다음으로 독립변수이자 통제변수인 설명변수는 다음과 같이 선정하였 다.먼저 특성에 따라 단지특성,지역특성,거리특성을 대기준으로 선정 하였으며,이에 따른 세부 변수로 단지특성은 경과연수,내부특성,가구 규모,단지규모를,지역특성으로서,교통·환경·교육 변수를 선정하였다.
마지막으로 거리특성으로는 개별사업지구별 중심지로부터의 이격거리를 기준으로 선정하였다.
독립·통제변수의 세부적인 사항은 다음과 같다.
(1)경과연수
경과연수는 개별단지별 건축법상 준공연도부터 분석대상인 현시점까지 의 경과연수를 월로 환산하여 측정하였다.그 이유는 통상 주택의 경과 연수가 커질수록 주택의 노후화가 심해져 주택가격에 부(-)의 영향이 있 다고 가정하였기 때문이다.
(2-1)외부특성1(주차장율)
주택단지의 쾌적성은 여러 가지 의미로 해석될 수 있으나,본 연구에서 는 단지의 주차장율과 용적률을 그 기준으로 사용하였다.먼저 주차장률 은 단지 전체의 주차대수를 단지 세대수로 나누어 산정하였다.(주차가능 대수/단지 세대수)
우리나라의 경우 자동차 보유대수가 이미 2000만대를 넘어서 2015년 기
준 인구 2.56명당 1대의 자동차 보유율을 나타내고 있다.때문에 공동주 택 단지의 주차장 확보율이 단지 쾌적성이라는 측면에서 상당히 중요한 요인이며 본 연구에서는 이에 따라 주차장율을 주택 가격 산정에 따른 변수로 선정하였다.
(2-2)외부특성2(용적률)
주택 단지의 쾌적성은 다른 측면에서도 살펴 볼 수 있는데 본 연구에서 는 이를 단지의 용적률을 또 다른 변수로 선정하였다.용적률이란 대지 면적에 대한 건축물의 연면적의 비율을 뜻한다.(건축연면적/대지면적)
즉,용적률이 높을수록 동일한 대지면적 상의 건축면적은 높아질 것이 고 이는 높은 층고 또는 협소한 동간 간격으로 나타날 수밖에 없다.이 는 단지의 기본적인 쾌적성,또는 일조량,조망권 등에 영향을 미치는 요 소로 작용하게 된다.따라서 본 연구에서는 이러한 점을 감안하여 용적 률을 단지의 쾌적성을 나타내는 대용변수로 선정하기로 한다.
(3)가구규모
일반적인 경제 논리적으로 보면 가구규모는 단위별 주택가격에 미치는 영향은 없을 것이다.하지만 최근 들어 1인가구·소규모 가구 증가 등 인 구경제학적 변화에 따라 중소형 주택의 가격이 중대형 가격에 비해 상승 폭이 큰 점을 감안하여 가구규모를 변수로 설정하여 분석을 실시하고자 한다.다만 가구규모는 일반적인 공시자료인 주택의 공급면적 대비 단위 가격이 아닌 실질적인 사용측면에서의 면적자료인 전용면적 자료를 사용 하였다.
(4)단지규모
공동주택의 단지규모 역시 가격형성에 중요한 요소로 작용한다.단지
규모가 클수록 일반적으로 기반시설 및 각종 편의시설의 정비 정도가 높 으며,규모의 경제 효과로 인한 관리비 등 각종 주택 유지비용의 절감효 과가 기대되는 측면이 존재하며,이에 따라 가격형성에 있어 정(+)의 상 관관계가 있을 것으로 추정된다.때문에 공동주택 단지규모 역시 동 연 구에 따른 변수로 사용하였다.단지규모에 대한 조작적 정의로 별도로 독립된 단지별 세대수를 사용하였다.
(5)교통
교통요인에 따른 중심지 등에 대한 상대적 접근성 또한 공동주택 가격 에 있어 중요한 변수로 작용한다.일반적으로 교통요인에 따른 교통이란 철도교통,지하철교통,버스 및 자가용 이용과 관련되는 도로교통 등이 이에 해당한다.
때문에 일반적으로 교통요인이 개선되고 향상될수록 상대적인 가격 형 성에 있어 정(+)의 상관관계가 있을 것으로 추정된다.본 연구에서는 이 러한 교통 요인 중 가장 일반화하기에 원활하고 실질적인 중요성이 큰 지하철교통을 그 대용지표로 사용하였다.그리고 이를 측정하기 위해 해 당 개별 공동주택 단지로부터 인접한 지하철역까지의 직선거리를 변수화 하여 사용하기로 한다.
(6)환경
현시대는 도시화가 커지고,국민들의 소득수준 향상에 따라 환경 요인 또한 가격 형성에 있어 그 중요도가 커지고 있는 상황이다.이러한 점을 감안하여 환경 변수를 본 연구에 대한 변수로 사용하기로 하였다. 여 러 가지 환경에 대한 실질적 변수가 존재할 수 있으나,본 연구에서는 객관적인 지표로서 전술한 주요 선행연구를 참조하여 주요 공원까지의 직선거리로 이를 변수화하기로 한다.다만 이러한 환경변수는 다른 변수
와 달리 객관화·일반화하기 어려운 문제점은 존재한다.이 부분은 연구 의 한계점에서 다시 살펴보기로 한다.
(7)교육
교육은 실질적으로 한국 사회에서 주택가격 형성에 있어 상당히 중요한 요소임에 부인하기 어려운 점이 있다.교육열이 높고 자녀의 안전을 중 요시 하는 사회적 특성 때문으로 보인다.
본 연구에서는 이러한 교육변수에 대해 선행연구 등을 종합적으로 감안 하여 인접한 초등학교까지의 직선거리로 측정하였다.그 이유는 주관적 인 척도인 교육열,학군 등 한국적 정서에 따른 교육변수는 개별단지별 로 일반화하기 어려운 점이 있어,객관화가 가능하고 현실적으로 중·고 등학교에 비해 근거리 등하교에 대한 학부모들의 관심도가 높다고 가정 하였기 때문이다.
(8)사업지 접근성
개발사업지의 중심지로부터 해당 개별 단지까지의 접근성을 뜻하며 실 질적으로 본 연구에 따른 가장 중요한 변수이다.일반적으로 각종 선행 연구에 따르면 일정한 영향권 범위 내에서 사업지와 멀어질수록 가격형 성에 있어 정(+)의 관계가 있는 것으로 제시되었다.
그 이유는 일반적으로 대규모 개발사업지의 근접 단지의 경우 이러한 개발사업에 따라 공동주택 공급물량이 급증하고 이에 상대적으로 개발사 업지에 비해 기반시설,환경적 요인 등에 있어 비교열위에 놓이다 보니 수요공급 원리에 따라 가격 형성에 있어 부(-)의 영향이 존재하는 이유 때문으로 분석된다.
이에 따라 설정한 변수는 유사 선행연구를 종합하여 개발사업지 중심 반경 2.5km를 그 범위로 설정하였다
구분 변수명 조작적 정의 단위 종속변수 매매가격 단위(㎡)당 가격 만원
독립변수
단지특성
경과연수 단지별 준공연도 년수 외부특성1 단지 주차장률
(주차장수/단지 세대수) % 외부특성2 단지 용적률
(건축 인허가상 용적률) % 가구규모 단지별 평균
전용면적(㎡) ㎡ 단지규모 단지 세대수 세대수
지역특성
교통 지하철 거리(직선거리) km 환경 공원과의 거리(직선거리) km 교육 초등학교와의 거리
(직선거리) km 거리특성 사업지
접근성
사업지 중심지와의
거리 km
<표5설명변수>
본 연구에서는 이러한 점을 감안하여 다음과 같은 다중회귀식을 사용한 다.
P =h(R,S,D)
P :아파트 평당 매매가 R :단지특성
S :지역특성 D:거리특성