(1) 주택법
1)
입법 배경 및 체계2003년에 종전의 주택건설촉진법 이 주택법 으로 전부 개정되면서 주택법 은 주택 관련 제도에 관한 기본법으로의 역할을 수행하여 왔으나, 하나의 법률에 포괄적 선언적 인 사항부터 세부적 기술적인 사항에 이르기까지 너무 많은 내용을 규정함에 따라 국민 들과 시장에서 요구하는 내용을 적시에 반영하지 못한다는 비판이 자주 제기되었고, 이에 따라 주택법 에 있는 내용을 분리하여 사실상의 분법이 추진되었다.235)
구체적으로는236) 주거비 보조와 관련된 내용이 분리되어 주거급여법 이 제정(법률 제 12333호, 2014. 1. 24. 공포, 2014. 10. 1. 시행)되었고, 국민주택기금 및 대한주택보증주식 회사와 관련된 규정이 분리되어 주택도시기금법 이 제정(법률 제12989호, 2015. 1. 6.
공포, 2015. 7. 1. 시행)되었다. 또한 주거복지에 관한 기본법으로서 주거기본법 이 제정 (법률 제13378호, 2015. 6. 22. 공포, 2015. 12. 23. 시행)되었고, 공동주택의 체계적 관리를
235) 법제처, ‘주택법(법률 제13805호, 2016. 1. 19., 전부개정)’ 제 개정 이유, 국가법령정보센터, http://www.
law.go.kr/LSW/lsRvsRsnListP.do?lsId=001809&chrClsCd=010202&lsRvsGubun=all, 방문일자 2019. 10. 5.
236) 이하의 내용은 법제처, 앞의 ‘주택법(법률 제13805호, 2016. 1. 19., 전부개정)’ 제 개정 이유
제4장 주거복지법제의 현황 및 문제점 분석 143
위하여 공동주택관리법 도 제정(법률 제13474호, 2015. 8. 11. 공포, 2016. 8. 12. 시행)되 었다. 한편, 기업형 임대주택 제도 도입 및 공공임대주택의 체계적 관리를 위하여 기존의
임대주택법 및 공공주택건설 등에 관한 특별법 을 각각 민간임대주택에 관한 특별 법 (법률 제13499호, 2015. 8. 28. 공포, 2015. 12. 29. 시행)으로 전부개정 및 공공주택 특별법 (법률 제13498호, 2015. 8. 28. 공포, 2015. 12. 29. 시행)으로 일부 개정하는 등 주택정책 및 제도와 관련된 법률체계를 크게 개편하였다.
이에 따라 주택법 이 주택의 건설 공급 및 주택시장의 관리에 관한 기본법으로서 기능할 수 있도록 전체적인 체계와 조문을 정비하여 지금의 주택법 의 형태를 이루게 되었다.237)
주택법 의 하위 법령으로는 대통령령으로 주택법 시행령 , 주택건설기준 등에 관한 규정 이 있고, 부령으로 주택법 시행규칙 , 주택건설기준 등에 관한 규칙 , 공공주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙 , 공동주택 층간소음의 범위와 기준에 관한 규칙 , 주 택공급에 관한 규칙 등이 있다.
2)
법률의 목적 및 주요개념 법률의 목적주택법 은 주택의 건설 공급 및 주택시장의 관리 등에 관한 사항을 정함으로써 국민 의 주거안정과 주거수준의 향상에 이바지함을 목적으로 한다(법 제1조). 주거기본법 이
주택법 과의관계에서는 모법적 지위에 있지만, 주택의 건설 및 공급에 관해서는 공공 주택특별법 , 민간임대주택에 관한 특별법 등 타 법률과의 관계에서 기본법적 지위238) 를 가지고 있다.
237) 법제처, 앞의 ‘주택법(법률 제13805호, 2016. 1. 19., 전부개정)’ 제 개정 이유
238) 주택법 제 3 조(다른 법률과의 관계) 주택의 건설 및 공급에 관하여 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 이 법에서 정하는 바에 따른다.
주요 개념
주택법 은 주택, 단독주택, 공동주택, 준주택 등으로 주택의 종류를 유형별로 구분하 고 있고, 이에 대한 정의를 두고 있다. 그 외 국민주택, 민영주택, 임대주택에 대한 개념을 구분하고 있는데, 국민주택은 국가 지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사가 건설 하는 주택과 국가 지방자치단체의 재정 또는 주택도시기금법 에 따른 주택도시기금으 로부터 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택으로서 국민주택규모(1호 또는 1세대 당 85제곱미터 이하인 주택)이하인 주택을 말한다(법 제2조제5호). 민영주택은 국민주택 을 제외한 주택을 의미하며(법 제2조 제6호), 임대주택은 공공주택 특별법 에 따른 공 공임대주택과 민간임대주택에 관한 특별법 에 따른 민간임대주택으로 구분한다. 주택 법 상의 주택사업주체는 국가 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사, 법 제4 조에 따라 등록한 주택건설사업자 또는 대지조성사업자, 그 밖에 주택법 에 따라 주택 건설사업 또는 대지조성사업을 시행하는 자를 사업주체로 하여 규율하고 있다.
3)
주택건설사업 등에 의한 임대주택의 건설주택법 에서는 주택건설 사업에 있어 임대주택의 건설에 관한 사항을 법 제20조에서 규정하고 있다. 사업계획 승인에 있어 임대주택의 건설 공급에 있어서는 용적율을 완화 하여 적용할 수 있도록 하고 있으며, 이 경우 일정 면적을 임대주택으로 공급하도록 하고 있으며, 이러한 임대주택을 시 도지사, 한국토지주택공사 또는 지방공사가 우선 인수할 수 있도록 하고 있다(법 제20조).
4)
주택 입주자 자격 등사업주체가 주택을 건설 공급함에 있어 입주자 모집 조건 및 절차 등에 대하여 관련 규정을 두고 있는데, 이 경우 국가유공자, 보훈보상대상자, 장애인, 철거주택의 소유자, 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 대상자에게는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 입 주자 모집조건 등을 달리 정할 수 있도록 하고 있다(법 제54조).
제4장 주거복지법제의 현황 및 문제점 분석 145
(2) 민간임대주택에 관한 특별법
1981. 12. 31일 제정된 임대주택건설촉진법 이 1994년 임대주택법 으로 법률의 제명 이 변경되고, 이후 민간에 의한 임대주택의 건설에 관한 사항 중심으로 민간임대주택에 관한 특별법 으로 제명을 변경 규율하게 되었다.239) 공공임대 주택에 관한 사항은 공 공주택특별법 에서 별도 규율하게 되었다. 민간임대주택에 관한 특별법 은 주택법 ,
건축법 , 공동주택관리법 및 주택임대차보호법 의 특별법으로 기능하고 있다.
임대주택의 공급과 관련하여 공공부문에 의한 공공임대주택 공급뿐 아니라 민간부문 에 의한 민간임대주택 공급도 확충되어야 하나 민간부문에서 임대주택을 건설하는 경우 에도 주택도시기금에서 건설자금을 융자받거나 공공택지를 공급받게 되면 공공임대주택 으로 간주되어 임차인자격 초기임대료 제한, 분양전환 의무 등 규제가 과도한 반면, 이 에 상응하는 금융 세제지원 등 인센티브는 충분하지 않은 실정이어서, 규제 중심의 기 존 임대주택법 을 지원 중심의 민간임대주택에 관한 특별법 으로 전부 개정하여 도 시 건축 규제 완화 등 민간 임대주택에 대한 지원을 강화하되, 공공부문의 자원을 활용 하여 발생하는 민간의 개발이익을 적정하게 환수하기 위한 근거를 마련하는 등 관련 제 도를 보완하려는 취지에서 제정되었다.240)
공공임대주택 뿐만 아니라 다양한 유형의 민간에 의한 임대주택의 공급 및 지원이 함 께 병행되어야 주거의 문제가 해결될 수 있다. 이 법에 따른 민간 임대주택은 민간건설임 대주택, 민간매입입대주택, 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택, 단기민간임대 주택 등에 관하여 규율하고 있다.
239) 법제처, 국가법령정보센터, 민간임대주택에 관한 특별법 제 개정 연혁을 참고하여 정리하였다.
240) 법제처, 민간임대주택에 관한 특별법(법률 제13499호, 2015. 8. 28., 전부개정) 제 개정 이유, 국가법령정보 센터, http://www.law.go.kr/LSW/lsRvsRsnListP.do?lsId=000243&chrClsCd=010202&lsRvsGubun=all. 방문일자 2019.
10. 5.
하위 규정으로는 2018. 9. 11. 제정된 국토교통부 훈령 주택임대차정보 운영규정 과 공공지원민간임대주택 등에 관한 업무처리지침 등이 있다.
(3) 공동주택관리법
우리나라는 공동주택의 비율이 매우 높은 국가로, 공동주택의 건설뿐만 아니라 국민이 살기 좋은 주거생활을 영위할 수 있도록 투명하고 효율적인 공동주택 관리체계를 구축하 는 것241)이 주거정책의 한 부분으로 무엇보다 중요한 영역이다. 이에 따라 공동주택관리 법 이 제정 시행되고 있다.
입법 당시 제정 이유를 살펴보면, 우리나라 국민의 약 70퍼센트가 공동주택에 거주하 고, 공동주택의 관리비, 사용료, 장기수선충당금 등 공동주택 관리와 관련된 비용만도 연 간 11조 6천억원에 이르는 등 공동주택 관리의 중요성은 과거 어느 때보다도 커지고 있는 데 반하여,242) 공동주택 관리 자치기구인 입주자대표회의의 구성 운영이나 관리비 등을 둘러싸고 많은 민원과 분쟁이 발생하고, 공동주택 내 각종 시설에 대한 체계적인 관리도 미흡하여 공동주택을 오랫동안 안전하게 사용할 수 있는 기반 마련이 어려운 것이 사실 로 지적되었다.243) 이에 공동주택 관리를 보다 전문적이고도 체계적으로 지원할 필요성 이 제기되고 있으나, 기존 주택법 은 주택에 관한 건설과 공급, 관리, 자금 조달의 내용 을 모두 포함하고 있어, 공동주택 관리를 체계적 효율적으로 지원하기에는 한계가 있었 다.244) 이에 공동주택 관리 분쟁에 보다 효과적으로 대처하고 분쟁 조정을 지원하기 위 하여 중앙 공동주택관리 분쟁조정위원회를 신설하고, 능동적인 공동주택 관리 지원을 위 하여 공동주택관리 지원기구를 지정하는 등 공동주택 관리체계를 개편하며, 현행 주택
241) 주거기본법 제12조(공동주택의 관리) 국가 및 지방자치단체는 국민이 살기 좋은 주거생활을 영위할 수 있도록 투명하고 효율적인 공동주택 관리체계를 구축하여야 한다.
제1항에 관하여 필요한 사항은 따로 법률로 정한다.
242) 법제처, 공동주택관리법(법률 제13474호, 2015. 8. 11., 제정) 제 개정 이유, 국가법령정보센터, http://www.
law.go.kr/LSW/lsRvsRsnListP.do?lsId=000243&chrClsCd=010202&lsRvsGubun=all. 방문일자 2019. 10. 5.
243) 법제처, 앞의 공동주택관리법(법률 제13474호, 2015. 8. 11., 제정) 제 개정 이유 244) 법제처, 앞의 공동주택관리법(법률 제13474호, 2015. 8. 11., 제정) 제 개정 이유
제4장 주거복지법제의 현황 및 문제점 분석 147
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