인터뷰│김영준 University of Illinois at Chicago 도시계획 및 정책학과 박사과정(youngjunkim84@gmail.com)
서울시립대학교 도시계획학과를 졸업하고, UCLA 도시계획학 석사를 거쳐 현재 University of Illinois at Chicago 도 시계획 및 정책학과(Department of Urban Planning and Policy) 박사과정에 재학 중이다. 주로 커뮤니티 계획, 주 택, 상권변화, 젠트리피케이션과 세계화 및 금융화의 연관성/영향, 노인인구에 대한 도시계획(planning for aging community)에 관심을 갖고 있다. 현재 John Betancur 교수와 함께 Pilsen의 근린변화와 젠트리피케이션에 대하여 연 구 중이며, Stacey Sutton 교수와는 시카고 및 뉴욕 지역의 상권변화 및 젠트리피케이션에 대하여 연구 중이다.
e-INTERVIEW
젠트리피케이션, 지역 상권 및 소매업 변화
스테이시 서튼(Stacey Sutton)
Gentrification, Retail Change
스테이시 서튼 교수는 뉴욕 태생으로, New York University에서 MBA 학 위와 The New School for Social Research에서 도시계획 및 정책 석사 학위를 받고, Rutgers, The State University of New Jersey에서 도시 계획 및 사회학 박사학위를 받았다. 스테이시 서튼 교수는 상권변화 및 근 린변화 그리고 도시계획의 사회정의 실현과 지역사회의 균형적인 발전에 관심을 갖고 있다. 또한 소규모 사업체들의 지원정책 프로그램과 개발 그 리고 정책 의사결정 과정에서 소수자들을 어떻게 참여시키며 고려할 수 있 는지에 대해서도 많은 관심을 갖고 있다. 스테이시 서튼 교수는 커뮤니티 안에서의 상권 및 소매업 변화(retail change), 근린변화(neighborhood change), 젠트리피케이션(gentrification) 등에 관한 다수의 저서와 보고
서를 지속적으로 발간하고 있다. 현재 University of Illinois at Chicago 도시계획 및 정책학과(Department of Urban Planning and Policy)에서 조교수로 재직 중이다.
김영준(이하 ‘김’) 먼저 인터뷰에 흔쾌히 응해주셔서 진심 으로 감사드립니다. 인터뷰 주제로 들어가기 전에 먼저 교수님에 대한 간략한 소개와 교수님께서 도시계획을 공부하시게 된 동기에 대해 말씀해주시겠습니까? 교수 님께서는 MBA 학위와 같은 흥미로운 이력을 갖고 계신 것으로 알고 있습니다.
스테이시 서튼(이하 ‘서튼’) 저는 University of Illinois at Chicago 도시계획 및 정책학과에서 조교수로 재직 중 입니다. 저는 커뮤니티 경제개발 분야에 관심을 갖고 있 으며, 말씀하셨듯 MBA 를 하였습니다. 국내 와 국제 같은 스케일적 인 기준이 명확하지 않 았음에도 대안적인 경 제개발 모델과 경제 민 주주의, 경제적 자급자 족, 그리고 지역주의에 대하여 오랜 기간 관심 을 가져왔습니다. 저는 다양한 기관들과 사업체들이 어떻게 지속되는지에 대해 서 연구하고 싶습니다. 저는 사실 처음에는 박사를 하 겠다는 계획이 없었습니다. 지역개발회사에서 일하거 나 운영하고 싶었고, 이러한 저의 전문적 관심에 따라 사업체가 어떻게 평가 받는지에 대한 과정을 이해하기 위해 경영 컨설턴트로 근무하게 되었습니다. 사업체들 은 운영 시 무언가 제대로 작동하지 않을 때 혹은 다른 방향으로 가고자 할 때 컨설턴트를 고용하여 문제를 해 결하고자 합니다. 경영 컨설턴트로 일하면서 실무 감각 을 익혔지만, 대기업에서 근무하는 것에 대한 회의감이 들면서 다시 학교로 돌아가게 되었고, 이후 정책분야에 서 학위를 받게 된 것이 저를 도시계획 분야로 이끌었습 니다. 좀 더 전통적인 사회과학 분야에 기반을 두고 공
부를 하고 싶어진 저는 Rutgers, the State University of New Jersey에서 도시계획 및 사회학 분야를 박사학 위로 전공하였으며, 박사학위 기간 동안 수잔 페인스틴 (Susanne Feinstein) 교수와 함께 연구를 진행하였습 니다.
김 교수님의 개인적인 이야기들과 학문적 모티브에 대 한 말씀 감사합니다. 제 생각에는 교수님의 과거와 최근 연구들이 젠트리피케이션(gentrification), 근린변화, 소매업 변화 및 인종에 초점을 맞추고 있다고 보는데요.
1960년대 초부터 젠트리피케이션은 꾸준히 연구되어 왔고, 뉴욕시를 중심으로 수많은 연구들이 진행되어 왔 습니다. 뉴욕시는 도시계획 학계와 실무 모두에게 좋은 연구지역으로 인식되고 있습니다. 교수님의 연구 역시 뉴욕을 기반으로 두고 있는 것으로 알고 있는데요. 뉴욕 의 근린변화와 다른 도시들의 근린변화, 그리고 뉴욕시 와 미국 다른 도시들 간 젠트리피케이션의 차이에 대하 여 설명해주시겠습니까?
서튼 뉴욕은 오랜 기간 동안 연구대상지로 각광 받아 왔습니다. 뉴욕은 젠트리피케이션이 빠르게 발생한 도 시들 중 하나입니다. 처음 젠트리피케이션이 발견되어 이론화의 토대가 된 장소는 런던이었으나, 이후 1960 년대와 1970년대에는 뉴욕에서 발견되었습니다. 뉴욕 에서 발견된 젠트리피케이션은 매우 성숙한 형태입니 다. 우리는 젠트리피케이션의 다양한 단계, 흐름, 그리 고 메커니즘에 대하여 말합니다. 어떤 시기에는 개인적 인 소비자들에 의하여, 또 다른 시기에는 자본투자자 (capital investor)와 기업부동산 투자자들과 정부에 의 하여 주도되었습니다. 정부는 다양한 정책들을 통하여 개입하여 왔습니다. 뉴욕의 경우, 젠트리피케이션의 모 든 단계에서 다양한 형태로 이해당사자들이 개입해왔던 것을 볼 수 있습니다. 모든 메커니즘들이 물리적·경제
저의 여러 연구들은
젠트리피케이션이
시기를 거치면서
어떻게 진행되었으며,
얼마나 진행되었는지를
탐구하고 있습니다.
Youngjun Kim(hereafter ‘Kim’) Thank you for your acceptance to this interview for the KRIHS magazine. Before discussing deep topics, could you briefly introduce yourself and tell me about what led you to study urban planning? You have an interesting career as an academic in planning such as MBA.
Stacey Sutton(hereafter ‘Sutton’) My name is Stacey Sutton and I am an assistant professor of urban planning here at the College of Urban Planning and Public Administration, University of Illinois at Chicago. Before I entered Planning, I did MBA as you noted because I was interested in community economic development. I wasn’t sure that I wanted to do it domestically or internationally. But I always have been interested in a sense of alternative economic development models and economic democracy, self-sufficiency, and a sense of localism.
Localism is surely embedded in a kind of extra local context that led me to an MBA. I wanted to see how various organizations and businesses could actually be sustained. I had no intention of doing PhD. I wanted to work at a community development corporation or run a community development corporation perhaps. That led me to management consulting to really understand how businesses, as a consulting firm, are assessed. You bring in a consultant when things aren’t going well or when you want to move in a different trajectory. I learned quite a bit as a management consultant, but then realized that I
didn’t like the work at the big corporation. Then I went back to school and did a policy degree and then that led me to urban planning. So I did PhD in urban planning and sociology. So that led me to Rutgers to do a PhD in urban planning and was working with Susanne Feinstein at that time. I realized that I wanted to be more grounded in some traditional social sciences so I started.
Kim Thank you for sharing your personal story and the motivation of the research interests. I think many of your current and previous research are focused on gentrification, neighborhood change, retail change, and race.
As I know, gentrification has been studied since the early 1960s. Many of the research have been focused on New York City. For a long time, New York City has been a great study area for both academics and practitioners. How do you distinguish neighborhood change in New York City and other cities–so what are the differences between gentrification in New York City and other U.S. cities?
Sutton I think New York City, as you said, has been studied for a quite some time. It is one of the earliest cities to gentrify. First noticed in London but then also in New York in soon thereafter early 60s and 70s. It is a very mature type of gentrification. So if you think about some of the research that have been done about gentrification, we often talked
적 경관과 환경을 만들어냅니다. 젠트리피케이션은 오 랜 기간 동안 뉴욕의 역사와 함께 하였으며, 시의 여러 지역들이 각각 다른 시점에서 젠트리피케이션을 경험하 였습니다. 그러므로 저의 여러 연구들은 젠트리피케이 션이 시기를 거치면서 어떻게 진행되었으며, 얼마나 진 행되었는지를 탐구하고 있습니다. 근린 혹은 인구 표준 조사 지역 단위별로 나누어 뉴욕시를 볼 경우 1970년부 터 2010년 사이 거의 절반에 가까운 지역들에서 젠트리 피케이션을 경험한 것을 알 수 있습니다. 뉴욕시는 광범 위한 스케일의 젠트리피케이션과 전국의 평균 가격보다 항상 높은 가격을 형성하는 시장입니다. 그러나 젠트리 피케이션이 발생한 이러한 지역들은 점점 더 배타적으 로 변화하고 있습니다. 저의 견해로 젠트리피케이션은 전 세계 곳곳에 퍼져 있으나, 뉴욕시에서 나타나는 젠트 리피케이션의 정도로 본다면 그 어떤 도시도 뉴욕시와 같을 수는 없다고 생각합니다.
김 젠트리피케이션은 지역적인 영향을 많이 받으며, 발 생하는 도시와 국가에 따라 다른 양상을 보인다고 생각 합니다. 최근 들어 한국에서도 젠트리피케이션이 중요 한 사회적 이슈로 떠오르고 있습니다. 지난 4~5년 동 안 다양한 미디어, 공공기관, 그리고 학자들이 젠트리 피케이션 이슈에 지대한 관심을 보이고 있습니다. 그러 나 주거 분야보다는 주로 상업 젠트리피케이션에 초점 이 맞춰지고 있습니다. 예를 들어, 한국의 도시들은 정 부 주도의 개발이 많은 편이며 미국 도시들에 비해 개발 의 프로세스가 짧은 편입니다. 규제변화와 의사결정 과 정이 미국보다 짧기 때문입니다. 뉴욕시는 투자의 규모 가 크고 역동적이지만, 개발의 속도와 정도의 측면에서 볼 경우에는 한국의 대도시들이 더 역동적이고 급진적 인 변화를 나타내고 있다고 봅니다. 이런 맥락에서 뉴욕 시는 한국의 대도시를 포함한 많은 아시아 도시들이 젠
트리피케이션과 근린변화에 대한 대비와 대응책을 마 련할 수 있도록 좋은 참고사례가 될 것이라고 생각됩 니다.
서튼 저도 그 의견에 동의합니다. 뉴욕시의 변화 속도 와 정도에 대해서 이야기할 때 개발은 하나의 요소에 해 당합니다. 부동산 투자자본을 포함한 투자자본이 유입 된 지역의 경우, 유출효과(spill over effect)에 의하여 직접적인 자본투자를 받은 해당 지역의 경계를 넘어 주 변 지역에도 영향을 미치는 것을 볼 수 있습니다. 제 생 각으로는 뉴욕시가 아시아 도시들만큼 빠르게 변화하지 는 못할 것입니다. 그러나 뉴욕 안에서의 변화 정도를 본다면 놀라움을 금치 않을 수 없습니다.
김 주제를 바꿔서 이야기를 이어가고자 합니다. 교수님 께서 상권변화에 대해 관심을 갖게 된 구체적인 이유나 동기는 무엇입니까?
서튼 말씀드린대로 저는 항상 사업체 측면에서 지역 산 업과 기업들에 대하여 깊은 관심을 갖고 있습니다. 그리 고 그들의 폐업 및 왜 그들이 시장에서 생존하지 못하는 지 등에 대한 구체적인 지역상권 이슈에 대해서도 관심 을 갖고 있습니다. 우리는 사업체들이 여러 가지 원인과 이유들에 취약하고 민감하다는 것을 알고 있습니다. 성 공할 수 있는 사업체들과 상환능력이 있는 사업체들에 대해서 생각해볼 때, 이러한 사업체들도 광범위한 의미 에서 공간적이고 지역적인 압박들이 들어온다면 더 이 상 생존하지 못합니다. 예를 들어, 공간기반 정책들은 사업체들에게 지대한 영향을 미칩니다. 저는 이러한 장 소기반의 정책적인 개입이 지역산업과 상권에 어떠한 영향을 어떻게 미치는지에 대한 연구자적 관심을 갖게 되었습니다. 많은 학자들도 근린과 거주자들에 대하여 연구하고 있습니다. 우리는 사업체에 대하여 잘 알고 있 으며, 근린에 대해서도 잘 알고 있습니다. 그러나 우리
about gentrification different phases, waves, and mechanisms. So at one point, it is led by individual consumers, and at another point, it is led by capital investors and real estate corporate investors and also the city in terms of the way kind of participates in gentrification through various policies. So if you think about specifically New York, New York has all of those and goes through all of those phases. All of the mechanisms are shaping the landscape. In that sense, because it is existed in New York so long. So much of the city has been gentrified at different points. So many of my research are looking at gentrification over time and how much of the city has been gentrified. So when you look at by neighborhood or by census tract scale, you realize almost from 1970s to 2010s that a half of the city, at some point, has experienced gentrification. That is one. And it has always been an expensive city as real estate price is always much higher than the national average. But I think these gentrifying areas have been becoming increasingly exclusive. I think gentrification is happening all over, but magnitude of it in New York is more than we see elsewhere.
Kim Yes, I agree that gentrification is really localized. So it is varied by different cities and also countries. Recently, gentrification became a hot potato in Korea. For the last four or five years, a variety of media, public sector, and
scholars have been interested in the issue of gentrification. But it is more focused on the retail gentrification and change rather than residential side. Korean cities are more state- led developments and a lot of processes of development are a way shorter than U.S.
cities because the decision making process and regulatory changes are easier than here in the U.S. Even though New York City has larger scale of investment and more dynamics, in terms of scale and speed of development, larger Korean metropolitan cities have shown more dramatic and radical transformation. I was thinking that maybe New York City can be a good reference to many large metropolitan cities in Asia to see how to deal with gentrification and neighborhood change.
Sutton Yes, that is true. So it is not just about development which is just one component. So areas receive quite a bit of capital and real estate capital investment. You see change in those areas but you can see a spill-over effect.
You can have a neighborhood that had quite a bit of retail redevelopment and gentrification.
This phenomenon not only happens there, it could happen area beyond the area that it does not receive a direct capital investment.
So I think it doesn’t change as fast as Asian cities just like you suggested. But I think the magnitude of change is pretty striking.
Kim Let’s go back to your main research and
는 사업체와 근린의 접점에 대해서는 잘 알지 못합니다.
이러한 학문적인 공백에 대한 인지에서 저의 관심사가 시작되었다고 볼 수 있습니다.
김 미국에는 상업용도의 토지가 주거용도로 전환되는 경우가 많다고 알고 있습니다. 이러한 용도변경의 기 본 가정이 근린 상권 및 서비스에 대한 소유가 바로 지 역 거주민들을 기반으로 보고 있는 것이라는 생각이 드 는데요. 이런 점이 한국과 미국 도시 내에서 근린 상권 이 형성되고 소매업 들이 입지하는 전제 조건의 차이라는 생 각이 듭니다. 예를 들 어, 서울과 같이 큰 도 시에서는 근린 사업체 들이 그들의 고객 범 주를 단순히 지역주민 으로 보기보다는 커뮤 니티의 범주를 넘어선 좀 더 넓은 차원 혹은 시 차원에서의 고객기반을 고려하 고 창업을 합니다. 그러한 이유 때문에 유사한 업종들의 집적이 좀 더 급진적이고 광범위하게 발생하고, 독특한 상업가로나 지역을 형성하며 상업 젠트리피케이션이 수 없이 양산되는 것이 아닐까 하는 생각이 듭니다.
서튼 말씀하신 가정은 미국에서도 통용된다고 생각합 니다. 제 견해로는 어느 정도 공급 중심의, 즉 소매업들 의 집적이 지역의 수요나 소비자의 수요를 끌어들일 것 입니다. 그로 인하여 소매업들의 수요가 더 그 지역으로 몰리게 됩니다. 이러한 현상은 수요와 공급 두 가지 측 면 모두를 보여주는 예라고 생각됩니다.
김 지역 사업체들이 기존 영업지역에서 이주하는 것을
제어하는 정책 및 프로그램에 대해 소개해주십시오.
서튼 생각나는 프로그램 중 하나가 있는데 이는 미국에 서 널리 퍼진 프로그램은 아닙니다. 이는 바로 ‘임대료 규제(rent control)’입니다. 제가 말하는 임대료 규제는 임대료를 고정시키자는 것은 아닙니다. 임대료 상승분 의 제한을 두어서 임대료가 급등하는 현상을 막고자 하 는 것입니다. 일반적으로 미국에서는 사업자들이 건물 소유주들 혹은 토지소유주들과 5년 계약을 맺습니다.
그리고 5년 계약이 만료된 이후에는 재계약을 하는 경 우가 많습니다. 재계약 시에는 임대료가 상승하는 경우 도 많습니다. 상승한 임대료는 2~3배까지 증가하기도 하는데, 이러한 상승분의 설정은 지대소유주가 원하는 만큼까지 올릴 수도 있습니다. 저는 임대료가 상승할 수 있는 한계점이 있어야 한다고 생각합니다. 사업체가 잘 되고 있다면 환경이 개선되는 형태로 변화할 것이고, 사 업주와 토지소유주는 현재 사업체가 얼마만큼의 임대료 를 지불할 수 있을지에 대한 논의가 있을 것입니다. 이 때 임대료 수준은 단지 토지소유주에 의해서만 결정되 어서는 안 될 것입니다. 제 경험에 의하면 토지소유주들 은 사업체들이 지속되기 어려운 1년 계약을 제시하거나 1년 단위 재계약이 가능한 조건 혹은 과도한 임대료 상 승이 동반된 3~5년 계약조건을 제시합니다. 그러므로 임대료 상승을 제한하는 어떠한 형태의 규제가 필요하 다고 생각합니다. 최소한 뉴욕의 시의회에서는 몇 년 전 부터 이러한 이슈에 대한 논의가 지속되고 있습니다. 제 가 더 관심을 갖고 있는 부분은 임대료보다는 지역사업 과 관련된 다른 요금이나 규제입니다. 이러한 제도들은 건강한 규제와 인허가를 내주는 비용 등 소비자들을 보 호하기 위한 시스템입니다. 다른 한편으로, 이러한 규 제들은 실제로 사업체들을 보호해주는 결과보다는 과도 한 징벌적인 목적의 결과로 이어지는 경우가 많습니다.
그러므로 저는 어떻게 하면 사업주들을 이해시키고 자
지역 사업체들이
기존 영업지역에서
이주하는 것을
제어하기 위해서는
임대료가 상승할 수 있는
한계점이 있어야 한다고
생각합니다.
interest. Is there a specific reason why and how you became interested in a retail change? And what was the motivation of it?
Sutton You know I was always interested in business side and community businesses and enterprises, and the closure of those businesses and so why don’t they survive. We know that businesses are vulnerable to all sources of things. When you think about both viable businesses, and businesses are solvent, they can no longer sustain under broader spatial contextual pressure. It means that space- based policies might affect businesses. And I was intrigued by that. In terms of research motivation, most people work on neighborhoods and residents. But we just don’t know enough about that. We know a lot about business, neighborhood, but we don’t know a lot about neighborhoods and businesses. I think this is a huge scholarship gaps in planning and policy.
Kim In terms of land use, there are conversions from commercial to residential in the United States. A basic assumption is that the demands of neighborhood services have to be followed up by the local residents. I think this is a huge difference between Korean cities and American cities. For instance, in Korea, a lot of neighborhood businesses are not only assuming that their clientele are based on community area. Their geographic boundaries of customers are beyond the community scale such as city
level. In my perspective, the reason why there are so many retail gentrification happening in Korea is when an agglomeration of certain type of businesses seem to create a unique environment of commercial district. They assume these unique environments can attract more customers.
Sutton I think that assumption is applying to even here. I could try to argue that it can be somewhat supply-driven meaning you can have agglomeration of retailers that attract demand of an area or you can have the demand of consumers in the area. Then the demands of retailers come to those areas. They are examples of both.
Kim Can you recommend or introduce some policies or programs to prevent displacement of local businesses?
Sutton Firstly, I think about is very unpopular in the US. If you think about some kind of rent control. I don’t mean fixing the rent. Rather controlling the maximum which they can increase when leases are up. In the US, it is common for businesses to sign up a five year lease. At the end of the lease, they re-negotiate.
And they re-negotiate the terms. And typically rent goes up. Rent can double or triple. If the business is doing well, and the environment is changing become more upscale perhaps the business owner and the landlord come to agreement in terms of how much more business
율권을 줄 수 있을지에 대한 특정 형태의 규제환경을 조 성하는 것에 관심을 갖고 있습니다. 물론 사업주들은 어 떠한 형태의 요금도 지불하고 싶어 하지 않습니다. 정 부에서 사업주들을 대상으로 징수하는 요금들은 소규모 사업주들로 하여금 세수를 올린다는 인식을 갖게 합니 다. 만약 여러분이 이런 환경에서 사업을 하려고 한다면 사업체는 사업의 운영을 꺼릴 것입니다. 어떠한 세금과 정책들은 불공평하게 대규모 사업체보다는 소규모 업주 들에게 더 많은 타격을 입힐 수도 있습니다. 그러므로 저는 이러한 정책들을 개선하고자 합니다.
김 아시다시피 뉴욕을 포함한 미국의 도시에는 많은 사 업체 구역들이 있습니다. 교수님께서 생각하시기에 미국 의 많은 사업진흥지구(Business Improvement District:
BID)가 구역 내 작은 기업들에게 긍정적인 영향을 끼친 다고 생각하십니까? 혹은 힘이 있는 대기업이나 이해당 사자들에게만 도움이 된다고 생각하십니까?
서튼 저는 BID가 주로 대규모 사업체들에 긍정적인 영 향을 끼치고 있다고 생각합니다. BID는 규모와 위치에 따라 그 성격이 정의됩니다. 재산에서 많은 세금이 걷 히기에 큰 규모의 BID에서는 많은 세입이 발생하게 됩 니다. 많은 세금을 발생시키는 높은 가치의 자산에는 Time Square, Grand Central Station, Bryant Park 등이 예가 될 수 있으며, 앞서 제시된 사례들은 BID에 서의 대표적 성공사례라고 평가할 수 있습니다. BID 내 에 위치한 기업들의 경영상태는 일반적으로 양호한 편 이나, 작은 기업들의 경우에는 BID 내에 위치하는 것이 매우 드문 경우라고 할 수 있습니다. 작은 기업들의 경 우 Time Square 같은 BID 구역에 위치하는 것이 규제 로 금지된 것은 아니기에 입주할 수 있는 자격은 주어 지지만, 높은 부동산 가격을 지불할 수 있는 특정 소수 의 기업만 입주하는 것이 현실이라고 할 수 있습니다.
Time Square BID는 거리의 청소, 휴일의 불빛축제와 같은 거리행사 역할 외에 지역의 마케팅 기능을 담당하 고 있으며, 동시에 근린 내외부 사람들의 흐름을 관리하 는 역할을 하기도 합니다.
반면 BID가 브롱스(Bronx)와 브루클린(Brooklyn) 같 은 작은 동네 혹은 거주지 인근에 위치하는 경우도 존재 하며, 퀸스(Queens)와 같은 작은 규모의 BID 커뮤니티 에서는 대규모 BID가 담당하는 역할을 수용하기 어려 운 경우도 관찰됩니다. 불균형하게 수입이 적은 지역의 경우 역시 낮은 자산의 가치로 인해 세입을 걷고 BID가 제대로 기능하기에는 어려움이 있습니다.
BID를 정확히 정의하기 위해서는 BID 내에서 어떤 종류의 기능들이 발생하는지 여부와 BID가 기업의 활 동에 어떤 영향을 미치는지에 대해 초점을 맞추어야 합 니다. BID는 구역의 마케팅과 지역문제 해결에 도움을 주기도 하며, 구역을 아름답고 안전하게 유지하는 데 도 움을 주기도 합니다. 이처럼 다양한 역할들이 제대로 이 루어지기 위해서는 충분한 세입 확보가 가장 중요하며, 작은 규모의 BID는 세금을 확보하는 데 총력을 기울여 야 할 것입니다. BID의 세입은 재산의 가치평가에 기인 하며, 자산가치의 6%를 BID가 확보하게 됩니다. 이에 수입이 적고 자산가치가 낮은 구역의 BID 세입은 매우 적다고 할 수 있습니다. 이처럼 수익의 차이가 있는 구 역의 BID는 서로 경쟁하는 구조가 아니며, 자산가치의 6% 규모 세입을 확보하는 것은 동일합니다. 수익이 적 고 낮은 자산가치를 가진 구역은 작은 규모의 BID가 담 당할 수 있는, 기업에 도움을 줄 수 있는 활동들만 수용 하게 되는 것이며, 이처럼 작은 규모의 BID들은 때때로 혁신적인 기능을 다른 방법으로 담당하기도 합니다. 이 러한 구조적인 이유 때문에 큰 규모의 BID는 대도시에 서 더욱 그 기능이 원활하게 발휘되는 것입니다.
can pay but it should not be fully determined by the landlord. And I think the landlord what they are doing either giving one year lease which the business can’t sustain themselves in one year or they are giving one year renewable or they’re giving 3 and 5 years but exorbitant increase in rent. I think some kind of control on how much rent can go up. This has to be implemented. At least, New York, the city council is contemplating thrown out a quiet number of years ago and now it is back on the table. Things that I focused on are not as much as rent, but other fines and regulations that the businesses are subjected to.
On one hand, they protect consumers supposedly that health regulations and other licensing fees, and so forth. On the other hand, I think there more randomly distributed then they perhaps should be some businesses they can be used as a punitive practice rather than a really protective practice. So I kind of think about which can we form some regulatory environment such that business owners both understanding and can empower. Business owners they never are not going to want to pay any fine.
Sometimes, making business owners feel that city is collecting revenue on the back from small business owners. If you have that kind of environment, businesses don’t want to operate in that environment. It is disproportionally heart small businesses more than large businesses.
So I may want to be reforming those kinds of policies.
Kim You know there are a lot of business districts in the US including NYC. Do you think those Business Improvement District (BID)s are effectively helping small business within the district? Or rather supporting powerful actors in the district?
Sutton I think they are more beneficial for large businesses. It is not just a BID itself. BIDs are defined by their size and locations. So larger BIDs that means they are generating a lot of revenues because the property is generating a lot of taxes. Those tend to be the highest values such as Time Square, Grand Central Station, and Bryant Park. Those BIDs are extremely successful. Any business that is in those BIDs are doing quite well. But it is very rare for small businesses to be able to afford in those areas.
Small businesses could locate in those areas such as Time Square. But who can afford those real estate properties? Time Square BID is doing a lot of work not just street cleaning and doing holiday lights, and also it helps marketing of the area. And it manages the flow of people in and out of the area. Then you can look at BIDs that are located in small neighborhoods and residential neighborhoods in Bronx and Brooklyn, and Queens like relatively small community BIDs they don’t have a capacity to do kind of works which are necessary. Some of them do. Disproportionally, in low-income neighborhoods, the property values are very low so they don’t have a revenue to generate
김 교수님께서 연구하신 사례 중에서 소매업 혹은 상권 변화와 관련된 사례의 소개를 부탁드립니다.
서튼 작은 규모의 편의점이나 잡화점이 세븐일레븐과 같은 대형 편의점 혹은 유통업체에 의해 잠식되는 형태 를 생태학적 모델로 만들어보고자 합니다. 본 연구에서 설정한 기본적인 가정은 일반적인 대규모 체인형 유통 업체가 소매시장에 뛰어들면, 시간이 지나면서 작은 업 체들을 대체하게 된다는 것입니다. 이러한 구조는 관행 적인 것이지만, 일반적으로 발생한다는 것이지 모든 구 역에서 발생한다는 것 을 의미하지는 않습니 다. 또한 대규모 기업 들은 일대일 대응이 아닌, 불균형적인 형 태로 성장합니다. 커 뮤니티가 여러 체인형 유통업체에 영향을 미 친 것은 명백한 사실 입니다. 하지만 모든 커뮤니티에 독립된 형태의 소매상이 입점하고 있지는 않으며, 독립된 형태의 소매상이 입점한 커뮤니티에는 편의점이 위치하기 어려운 것이 현실입니다.
그러나 독립된 형태의 소매점과 체인 형태의 편의점 이 혼재되어 있는 커뮤니티의 경우에는 시간이 지날수 록 작고 독립된 형태의 가게들이 문을 닫게 되고, 대규 모 체인 형태의 유통업체들로 대체되는 현상을 목격하 게 될 것입니다. 이러한 소매업의 변화를 조금 더 확대 하여 보면, 어떤 종류의 지배층(대기업 유통체인 등)들 이 어디에 어떻게 위치하는지 주의 깊게 살펴보아야 하 며, 커뮤니티의 소매업 구성요소들에 대해서도 고민해 보아야 할 것입니다. 어떤 사람들은 소매업 연쇄작용 에 대해서 말합니다. 뉴욕시는 오랫동안 자영업자 비율
이 높게 나타나는 도시였습니다. 그리고 여전히 대부분 의 도시들보다 높은 비율을 유지하고 있습니다. 그러나 현재의 뉴욕시에서는 다양한 분야에 걸친 체인형 유통 업체들의 증가를 볼 수 있습니다. 어떠한 요인들이 과연 이러한 변화를 만들어내고 있는지가 제가 연구를 통해 이해하고자 하는 주제 중 하나입니다. ‘어떤 지역에 다 양한 종류의 소매업과 다양한 규모의 소매업들이 입지 하는가’ 같은 것도 관심을 갖고 있는 이슈 중 하나입니 다. 그리고 이는 단순히 체인형 유통업체만의 이슈가 아 니라, 고급형 자영업 역시도 체인형 유통업체처럼 근린 변화나 상권변화를 나타내는 하나의 신호나 변화 그 자 체일 수 있습니다. 그러나 동일 업종 내에서의 차이를 구분하기란 쉽지가 않습니다. 예를 들어, 두 개의 의류 점이 있다고 할 때 어떤 가게가 고급형인지 구별해내기 란 쉽지 않습니다. 그러므로 저는 어떤 종류의 소매업종 들이 젠트리피케이션이 발생하는 근린에 입지하는가를 구분하는 방법을 고안해내고 있습니다.
김 한국에서는 업종변화 패턴에 의한 상권변화에 대하 여 많이들 이야기합니다. 그러나 이에 반해 문헌이나 데 이터들은 젠트리피케이션 발생 시에 그러한 정형화된 변화를 보여주는 연쇄 모델(succession model)을 적용 시킬 만큼의 기반이 갖춰져 있지 않은 실정입니다. 사람 들은 젠트리피케이션이 진행되는 과정에서 고급화된 카 페나 레스토랑들이 새로이 입지하는 것을 알고 있습니 다. 그리고 이러한 업종들은 젠트리피케이션이 발생하 는 커뮤니티에 밀집화(clustering)되는 경향을 나타냅 니다. 그리고 이러한 영향으로 상업용부동산의 임대료 가 급격하게 상승하고, 많은 기존의 소매업자들은 지역 을 떠납니다. 그리고 이들이 떠난 공간들은 결국 프랜차 이즈 의류업종들로 전환되는 패턴을 보입니다. 저는 한 국에도 커뮤니티가 어떻게 변화하는지에 대해 특정하게
젠트리피케이션이 발생하는 근린에서의 소매업들은 바로 다른 커뮤니티로 쫓겨나기보다는
기존에 영업하였던 지역
인근에 입지하고자 합니다.
and operate BIDs to complete all of the work.
So it is not just having a BID. It is more about what kind of work can be done by BID and what BID can do for the businesses. It can help with marketing; can help with other type of trouble shootings; can help both beautify the area and keep it safe. In order to do all of those functions, we need to have enough revenues coming in so the small BIDs are challenged in doing that. BIDs get revenue from assessment on property values. BIDs get 6 % of property value. You have BIDs in low-income area where property value is really low. They are not competition at all. But they are both getting 6%
of property values. They have small businesses they can afford to be there what can that BIDs actually do. Some of them are very innovative are able to generate other ways. Larger BIDs are better in larger downtown areas.
Kim Can you share one of your research about retail change?
Sutton So one study that I am looking at. We are trying to do an ecological model to see if small convenient stores or small grocery stores are indeed-put out of by the large chains and convenient stores like seven eleven and large grocery stores. The primary issue is, the primary size is large chain businesses enter and they displace small businesses. That’s the convention. Well, that maybe too some sectors, that doesn’t necessarily seem to be born out in
all sectors. And it’s not so much that is large businesses disproportionately. It’s not one for one. What are the attributes of neighborhood that actually attract certain types of businesses to those neighborhoods? And those attributes we found are the factors that lead to the closure of other types of businesses. Neighborhoods attract a lot of chain stores that already have chain stores that seems very obvious.
But it’s not a neighborhood that has a lot of independent stores. If you are a neighborhood has mostly independent stores, it is less likely to be entered convenient stores. But if you are a neighborhood that has a mix of chain and independent, then you start to see over time a closure of all the independent stores, and then a density of chains. The other is just more looking broadly at retail change in terms of what kinds of establishments are entering and where. And what is the retail composition of neighborhoods.
Some people talk about as retail succession.
New York City used to be a city of independent businesses. And still is more so than most cities.
But a growing number of chains across industry types are opening in the city. I am trying to really understand what are the factors affecting retail changes of a neighborhood. Where are we seeing kind of greater diversity with regard to types and size of retail. It is not just an issue of chain stores you know it is high-end independent stores as well. So that is a little bit more difficult to figure out like how do you
정형화된 변화 양상이 존재한다고 생각합니다.
서튼 제가 이해하고자 하는 것이 바로 커뮤니티 안에서 의 소매업종별 변화 패턴입니다. 1990년대, 2000년대, 그리고 2010년대별로 젠트리피케이션이 진행되는 지역 에서 어떠한 소매업종들을 볼 수 있는지에 대해서 생각 해보세요. 이러한 패턴과 변화를 이해하기 위해서는 어 떠한 형태의 공간 모델링(spatial modeling)을 반드시 필요로 합니다. 젠트리피케이션이 발생하는 근린에서의 소매업들은 바로 다른 커뮤니티로 쫓겨나기보다는 기존 에 영업하였던 지역 인근에 입지하고자 합니다. 왜냐하 면 그들 사업의 기반은 바로 소비자들이고, 그러한 소비 자들은 그 지역을 기반으로 하고 있기 때문이죠. 그리 고 정확한 모델링을 하기 위해서는 다양한 변수들을 통 제하고 고려해야 합니다. 사업체가 폐업을 하게 되면 완 전히 폐업을 하는 경우도 있지만, 고급화될 경우 기존 의 사업체는 지역을 떠나게 됩니다. 그런 경우 앞서 말 한 것처럼 인근 지역으로 옮겨갑니다. 이럴 때 우리는 지역기반 사업체들을 잃는다고 말해야 할까요? 이는 생 각해볼 이슈입니다. 만약 젠트리피케이션이 소규모 지 역 단위로 발생한다면, 아마도 이러한 사업체들은 소규 모 지역 단위 안에서 가장 비싼 지역에서만 사업체가 이 주해 나가는 것을 볼 수 있을 것입니다. 그들 중 다수 는 같은 소규모 인구조사 지역 단위 안에서 다른 위치에 입지할 것입니다. 그러므로 때때로 동일 주소를 기반으 로 근린 사업체의 커뮤니티 안에서의 이주 유무를 판단 하기란, 그리고 이를 정확하게 통제하기란 쉽지 않습니 다. 이것이 제가 앞으로 연구하고 이해하고자 하는 것입 니다.
김 교수님께서 시기별 젠트리피케이션에 대해 연구하 고 계시다고 하셨는데요. 저는 젠트리피케이션의 시기 별로 다른 이슈, 이해당사자, 투자자, 영향, 과정 등을
나타낸다고 생각합니다.
서튼 네, 우리가 생각하는 사업체들 역시 변화할 것입 니다. 우리는 다른 시기에 있는 의류점들을 계속해서 볼 수 있습니다. 이는 젠트리피케이션 자체와는 크게 관련 이 없습니다. 그러나 의류점들은 점점 더 부티크화 혹은 전문화됩니다. 최근에 우리는 많은 것들을 온라인에서 구매합니다. 이로 인해 여러 업종의 가게들이 문을 닫는 것을 볼 수 있습니다. 이는 젠트리피케이션이나 임대료 상승만의 결과가 아니라 소비자 취향이나 트렌드 혹은 라이프 스타일 등의 변화에 따라 수반된 변화일 수도 있 습니다. 그래서 이러한 변화의 결과물들이 어떠한 다른 동인들에 의한 것인지를 구분할 수 있어야 합니다. 미국 에서는 의류뿐만 아니라 다양한 재화들을 온라인을 통 하여 구매합니다. 이러한 변화의 영향은 요식업에서만 큼은 적게 나타날 것이라고 생각합니다. 사람들은 외식 을 하기 위해 결국 밖으로 나가서 장소를 기반으로 하는 소매업장에서 서비스를 구매하여야 합니다. 이러한 관 점에서 보았을 때 요식업은 온라인쇼핑과 같은 큰 트렌 드의 변화에서 받는 영향이 다른 산업들에 비해서 미비 하다고 할 수 있습니다. 그러므로 우리는 소비 형태의 변화에 적게 영향을 받는 다른 그리고 다양한 소매업종 들을 눈여겨 보아야 할 것입니다. 또한 시기적인 요소도 고려해야 할 것입니다. 1990년대에는 지금처럼 온라인 쇼핑이 성행하지 않았을 테니까 말이죠.
김 특정 상업 업종들의 경우 소비자의 취향이나 수요 변화에 상대적으로 적은 영향을 받는다는 말씀에 크게 공감이 갑니다.
서튼 네, 그러나 시대별로 다른 변화 양상을 가지기 때 문에 이러한 시대별 특성을 정확하게 반영하기란 쉽지 않습니다. 그러하기에 제가 편의점 같은 형태의 소매업 에 초점을 맞추려고 하는 것입니다. 모든 것들을 보기보
know the difference. Let’s say if you have two clothing stores how do you know which one is high-end clothing store. So I am trying to tease that out what kinds of retailers are existing in gentrifying neighborhoods.
Kim Anecdotally, people talk about pattern of types of retail change in Korea. However, there aren’t many academic literature and data to apply succession model concept to see how it plays out when the gentrification happens.
During the process of gentrification, we know there are a lot of cafes and upscale restaurants entering into gentrifying neighborhoods. And these types of businesses are clustered in certain kinds of businesses. Then the commercial rents are skyrocketing, many of them are leaving.
And these spaces are turning into clothing stores mostly international franchises. I think there are certain patterns of how neighborhood is changing.
Sutton Yes, that is what I am trying to understand that pattern. Going back to the 1990s, 2000s and 2010s, three different periods of gentrification and what kinds of businesses are we seeing in the gentrifying areas? We really need to do certain type of spatial modeling because, businesses, these were in gentrifying neighborhoods, don’t close and move to other area. And so often, it is proximate because they still want a consumer base right? And there are a lot of variables to sort out. When
gentrification happens at a tract level, perhaps just businesses move out of the most expensive part of tracts. Move just to other part of tracts.
So sometimes it is difficult to figure out all of those components. But that is something I try to understand.
Kim You just said you are looking at different phases of gentrification. It means actors, processes, and dynamics of gentrification should be changed.
Sutton Yes, and the type of businesses what we want and assume are also changing. So we always have clothing stores at different periods.
It is not related to gentrification. But just that but clothing store has been changed more like boutique and specialized. However, recently, we do a lot of shopping through online. So a lot of different stores are closing. I am trying to figure out how to sort that out. We shop for a lot of things at least in the U.S. It is not just clothing.
You would see less effect of online shopping in food arena. People shop for food, but you can think about more of the service. We can imagine a lot of them being affected some less than others that might be less affected by online. But restaurants we will assume would not really be affected by online consumption. Because people go out and eat. So you have to look at different types of that are less affected by other forms of consumption in order to say something over time. In the 1990s, people weren’t shopping
다는 특정 부분의 섹터들에만 초점을 맞추고 있습니다.
그 예로, 레스토랑이나 편의점들에서 우리가 구매하는 재화나 서비스는 우리가 온라인에서 구매하지 않는 것 들이기 때문입니다. 의류소매업의 경우 레스토랑이나 편의점들과는 달리 온라인 쇼핑과 같은 대규모의 소비 패턴 변화에 영향을 많이 받으므로 상대적으로 따로 관 심을 두는 업종은 아닙니다. 이미 많은 소매업종들이 온 라인 쇼핑에 지대한 영향을 받고 있습니다.
김 마지막으로 교수님의 향후 연구계획에 대해서 말씀 해주시겠습니까?
서튼 지금까지의 연구들이 뉴욕에 집중되었다면, 앞으 로는 시카고에 대한 연구를 하고자 합니다. 저는 시카고 의 역사와 상권에 대하여 매료되었습니다. 시카고는 특 정 업종의 소매업들이 특정한 커뮤니티를 떠났습니다.
또한 시카고 전역에 퍼져있는 분리 현상(segregation) 에도 관심이 있습니다. 사람들은 정책과 규제들, 그리 고 이러한 정책들이 어떻게 다른 지역들에 영향을 미치 는지 등에 대하여 이야기합니다. 그리고 이러한 정책들 이 만들어내는 불공정하고 불균형적인 경관과 사람들 은 제가 뉴욕에서 해왔던 그리고 관찰하였던 연구와 경 험들과도 유사한 경향이라고 볼 수 있습니다. 이런 맥락 에서 보았을 때, 제가 연구하고 경험하였던 것들을 시카 고에 적용시켜서 시카고에서 이러한 패턴들과 변화들이 새로운 공간에서 어떻게 작동하는지를 연구할 계획입
니다. 그 예로, 시카고에서 시간, 인종, 소매업이 어떻 게 연관을 가지고 변화하고 작동하는지를 연구할 것입 니다.
김 인터뷰에 응해주셔서 대단히 감사합니다.
스테이시 서튼 교수의 주요 저서 및 논문
Patricia Auspos, Prudence Brown, Anne Kubisch and Stacey A. Sutton. 2009. Philanthropy’s Civic Role in Community Change. The Foundation Review 1, no1: 1-12.
Stacey A. Sutton. 2010. Rethinking Commercial Revitalization: A Small Business Perspective. Economic Development Quarterly 24, no.3: 352-371.
_____. 2014. Are BIDs Good for Business? The Impact of BIDs on Neighborhood Retailers in New York City. Journal of Planning Education Research 34, no.3: 309-324.
_____. 2015. The Spatial Politics of Black Business Closure in Central Brooklyn. in Race & Retail: Consumer Culture, Economic Citizenship, and Power, eds. M. Bay and A. Fabian, 200-221. New Brunswick, NJ: Rutgers University Press.
online as much as they do now.
Kim I agree on your idea of what types of businesses are not affecting or less likely to be affected by change of consumer demand and taste.
Sutton Yeah it is hard because it is still in different stages of trying to sort that out.
That’s why I intend to focus on like studying with convenient stores. I examine segment sectors rather than trying to look at everything.
Because restaurants and convenient stores are things we don’t buy online. Unlike these types of businesses, clothing stores I intend not to look at as closely in the same way. So much consumption nowadays are online including clothing.
Kim Could you please tell me about your future research or plan?
Sutton I would like to do more research on looking at Chicago. You know that I was fascinated by history and retail of Chicago.
Chicago lost a certain type of retail and in certain neighborhoods. Also I was fascinated by the segregation in the city. And people talk about how various policies affected different areas and their implications of the disparity of landscape and people in that way it is very similar with kind of trajectory that I did in New York. Bringing some of them into Chicago to see how it plays out and whether it follows
certain pattern over time. There is always an intersection of race and retail and time. So see how that works in Chicago.
Kim Thank you for your time!
