건설경제<< 55
논단
CM at Risk 도입방안
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1. 배경
국내 건설시장의 변화
국내 건설산업은 2008년을 기점으로 그 성장이 멈추다시피 한 가운데 최근 건축부문 의 단기적인 성장 추이가 있으나, 토목부문 의 감소 추세로 인하여 전체적으로는 성장이 둔화되는 경향을 보이고 있다. 토목부문은 최근 5년 간 꾸준히 감소 추세에 있어 안정
적인 자금원이 줄어들고 있을 뿐만 아니라, 최근까지 호조를 보이던 주택부문의 성장세 도 부동산경기의 불안정성으로 그 추세를 확 신할 수 없는 실정이다.
해외 건설시장 진출 동향
이러한 국내 건설시장 위축이 국내 업체들 의 해외 시장 진출 확대의 촉진 역할을 하면 서 해외 건설시장 진출은 2007년을 기점으
김우영 ㅣ 한국건설산업연구원 연구위원
자료 : 대한건설협회, 종합건설통계DB 기성 실적.
<그림 1> 국내 건설 기성 실적
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로 급속히 성장하여 2010년에 정점을 찍은 이후에 감소하기 시작하여 2015년에는 급락 하는 모습을 보였다. 이와 같은 수주 실적 급 감 현상은 유가 급락으로 인한 중동 지역의 발주 축소뿐만 아니라 최근 국내 업체들이 경험한 해외 사업의 대규모 손실에서 기인한 수주 활동 위축 때문인 것으로 판단된다.
글로벌 기업 수준의 사업관리 역량을 확보 하는 동시에, 국내 업체들의 강점인 시공 기 술 경쟁력을 극대화할 수 있는 기술 중심의 수주를 도모할 수 있어야 하나, 국내 시장은 이러한 역량을 갖추기에 적합한 여건이 되지 않는 실정이다. 국내 건설시장에서 글로벌 기준에 따른 발주 방식과 운영을 통해 일정 한 역량을 확보함으로써 글로벌 시장에서의 경쟁력을 확보할 필요가 있다.
국내 발주제도의 문제점
국내 공공 발주제도는 건설사업의 조건 에 따라서 획일적으로 발주 방식을 규정하고 있어, 발주자의 재량에 따라 발주 방식을 다 양화할 수 없는 체계로서의 한계가 있다. 발 주 방식은 해당 사업의 성과를 결정할 수 있 는 매우 중대한 결정 사항임에도 불구하고, 획일적인 규정에 의하여 발주 방식을 결정함 으로써 사업 수행의 효율성에 악영향을 끼칠 수 있다. 이러한 획일적인 발주 방식 결정은 계약자들의 창의성과 기술력 향상을 유도하 기보다는 주어진 여건에 따라서 기회주의적 인 대응을 하도록 만들고 있다. 글로벌 건설 시장의 발주 체계와는 상이한 획일성으로 인 하여 국내 공공 건설시장에서의 승자가 글로 벌 시장에서의 승자가 될 수 없는 환경이다.
자료 : 해외건설협회, 해외건설 종합정보서비스.
<그림 2> 해외건설 수주 실적
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발주 방식의 다양성 필요
국내 건설시장의 입·낙찰 결정 방식은 주 로 가격 중심으로 이루어지고 있으며, 기술 력을 중심으로 한 평가 체계는 미미한 편이 다. 해외 건설시장에서의 수익성 악화는 이 와 같은 가격 중심의 경쟁에 익숙한 체질로 부터 기인한 것이며, 실질적인 기술 경쟁력 을 확보하고 브랜드 가치를 향상시킴으로써 수익성 높은 사업을 수주하는 체계와는 요원 하다.
발주자 관점에서도 가격 중심의 입·낙찰 방식은 건설사업관리의 효율성 측면에서 불리 할 수밖에 없지만, 획일화된 결정 방식에 의 하여 우수한 계약자를 선정하기보다는 저가 에 투찰한 업체를 선정할 수밖에 없는 체계 로 운영되고 있다. 기존의 설계·시공 분리 발 주나 설계·시공 일괄 발주 방식뿐만 아니라, 글로벌 시장에서 높게 평가되고 있는 CM at Risk(또는 CM/GC)나 IPD(Integrated Proj- ect Delivery) 방식을 적용함으로써 가격보다 는 기술력이 뛰어난 업체를 선정할 수 있는 환 경 조성이 필요하다.
2. CM at Risk의 이해
CM at Risk의 의미
CM at Risk 방식은 시공 이전 단계에는 Agency CM(CM for Fee, 이하 CMF)으로 계약을 체결하여 건설사업관리 서비스를 제 공하며, 설계가 일정 정도 완성된 시점에 공 사비를 정해 시공 계약을 한 뒤, 공기 및 재 정적 책임을 가지고 공사를 수행하는 방식
이다. CM at Risk는 상기와 같이 설계 단계 와 시공 단계의 2단계로 구분하여 계약이 이 루어지는데, 시공 계약이 이루어지는 시점이 설계가 완료되기 전일 수도 있기 때문에 설 계와 시공이 중첩되는 패스트트랙 방식이 가 능하여 공기 단축이 가능해진다.
발주자 입장에서 CM at Risk 방식은 잠정 적인 공사비 상한(Guaranteed Maximum Price, GMP) 설정을 통해 재정적 리스크에 대한 노출을 경감할 수 있다는 장점이 있고, 원가 절감을 통하여 최종 공사비가 GMP보 다 적게 완료되면 그 차액을 계약자와 일정 지분에 따라서 공유함으로써 계약자의 공사 비 절감을 유도하는 체계라 할 수 있다.
또한 CM at Risk 방식은 시공자의 조 기 참여(early involvement)를 통해 설계 에 시공자의 노하우를 반영함으로써, 시공성 (constructability)이 높은 품질의 설계안을 확보할 수 있는 방식이다.
시공 계약을 하는 시점이 설계 완성도가 낮 은 시점일수록 개산 견적에 의한 GMP 계약으 로서 패스트트랙의 성격이 강해지는 반면, 설 계가 완성된 시점에 계약이 이루어지면 총액 계약 방식으로 수행될 가능성이 높다.
CM at Risk의 주체
일반적으로 CM at Risk라는 용어에 CM 이 포함되어 있기 때문에, 마치 CM(건설사 업관리자)이 수행하는 사업방식으로 오해 하는 경향이 있다. 물론 프리콘단계에는 실 제 시공을 하는 것이 아니라 설계자의 설계 를 관리하는 역할을 수행하므로 사업관리업 무로 보여지고, 따라서 CM이 이를 수행하는
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것으로 오해할 수도 있다.
그러나 엄밀하게 말하면 CM at Risk는 종 합건설 수행역량을 갖춘 조직이 수행해야 하 는 사업수행방식으로서 대부분 종합건설업 체가 수행하게 되지만, 시공능력을 갖춘 CM 업체라면 충분히 이 발주방식에 대응할 수 있을 것이다. 다만 일반적으로 시공을 포함 하는 경우에는 전체 사업비를 보증해야 한다 는 점에서 기업규모의 문제가 있을 수 있으 며, 일반적으로 CM업체보다는 종합건설업체 가 협력업체 관리에 있어 유리한 측면이 있 기 때문에, 생산성과 단가측면에서 종합건설 업체가 훨씬 유리하다고 볼 수 있다.
따라서 CM at Risk를 수행하는 주체를 형태상으로 구분하는 것은 큰 의미가 없으 며, 실질적으로 종합건설업면허를 갖추고 있 고, 일정한 자본금 규모 이상이 되면서, 튼튼 한 공급망구조(supply chain)를 확보하고 있 는지가 관건이다. 또한 기존의 시공능력뿐만 아니라 설계자와 협업하기 위한 엔지니어링 및 사업관리 역량도 일정수준 확보할 필요가 있다.
기존 발주방식과의 차이
설계/시공 분리발주(Design-Bid-Build, DBB) 방식은 설계가 완료된 이후에 건설회 사가 투입되지만, CM at Risk 방식은 설계 단계에 이미 건설회사가 투입되어 설계자와 협업하여 시공노하우를 설계에 반영함으로 써 시공성이 확보되는 고품질의 설계안을 도 출한다.
설계/시공 일괄(Design-Build, DB) 방식 은 설계단계에 건설회사가 투입되는 방식이
라는 점은 CM at Risk과 동일하지만, 이 방 식은 설계자와 건설회사가 하나의 조직 또 는 컨소시엄으로서 일하는 것이 다른 점이 다. 국내에서 DB방식이 도입되어 턴키라는 이름으로 적용되고 있는데, 대부분 설계완료 후 내역에 근거해서 계약을 하는 내역계약방 식을 택하고 있다. 발주자와의 관계에 있어 서도 발주자의 이익을 극대화함으로써 신뢰 를 확보하고 이를 바탕으로 지속적인 수주활 동으로 이어지는 관계가 형성되는 방식은 아 니다. 반면에 CM at Risk 방식은 건설회사 가 발주자의 이익을 극대화하기 위하여 개산 계약으로 설정된 공사비상한선 이하로 공사 를 완료하기 위하여 노력하고, 그 결과 원가 절감이 생기면 그 수익을 공유하는 방식으로 서, 발주자와의 일정한 신뢰관계를 구축할 수 있는 방식이다.
3. 미국의 CM at Risk
CM at Risk 시장 규모
미국 100대 CM at Risk 기업의 2014년 도 매출은 약 1,040억달러 정도인 것으로 조 사되었으며, 지난 2009년과 2010년의 감소 이후 지속적으로 성장하고 있다. 해외 시장 에서의 CM at Risk 매출규모가 꾸준히 증가 하고는 있으나, 미국 내 건설시장에서의 CM at Risk 매출규모가 훨씬 크게 나타나고 있 다. 미국의 건설업체 매출규모와 대비한 CM at Risk기업의 매출규모는 최근 10년간 평 균 약 29.6%에 달하고 있으며, 그 비중이 점 차 증가하고 있다.
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미국 공공사업 CM at Risk 방식의 도입 현황 미국에서의 CM at Risk는 민간분야에서 성장해서 현재는 공공분야에서 활성화되어 가 는 추세다. 공공부문에서 CM at Risk가 허용 된 주는 2009년 12개주에 불과했지만, CM at Risk의 성과를 경험함으로써, 2015년 현 재 공공건설공사에서 적용할 수 있는 법안이 마련된 주는 32개주로 확대되었다. 미국에서 는 CM at Risk를 각 주 또는 발주기관에 따라 CMR(Construction Manager at Risk), CM/
GC(Construction Manager/General Con- tractor), CMc(Construction Manager as Constructor), GC/CM(General Contractor/
Construction Manager) 등 다양하게 표기하 고 있으나, 연방기관에서는 CM/GC라는 표현 을 사용하고 있다.
미국에서는 1980년대부터 공공 건설사업 에 CM/GC 발주방식이 도입되었으며, 당시엔 CM/GC와 같은 비전통 발주방식의 허용과 관 련한 연방 법안이 없어 개별 주 정부의 발주제 도 및 법률에 따른 적용이 이루어졌다. 오리 건주의 경우, 1986년부터 2002년까지 학교, 기숙사, 도서관 등 총 75건의 공공 건축 시설 물(400만 달러∼1억 8,000만 달러 규모)을 CM/GC로 발주하였으나, 일반적으로 그때까 지 CM/GC 사업을 발주한 주는 소수에 그쳤 으며, 2009년까지 미국의 대표적인 공공발주 기관인 주 교통국(state DOT)이 CM/GC 사 업을 발주한 곳도 5개 주에 불과했다.
비전통 발주 방식인 CM/GC의 도입은 관 련 법률 등 제도적인 여건과 발주기관의 업
주 : 음영 처리된 주가 공공사업의 CM at Risk를 법제화한 주임.
<그림 3> 미국의 CM at Risk 법제화 및 공공 건설 적용 현황
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무 절차 및 수행 환경의 급격한 변화를 수반 하므로, 미국에서도 일부 주에서는 공공사 업의 CM/GC 발주 방식 도입에 대한 반발이 있었다는 조사 결과가 있다. CM/GC와 같 은 새로운 발주 방식의 도입은 이를 허용하 기 위한 법안의 마련뿐만 아니라 CM/GC 발 주가 적합한 프로젝트 결정, 사업자 선정 방 법, 사업관리 방안 등 발주기관의 전반적 업 무 절차의 갱신을 필요로 하기 때문이다. 일 부 주 교통국 내부에서 설계를 수행하는 엔 지니어들은 CM/GC와의 협업에 반감을 갖기 도 하고, 업계에서도 설계사와 CM/GC를 수 행하는 시공사 간의 상호 신뢰 부족에 대한 우려가 있는 것으로 나타나기도 했다.
CM/GC는 최저가 경쟁 입찰을 택하는 전 통적인 DBB 사업과는 다른 사업자 선정 절 차를 거치지만, 연방법 및 각 주에서는 CM/
GC 사업에서도 경쟁적인 절차를 거쳐 업체 선정이 이뤄져야 함을 명시하고 있다. 미 연 방법에서는 CM/GC 발주 사업의 사업자 선 정시 “수행 역량, 경험, 최고가치, 그리고 기 타 발주기관이 정하는 요소를 고려한 경쟁적 선정 절차를 거쳐야 함”을 규정하고 있다.
4. CM at Risk의 수행방식
2단계 계약
CM at Risk 방식은 설계단계의 프리콘 (Pre-construction)서비스 계약과 시공단계 의 시공계약으로 나누어서 두 번 계약을 하 게 된다. 프로젝트 초기단계에 설계자가 선 정되기 직전이나 그 직후에 계약자를 선정해
서 프리콘서비스 계약을 하며, 설계에 참여 하여 해당 사업의 리스크 및 공기 검토, 공사 비 예측 등의 업무를 수행한다.
설 계 가 어 느 정 도 완 성 된 시 점 에 GMP(Guaranteed Maximum Price)를 합 의한 후 시공계약을 체결한다. GMP를 설정 함으로써 발주자는 공사비가 상승할수도 있 는 위험성을 제거하는 반면, GMP이하로 공 사를 완료하면 그 수익을 계약자와 공유함으 로써 원가절감의 동기를 부여한다.
대상사업
CM at Risk는 일반적으로 공기가 촉박하 거나 공사가 복잡해서 다양한 창의적인 대안 이 필요한 경우에 적합한 방식이다. 이 방식 은 패스트트랙이 가능하므로 촉박한 공기를 가진 백화점이나 공장건물같은 사업이나 재 해복구사업에 적합하며, 교통란을 해소하기 위해서 여러 가지 방안을 강구해야 하는 도 로유지보수 및 복구 사업 등에도 적합하다.
따라서 대상사업이 반드시 대규모 사업이 어야 하는 것은 아니며 발주자 관점에서는 GMP를 결정하기 위해서 개산견적을 해야 하기 때문에 이미 많이 수행해본 유사한 종 류의 사업에 적합하다. 만약 발주자가 경험 이 부족하거나 기술력이 없다면 별도의 CM 을 고용해서 계약자가 제시하는 여러 가지 방안들에 대해서 검토하고 결정하는데에 도 움을 받아야 한다.
CM at Risk 계약방식
CM at Risk 방식에서 GMP가 필수적인 요소는 아니지만, 일반적으로 발주자와 계약
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자간의 계약은 시공이전단계의 사업관리서 비스에 대한 “보수”(fee)와 공사부분에 대한
“상한이 있는 고정금액”(fixed cap)으로 구 성된다.
CM at Risk 계약자가 제시한 GMP 이상 의 공사비가 소요되었을 때 추가적으로 소요 된 비용은 CM at Risk 계약자의 책임이 되 고, 만약 GMP내에서 일정 비용이 절감되었 을 경우 절감된 사업비를 발주자와 CM at Risk 계약자는 미리 합의한 비율로 나눠가지 게 된다.
GMP 산정은 프로젝트 진행 중 어느 때건 제시해도 되지만 설계가 충분히 진행(suf- ficiently complete)되었을 때, 즉, 설계가 50%～100%완성되었을 때 (통상적으로 설계 가 75%정도 진행된 시점) GMP를 제시한다.
계약자 선정방식
CM at Risk 사업자의 선정 시 일반적으 로 사업수행역량과 공기 및 공사비 제안, 주 요 견적항목의 단위가격 등이 고려되지만, 일반적으로 개별 사업마다 조금씩 다른 입찰 자 평가절차를 가지고 있다. 미국의 경우 연 방 또는 주 정부에서 일괄적으로 규정하는 CM at Risk 사업자 선정 절차는 없으나, 일 반적으로 발주기관의 제안요청서(RFP) 및 사업수행능력요청서(RFQ) 배포, 수행능력 평가서(SOQ) 접수, 평가 및 협상 순으로 진 행된다. 사업자 선정 시 ① 사업수행 능력만 으로 선정하는 방식, ② 사업비를 함께 고려 해 선정하는 방식, 그리고 ③ 앞선 두 평가방 법을 혼합해 두 단계에 나누어 선정하는 방 식이 많이 활용되고 있다.
CM at Risk 계약자 선정은 설계안이 정해 지지 않은 프로젝트 초기(설계자 선정 전 혹 은 직후)에 하므로, 가격보다는 자격요건과 경험 등 기술력을 위주로 평가해서 선정하는 것이 일반적이다.
전통적인 설계·시공분리입찰(Design- Bid-Build, DBB) 발주방식의 경우 설계가 완료된 이후에 시공사 선정을 위한 제안요 청서(Request for Proposal, RFP)를 공개 하지만, CM at Risk 사업의 RFP는 예비설 계가 완료된 시점에 이루어지며, 자격심사 (Qualification-Based Selection)를 통해 선정이 이루어지는 것이 일반적이다. CM at Risk 계약자의 시공전 서비스 비용(precon- struction service fee)은 발주기관과 CM at Risk 계약자 간의 협상을 통해 결정되며, GMP 역시 설계가 완료되기 전까지는 계속 협상이 가능하다.
계약자 선정기준
주 교통국들은 RFP 또는 RFQ를 통해 사 업정보 및 범위, 개략사업비, 평가기준 등을 제공하고 교통국에 제출해야 할 정보를 명시 하는데, RFQ의 경우 공사비는 요구사항에 포함되지 않는 것이 일반적인데, 실제 미국 30개 CM at Risk 사업의 RFP/RFQ에서 가 장 빈번하게 요구하는 항목은 “기존 CM at Risk 사업 수행경험” 이었다. CM at Risk 업체들은 SOQ를 통해 회사 기본정보와 주요 기술인력(PM 등)의 이력서, 유사사업 수행 경험, 유사사업 참여인력 정보, 품질관리 계 획, 시공전서비스 내용, 기타 자격사항 및 보 유자원 등을 제출한다.
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주 교통국 내외부 전문가로 구성된 패널이 교통국 자체 평가방식에 따라 입찰기업의 전 문성, CM at Risk 수행경험, 과거 수행성과, 시공사 작업량 등을 고려해 업체들의 SOQ를 평가하며 (고려항목 및 평가시 가중치는 주마 다 상이), 협상을 진행할 short-list를 작성한 다. 마지막으로 주 교통국은 short-list상의 우선협상대상 업체와 사업비를 두고 협상을 통해 계약금액 및 계약대상자를 확정한다.
미시간주 교통국이 발주한 부두·터미널 빌딩 신규건설사업 (Michigan DOT 2012)
사업의 RFP/Q에서 제시된 CM at Risk 사 업자의 평가기준은 다음과 같다.
CM at Risk 사업의 수행 성과 비교 지 난 2 0 0 5 년 에 미 국 건 설 관 리 협 회 (CMAA : Construction Management As- sociation of America)와 컨설팅 기관인 FMI가 발주자를 대상으로 실시한 설문조사 결과, 가장 빈번하게 활용하는 발주 방식이 설계시공분리 방식이라고 답변한 응답자들 의 비율이 60%를 넘었지만 설계시공분리 방 식이 발주자에게 최고가치를 제공했다고 답 한 응답자는 23%에 지나지 않았다.
반면에 CM at Risk가 발주자에게 최고가 치를 제공한다고 답한 응답자는 35%였으며, Design-Build가 28%로 그 뒤를 이었다.
또한, 미국 건설산업연구원(Construction Industry Institute : CII)에서 미 전역 37개 주로부터 수집된 프로젝트의 주요 자료를 통 하여 비슷한 조건 하에서 다른 발주 방식으로 수행된 프로젝트와의 사업 성과를 사업비, 공 기, 단위 시간당 소화 금액, 품질 등 여러 관
<표 2> 미시간주 사례의 CM at Risk 평가항목(Michigan DOT 2012)
구분 수행경험
(experience) 가용자원
(resources) 관리시스템
(management system) 재정상태 (financial)
세부 내용
· 다단계시공
· 유사사업
· CM at Risk 사업
· 해당지역 사업
· minority 참여
· 관련 참고자료
· 핵심 인력
· 작업량
· 컨설턴트
· 특수기술·장비
· 사업범위관리
· 공사비·견적관리
· 공기 관리
· 품질관리
· 리스크·안전관리
· 보증역량
· 비용
· 법적 분쟁사례
배점 40점 20점 20점 20점
<표 1> CM at Risk 사업 RFQ/RFP에 요구되는 항목
순위 요구항목
1 기존 CM at Risk 사업 수행경험 2 조직구성도
3 과거 수행사업 참고자료 3 핵심 기술인력의 자격사항
5 과거 유사사업 수행경험 (비CM사업) 6 보증역량
건설경제<< 63 62 >>2016년 봄호 | 통권 83권
점에서 비교하고 분석한 결과, Design Build 와 CM at Risk 등의 새로운 발주 방식이 기존 의 설계시공분리 방식보다 프로젝트 성과 면 에서 월등히 뛰어난 것으로 나타났다.
CM at Risk 방식에 대한 발주자, 설계자, 시공자 등 각 사업 참여자들의 입장을 한 마 디로 단언하기는 어렵지만 대체적으로 발주자 그룹은 만족, 설계자 그룹은 영역 확대의 기회 로 인식하고 있다. 아울러 건설사는 찬성하는 반면, CM 전문회사는 건설회사의 CM시장 잠 식을 우려하는 것으로 요약할 수 있다.
주요 시사점
미국 CM at Risk 시장은 기존의 가격 경 쟁에 의한 설계시공분리 방식의 한계성을 느 껴 새로운 대안으로서 발주자의 요구에 의 해 발생하여 발전되었다. 최근 들어 미국 내 CM at Risk 방식 등의 대체 조달 방식의 건 설시장 점유율이 점진적으로 높아지고 있는 데, 이는 무엇보다도 CM at Risk 발주 방식 이 기존의 발주 방식보다 공사비, 공기, 품질 등 사업성과 측면에서 우수하고, 또한 사업 을 경제적이고 효율적으로 수행하는 데 유용 하기 때문인 것으로 판단된다.
이러한 객관적인 평가를 바탕으로 공공사 업에 CM at Risk 방식을 적용할 수 있게끔 하는 법안이 속속 입안되어 통과되고 있으 며, 공공사업에의 적용 또한 증가하고 있는 추세다. 수의계약과 개산계약, 원가공개 등 기존의 방식에서는 찾아보기 힘든 계약방법 들이 공공에서 적용되는 것을 보면 역설적으 로 CM at Risk방식이 얼마나 효과적인지 증 명하는 것으로 볼 수 있다.
5. 민간에서 적용되고 있는 CM at Risk
CM업체의 CM at Risk
한미글로벌과 같은 선도적인 CM업체들은 기술과 사업관리 역량의 우위를 바탕으로 민 간 발주자들의 사업적 기대 효과를 설득함으 로써 CM at Risk 방식을 적용한 사례가 있 는 것으로 알려지고 있다. 그러나 CM업체 의 경우 특성상 자본금 규모나 공급망 구조 (supply chain)의 효율성을 확보하기 어려워 시공을 포함하는 CM at Risk 사업 수행에 는 한계가 있는 것으로 보인다. 또한 CM at Risk는 시공을 포함하기 때문에 CM업체라 하더라도 종합건설업 면허를 보유해야 CM at Risk를 할 수 있는 제도적 요건을 만족시 킬 수 있다.
종합건설업체의 CM at Risk
국내 건설업체가 CM at Risk 방식으로 사업을 수행한 사례를 찾기가 쉽지 않지만, 최근 GS건설과 삼성물산이 ‘프리콘(Pre- construction)’ 방식을 통해서 사업을 수행 한 사례를 찾을 수 있다.
GS건설이 수행하는 프리콘 서비스는 원론 적인 CM at Risk와는 약간의 차이가 있지만 (수익 배분을 하지 않는다는 점), 설계 단계 에 프리콘 서비스를 계약해서 엔지니어링 업 무를 수행하고, 시공 단계에 GMP를 설정한 시공 계약을 체결하는 방식을 택하고 있다는 점에서 CM at Risk와 동일하다.
삼성물산도 최근까지 인도, 중동, 동남아 등의 해외 건설시장에서 2억∼4억 달러 규모 의 건축공사 3∼4건을 프리콘 서비스를 통하
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여 공사를 수주함으로써 수익성을 확보하면 서 기술력을 제고할 수 있는 기회들을 마련 하고 있다.
이들 기업뿐만 아니라 다수의 건설회사들 은 개발사업을 수행하는 과정에서 비정규적 으로 발주자와 협상을 하고 사전 서비스를 통해 사업을 높이기 위한 작업을 추진하고, 그 결과로서 사업을 수주하는 행위들이 일반 화 되어 있다. 프리콘 서비스나 CM at Risk 라는 명칭을 사용하지 않을 뿐이지 민간에서 는 이런 사례들이 다수 발견되고 있다.
6. 국내의 제도적 한계와 도입방안
수의계약방식의 실효성
국가계약법 제7조(계약의 방법)에는 제한 입찰이나 지명입찰, 수의계약을 할 수 있도 록 명시하고 있으나, 공공건설사업에서 실질 적으로 이와 같은 방법으로 계약을 하는 경 우는 찾아보기는 어렵다. 설계안이 확정되기 전인 설계단계에 선정되는 계약자가 시공단 계의 계약을 승계하게 되는 CM at Risk 방 식에서는 결과적으로 수의계약에 의한 방법 으로 시공 계약자를 선정해야 하는데 현실적 으로 계약공무원이 수의계약을 할 가능성이 높지 않은 것으로 보인다.
수익 공유
CM at Risk 방식은 시공계약시에 GMP를 설정하고 준공시 GMP보다 낮은 준공금액으 로 공사가 완료되면 그 차액을 일정한 비율 로 나누어 발주자와 계약자가 공유하는 체계
다. 국내법에서 사업수행으로 인하여 절감된 공사비를 발주청이 계약자에게 수익을 공유 하는 것을 허용하지 않고, 절감된 공사비는 국고로 환수되는 것이 일반적이다.
GMP의 타당성
CM at Risk 방식에서는 계약자가 설계진 행의 50~100% 완료시점 또는 75% 완료시 점에 일반적으로 GMP를 제안하고, 이에 대 해서 발주자가 그 타당성을 확인하여 승인 하는 과정을 거치게 된다. 공사물량을 근거 로 한 예정가격 산출체계를 가진 국내 공공 건설사업체계에서 이와 같은 개산견적방식 이 수용되어야 가능하다. 일반적으로 공공발 주청들은 유사한 종류의 시설물을 다수 건설 한 실적들이 있어 GMP에 대한 검토능력은 보유하고 있는 것으로 보인다. 다만 국계법 에서는 개산계약을 하지 못하도록 하고 있어 내역이 확정되지 않은 GMP는 인정되기 어 렵다.
장기계속계약방식
사전에 공사 예산을 확보하지 않고 연도별 로 예산을 받아서 사업을 수행하는 장기계속 계약방식의 경우, 건설공기가 계약자의 기술 적 역량과는 무관하게 예산배정상황에 따라 서 연장되므로 공기단축과 원가절감의 기회 가 사라진다. 공기단축이나 예산절감효과를 기대하기 어려운 환경 하에서 발주청이 CM at Risk 방식을 선택할 이유가 없을 것이다.
원가공개
발주자가 기성을 지급하고 실제로 절감된
건설경제<< 65 64 >>2016년 봄호 | 통권 83권
공사비를 확인하기 위해서는 건설회사의 공 사비 원가를 확인해야 한다. 일반적으로 건 설회사는 사업비밀로서 자신의 원가가 공개 되는 것을 꺼려하기 때문에 기업들의 반발 이 있을 수 있다. 그러나 최근 실적공사비 등 과 같은 공공의 건설단가정책 때문에 원가에 도 미치지 못하는 공사들로 인하여 수익성이 떨어지고 있어, 오히려 수익성이 보장된다면 원가공개를 못할 이유가 없다는 입장도 나타 나고 있다.
7. CM at Risk를 도입해야 하는 이유
발주자 관점
발주자 입장은 사업의 재무적 위험성을 최소화하고 사업수행의 성능을 향상시키고 자 하는 것이 목적이다. CM at Risk는 시공 계약을 체결할 때에 GMP를 설정하게 되는 데, 이는 원가상승 리스크가 발주자가 아니 라 계약자인 건설회사에게 전가되는 구조라 할 수 있다. 다른 한편으로 계약자는 기술력 을 바탕으로 지속적인 VE활동을 통해서 원 가를 절감할 수 있는 방안을 도출하고 GMP 이하로 준공함으로써 수익을 공유할 수 있는 기회와 함께 다음 사업에 대한 수주 가능성 을 높이는 활동을 하게 된다. 결과적으로 시 공성 높은 고품질의 설계안을 도출하게 되고 사업의 전체적인 성능이 향상되는 결과로서 발주자에게 유리한 발주방식인 것이다.
건설회사 관점
건설회사 입장에서 CM at Risk는 기술력
을 바탕으로 한 수익성 높은 건설사업의 지속 적이고 안정적인 수주가 기본적인 목적이다.
CM at Risk는 사업초기단계에 계약자를 선정하므로 기술력이 검증된 업체를 선택할 수밖에 없고, 건설회사는 그 기술력 경쟁력을 갖출 필요가 있다. 반면 한번 검증된 업체는 발주자로부터 지속적으로 수익성이 높은 사업 을 수주할 수 있는 기회가 확보되는 것이다.
따라서 국내에서 이와 유사한 실적을 축적함 으로써 글로벌 시장에서도 기술력을 인정받을 수 있는 기반을 마련할 필요가 있다.
제도관점
CM at Risk는 미국을 비롯한 글로벌시장 에서 검증되고 있는 발주방식으로서 국내 건 설산업체계를 선진화할 수 있는 제도적 장치 가 될 수 있다. 국내 건설제도는 주어진 조건 에 따라서 획일적인 발주방식을 피할 수 없고 평가방법에 있어서도 투명성을 확보하기 위한 정량적 접근방법으로 사업의 성능향상은 후순 위에 있는 것이 현실이다. CM at Risk는 대상 사업의 조건을 규모가 아니라 사업의 시급성 이나 복잡성과 같은 정성적인 판단 기준을 전 제로 하고 있고, 평가방법에 있어서도 가격보 다는 실적과 기술력 등 정성적인 요소가 주요 한 기준이 되므로 기존의 제도적 기틀을 혁신 할 수 있는 발주방식이라 할 수 있다. CM at Risk를 도입함으로써 가격중심의 평가체계를 기술력 중심의 체계로 혁신할 수 있는 기반을 마련할 수 있는 것이다.
기술관점
CM at Risk는 최근 글로벌 건설시장의 트
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construction)단계에 설계자와 시공자를 포 함한 다양한 주체들과의 의사소통과 설계개 발의 도구로서 BIM 등과 같은 첨단정보통신 기술을 접목할 수 있다. 더불어 건설사업의 기획과 관리가 중요하게 부각되면서 린건설 (Lean Construction), 빅룸(Big Room) 등 의 혁신적 생산체계들이 접목될 수 있는 발 주방식인 것이다.
8. 결론
국내법은 기본적으로 투명성을 확보하기 위해서 포지티브방식으로 운영되고 있어, 법 규에서 정하지 않은 사항은 할 수 없는 구조 라 할 수 있다. 그럼에도 불구하고 국내 건설 산업의 생존이 기술경쟁에 있다는 관점에서 보면 CM at Risk는 선택이 아니라 필수인 것으로 보인다.
그러나 수의계약과 개산계약, 계속비계약 등의 방식을 사용해야 하는 CM at Risk방식 을 정부공사에서 적용하기 위해서는 국가계 약법을 수정해야 하는 문제가 있다. 국가 공 무원의 투명성을 전제로 한 이런 규정들은 기존의 정부공사에서의 계약문화에서는 상 상하기 어려운 방식으로 보인다. 이와 같은 변화를 이끌어내는 것이 용이해보이지는 않 기 때문에 산업차원의 대응이 필요할 것으로 보인다.
업이 생존하기 위해서 필요한 기술력 제고관 점에서의 발주제도 혁신방안이 도출되고 현 실화될 필요가 있다.
마침 국토교통부는 강력한 의지를 가지 고 CM at Risk를 공공건설부문에 도입하고 자 하여, 시범사업을 준비 중에 있다. 가격경 쟁에서 미래를 볼 수 없고 기술경쟁시장으로 진출하는 것만이 국내 건설산업이 살아남을 수 있다는 점에 대한 공감대로부터 이 같은 시도가 진행되고 있다.
이제는 우리 건설기업들이 CM at Risk를 수행할 수 있는 기술인력과 팀을 구성하고 이 같은 발주방식을 준비할 필요가 있다. 전 술한 바와 같이 CM at Risk 사업은 규모의 문제가 아니라 복잡성과 시급성 등의 문제가 있는 사업들에 적용성이 높으므로, 대기업뿐 만 아니라 중소기업들도 이를 준비할 필요가 있다.
CM at Risk는 시공기술력을 설계에 적용 할 수 있는 기술력이 있으면 충분하기 때문 에, BIM이나 레이저스캐너와 같은 첨단기술 이 없으면 안되는 방식이 아니다. 이런 첨단 기술과 린건설 등의 개념을 도입한다면 금상 첨화이겠지만, 이것이 필수조건은 아니다.
따라서 어느 정도의 기술력을 갖춘 기업이 라면 다양한 규모로 발주될 수 있는 CM at Risk사업을 수주하고 수행하기 위한 준비를 갖출 필요가 있다.
