土地에 관한 法制와 公益과 私益의 追求
Ⅰ. 土地法制의 導入과 變遷過程
토지법제는 일본 식민지시대에 도시계획제도를 비롯하여 지적, 등기에 관한 제도를 도입하면서 비 롯되었다. 이들 제도는 식민지통치를 위한 것들이었고, 일본에서 적용되고 있던 제도들을 이 땅에 들여와 시행한 것이다. 그러나 이들 제도가 이 땅에 근대적인 토지제도의 도입에 이바지한 점은 부정 할 수 없다.
해방후 토지법제는 농지개혁에서 비롯되었다 해도 과언이 아니다. 농지매매증명과 소유상한제가 농지개혁의 부산물임은 이를 말해준다. 그러나 토지법제는 70년대를 전후하여 산업화 및 도시화의 과정에서 양산되었으며, 1989년 토지공개념제도와 1995년 부동산실명제와 도입됨에 따라 극치를 이 루었다. 이에 따라 우리나라 토지법제는 토지제도의 만물상이라 할 만큼 다양한 제도로 체워져 있으 며, 어느 선진국보다 제도측면에서 앞서고 있다. 그러나 90년대 후반에 들어와 정부의 규제개혁과 1997년 IMF구제금융이 있은 후부터 토지법제는 정비되기 시작하였다. 토지공개념제도가 후퇴하고, 토지거래신고제와 유휴지제도가 폐지되는 등 토지법제는 그 어느 때보다 완화를 보였다.
토지법제의 토지제도별 도입과 변천과정은 아래 <표 3-1>에서 보는 바와 같으며, 이들 제도의 도 입・변천과정에 대하여 살펴보면 다음과 같다.
<표 3- 1> 토지법제의 도입과 변천과정
토 지 법 제 근 거 법 률
제 도
도 입 제 도 내 용 과 변 천 제 도 폐 지
토 지 소 유 제 한
농지소유 상 한 제
농지개혁 법→농어 촌발전특 별조치법
→농지법 1949.
6.21
3정보초과 농지의 매수 및 분배
1993년 농어촌발전특별조치법은 예외적으로 10～20정보소유 허용
1994년 농지법은 농업진흥지역에서 상한폐 지
1999년 농지법은 농업진흥지역밖에서 5정보 소유 허용
택지소유 상 한 제
택지소유 상한에 관한법률
1989.
12.30
6대도시의 경우 1가구당 택지규모: 200평 소유상한 적용
상한초과토지: 초과소유부담금 부과
1999.4.29 위헌결정 1998.9.19 폐지
토 지 이 용 규 제
국토건설 종합계획
국토건설 종합계획 법
1963.
10.14
장기적이고 종합적인 국토건설종합계획의 수립: 전국계획・특정지역계획・도계획・군 계획
수 도 권 정비계획
수 도 권 정비획법
1982.
12.31
수도권정비계획: 5개의 권역구분 및 권역별 정비사항
1994. 1. 7 수도권을 3개권역으로 단순화:
과밀억제권역, 성장관리권역, 자연보전권역
국토이용 계 획
국토이용 관 리 법
1972.
12.30
국토이용계획: 토지이용기본계획(6개 지역), 토지이용시행계획(11개 지구)
1982. 12. 31 국토이용계획의 개편: 10개용 도지역과 취락지역(3개 지구)과 개발촉진지 역(9개 지구)에 대해 지구세분
1993. 8. 5 국토이용계획의 개편: 5개 용도 지역과 준도시지역(5개 지구)과 자연환경보 전지역(1개 지구)에 대해 지구세분
2000. 2. 9 준도시지역의 지구세분 축소(3개 지구)
토 지 법 제 근 거 법 률
제 도
도 입 제 도 내 용 과 변 천 제 도 폐 지
토 지 이 용 규 제
도시계획도 시 계 획 법
1962.
1.20
1934년 조선시가지계획령에 의한 용도지역 지정(주거, 상업, 공업 + 녹지, 혼합지역) 도시계획에 의한 지역・지구의 지정 -용도지역: 주거, 상업, 공업, 녹지지역
1988년 세구분틀이 갖추어짐
-지구: 풍치, 미관, 방화, 교육, 위생, 공지지 구→ 여러 차례 지구종류 변경
-구역: 1971년 특정시설제한구역・개발제한구 역・도시개발예정구역 도입, 1981년 시가화 조정구역 도입, 1999년 개발제한구역과 시가 화조정구역으로 축소
2000. 1. 28 전면개정 도시계획법에 의한 지 역・지구의 조정
-용도지역: 주거전용지역을 제1종과 제2종으 로 세분
-지구: 경관, 미관, 고도(최저, 최고), 방화, 방 재, 보존, 시설보호, 취락, 개발촉진지구로 구분
2000. 7. 1 개정된 도시계획법 시행령의 지구 조정
-지구: 아파트지구, 위락지구
-지구세분: 미관(중심지, 역사문화, 일반미관), 고도지구(최저, 최고), 보존지구(문화자원, 중 요시설물, 생태계보존), 시설보호지구(학교, 공용, 항만, 공항)
1998.12.24 개발제한 구역에 대한 부 분적인 헌법불합 치결정 1999.10.21 장기미집 행도시계 획시설에 대한 헌 법불합치 결정
농지 및 산지 전용제도
농어촌발 전특별 조치법
→ 농지 법,산림 법
1991.
11.21
농지와 산림을 타용도로 전용할 때 허가・
협의・신고하도록 함
-1994. 12. 22 제정된 농지법은 농지의 전용 에 관하여 허가・협의・신고하도록 함
유 휴 지 제 도
국토이용 관 리 법
1978.
12.5 유휴지의 지정・개발・선매를 내용으로 함 1999.2.8 폐지
대리경작 제 도
농지의보 전및이용 에관한법 률→ 농 지법
1972.
12.18
농지의 소유자 및 이용자에 대한 성실 경작 의무 위반시 대리경작자의 지정
1994. 12. 22 제정된 농지법은 대리경작자의 지정을 규정
토 지 법 제 근 거 법 률
제 도
도 입 제 도 내 용 과 변 천 제 도 폐 지
토 지 이 용 규 제
상 수 원 수질보전
수 도 법 1961.
12.31
상수원 수질보전을 위한 상수보호구역의 지 정과 행위제한
-1991. 12. 14 수도법 전문개정에 의해 상수 원보호구역으로 명칭변경
환 경 보 전 법
1977.
12.31
수질환경보전을 위한 특별대책지역의 지정 -1990. 7 팔당호 및 대청호 일원에 대해 수질
보전특별대책지역의 지정
-1990. 8. 1 환경정책기본법은 환경보전장기 종합계획에 의해 특별대책지역을 지정
호소수질 관 리 법
1997.
8.28
특정호소의 수질관리를 위해 호소수질보전 구역을 지정
한강수계 상수원수 질개선및 주민지원 등에관한 법률
1999.
2.8
한강수계의 수질보전을 위하여 수변구역의 지정
토 지 개 발 제 도
택지개발
토지구획 정 리 사 업 법
1966.
8.3
1934년 조선시가지계획령과 1962년 도시계 획법에서 환지방식을 내용으로 하는 토지구 획정리사업을 규정
1966년 토지구획정리사업은 도시계획법에서 분리하여 토지구획정리사업법에서 규율
2000.1.28 도시개발 법이 제 정되어 폐지
택지개발 촉 진 법
1980.
12.31
택지개발예정지구의 지정에 의한 공영개발 사업
-1999. 1. 25 민관공동개발 및 민간의 대행개 발 도입
도 시 개 발 법
2000.
1.28
종래 도시계획법은 일단의 주택지조성사업, 도시개발예정구역조성사업, 시가지조성사업 을 규정하고 있었으나 모두 폐지
도시개발구역안에서 수용 또는 사용에 의한 방식, 환지방식, 양자 혼합방식에 의한 도시 개발사업을 도입
주택건설 촉 진 법
1977.
12.31
아파트지구개발사업, 대지조성사업을 제도 화
토 지 법 제 근 거 법 률
제 도
도 입 제 도 내 용 과 변 천 제 도 폐 지
토 지 개 발 제 도
재 개 발
도 시 재개발법
1976.
12.31
재개발사업은 1971 전면개정된 도시계획법 에 규정하였으나, 1976년 이 법에서 분리 -1982년 재개발사업은 성질에 따라 도심지재
개발사업과 주택개량재개발사업으로 구분 -1995년 재개발사업을 도심지재개발사업, 주
택재개발사업, 공장재개발사업으로 구분 주택건설
촉 진 법 1977.
12.31 재건축조합의 재건축사업
공업용지 개 발
산업입지 및개발에 관한법률
1990.
1.13
1962년 수출산업공업단지조성법은 공업단지 예정지의 지정개발을 규정함
공업개발장려지구(1970년 지방공업개발법), 산업기지개발구역(1973년 산업기지개발촉진 법), 농어촌지역개발촉진지구 및 농어촌소득 원개발사업(1983년 농어촌소득원개발촉진법) 은 통합되어 국가산업단지・지방산업단지・
농공단지 그리고 개별공장입지로 전환됨
1977년 동법 폐 지 1990년 관련법률 통폐합으 로 폐지
개 발 이 익 의 환 수
수 익 자 부담금제
도 시 계획법등
1962.
1.20
도로사업등 공공사업으로 인하여 주변지역 에서 발생한 증가의 일부를 환수
간 주
취득세제 지방세법 1970.
1.1
토지형질변경사업에 의해 지목이 변경된 경 우 증가차액에 대해 부과
개 발 부담금제
개발이익 환수에관 한법률
1989.
12.30
일정규모이상의 개발사업을 시행하는 사업 시행자에게 당해 사업으로 인한 증가에 대 해 부과
농지 및 산지전용 부 담 금
농 지 법 산 림 법
1991.
11.22
농지나 산림을 타용도로 전용함으로써 상승 한 지가의 일부를 부담금으로 부과
토지초과 이득세제
토지초과 이득세법
1989.
12.30
유휴지의 사회적・경제적 요인에 의한 증가 를 환수
1994.7.29 헌법불합 치결정 1998.12.5 폐지
토 지 법 제 근 거 법 률
제 도
도 입 제 도 내 용 과 변 천 제 도 폐 지
토 지 거 래 규 제
토지거래 허 가 제
및 토지거래 신 고 제
국토이용 관 리 법
1978.
12.5
1977년 임시행정수도건설을위한특별조치법 에서 토지거래허가제를 규정하고 있었으 나, 실제 운용되지 않음
토지의 투기적 거래를 억제하고 지가를 안 정시키기 위해 토지거래허가제와 신고제를 도입
-1983년 토지거래허가제와 토지거래신고제 를 분리
-1993년 허가기준으로 가격심사제를 폐지
헌법재판소 는 1989.
12.22 토지 거래허가제 를 합헌으 로 결정 1999. 2. 8 토지거래신 고제 폐지
검 인 계약서제
부동산등기 법→ 부동 산등기특별 조치법
1978.
12.5
거래사실 및 거래내용의 노출을 통하여 투 기소득을 조세로 흡수
농지취득 자 격 증 명 제
농지개혁 법→ 농 지임대차 관리법→
농지법 1949.
6.21
소유자격과 소유한도를 심사・확인하는 농 지매매증명제
1986. 12. 31 농지임대차관리법은 농지관리 위원회의 확인을 제도화
1994. 12. 22 농지법에 의해 농지취득자격 증명제로 전환
임야매매
증 명 제 산 림 법 1990.
1.13
임야를 실수용자만이 매수할 수 있도록 하 기 위해 매매증명제도를 도입
1997. 4. 10 폐지 등 기
의 무 제
부동산등기 특별조치법
1990.
8.1
미등기전매를 방지하여 부동산투기를 억제 하기 위해 등기를 의무화함
부 동 산 실 명 제
부동산실 권리자명 의등기에 관한법률
1995.
3.30
1990년 부동산등기특별조치법에서 타인명 의의 소유권이전등기 신청을 금지함 명의신탁을 금지하는 부동산실명제의 도입 공
적 토 지 취 득 제 도
협의취득
공공용지 의취득및 손실보상 에관한특 례법
1975.
12.31 공공용지의 협의취득의 도입
수 용토 지 수 용 법
1962.
1.15 공공용지의 협의 및 수용재결에 의한 취득
토 지 법 제 근 거 법 률
제 도
도 입 제 도 내 용 과 변 천 제 도 폐 지
공 적 토 지 취 득 제 도
선 매 제 국토이용 관 리 법
1978.
12.5
토지거래의 허가신청과 신고토지에 대한 선매
1990. 1. 13 임야매매증명제도의 도입과 함 께 사후관리를 위해 선매를 제도화
1997년 폐 지
매 수 청 구 제
국토이용 관 리 법
1978.
12.5
토지거래허가제를 도입하면서 불허가토지 에 대하여 매수청구권을 부여
1989년 택지소유상한제를 도입하면서 상한 초과토지에 대한 초과소유부담금이 부과되 는 토지에 대하여 매수청구권을 부여 1994년 농지법은 처분명령 농지를 농업기 반공사에 매수를 청구할 수 있도록 함
1998년 폐 지
토 지 정 보 및 시 장 관 리
지적제도 지 적 법 1950.
12.1 지적제도를 도입
등기제도 부 동 산 등 기 법
1960.
1.1 부동산등기제도를 도입
공시지가 제 도
지가공시 및토지등 의평가에 관한법률
1989.
4.1 공시지가제도의 도입
부 동 산 중개제도
소개영업 법→ 부 동산중개 업법
1961.
9.23
부동산소개에 관한 영업을 신고제로 함 -1983. 12. 30 부동산중개업법을 제정하여
부동산중개업을 허가제로 함
-1999. 3. 31 부동산중개업을 등록제로 전환