도시거점내 제2종 일반주거지역 상업화 확산과 원인 분석
A study on the commercialization cause of 2nd class residential area
in urban center
윤용석* 양우현**1)2)
Yoon, Yong-Suk Yang, Woo-Hyun
Abstract
The purpose of this study is to find out the commercialization cause of 2nd class residential area in urban center as basic research to protect urban residential area against the pressure of commercialization. Through the research that are based on literature, field survey and urban planning map, it analysed the commercialization cause of selected two sites under similar urban condition ; to be a nearby subway station and to be a famous commercial street in site, etc. The consequences of this study are summarized as follows ;
First the distance between subway station and residential block and residential commercialization are in inverse proportion each other. Second, the corner lot of a block and the access street directly connected collector street are very important factors to spread commercialization to residential area. Finally, nevertheless first and second results, there is square zone which is very high rate of commercialization within one regardless the distance between subway and residential block. the maximum range of square zone is assumed about 250 meter based on case study.
Keywords: residential commercialization, 2nd residential area, urban center, distance, corner lot, access street, square zone 주 요 어: 주거지 상업화, 제2종 일반주거지역, 도시거점, 거리, 코너필지, 접근로, 사각형 구역
I. 서론
1. 연구의 배경과 목적 고도로 복잡해지는 도시환경의 변화 속에 경직된 용도 지역제도의 획일적 적용은 국내 도시의 주요 거점에 위 치한 일반주거지역들이 토지이용계획의 본래 의도와 건 축물과 외부공간의 실제 활용간에 괴리를 발생시켰으며, 이러한 괴리현상은 주거지내로 확산되고 있다. 특히 도시 거점에 위치한 제2종 일반주거지역내 주거용 건물의 상 업화와 주거지 전반에 상업화 확산 현상이 두드러지게 나타나고 있다. 이로 인한 거주환경의 피해가 발생되고 있을 뿐만 아니라 상업화의 압력으로 위법 건축물을 조 장하는 사회적 갈등문제를 양산하고 있다. 이에 본 연구는 도시 거점에 위치한 제2종 일반주거지 역의 상업화의 확산 양상과 원인을 분석하여 급변하는 도시환경에 일반주거지역을 보호하며, 동시에 도시거점의 활용성을 제고할 수 있는 실질적인 제도적, 도시설계적 *정회원(주저자), 중앙대학교 대학원 건축학과 박사수료 **정회원(교신저자), 중앙대학교 건축학부 교수, 공학박사 개선방향을 모색하고자 한다. 2. 연구의 범위와 방법 연구의 공간적 범위는 서울특별시 도시거점 중 주요 역세권이면서 주요 상권에 인접한 제2종 일반주거지역으 로 한정하였으며, 내용적 범위는 유사한 입지조건과 도시 환경을 갖춘 제2종 일반주거지역 2곳을 선정하고, 이를 비교·분석하여 상업화 확산 양상과 원인을 밝히고자 한 다. 연구의 방법은 두 사례지에 위치한 개별 필지내 건축 물의 상업화 정도를 조사하고, 조사된 상업화 정도를 색 의 농도로 전환하여 지도에 표시함으로써 대상지내 상업 화의 확산 양상을 조사하였다. 마지막으로 이 두 사례의 상업화 확산 양상의 차이점과 공통점을 물리적 환경을 중심으로 비교·분석하여 도시거점내 위치한 제2종 일반주 거지역의 상업화가 확산되는 원인을 도출하였다. 이를 위 해 현장조사, 건축물 대장3), 포털사이트의 지도 검색4)에 3) 서울특별시 토지정보시스템 : http://klis.seoul.go.kr/sis/main.do 4) 네이버 지도 검색 : http://map.naver.com 다음 지도 검색 : http://local.daum.net/map/index.jsp근거하여 개발 건축물의 상업화 정도를 조사하였으며, 대 상지의 상업화 확산 양상은 색채 농도를 활용한 지도분 석에 근거하여 진행되었다.
II. 선행연구
박종호, 양우현(1998)의 연구는 주거지내 근린생활시설 들의 배치 및 건축적 특성을 분석하고, 그 문제점을 파악 하여 해결하고자 하였다. 그 결과 주거지를 상업화시키는 근린생활시설의 배치 및 건축적 특성을 분석하여, 이를 해결할 수 있는 근린생활시설의 배치 및 건축계획지침을 제안하고 예시안을 작성하였다.5) 이희정(2003)의 연구는 서울시 일반주거지역의 용도혼 재 양상과 주거환경 영향 그리고 용도분포의 특성을 살 펴보고, 이를 바탕으로 현재의 일반주거지역의 용도규제 의 한계를 고찰하여 일반주거지역 세분화시 고려해야할 시사점을 제시하였다.6) 최열, 이백호(2006)의 연구는 창원시의 계획된 전체 단 독주택지를 대상으로 기능적 특성이 다른 주변의 용도지 역과 시설에서 접근성을 고려하여 단독주택지내 상업 등 의 업종 입지 형태와 업종간의 상호관계를 연구하여, 가 격특성과 방위, 접면 도로폭 등의 필지특성뿐만 아니라 단독주택지 주변의 용도지역과 교육시설·백화점 및 할인 점에서 접근성 요인이 단독주택지내 상업 등의 업종 입 지에 영향을 미친다는 것을 확인하였다.7) 윤용석, 박병욱, 양우현(2010)의 연구는 제2, 3종 일반 주거지역의 상업화 요인을 도출하기 위해 서울시 주거지 역을 대상으로 기능 변화가 극심한 지역(상업화 지역)과 그렇지 않은 지역으로 구분하고 도시의 물리적 요소들을 기준으로 그 특성과 원인 분석하여 상업화의 직접적 요 인과 간접적 요인으로 구분·제시하였다.8) 이와 같이 선행된 연구들은 일반주거지역의 상업화 문 제를 제도적 차원, 특정 요인, 시설에 치우쳐서 접근하였 기 때문에 일반주거지의 실제 상업화 정도를 개략적인 수치로 표현했거나 또는 연구의 전제로 가정하여 연구를 진행하였다. 즉 일반주거지의 실제 상업화 정도와 주거지 전반에 걸쳐 상업화가 어떻게 확산되어 있는지를 도시설 계적 차원에서 접근한 기초연구가 부재하다. 5) 박종호, 양우현(1998), 도시 주거지내 근린생활시설의 배치 및 건축적 특성과 계획지침에 관한 연구, 대한건축학회 논문집, Vol.14 No.9, pp19-26 6) 이희정(2003), 서울시 일반주거지역 용도분포 특성연구-일반 주거지역 세분화에의 시사점을 중심으로, 대한국토·도시계획학회 지 「국토계획」, 제38권 제2호, pp43-64 7) 최열, 이백호(2006), 단독주택지내 상업 업종 특성 및 입지형 태 분석-창원시 사례를 중심으로, 대한국토·도시계획학회지 「국 토계획」, 제41권 2호, pp9-23 8) 윤용석, 박병욱, 양우현(2010), 제2종·제3종 일반주거지역의 상업화 요인 분석, 한국도시설계학회 2010년 추계학술대회 발표 논문, pp554-568 이에 본 연구는 일반주거지내 개별 건축물의 실제 상 업화 정도와 주거지내 상업화 건축물의 분포현황을 조사 하고, 이를 토대로 주거지 안팎의 물리적 환경과의 관련 성을 연구하여 주거지내 상업화가 확산되는 원인을 규명 하고자 하였다. 저자 연도 주요 내용 박종호 양우현 1998 도시 주거지내 근린생활시설의 배치 및 건축적 특성과 계획지침에 관한 연구 - 주거지내 근린생활시설의 배치 및 건축특성 도출 - 배치 및 건축계획지침 제안 이희정 2003 서울시 일반주거지역 용도분포 특성연구 - 새로운 주거지역 세분화를 통한 용도규제의 필요성과 그 적용 가능성을 모색 - 주거세분화 기준설정시 종구분의 시사점 정리 최열 이백호 2006 단독주택지내 상업 업종 특성 및 입지형태 분석 - 몇몇 요인인 단독주택지내 상업 등의 업종 입지형태에 미치고 있음을 발견 윤용석 외 2010 제2종·제3종 일반주거지역의 상업화 요인 분석 - 상업화 요인으로서 물리적 요소들 검토하여 직접적 요인과 간접적 요인을 제시 표 1. 선행연구 주요 내용III. 사례 분석
1. 연구의 전제 본 연구는 도시거점에 위치한 제2종 일반주거지역의 상업화 정도를 파악하기 위해 기존의 법에서 규정한 근 린생활시설의 체계와 적용의 한계점9)을 감안하여 근린생 활시설을 재분류하였다. 근린생활시설의 재분류는 거주자 를 중심으로 거주환경을 위한 필요정도(생존 또는 기호) 에 따라 생활필수시설, 생활편익시설, 근린상업시설, 준상 업시설의 총 4단계로 재분류하였으며, 단계별로 수치를 부여하여 향후 대상지의 상업화 정도를 시각화하는 근거 자료로 활용할 것이다. 생활필수시설은 주거생활을 영위하기 위한 최소 필요 시설로 식품접객업과 음주행위가 금지된 시설이며, 생활 편익시설은 음주행위가 금지된 식품접객업 시설 또는 주 거생활의 편익을 도와주는 시설이며, 근린상업시설은 금 융업소, 사무소와 유사한 시설 또는 음식류를 조리·판매 하는 영업으로서 음주행위와 유흥을 부수적으로 허락한 시설이며, 준상업시설은 위락시설10)이 아닌 범위 내에서 9) 국계법 제6장「용도지역·용도지구 및 용도구역안에서의 행위 제한」은 도시환경이 변화하지 않고 균질하다는 전제에서 적용 가능한 법이다. 하지만 도시환경이 변화해서 법문화된 내용을 벗어난 경우, 이 법의 실효성은 현저히 낮아진다. 예를 들면 제2 종 근린생활시설인 일반음식점*이 외부 요소**에 의해 주거지역 내에서 그 수가 급격히 증가한다면, 본래의 순기능에서 역기능 으로 변질될 것이다.(*일반음식점:음식류를 조리·판매하는 영업 으로서 식사와 함께 부수적으로 음주행위가 허용되는 영업, 「식품위생법 시행령 제21조」 / **외부 요소:‘집객시설, 대학교, 지하철역 등이 해당 주거지역 인근에 새롭게 위치하여 유동인구 가 급격히 증가할 경우 본래의 적용된 제도 또는 계획의 의도와 다른 결과를 만들어 낼 수 있는 요소’로 본 연구에서 정의함) 10) 위락시설은 단란주점으로 제2종 근린생활시설에 해당하지유흥과 음주행위가 주가 되는 상업시설이다(표 2). 개념 분류 관련 시설 상업화수치* 생존 기호 생활 필수 시설 - 세탁소, 약국, 의원, 일용품 구매를 위한 소규모 마켓(철물점, 문구점 등) - 식자재 소매점(채소, 생선, 과일 등) 5 생활 편익 시설 - 음주행위가 금지된 음식의 조리·판매 시설로 분식점, 제과점 등 - 대규모 슈퍼마켓 - 부동산, 옷가게, 인테리어 상점 등 - 신체관리와 관련된 업소로 이·미용실, 네일아트, 피트니스 클럽 등 - 고시원, 학원, 독서실 등 배우는 행위와 관련 시설 10 근린 상업 시설 - 음식과 술을 판매하는 모든 음식점 - 노래방, PC방, 당구장 등 유사업종 - 금융업소, 사무소 등 15 준 상업 시설 - 단란주점, Bar 형태의 주점 등 20 * 상업화 수치 : 상업화 정도를 임의로 표현한 숫자, 추후 이 수치를 색채 농도로 전환하여 상업화의 정도를 시각화함 표 2. 근린생활시설의 재분류 2. 사례 선정 본 연구에 적합한 대상지 선정을 위해 서울특별시 역 세권에 위치하고, 인지도 높은 상권을 형성하면서 격자형 도시조직으로 이루어진 곳을 예비 선정하였다. 이 중 유 사한 도시환경을 가지면서 제2종 일반주거지역의 상업화 양산이 뚜렷한 2곳을 최종 사례 대상지로 선정하였다. 예 비 선정에서는 12곳의 대상지를 선정하고, 대상지별 주변 현황의 특성을 조사하였다. 이를 토대로 유사한 도시환경 을 가지는 것끼리 총 4개로 분류하여 A, B, C, D로 표기 하였으며, 각각의 도시환경적 특징은 다음과 같다. 예비 대상지 A형은 역과 근접하고, 좁은 상업지역과 제3종 일반주거지역의 이면에 위치하며, 제3종 일반주거 지역의 이면가로를 중심으로 상업거리가 활성화되어 있 다. 예비 대상지 B형은 역과 근접하고, 넓은 상업지역과 제3종 일반주거지역의 이면에 위치하며, 상업지역을 중심 으로 상업거리가 활성화되어 있다. 예비 대상지 C형은 역 과 대상지의 거리가 멀고, 좁은 상업지역과 제3종 일반주 거지역 이면에 위치하며 제3종 일반주거지역의 이면가로 를 중심으로 상업가로가 활성화되어 있다. 예비 대상지 D형은 역과 근접하고, 상업지역이 없이 제3종 일반주거 지역의 이면에만 위치하며, 제3종 일반주거지역 이면가로 를 중심으로 상업거리가 활성화되어 있다. 또한 A'~D'은 A~D형과 동일한 도시환경적 특성을 가지지만, 현장조사 결과 상업거리의 활성화 정도가 다른 곳에 비해 낮은 것 으로 판단하여 구분·표기하였다.(표 3) 이를 토대로 최종 선정의 조건을 만족하는 대상지를 검토한 결과 A형의 건대입구역과 신논현역으로 나타났 다. 11) 아니하는 것 또는 유흥주점이나 그 밖에 이와 비슷한 것을 지 칭, 건축법 시행령 「별표 1. 용도별 건축물의 종류」 11) 예비 대상지 B형의 경우, 넓은 상업지역을 중심으로 상업이 활성화 되어있어 주변 주거지로의 상업화가 낮게 나타났으며, 선별 역명 주요 상권 대상지 주변 현황주요 특성 분류1) 2 호 선 건대 입구 출구 주변1, 2번 - 역과 근접, 좁은 상업지역과 제3종 일반주거지 이면에 위치 - 제3종 일반주거블록 이면가로에 형성된 매우 활성화된 상업거리 A 신천 4번 출구 주변 - 역과 근접, 넓은 상업지역과 제3종 일반주거지역 이면에 위치 - 상업블록 이면에 매우 활성화된 상업거리 B 선릉 출구 주변1, 5번 - 역과 근접, 넓은 상업지역과 제3종 일반주거지역 이면에 위치 - 상업지역 이면에 매우 활성화된 상업거리 B 역삼 출구 주변7, 8번 - 역과 근접, 넓은 상업지역과 제3종 일반주거지역 이면에 위치 - 상업지역 이면에 활성화된 상업거리 B‘ 강남 5~8번 출구 주변 - 역과 근접, 넓은 상업지역과 제3종 일반주거지역 이면에 위치 - 상업지역 이면에 매우 활성화된 상업거리 B 교대 출구 주변8, 9번 - 역과 원접, 좁은 상업지역과 제3종 일반주거지 이면에 위치 - 제3종 일반주거블록 이면가로에 형성된 활성화된 상업거리 C 방배 3번 출구 주변 - 역과 근접, 좁은 상업지역과 제3종 - 제3종 일반주거블록 이면가로에 형성된 일반주거지 이면에 위치 활성화된 상업거리 A' 사당 출구 주변3~14번 - 역과 근접, 넓은 상업지역과 제3종 일반주거지역 이면에 위치 - 상업지역 이면에 매우 활성화된 상업거리 B 3 호 선 압구정 출구 주변2, 4번 - 역과 근접, 제3종 일반주거지 이면에 위치- 제3종 일반주거블록 이면가로에 형성된 활성화된 상업거리 D 신사 출구 주변7, 8번 - 역과 근접, 좁은 상업지역과 제3종 일반주거지 이면에 위치 - 제3종 일반주거블록 이면가로에 형성된 매우 활성화된 상업거리 A 7 호 선 청담 9번 출구 주변 - 역과 원접, 좁은 상업지역과 제3종 일반주거지 이면에 위치 - 제3종 일반주거블록 이면가로에 형성된 활성화된 상업거리 C 9 호 선 신논현 3번 출구 주변 - 역과 근접, 좁은 상업지역과 제3종 일반주거지 이면에 위치 - 제3종 일반주거블록 이면가로에 형성된 매우 활성화된 상업거리 A 1) 분류 : 대상지별 주요 특성의 유사점을 기준으로 A~D형으로 구분 - A와 A'의 차이점은 현장조사에 의거한 상업가로의 활성화 정도 표시 (A : 매우 활성화된 상업가로 / A' : 활성화된 상업가로) 2) 용도지역의 넓고, 좁음은 상대적 개념으로 사용한 것으로 대상지 주변의 상업지역과 제3종 일반주거지역을 비교한 상대적 면적 크기 표 3. 예비 조사 대상지 3. 사례 대상지 분석 1) 일반 현황 최종 선정된 대상지들의 공통적 특성은 대상지 인근에 2곳의 지하철역이 있으며, 대상지 3면이 좁은 상업지역 과 제3종 일반주거지역의 블록에 의해 둘러싸여 있다. 이 중 2면은 지하철역을 중심으로 활성화된 상업가로와 인 접하고 있다. 또한 대상지의 남동측 주변에 대규모 유동 인구를 발생시키는 시설(건국대학교와 복합상가) 또는 상 업·업무지역(강남역 일대)이 위치하고 있으며, 대상지 내 부에는 시장이 형성되어 있다. 반면 지하철역의 위치, 블록, 생활가로의 위치, 도로의 폭이 대상지들의 차이점으로 나타났으며, 다음과 같다. 지하철역 위치의 경우, 건대입구역 일대는 2곳의 지하철 역이 한 곳에 모인 환승역으로 집중된 접근성을 가지고 있는 반면, 신논현역 일대는 2곳의 지하철역이 대상지의 남측과 북측에 떨어져 분산된 접근성을 가지고 있다. 블 록의 경우, 건대입구역 일대의 블록들은 평균 166m×70m 규모의 다열필지이며, 총 12개 블록(총 789 필지)들이 상 업지역과 제3종 일반주거지역의 블록들과 수직하게 배치 예비 대상지 C형은 역과의 거리가 멀어 최종 제외 됐으며, 예비 대상지 D형은 동일한 조건의 사례가 부족하여 제외됐다.
되어 있다. 반면, 신논현역 일대의 블록들은 다양한 규모 로 2열필지와 다열필지가 혼재되어있으며, 총 20개 블록 (총 402필지)들이 상업지역과 제3종 일반주거지역의 블록 들과 혼합배치(수평 또는 수직)되어 있다. 생활가로의 경 우, 건대입구역 일대는 대상지 중간에 위치한 반면, 신논 현역 일대는 대상지의 동측 경계에 위치하고 있다. 도로 폭의 경우, 건대입구역 일대의 도로 폭은 4m미만, 6m, 8m로 구성된 반면, 신논현역 일대의 도로 폭은 6m, 8m, 10m로 구성되어 있었다. 위치도와 주변 현황도 블록과 도로체계, 너비 그림 1. 대상지(1)-건대입구역 일대 위치도와 주변 현황도 블록과 도로체계와 너비 그림 2. 대상지(2)-신논현역 일대 2) 상업화 분석 대상지들의 상업화 정도와 확산 양상을 파악하기 위해 두 대상지에 위치한 필지별 건축물의 층별 용도를 ‘표 2. 근린생활시설의 재분류’에 근거하여 조사·정리하고, 층별 로 정리된 시설들을 상업화 수치12)로 전환, 이를 합산하 여 필지별 상업화 수치를 도출하였다.. 또한 필지별 상업 화 수치는 모든 근린생활시설을 합한 상업화 수치와 근 린상업시설과 준상업시설만 합한 상업화 수치로 구분13) 12) ‘표 2. 근린생활시설의 재분류’에서 필지별 상업화 정도를 시각화하기 위해 4단계로 구분된 시설들을 상업화 수치를 설정 하였음(표. 2 참조) 13) 근린생활시설의 상업화 수치는 주거지 전반에 걸친 상업의 일반적인 분포현황을 확인하기 위한 것이며, 근린상업시설과 준 상업시설만을 합한 상업화 수치는 실제 거주환경에 피해를 줄 하여 최종 도출하였다.(표 4) 도출된 필지별 상업화 수치 는 디자인프로그램14)을 활용하여 특정 색15)에 대한 농도 로 일대일 전환함으로써 대상지내 모든 필지들의 상업화 정도를 시각화하였다. 이러한 방법으로 대상지의 상업화 정도를 조사·분석하였으며, 그 결과는 그림 3.과 같다. 또한 그림 3.의 결과를 보다 명확하게 증명하기 위해 대상지별 블록들을 지하철역과 거리 순에 의거, 수리적으 로 정리하였다.(표 5, 6) 번지 지하1층 1층 2층 3층 4층 ~ 7층 상업화 수치 8-102(근)-노래방 (음)-닭갈비 (음)-닭갈비 (음)-닭갈비 (음)-닭갈비 ~ - 90/90 15 15 15 15 15 8-99 (음)-술 (휴)-식사, (근)- 편의점 (휴)-식사 (주) (주) ~ - 50/20 20 20 10 0 0 * (음)-일반음식점, (휴)-휴게음식점, (업)-업무시설, (근)-제2종 근린생활시설, (주)-주거시설 * 상업화 수치 : 모든 근린생활시설의 상업화 수치/근린상업+준상업시설의 상업화 수치 표 4. 필지별 상업화 수치 도출 예시(건대입구역 일대) 근린생활시설 상업화(좌-건대입구, 우-신논현) 근린상업+준상업시설의 상업화(좌-건대입구, 우-신논현) 그림 3. 대상지들의 상업화 양상과 필지별 상업화 정도 수 있는 상업분포 현황을 확인하기 위함이다. 14) Adobe Photoshop CS3 15) 상업화의 정도를 시각화하기 위해 지정된 단색 (높은 상업화 : 흰색 ↔ 검은색 : 낮은 상업화)
Block (번) 역과 의 거리1) 필 지 수 근생시설 상업화 필지수2) 근린+준 상업시설3) 주변 현황 비 고 Block 4면4) 도로 주변 용도 지역7) 너비 (m) 가로상업5)시장 생활가로 집산 도로 연계6) 9 112m 75 (42.6%)32 (38.7%)29 N(S) 6 - - - ○ 2R E(L) 6 - - - - 2R S(S) 8 ○ - - ○ C W(L) 8 - ○ - ○ 2R 8 123m 67 (52.2%)35 (40.2%)27 N(S) 6 - - - ○ 2R E(L) 6 ○ - - ○ 3R S(S) 8 ○ - - ○ C W(L) 6 - - - - 2R 47 129m 74 (33.7%)25 (21.6%)16 N(S) 6 - ○ - ○ 2R E(L) 8 - - - ○ 2R S(S) 8 ○ - - ○ 3R W(L) 6 - - - - 2R 46 200m 74 (22.9%)17 (13.5%)10 N(S) 6 - - ○ ○ 2R E(L) 6 - - - - 2R S(S) 8 ○ - - ○ 3R W(L) 6 - - - ○ 2R 45 273m 76 (15.7%)12 (7.9%)6 N(S) 6 - - ○ ○ 2R E(L) 6 - - - ○ 2R S(S) 8 ○ - - ○ 3R W(L) 6 - - - - 2R 10 288m 28 (35.7%)10 (17.9%)5 N(S) 6 - ○ - ○ 2R E(L) 6 - - - - 2R S(S) 6 - - - ○ 2R W(L) 8 - ○ - ○ 2R 11 290m 31 (45.1%)14 (29.0%)9 N(S) 6 - ○ - ○ 2R E(L) 6 ○ - - ○ 3R S(S) 6 - - - ○ 2R W(L) 6 - - - - 2R 34 300m 69 (30.4%)21 (4.3%)3 N(S) 6 - ○ - ○ 2R E(L) 8 - ○ - ○ 2R S(S) 6 - ○ - ○ 2R W(L) 6 - - - - 2R 44 351m 79 (17.7%)14 (12.7%)10 N(S) 6 - - ○ ○ 2R E(L) 6 - - - - 2R S(S) 8 ○ - - ○ 3R W(L) 6 - - - ○ 3R 35 375m 66 (16.6%)11 (1.5%)1 N(S) 6 - - - ○ 2R E(L) 6 - - - - 2R S(S) 6 - - ○ ○ 2R W(L) 6 - - - ○ 2R 36 448m 75 ( 5.3%)4 (0.00%)0 N(S) 6 - - - ○ 2R E(L) 6 - - - ○ 2R S(S) 6 - - ○ ○ 2R W(L) 6 - - - - 2R 37 527m 75 (14.6%)12 (2.7%)2 N(S) 6 - - - ○ 2R E(L) 6 - - - - 2R S(S) 6 - - ○ ○ 2R W(L) 6 - - - ○ 3R 합계 789 (11.7%)92 (9.1%)72 1) 역과의 거리 : 블록에서 가장 인접한 지하철역까지의 보행 접근의 최단거리 / 거리가 짧은 순으로 정리 2) 상업화된 필지 수 : 3장 연구의 전제에서 재분류한 근린생활시설생활을 모두 고려한 필지 수 (필수시설+생활편익시설+근린상업시설+준상업시설) 3) 주거지 상업화를 주도하는 시설(근린상업시설, 준상업시설) 4) Block의 4면 : N(S)-북측 단면, E(L)-동측 장면, S(S)-남측 단면, W(L)-서측 장면 / 북에서 시작해서 시계방향으로 4면 기술 5) 상업가로와 연계 여부 : 주요 상업가로와의 연계 6) 집산도로 연계 여부 : 집산도로와 주거지 접근도로가 직접 연결되면 접근성이 높아지기 때문에, 상업화의 판단기준으로 중요함 7) 주변 용도지역 : 2R-제2종 일반주거지역, 3R-제3종 일반주거지역, C-일반상업지역 표 5. 건대입구역 상업화 특성 Block (번) 역과 의 거리1) 필 지 수 근생시설 상업화 필지수2) 근린+준 상업시설3) 주변 현황 비 고 Block 4면4) 도로 주변 용도 지역7) 너비 (m) 가로상업5)시장 생활가로 집산 도로 연계6) 141 72m 18 (100.0%)18 (55.6%)10 N(S) 6 ○ 3R E(L) 6 ○ 3R S(S) 6 ○ 2R W(L) 8 ○ ○ 3R, C 198 101m 13 (92.3%)12 (69.2%)9 N(L) 6 2R 8) E(S) 5 ○ 2R S(L) 8 ○ ○ 3R, C W(S) 8 ○ ○ 3R, C 184 153m 30 (63.3%)19 (53.3%)16 N(L) 6 2R E(S) 6 2R S(L) 6 2R W(S) 8 ○ ○ 3R, C 144 187m 22 (72.7%)16 (22.7%)5 N(S) 6 ○ 2R E(L) 6 ○ ○ 2R S(S) 6 ○ ○ 2R W(L) 8 ○ ○ 3R, C 183 198m 24 (62.5%)15 (29.2%)7 N(L) 10 ○ 2R E(S) 6 2R S(L) 6 2R W(S) 8 ○ ○ 3R, C 182 210m 28 (57.1%)16 (35.7%)10 N(L) 6 2R E(S) 6 2R S(L) 10 ○ 2R W(S) 8 ○ ○ 3R, C 197 211m 22 (68.1%)15 (40.9%)9 N(L) 6 2R E(S) 6 ○ 2R S(L) 8 ○ ○ 3R, C W(S) 5 ○ 2R 140 249m 25 (44.0%)11 (24.0%)6 N(L) 6 ○ 2R E(S) 8 ○ ○ 2R S(L) 6 ○ 2R W(S) 6 ○ ○ 2R 167 282m 31 (25.8%)8 (12.9%)4 N(L) 6 2R E(S) 6 2R S(L) 6 2R W(S) 8 ○ ○ 3R, C 163 306m 23 (73.9%)17 (34.8%)8 N(S) 6 ○ ○ 2R E(L) 6 ○ ○ 2R S(S) 8 ○ 2R W(L) 8 ○ ○ 3R, C 145 308m 14 (71.4%)10 (21.4%)3 N(L) 6 ○ 2R E(S) 6 2R S(L) 6 ○ ○ 2R W(S) 6 ○ ○ 2R 186 310m 11 (36.3%)4 (0.0%)0 N(L) 6 2R E(S) 6 ○ 2R S(L) 6 2R W(S) 6 2R 166 337m 22 (45.4%)10 (36.3%)8 N(L) 8 ○ 2R E(S) 6 2R S(L) 6 2R W(S) 8 ○ ○ 3R, C 185 355m 12 (58.3%)7 (16.7%)2 N(L) 10 ○ 2R E(S) 6 ○ 2R S(L) 6 2R W(S) 6 2R 161 360m 16 (43.7%)7 (0.0%)0 N(L) 6 ○ ○ 2R E(S) 6 2R S(L) 6 2R W(S) 6 ○ ○ 2R 181 369m 16 (87.5%)14 (50.0%)8 N(L) 6 2R E(S) 10 ○ ○ 2R S(L) 10 ○ 2R W(S) 6 2R 146 403m 15 (60.0%)9 (20.0%)3 N(L) 6 2R E(S) 8 ○ ○ 2R S(L) 6 2R W(S) 6 2R 162 417m 15 (46.6%)7 (33.3%)5 N(L) 6 2R E(S) 6 2R S(L) 8 ○ 2R W(S) 6 ○ ○ 2R 160 479m 16 (31.2%)5 (0.0%)0 N(S) 6 2R E(L) 6 2R S(S) 8 ○ 2R W(L) 6 2R 159 508m 24 (37.5%)9 (4.1%)1 N(S) 6 2R E(L) 10 ○ ○ 2R S(S) 8 ○ 2R W(L) 6 2R 합계 397 (57.7%)229 (28.7%)114 ※ 1~7)의 내용은 표 3. 참고(내용 동일) 8) 198블록은 현재 공사중인 1개의 필지가 있음 표 6. 신논현역 상업화 특성
4. 분석 결과 그림 3.에서 보이는 것처럼 대상지들의 상업화는 지하 철역에서부터 상업화의 농도가 낮아지는 것을 확인 할 수 있었다. 특히 근린상업시설과 준상업시설만을 고려한 상업화는 지하철역과의 거리에 밀접한 관계가 있음을 보 여주고 있으며, 이는 표3, 4에서 보여 지듯이 대상지의 블록들이 지하철역과의 거리가 짧을수록 상업화된 필지 수가 높게 나타나는 것을 확인 할 수 있다. 반면에 블록 들이 지하철역과 거리가 멀어질수록 상업화 정도는 낮아 졌으며, 특히 근린상업시설과 준상업시설은 거리가 멀어 질수록 상업화 정도가 현저히 낮아졌다. 또한 대상지들의 상업화 확산 양상을 보면 집산도로와 직접 연결되는 주거지 접근로를 중심으로 필지들의 상업 화 농도가 높음을 확인할 수 있었으며, 반면에 집산도로 와 직접적으로 연결되지 않는 주거지 접근로에 면한 필 지들은 상업화 농도가 낮음을 확인할 수 있었다. 이와 연 관하여 블록의 코너부는 지하철역과의 거리가 멀어져도 상업화의 농도가 높게 나타난 것을 확인 할 수 있는데, 특히 집산도로에서 직접 연결된 주거지 접근로에 면한 블록의 코너부일 경우 상업화 정도는 더욱 높아졌다. 즉 이 두 요소가 상업화 확산의 교량 역할을 수행하고 있음 을 건대입구역 대상지 44번 블록과 신논현역 대상지 166 번 블록에서 확인할 수 있다. 하지만 위의 분석결과에도 불구하고 지하철역과의 거 리에 무관하게 필지들의 상업화 농도가 높게 나타나는 사각형 구역(Square Zone)이 두 사례 모두 발견되었다. 건 대입구역 대상지는 약 230m×230m이내에 있는 8, 9번 블 록이, 신논현역 대상지는 약 200m×200m이내에 있는 198, 184, 183번 블록에서 나타났다.(표 3, 4) 지금까지의 연구 결과를 요약·정리하면 그림 4.의 내용 과 같다. D1은 지하철역이 한 곳에 집중되어 있는 건대 입구역 대상지의 상업화 확산 양산을 보여주고 있으며, D2는 지하철역이 상업가로 양 끝에 위치하고 있는 신논 현역 대상지의 상업화 확산 양산을 보여주고 있다. 마지 막으로 D3는 D1과 D2의 내용을 토대로 상업블록과 주거 블록이 수평하게 배치됐을 때의 상업화 확산 양산을 예 측한 결과로 D1과 D2의 상업화 확산 범위보다는 좁을 것으로 판단하였다.
