본 연구의 마지막 분석으로 분석지역의 (세대수)가중평균 매매가 변동 율과 분석지역이 속해 있는 행정구역의 매매가 변동율을 비교 분석하였 다.분석의 일반화를 위해 분석지역은 시계열분석 시점인 2008년 6월부 터 매매가가 공표되기 시작한 단지를 기준으로 선정하였다.28)
또한 분석지역의 매매가 변동율은 세대수 가중평균으로 적용한 이유는 비교집단인 당해 행정구역 평균 매매가 변동율 기준과 통일하여 비교가 능성을 확보하기 위함이다.비교집단인 분석지역이 속해 있는 당해지역 자료는 분석지역과 동일 시·군·구(분석지역이 특별시·광역시에 속해 있 는 경우에 해당)내 평균 매매가 지수의 지역별 가중평균 데이터를 적용 하였다.분석 데이터는 『국토교통부 통계누리 전국 주택가격 동향지
28) 2008년 6월부터 공표된 단지를 기준으로 경기 동북권은 총 분석대상지 중 111개 단지 중 85개 단지가 해당되며, 경기 서남권은 163개 단지 중 141개 단지, 경기 동남권은 총 59개 단지 중 32개 단지가 이에 해당
분석 지역
비교 지역 비교 시점
분석지역 구분 사업지구 경기 동북권 남양주진건
구리갈매 경기 남양주시,구리시
2008년 6월부터 2015년 12월
(총 91개월) 경기 서남권 부천옥길
시흥은계 경기 부천시,시흥시 경기 동남권 하남미사 서울 강동구,경기 하남시
분석 지역 경기 동남권 경기 서남권 경기 동남권
시점 분석집단 비교집단 분석집단 비교집단 분석집단 비교집단 2008.6월 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 2008.12월 96.25 99.24 100.40 98.85 87.25 93.67 2009.12월 92.86 99.67 99.60 99.53 110.39 99.35 2010.12월 92.22 96.05 97.12 97.60 106.28 97.55 2011.12월 91.26 96.99 97.35 98.07 98.62 97.81 2012.12월 86.90 93.84 93.17 95.12 82.40 94.14 2013.12월 83.79 91.67 91.19 93.75 81.31 92.69 2014.12월 82.66 92.06 93.98 95.17 83.12 93.61 2015.12월 88.63 97.64 100.70 99.24 93.62 100.11 수』및 『국민은행 부동산 정보상의 부동산 시세 조사표』를 사용하였 다.이에 따른 분석 개요는 다음과 같다.
<표15.매매가변동율 분석 개요>
(1)지역별 매매가 변동율 추이
분석집단과 비교지단에 대한 연도별 (세대수)가중평균 매매가 변동율 추 이는 다음과 같다.
<표16.집단별 매매가 지수 변동율 추이>
※ 분석시점인 2008.6월을 100으로 환산한 지수
<표17.분석 권역별 매매가 변동율 추이>
분석 지역 Adj R-squared t값 p-value
경기 동북권 0.8997 28.43 0.000***
경기 서남권 0.9363 36.38 0.000***
경기 동남권 0.6527 13.05 0.000***
0 20 40 60 80 100 120
2008.6월2009.6월2010.6월2011.6월2012.6월2013.6월2014.6월2015.6월
경기동북권(연구집단) 경기동북권(비교집단)
86 88 90 92 94 96 98 100 102
2008.6월2009.6월2010.6월2011.6월2012.6월2013.6월2014.6월2015.6월
경기서남권(연구집단) 경기서남권(비교집단)
0 20 40 60 80 100 120
2008.6월2009.6월2010.6월2011.6월2012.6월2013.6월2014.6월2015.6월
경기동남권(연구집단) 경기동남권(비교집단)
(2)분 석
기본적으로 3개 권역 모두 매매가 흐름에 있어 유사한 방향성을 나타내 고 있다.이에 따른 상관관계는 다음과 같다.
※ 각각 *:p<0.10,**:p<0.05,***:p<0.01수준에서 유의미
반면 비교집단 대비 연구집단의 가격흐름에 있어서는 큰 유의미성이 나 타나지 아니하였다.실제 시계열 차트를 보면 경기 동북권의 경우 지속 적으로 비교집단에 비해 연구집단이 낮은 매매가 지수를 나타냈으나29), 다른 2개 권역의 경우 매매가 지수가 교차하는 것을 알 수 있다. 또한 연구의 한계점 부분에서 살펴보겠지만 기본적으로 집단별 비교시 통제되 어야 하는 다른 변수(집단별 환경요인,교통요인,단지 면적 등 본 연구 에서 통제한 요인)간의 통제가 되어 있지 않은 상황에서 비교집단과의 우열을 논하기에는 논리적 허점이 있어 본 연구에서는 이 부분에 대한 개별적 통계분석은 실시하지 아니하였다.그 이유는 비교집단에 대한 전 체적인 변수화가 데이터 확보 측면에서 워낙 방대하고 그를 일반화하기 어려움이 있기 때문이다.
즉,기본적인 매매가격의 흐름은 개발사업이 이루어지지 않았다고 가정 한 비교집단과 유사한 흐름을 나타내었지만,집단간의 비교에서는 큰 흐 름을 발견하기 어려웠다고 볼 수 있다.
3절.연구 요약
지금까지 특정 개발사업으로 인해 인근지역 주택가격에 미치는 영향에 대해 공공주택사업(구 보금자리주택사업)지구 중 대표적인 5개 사업지구 를 권역별로 분류하여 살펴보았다.그 연구 권역은 전술한 바와 같이 남 양주진건(지금),구리갈매지구로 대표되는 경기 동북권,부천옥길지구,시 흥은계지구로 대표되는 경기 서남권,마지막으로 하남미사지구로 대표되 는 경기 동남권의 3개 권역으로 분류하여 권역별 분석을 실시하였다.연 구의 범위는 일부 소형 단지(100세대 미만)를 제외한 개발사업지 기준 반경 2.5km이내 소재 공동주택단지 전체를 선정(전수 조사)하였고 연구 시점은 보금자리주택사업 지구지정 1년전부터 현시점으로 설정하였다.
29) 연구집단의 2015년 12월 현재 매매가 지수 : 88.63, 비교집단 : 97.64
연구는 이에 대해 주요 사업시점(4개 시점)에 따른 시점별 분석과 지구 지정 1년전부터 현시점까지의 시계열 분석,마지막으로 연구지역의 가중 평균(세대수)매매가 지수와 당해지역이 속해 있는 동일 시·군·구 단위 간의 매매가 지수를 비교 분석하는 방식으로 진행하였다.
주요 변수로는 가장 대표적인 변수인 사업지구 거리변수를 비롯하여 다 른 설명변수(통제변수)로서 거리·지역·단지별 특성을 적용하여 분석을 실시하였다.
분석결과를 살펴보면 먼저 시점별 분석의 경우 3개 권역 모두 사업지구 와의 거리가 멀수록 가격이 높게 형성(거리가 가까울수록 낮게 형성)되 어 있는 것으로 나타났다.다만 권역별로 경기 동남권의 경우 모든 분석 시점에서 이러한 결과가 나타난 반면 경기 동북권과 경기 서남권은 사업 발표 이전 시점에서는 사업지구와의 거리가 먼 지역의 가격대가 높게 형 성되어 있었으나 사업이 진행될수록 그 효과가 역전되는 현상을 발견할 수 있었다.또한 경기 동북권은 사전청약 시점부터,경기 서남권은 본청 약 시점부터 결과 발생하였다.그럼에도 이는 상관관계에 그쳤을 뿐 통 계적인 수준에서(신뢰도 95%)에서 유의미한 결과가 나오지는 않았다.이 는 실질적으로 유의미하지 않다고 판단할 수도 있으며,또한 전수조사임 에도 불구하고 분석 관측치의 과소에 기인한 결과라고도 볼 수 있다.
다음으로 시계열 분석의 경우 시점별 분석과 마찬가지로 3개 권역 모두 본 사업이 진행될수록 사업지구로부터 먼 지역의 가격이 높아지는 것(가 까운 지역일수록 하락)으로 나타났다.다만 이 역시 관측치의 과소 등의 사유로 통계적 유의미성은 나타나지 않았다.
즉,상관관계는 어느 정도 존재하나,이를 일반화하기에는 무리가 있다 고 볼 수 있는 것이다.다만 일정 부분 선행연구와 마찬가지로 거리에 따른 정(+)의 상관관계는 나타났는데 이는 전술한 타 공공주택지구,임 대주택지구,뉴타운사업지구 등에서 나타난 결과와 유사한 흐름으로서
상대적으로 개발사업이 진행될수록 인근지역 아파트 가격에 있어 부정적 인 영향을 미친다는 점을 알 수 있다.
기타 설명변수(지역 특성 및 단지 특성)의 경우 일부 세부변수별로 다 르게 나타났지만 지역특성의 경우 전반적으로 환경적요인·교통요인·교육 요인이 우세할수록 상대가격이 높게 형성되었으며,단지특성의 경우 경 과월수가 작을수록,주차장율이 높을수록,용적율이 작을수록,가구규모 와 단지규모가 클수록 상대가격이 높게 형성되었다.시점별 분석을 살펴 보면 환경,경과월수,용적율,세대면적의 경우 권역별,시점별 다소 차이 는 있으나 상당수 시점에서 통계적인 유의미성이 나타났다.
이는 최근 들어 강조되는 환경권의 가치가 주택 가격에 상당히 유의미 한 영향을 미친다고 볼 수 있다.실질적으로 주택 구매 의사 또는 향후 주택 구매시 구매가치 결정 요인에 있어 쾌적한 주변 환경의 가치가 그 만큼 과거에 비해 높아진 것에 기인한다고 볼 수 있다.
또한 경과월수가 길어질수록 상대가격이 하락하는 현상이 나타났는데 이는 가격 형성에 있어 역의 효과가 나타나는 요인(주택의 가치하락에 따른 감가상각가치와 재건축연한의 임박에 따른 재건축기대감에 따른 상 승요인)중 최근 들어 발생하고 있는 재건축 관련 사업성 악화 등의 대 외적 요인에 따라 순수 주택가치 하락분이 가격에 더욱 크게 반영됨을 알 수 있다.실제로 본 연구의 연구집단이 속해 있는 지역의 경우 경기 동남권의 일부 권역(서울 강동권)을 제외하면,재건축 등이 이루어지기 위한 기본적인 사업성이 좋지 않은 상황이다.때문에 건축연한이 긴 주 택의 경우 재건축 가치보다 주택사용기간 증가에 따른 순수 감가상각에 따른 가치 하락분이 가격에 미치는 영향이 더욱 크다는 점이 가격에 반 영된 것으로 볼 수 있다.
용적율의 경우 그 비율이 낮아질수록 주택의 쾌적함이 높아짐을 반영하 여 대다수 권역에서 용적율이 낮아질수록 가격이 상승하는 현상을 관찰
할 수 있었다.이는 환경권의 일종으로서 주택 거주자로서 쾌적함의 가 치가 상당히 중요한 요소임을 알 수 있다.
다만 다소 이례적인 부분이라면 교육변수가 실질적으로 주택가격에 미 치는 영향이 미미한 측면이다.이는 본 연구의 한계점으로 볼 수 있는 부분이다.본 연구에서는 인접 초등학교를 기점으로 살펴보았는데 실질 적으로 교육변수라는 추상적 요인을 일반화하기 위해서는 다양한 분석모 델이 복합적으로 존재한다.예를 들어 교육변수에는 초등학교 외에 중·
고등학교 거리,각 학교마다 현실적으로 존재하는 학군가치,그리고 이를 상당부분 대체하고 있는 사교육집단 등이 존재할 수 있다.결국 완전한 교육변수 설정을 하기 위해서는 이러한 요인이 모델화되어야 한다고 볼 수 있다.
결론적으로 이례적인 결과가 나타는 교육변수 등을 제외하면 지역특성 변수와 단지특성 변수에 있어 권역별·시점별 차이는 보이나,일반적으로 주택 구매시 중요시하는 가치는 권역 및 시점과 무관하게 주택가격에 있 어 상당부분 영향을 미치는 것을 알 수 있다.
마지막으로 당해 시·군·구 등 동일 행정구역 대비 가격흐름을 살펴 보 았는데,분석 결과 기본적인 가격흐름에 있어서 연구집단(실험집단)과 비 교집단은 높은 상관관계를 나타내었으며,이는 가격흐름에 있어 유사한 움직임을 보였다는 것을 알 수 있다.즉,앞서 살펴 본 시점별·시계열 분 석과 마찬가지로 개발지와 인접할수록 상대가격이 하락하는 현상을 관찰 할 수는 있었으나 이 부분에 대해 통계적인 유의미성을 부여하기에는 무 리가 있다는 점을 반영하는 결과로 분석된다.이 부분은 앞서 살펴본 바 와 같이 연구의 한계점 부분에서 다시 살펴보기로 한다.