우리나라의 도시지역을 중심으로 중소규모와 대규모 개발사업 들이 혼합되어 광범위하게 이루어지고 있다. 특히 수도권에는 대규모 주택단지와 중소규모 주 택단지가 집중적으로 개발되고 있다. 당초에 특별한 의도는 없었겠지만 단지여 건과 사업자에 따라서 결정되는 개발사업의 규모는 개발후의 지역여건에 적지 않은 차별적 영향을 미치게 된다.
7) 박헌주(1999) 참조.
8) 계기석(1997) 참조.
9) 이상대(1997) 참조.
10) 문채(2002), “비도시지역을 대상으로 한 지구단위계획제도의 운영방안에 관한 연구”, 국토계획,대한 국토․도시계획학회지, 37권 5호, pp. 127-141.
동일한 규모를 가진 일단의 개발사업일지라도 대규모로 시행된 경우와 중소규 모로 분할되어 개별적으로 시행된 경우에는 여러가지 개발후의 단지 여건상 차 이점이 나타난다. 개발업자들이 선호하는 형태는 소규모 단위의 개발이다. 단지 의 확보도 용이할 뿐만 아니라 법적인 시설공급량과 범위도 상대적으로 적기 때 문이다. 대규모 단지를 소규모로 분할하여 개발할 경우 소규모 단지에서 요구하 는 등급의 시설만을 의무적으로 공급하면 그만이다. 소규모 단지가 하나로 통합 되어 대규모 단지로 개발될 경우에는 소규모 단지에서는 공급하지 않아도 되는 중위, 상위의 시설까지 공급해야 된다(그림 II-5 참조).
<그림 II-5> 개발단위와 등위별 필수기반시설과의 관계
개 발 단 위 등 위 별 필 수 기 반 시 설
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하위시설 범위 중위시설 범위 상위시설 범위
개 발 단 위 등 위 별 필 수 기 반 시 설
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하위시설 범위 중위시설 범위 상위시설 범위
소규모 개발은 개발업자에게는 개발비용을 절감시키고 신속한 개발이 이루어 질 수 있다는 점에서 선호되는 방법이다. 그러나 개발된 단지는 대규모 단위로 개발된 사업에 비해서 열악한 기반시설 여건을 가질 수밖에 없게 된다. 관련 법 규에 규정되지 않은 시설은 개발업자에 의해서 자발적으로는 공급되지 않기 때 문이다. 이에따라 소규모 단지는 개발이 완료된 후에 입주하는 주민들이 기반시 설이 열악한데 따른 불편을 겪게 된다. 이러한 소규모 단지에 대한 공급시설의 부족은 교통 혼잡과 근린주거환경의 열악, 각종 서비스시설 이용의 불편 등의 형 태 나타나 최종적으로는 주민들의 피해로 돌아온다.
특히 민간개발의 경우에는 대규모 개발사업이 드물고 소규모 개발의 형태가
제 2 장∙시설집적영향의 이론적검토 21
월등히 높은 비중을 차지하고 있다. 민간개발의 사례를 보면 전체 개발사업의 약 70%가 5만평방미터 이하의 소규모 단지로 구성되어 있다. 50만 평방미터를 넘어 가는 중규모 이상의 단지는 단 한 건도 찾아볼 수 없다. 반대로 공영개발의 경우 에는 5만 평방미터 미만의 소규모 단지개발이 전체의 3.3%에 불과하다(표II-2 참 조). 민간개발사업이 소규모 개발에 따른 기반시설 공급부족의 문제가 심각함을 알 수 있다.
특히 개발사업의 단위가 20호 미만인 경우에는 진입도로나 공원, 학교 등의 시 설은 물론이고, 어린이 놀이터나 소규모 판매시설, 노인정 등 공동주택단지에 필 수적인 부대시설조차 확보하지 않고 있다. 일단 개발이 이루어지고 난 후에는 사 도의 확장 등 기반시설 설치에 어려움이 존재하며 상위 시설공급이 결여되어 원 거리 통학 등의 문제가 발생하게 된다.
복수단지를 개발하는데 따라서 발생하는 영향은 입지이론에서 이용하는 다음 과 같은 그림으로 설명이 가능하다. <그림II-6>에서 A단지와 B단지가 개별적으 로 인접한 입지에 개발된다면 그 영향권이 겹치는 P1과 P2 에서는 기반시설의 누락에 따른 환경악화와 혼잡증가에 의한 집적불경제효과11)가 동시에 발생하게 된다. 개별사업의 집적은 위에서 살펴본 바와 같이 추가적인 시설을 요구한다.
추가적인 시설들은 소규모 단지에서 중대규모 단지로 면적이 증가함에 따라 발 생하는 상위등급의 시설을 의미한다. 추가적인 시설들이 공급되지 못한다면 시 설의 집적에 따른 혼잡의 증가나 환경악화 등이 복수단지의 개별적인 영향을 합 한 것 보다 크게 나타난다.
실제로 도로시설의 부족에 의한 교통지체의 발생비용은 병목현상 등으로 급 증하게 된다. 환경시설의 부족으로 인한 오염상태의 악화도 자연정화기능의 상 실 등으로 급속히 증가할 수 있다. 이러한 현상은 서울주변의 위성도시에 대규 모단지가 개발될 때마다 발생하는 교통정체와 하천유역의 오염 등의 형태로 나 타나고 있다.
11) 이때 나타나는 집적불경제효과는 A단지와 B단지의 중복부분을 능가하는 빗금친 부분이다.
<그림 II-6> 복수단지의 개발영향
제 2 장∙시설집적영향의 이론적검토 23