土地에 관한 主要 憲法裁判所의 決定內容

일련 번호

사건명

(사건번호) 판 시 요 지 재 판 기 준 결정

1

토지거래 허가제에 대한 위 헌심판 (1989.12.

22 88헌 가13)

국토이용관리법 제21조의 3 제1항에서 규정하고 있는 토지거래허가제는 그 주된 목적이 토지의 투기적 거 래 억제에 있고 토지거래 상한가격을 통제하는 제도 로 기능한다. 그리고 그 규제범위가 모든 사유지가 아 닌 투기우심지역 또는 지가 폭등지역의 토지에 한정 되고 5년의 규제기간 내라도 거래목적, 거래면적, 거 래가격 등에 있어서 기준에 위배되지 않는 한 당국의 거래허가를 받을 수 있어 처분권이 완전히 금지되는 것은 아니어서 이는 재산권의 제한의 한 형태로서 재 산권의 본질적인 침해라고 할 수 없다. 또한 토지거래 허가제는 헌법이 정하고 있는 민주복지국가를 위한 경제질서와도 충돌이 없고 사적자치의 원칙이나 보충 의 원리에 위배되지 않는다.

민주복지 국가의 이 상추구 토지거래 허가제는 비례원칙 및 과잉금 지의 원칙 에 위배되 지 않음

합헌

2

무 허 가 토지거래 계 약 의 사 법 상 효력부인 의 헌법 소원 (1997.6.2 6 92헌바 5)

토지거래허가제의 본질적 내용에 비추어 볼 때, 비록 허가를 받지 아니한 토지거래행위에 대하여 처벌하는 처벌규정을 따로 두고 있다고 하더라도, 허가를 받지 아니한 토지거래행위의 사법적 효력을 인정하게 되면 처벌을 감수하더라도 투기적 토지거래를 할 자가 흔히 있어 이 법의 입법목적을 달성하기 어렵게 되므로, 허 가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약의 사법적 효 력을 부인하는 이 법 제21조의3 제7항은 토지거래허가 제의 입법목적을 달성하기 위하여 필요하고도 적절한 것이라 인정된다.

토지거래허가제 그 자체가 헌법에 합치되는 제도라고 인정하는 이상, 그 계약의 법적 효력이 인정되지 아니 하여 허가를 받은 후에 동일한 계약을 다시 체결하는 불편이 따른다고 하더라도 그것이 헌법상 용인되지 아 니하는 과도한 기본권 제한이라고는 볼 수 없을 뿐만 아니라, 무허가 토지거래계약의 사법적 효력을 부인함 으로써 침해되는 그 당사자의 사적 이익(사용・수익・

처분의 자유)과 투기적 토지거래를 방지함으로써 지가 상승을 억제하여 국민의 경제생활을 안정시키려는 공 익을 비교 교량해 보면 침해되는 사적 이익보다 이 제 도를 통하여 달성할 수 있는 공익이 훨씬 크다고 할 수 있고, 또 달리 최소침해의 요구(피해의 최소성)를 충 족할 수 있는 적절한 방법이 있다고도 볼 수 없다.

토지거래 허가제는 비례원칙 및 과잉금 지의 원칙 에 위배되 지 않음

합헌

3

택지소유 상한제 위 헌소원 (1999.4.29.

94헌바37 외 66건 병합)

택지소유상한제는 택지의 처분 및 이용・개발의무 부 과에 있어서 그 자체는 위헌이 아니며, 그 자체가 재 산권의의 사회적 제약의 범위에 속하지만 소유상한을 지니치게 낮게 설정한 것은 개인의 자유실현의 물질 적 바탕으로서의 택지개산권의 기능을 충분히 고려하 지 않았기 때문에 재산권침해의 효과와 소유상한을 통해 달성하려는 적정한 택지공급이라는 공익사이의

택지소유 상한제의 입법목적 은 정당 성을 가 짐

위헌

일련 번호

사건명

(사건번호) 판 시 요 지 재 판 기 준 결정

합리적인 비례관계를 벗어나 위헌이라고 하였다.

법 시행 이전부터 이미 소유하고 있는 택지까지 법의 적용대상으로 포함시킨 것은 소급입법에 의한 재산권 침해는 아니나, 택지소유의 경위나 그 목적에 관계없 이 법 시행 이전부터 소유하는 택지에 대해 일률적으 로 소유상한을 적용하는 것은 입법목적달성에 필요한 정도를 넘는 과도한 침해이고 신뢰보호의 원칙과 평 등원칙에 위반된다.

택지에 대한 처분 및 이용・개발의무 불이행에 대한 부담금 부과는 위헌이 아니지만 짧은 기간 내에 토지 재산권을 무상으로 몰수하는 효과를 가져오는 과도한 부과나 매수청구가 있은 후에도 부담금의 부과가 가 능하도록 하는 범위내에서 헌법제23조와 제37조제2항 에 위반되면, 부담금의 부과율에 관한 규정도 아무런 기간의 제한없이 계속적으로 높은 부과율의 부담금을 부과함으로써 토지재산권을 과도하게 제한하는 위헌 규정이다.

택지소유상 한 금지는 수단의 적 정성과 최 소침해성을 갖지 못함 택지소유자 들의 신뢰 보호의 원 칙과 평등 원 칙에도 위반됨 재산권침해 의 효과와 적정한 택 지공급사이 의 하빌적 인 비례관 계의 법익 균형에 어 긋남

4

토지초과 이득세의 위헌소원 (1994.7.2 9.92헌바 4 9 ・ 5 2 병합)

실현이득에 대한 과세가 반드시 헌법상의 조세개념과 모순이 되는 것은 아니라 하더라도, 선결과제가 많기 때문에 그 채택에는 각별히 신중을 기해야 한다. 토초 세법의 기준시가는 조세내용과 관련된 중요사항이므 로 토초세법 자체에서 그 대강이라도 직접 규정해야 하는데, 이 법이 기준시가를 전적으로 대통령령에 위 임하고 잇는 것은 조세법률주의 및 위임입법의 범위 에 관한 헌법 제75조의 정신에 어긋난다.

한편 지금의 행정실태 아래서는 토지초과이득의 계측 수단이 구조적으로 미비하기 때문에 토초세가 이득에 대한 과세가 아니라 원본에 대한 과세가 될 위험성이 높아 재산권침해 개연성이 매우 크며, 토초세는 양도 소득세의 예납적 성격을 띠고 있음에도 불구하고 토 초세의 세율체계를 단일비례제로 한 것은 소득이 많 은 납세자와 적은 납세자 사이의 실질적인 평등을 저 해하는 것이다.

미실현이득 에 대한 과 세는 재산 권보장원칙 에 위배됨 양도소득세 와 이중과 세에 해당 되어 조세 법률주의, 이 중과세 금지 및 실 질과세원칙 에 위배됨 포괄적 위 임금지 원 칙 및 평등 원칙에 위 배됨

헌법 불합 치 결정

5

개 정 된 토지초과 이득세법 의 위헌 소원 (1999.4.2 9.96헌바 1 0 ・ 8 2 병합)

헌법재판소 결정 1994. 7. 29. 92헌바49 등(병합)에 따 라 개정된 이 사건 법규정은 위헌으로 지적된 부분을 시정하여 법에서 명문화 한 거싱고 개정된 법과 지가 공시및토지등의평가에관한법률은 가공의 토지초과이 득의 발생여지를 배제하고 있으므로 청구인들의 재산 권을 침해하거나 실질적 조세법률주의의 위반 및 포 괄위임금지 원칙에 벗어나 위법이 있다로 할 수 없다.

개정법률은 조세법률주 의 및 포괄 위임금지원 칙에 위배 되지 않음

합헌

일련 번호

사건명

(사건번호) 판 시 요 지 재 판 기 준 결정

6

기준지가 기 준 의 보상으로 인한 개 발이익환 수의 위 헌소원 (1990.6.2 5.89헌마1 07) (1991.2.1 1.90헌바1 7,18 병 합)(1995.

4.20.93헌 바20・66, 94 헌바4

・9,95헌 바6병합)

헌법 제23조 제3항에서 규정하고 있는 정당한 보상은 원칙적으로 피수용재산의 객관적인 재산가치를 완전 하게 보상하는 것이어야 한다는 완전보상을 뜻하나 개발이익은 그 성질상 피수용토지가 갖는 객관적 가 치에 포함된다고 볼 수 없기 때문에 완전보상의 범위 에 포함되는 피수용자의 손실이라 할 수 없고, 또한 개발이익을 보상에서 배제하는 방법이 표준지의 선정, 기준지가의 산정, 시점보정의 기준에 있어서 적정하지 아니한 것으로 아니므로 개발이익을 보상액의 산정에 서 배제하고 있는 토지수용법 제46조 제2항은 헌법상 정당보상의 원리에 위배되는 것이 아니라고 하였다.

비록 수용되지 아니한 토지소유자가 보유하게 되는 개발이익을 포함하여 일체의 개발이익을 환수살 수 있는 제도적 장치가 마련되지 아니한 상황에서 기준 지가가 고시된 지역 내에 피수용토지를 둔 토지소유 자로부터서만 이를 환수한다고 하여, 합리적 이유없이 수용여부에 따라 토지소유자를 차별한 것이라고는 인 정되지 아니하므로 평등원칙에 위배되지 않는다.

보상액 산 정시 개발 이익배제 는 정당보 상에 위배 되지 않음 피수용토 지 토지 소유자에 게만 개 발 이 익 배제 보 상한 것 은 평등 원칙에도 위배되지 않음

합헌

7

수용청구 권에 대 한 위헌 소원 (1997.3.2 7. 96헌 바21)

공권력의 작용에 의한 손실(손해)전보제도를 손실보상 과 국가배상으로 나누고 있는 우리 헌법 아래에서는 불법사용의 경우에는 국가배상 등을 통하여 문제를 해결할 것으로 예정되어 있고 기존 침해상태의 유지 를 전제로 보상청구나 수용청구를 함으로써 문제를 해결하도록 예정되어 있지는 않으므로 토지수용법 제 48조 제2항 중 사용 부분이 불법사용의 경우를 포함 하지 않는다고 하더라도 헌법에 위반되지 아니한다.

평등원칙 과 입법 재 량 의 한 계 를 일 탈 한 것이 아 님

합헌

8

환매권제 한에 관 한 위헌 소원 (1997.6.2 6. 96헌 바94)

환매권도 재산권의 일종이므로 환매권의 제한에는 소 급입법에 의한 재산권박탈금지원칙과 재산권의 과잉 제한금지 원칙이 존중되어야 한다. 특히 진정소급입법 에 의한 재산권박탈은 절대로 허용되지 않으나, 이 사 건 법조항의 신설당시 청구인들은 아직 환매권행사요 건을 갖추지 못한 상태였으므로 부진정소급입법에 해 당되어 소급입법에 의한 재산권박탈금지 규정을 어긴 것은 아니다.

이미 수용된 토지에 대해 공공복리를 위해 필요한 경 우 예외적으로 공익사업의 변경을 인정하고 환매권행 사를 제한함으로써 공익사업의 원활한 시행을 확보해 줄 필요가 있기 때문에 이 사건 법조항의 입법목적을 정당하다. 나아가 공익사업의 변경을 허용함에 있어서 사업시행자의 범위를 국가・지방자치단체 또는 정부투 자기관으로 한정하고 변경이 허용되는 사업의 목적도 상대적으로 공익성이 높은 법정의 공익사업에 한정하 고 있어 목적달성을 위한 수단의 적정성이 인정되고 피해최소성의 원칙 및 법익균형의 원칙에도 부합한다.

따라서 재산권의 본질적 내용의 침해 내지 과잉금지 원칙에 위배되는 재산권제한이라고 볼 수 없다.

수용토지 를 다른 공익사업 으로 변 경사용토 록 하여 환매권을 제 한 한 것은 재 산권 보 장, 과잉 금지 원 칙 및 비 례원칙에 위배되지 않음

합헌