❍ 농지 확보에 있어서의 어려움은 모든 청년농이 느끼고 있으나 원인과 유형은 다르게 나타남.
<표 3-7> 유형별 농지 확보 시 어려움(요약)
구분 승계형 준승계형 독립창업
농지 매입
부족한 매입 물량
비싼 지가와 부족한 자금으로 인한 매입 애로 원주민 텃세로 인한 애로
농지 임대차
부족한 임차 물량
임대차 계약서 작성의 어려움
원주민 텃세로 인한 애로 자료: 저자 작성.
2.1. 농지 매입 시 애로사항
❍ 농지 매입 시 어려운 점을 질문한 결과, 높은 비율로 구매 자금 확보의 어려움 과 조건에 맞는 매물이 부족함이 지적됨.
- 전체 응답자 374명 중 구매 자금 확보에 어려움을 겪는다는 비율은 66.8%
였으며 조건에 맞는 매물이 부족하다는 응답은 63.4%를 차지함.
❍ 그러나 어려움의 정도는 유형별로 조금씩 다르게 나타남.
- 농지 구매 자금 부족을 호소하는 경우는 승계형에게서 더 많이 나타난 반면 조건에 맞는 매물이 부족한 문제는 독립창업형에서 더 많은 응답이 나왔음.
- 승계형 응답자의 73.9%가 농지 구매 자금 부족을 어려움으로 꼽았으며 독 립창업형 응답자의 65.1%가 조건에 맞는 매물이 부족하다고 응답하였음.
구분 승계형 준승계형 독립창업형 합계
매물 관련 정보 획득 47 74 57 178
(42.3) (47.1) (53.8) (47.6)
농지 구매 자금 확보 82 109 59 250
(73.9) (69.4) (55.7) (66.8)
매물 간 비교 위한 정보 충분하지 않음 17 44 35 96
(15.3) (28.0) (33.0) (25.7)
조건에 맞는 매물 부족 62 106 69 237
(55.9) (67.5) (65.1) (63.4)
기타 2 3 1 6
(1.8) (1.9) (0.9) (1.6)
응답 합계 111 157 106 374
(100.0) (100.0) (100.0) (100.0) 주 1) 중복응답 허용.
2) 괄호 안은 유형별 응답자 비율임.
자료: 설문조사 결과.
<표 3-8> 농지 매입 시 어려움
단위: 명, %
❍ 청년농은 공통적으로 부족한 매매 물량을 지적하며 그 원인으로서 미래의 기 대 수익으로 인한 매도 저조, 기존 농업인의 경영이양 지연 등을 제시하였음.
- 상당수 매물의 소유주는 부재지주인 경우가 많은데, 이들은 매도보다는 임 대를 통한 안정적인 임대 수입을 선호함.
- 농업의 기계화 및 농협의 다양한 영농 지원은 고령농으로 하여금 계속해서 농업에 계속 종사하게 하여 농지를 매도하지 않고 보유하게 하는 유인이 되 고 있음을 지적하였음.
- 이 외에도 지가 상승의 기대, 안정적인 임대 소득 등으로 인한 농지 보유 유 인 증가 등을 부족한 물량의 요인으로 언급함.
❍ 청년농이 농지 구매 자금 확보가 어렵다고 응답한 근본적 원인은 농지 가격이 빠르게 상승하는 것임.
- 청년농이 가용한 후계농육성자금은 한도 3억 원으로서 한도를 다 사용하 여 농지를 구매하더라도 매입 가능 면적이 3,000평을 넘지 못하므로 생계 를 유지할 수 있는 수준으로 영농규모를 갖추기 어려움.
- 특히 시설 농사를 하는 경우 비싼 지가로 인해 농지를 매입하고 나면 시설 을 지을 여력이 부족함.
❍ 가용한 경지면적이 축소되는 가운데 농지 수요는 꾸준히 존재하므로 농지가 격은 매년 상승하고 있음.
- 평균 농지 실거래 가격은 최근 10년간 연평균 7.6% 상승하였으며 논은 6.8%, 밭은 8.7% 상승하였음(<그림 3-3> 참조).
- 이는 같은 기간 소비자물가지수의 연평균 증감률 1.5%보다 훨씬 높은 수 준으로서 평균 물가 상승률보다 빠른 속도로 농지가격이 올랐다는 것을 의 미함.
- 특히 경기도나 제주 지역, 도시 근교 지역의 농지가격이 매우 높아 도시 생 활을 추구하는 청년농의 농업 진입은 더욱 어려움.
<그림 3-3> 농지 실거래가격
단위: 원/㎡
자료: 농지은행 내부자료.
<그림 3-4> 지역별 농지 실거래가격 비교(2020년 기준)
단위: 원/㎡
주: 논과 밭을 합한 전체 농지 평균 가격임.
자료: 농지은행 내부자료.
❍ 담보력이 부족한 청년들은 후계농 자금 한도인 3억 원을 모두 대출받지 못하 는 사례도 있음.
- 원금과 이자 상환에 대한 부담으로 상당수의 피면담자는 농지 임차보다 매 입을 선호함에도 불구하고 후계농 자금 대출을 통한 농지 매입을 포기하기 도 하였음.
- 후계농 자금 대출을 통한 농지 매입은 원금 및 이자 상환 부담으로 인해 활 용을 주저하는 경향이 있음.
❍ 농지 가격 상승이나 매물 부족 현상 외에 청년농이 농지 확보에서 어려움을 겪는 이유는 농지 매물 정보를 획득하기 어렵기 때문임.
- 농지 매도는 마을 주민 등 지인을 통해 이루어지는 경우가 많기 때문에 지 역에 연고가 없는 독립창업농은 농지를 매입하기 어려우며 우량 농지 정보 를 알기 어려움.
❍ 매물 정보가 확보된다 하더라도 지역에 연고가 없는 청년에게는 매입 기회가 주어지지 않거나 시세보다 턱없이 높은 가격으로 조건을 제시하는 경우가 다 반사임.
- 귀농인과 기존 주민 간 잦은 마찰로 인해 외지인 및 귀농인에 대한 부정적 인 인식이 존재하며 외지인에게 농지 획득 기회를 주는 것을 일종의 시혜로 인식하는 경향이 있음.
- 다만 제주지역의 청년농은 제주지역의 경우 외지인의 비중이 높아 농지 매 입에 있어 외지인으로서 경험하는 텃세는 강하지 않은 것으로 나타남.
❍ 시장에서 농지를 매입하기 청년농이 접근할 수 있는 공적 지원기구로서 농지 은행이 운영되고 있으나 농지은행을 통해서 농지를 매입하는 경우는 많지 않 았음.
- 농지은행을 통해 매입을 한 경험이 있는 응답자는 87명으로 전체 응답자의 8.7%에 불과하였음.
❍ 농지은행에서 농지 매입을 하지 않은 이유는 주로 청년 수요자가 원하는 조건 에 부합하는 매물이 없었기 때문이며 지원 조건이나 행정적 이유는 상대적으 로 장애요인이 되지 않았음.
- 원하는 지목의 땅이 없거나(응답자의 65.8%) 거주지 또는 기존 경작지와 의 거리가 먼 것(35.8%)을 주된 이유로 꼽고 있는데, 청년농이 밭을 선호 하는 반면 농지은행에서 공급되는 농지는 평야 지대의 논인 경우가 많기 때문임.
구분 응답 수 비율
원하는 지목(논/밭)의 땅이 없어서 603 65.8
농지 매물이 거주지 또는 기존 경작지와 거리가 멀어서 328 35.8
농지가격에 비해 매입지원단가가 낮아서 208 22.7
서류작성 등 사업지원 절차가 복잡해서 180 19.7
타 작물 재배의무 조건이 마음에 들지 않아서 168 18.3
농지은행을 통하지 않아도 농지를 확보할 수 있어서 111 12.1
경작에 필요한 충분한 농지를 보유하고 있어서 68 7.4
금리와 상환기간 조건이 마음에 들지 않아서(금리 1%, 상환기간 11~30년) 50 5.5
농지은행의 지원한도를 이미 초과했기 때문에 42 4.6
기타 30 3.3
합계 916
주 1) 복수 응답 3개까지 허용.
2) 합계는 농지은행을 통한 매입 경험이 없는 응답자의 합.
자료: 설문조사 결과.
<표 3-9> 농지은행에서 농지 매입을 하지 않은 이유
단위: 명, %
구분 응답 수 비율
원하는 지목(논/밭)의 땅이 없어서 424 62.4
농지은행에서 제공하는 농지가 거주지 또는 기존 경작지와 거리가 멀어서 267 39.3
타 작물 재배 의무 조건이 마음에 들지 않아서 132 19.4
농지은행을 통하지 않아도 농지를 확보할 수 있어서 109 16.1
농지은행이 정한 농지지원한도가 낮아서 85 12.5
임차 신청을 하였으나 공고와는 다르게 사전에 내정자가 있어서 85 12.5
경작에 필요한 충분한 농지를 보유하고 있어서 80 11.8
농지 임차료가 비싸서 79 11.6
기타 53 7.8
합계 679
주 1) 복수 응답 3개까지 허용.
2) 합계는 농지은행을 통한 임차 경험이 없는 응답자의 합.
자료: 설문조사 결과.
<표 3-10> 농지은행에서 농지 임차를 하지 않은 이유
단위: 명, %
2.2. 농지 임대차 시 애로사항
❍ 청년농은 공통적으로 부족한 임차 매물로 인한 임차의 어려움을 호소하였음.
이에 대한 원인으로 다양한 요인을 지적하였음.
- 한 승계형은 자금이 충분하고 지인을 통한 농지 임대차 계약에서 소외되지 않음에도 불구하고, 기존의 대농들이 우량 농지를 선점하고 있어 좋은 농 지를 임차하기 어려움을 지적하기도 하였음.
- 지역에 연고가 없는 독립창업농의 경우, 토지주들이 신규농에게 농지를 임 차했다가 농지가 망가질까 우려하여 임대하지 않으려는 경향이 있음.
- 전반적으로 농지은행을 통해 나오는 임차 매물이 부족함을 지적하고 있음.
특히 청년창업농 선발이 이루어지는 시점과 농지 거래가 활발하게 이루어 지는 시기가 맞지 않아 청년창업농으로 선발되더라도 농지 확보에 어려움 을 겪는 사례가 있었음.
❍ 청년창업농에게 농지 임차 시 겪는 어려움을 질문한 결과, 가장 많은 응답자 가 조건에 맞는 매물이 부족(응답자의 66.9%)하다고 응답하였으며 그다음으 로는 매물에 관한 정보를 얻기가 어렵다(53.0%), 임차료가 비싸다(29.2%)는 것이 뒤를 잇고 있음.
- 특히 독립창업형에서 이러한 어려움에 대해 응답률이 높았는데 매물 정보 확보에서 불리한 위치에 있고 외지인에 대한 거부감으로 인해 농지를 임차 하지 못하는 사례가 많았음.
<표 3-11> 농지 임차 시 어려움
단위: 명, %
구분 승계형 준승계형 독립창업형 합계
매물에 관한 정보 얻기 어려움 192 206 134 532
(49.2) (53.1) (59.6) (53.0)
임차료 비쌈 111 125 57 293
(28.5) (32.2) (25.3) (29.2)
매물 간 비교 위한 정보 불충분 87 112 73 272
(22.3) (28.9) (32.4) (27.1)
조건에 맞는 매물 부족 258 258 155 671
(66.2) (66.5) (68.9) (66.9)
본인이 외지 출신이라 농지 소유자가 임대를 꺼림 30 54 60 144
(7.7) (13.9) (26.7) (14.4)
기타 24 26 15 65
(6.2) (6.7) (6.7) (6.5)
합계 390 388 225 1,003
(100.0) (100.0) (100.0) (100.0) 자료: 설문조사 결과.
❍ 농지 임대인과 서면으로 계약서를 작성했는지를 질문한 결과에 응답자의 94%가 그렇다고 응답하였으나<표 3-12>, 서면으로 임대차 계약을 했더라도 임차 농지를 대상으로 하는 직불금 수령자는 땅 주인이라고 응답한 비율이 25.1%에 달함.
- 이러한 결과는 설문조사 조사대상자의 특성 때문이라고 추정됨.
- 설문조사 대상자가 청년창업농으로 한정되었는데 경영체등록이 청창농 선 정 요건이므로 경영체등록이 가능하도록 서면 계약서를 작성했으나 임대 인과 합의하여 임차료에 직불금을 반영하거나 임차인이 직불금을 대리 수 령하여 임대인에게 전달하였을 가능성이 있다고 판단됨.
<표 3-12> 임대차 계약서 작성 여부
단위: 명, %
구분 응답 수
예 615 (94.0)
아니오 39 (6.0)
관행 7 (1.1)
땅주인이 원하지 않음 13 (2.0)
번거로움 3 (0.5)
구두로 계약하더라도 믿음 12 (1.8)
기타 4 (0.6)
합계 654(100.0)
자료: 설문조사 결과.
❍ 설문조사 결과에도 불구하고 실제로는 구두 계약이 일반적이라고 판단됨.
- 설문조사 대상이 청창농으로 한정되어 있어 임대차 계약 행태 전반을 보여 주지 못하는 부분도 있고 면접조사 결과를 통해 구두 계약이 일반적임을 확 인할 수 있었음.
- 면접조사에서는 다수의 준승계형 및 독립 경영농의 경우 토지주들이 구두 방식을 통한 임대 방식을 선호하여 지원 사업에서 탈락될 수 있다는 우려를 표하기도 하였음.
- 또한 일부 계약서가 작성되지 않은 농지에 대해 실경작 증빙이 되지 않아 비료, 거름, 약 등의 농자재 보조 등에서 불이익이 발생하기도 함.
- 임대인이 구두 계약을 선호하는 이유로는 직불금 수령 및 8년 자경농지 양 도소득세 감면을 위한 자경 증빙이 꼽히고 있음.