렌트 계약 시 유의사항
홍경일 변호사
호주에서 렌트 계약 시 유의사항에 대하여 알려드립니다.
본 사례는 2020 년 법률 상담 사례집에 실린 실제 사건입니다.
사례 (Facts) 소유주 → 임차인(전대인)
→ 전차인(전전대인)
→ 공동전전차인(쉐어)
잭슨 씨 탁 씨 유 씨 유 씨
송 모 씨는 자신을 임차인이라고 소개한 한국 여성 유 모 씨가 거주하는 집에서 3 개월간 4 명의 다른 학생들과 함께 쉐어(Share)생으로 거주하였음.
송 씨는 그 집의 주인으로 알고 있던 탁 모 씨가 사실은 실제 소유주가 아니었고 더욱이 갑자기 잠적했다는 말을 듣고 쉐어 보증금(deposit)을 돌려받지 못하게 될까 걱정이 되어 쉐어생을 모집했던 유 씨에게 문의하자 유 씨는 실제 집주인인 잭슨 씨로부터 보증금을 돌려받을 수 있다며 송 씨를 안심시킴.
계약 기간이 끝나 송 씨가 다른 집으로 이사를 한 뒤 유 씨에게 보증금 반환을 요청하자 유 씨는 집주인인 잭슨 씨와 이야기해야 한다고 답변하였고, 이후 송 씨가 잭슨 씨에게 전화했을 때 잭슨 씨는 나중에 계좌로 송금해 주겠다고 답변함.
몇 주일이 지나도 보증금이 계좌에 입금되지 않자 송 씨는 잭슨 씨에게 보증금을 돌려주지 않으면 경찰에 신고하겠다고 문자를 보냈으나, 잭슨 씨는 태도를 바꾸어 송 씨의 보증금은 실제 주인 행세를 한 탁 씨가 가지고 도주하였고 자신은 송 씨의 보증금에 대해 어떠한 지불 책임도 없다고 답변함.
그 사이 원 임차인 유 씨는 잭슨 씨로부터 보증금을 돌려받은 뒤 한국으로 귀국하였고, 송 씨를 포함한 4 명의 공동 전전차인(쉐어생)들은 각자의 보증금 $360 을 돌려받지 못한 상황임.
송 씨를 비롯한 전전차인(쉐어생)들은 유 씨와 구두로 쉐어 계약을 체결했고 유 씨에게 현금으로 쉐어비를 지불하여 왔기 때문에, 서면 계약서나 유 씨에게 비용을 지불해 온 입증자료가 전혀 없는 상태임.
송 씨는 유 씨에게 지불한 쉐어비가 실제로 원 소유주 잭슨 씨에게 전달되었는지 여부도 알 수 없고 원 소유주 잭슨 씨의 실제 이름과 주소도 알지 못하는 상태임.
송 씨는 쉐어 보증금을 돌려받을 수 있는 방법이 있는지 문의함.
조언 (Advice)
전대차 또는 전전대차 계약에서, 전대인(임차인)은 실제 집 소유주로부터 전대차 계약 체결 권한을 위임 받은 사람이어야 하며, 소유주가 알지 못하는 상태에서 임차인 또는 전차인이 임의로 체결한 전대차 또는 전전대차 계약의 경우, 소유주는 전차인 또는 전전차인에 대하여 보증금 반환 책임이 없음.
이 사안의 경우 송 씨는 유 씨와 구두로 전전대차 계약을 체결한 것이고, 이에 대해 원 소유주의 동의나 승낙이 있었다는 점을 입증하기가 곤란하므로, 송 씨는 집 소유주 잭슨 씨에게 보증금 반환을 청구하기가 매우 어려울 것으로 보임.
관련 법적 절차
o 송 씨는 실제로 보증금을 수령한 유 씨 또는 소유주 행세를 한 탁 씨를 상대로 NSW Civil &
Administrative Tribunal 를 통해 문제 제기를 할 수 있음.
- 온라인으로 신청 시
https://ncat.nsw.gov.au/ncat/forms-and-fees/apply-online.html - 신청서 다운로드 링크
https://ncat.nsw.gov.au/content/dam/dcj/ctsd/ncat/documents/forms/ccd_form_tenancy_applicatio n.pdf
- 무료 통역 서비스 신청
https://ncat.nsw.gov.au/ncat/help-and-support/interpreters-and-translators.html
o 또는 지방법원(Local Court)을 통해서도 부당이득반환 청구 소송(청구액 $10,000 미만일 경우 소액 심판)을 제기할 수 있음
o 전대인이나 임대인을 상대로 법적 절차를 진행하는 경우, 이들의 이름, 주소와 연락처를 꼭 알아야 함.
o 하지만 결론적으로는 소송 비용과 기간 등을 고려할 때 보증금 $360 을 반환 받기 위해 소송을 제기하여 얻을 실익은 크지 않을 것임.
워홀러들이 많이 이용하는 방 쉐어 중 집 주인이 아닌 임차인이나 다른 쉐어생으로부터 다시 쉐어를 받는 경우 그 법적 성격은 한국법상 전대차 또는 전전대차와 유사함. 한국의 경우에도 임대인의 승낙 없는 전대차 계약의 경우, 전차인은 임대인(대개는 소유주)에게는 전차인으로서의 권리를 주장할 수 없고 전대인(임차인) 등 직접 계약 당사자에 대해서만 주장할 수 있을 뿐임.
호주에서도 소유자 또는 임대인의 동의 없는 쉐어는 불법이므로 이에 관해 소유자 또는 임대인을 상대로 법적 권리를 주장하기 어려움.
또한 쉐어의 경우, 정식 계약서를 작성하지 않고 렌트비도 현금으로 지불하는 경우가 많아 법적 분쟁이 발생할 경우 입증이 쉽지 않다는 점을 주의하여야 함.
렌트 계약 전/후 확인할 사항들:
전대차 보증금 최초 지급 시, 이에 관한 영수증(payment receipt) – 지불 일시와 금액을 명시하고 전대인의 서명을 받을 것.
o 가능하면 전대인의 영문 이름과 주소 기재)을 받아 보관 할 것
렌트비도 최소 단위(1 주 또는 2 주 분)로 지급하고 이에 관한 기록을 남기거나 영수증을 받을것을 추천함.
[면책고시] 위내용은법률자문이아닌일반적인법률정보로서 H & H Lawyers와시드니총영사관은이에관해 어떠한법적책임도없음을알려드립니다. 정확한법률상담을위해서는반드시변호사와직접상담하시기 바랍니다.
