ㅣ e-interview ㅣ
김영준 | University of Illinois at Chicago 도시계획 및 정책학과 박사과정(인터뷰)
서울시립대학교 도시계획학과를 졸업하고, UCLA 도시계획학 석사를 거쳐 현재 일리노이주립대학교 도시계획 및 정책학과 (Department of Urban Planning and Policy) 박사과정에 재학 중이다. 주로 커뮤니티 계획, 주택, 젠트리피케이션과 세계화 자넷 스미스(Janet Smith) | University of Illinois at Chicago 도시계획 및 정책학과 부교수
미국 태생으로, University of Illinois at Urbana-Champaign에서 도시계획 석사학위를 받고, Cleveland State University에서 Urban Studies로 박사학위를 받았다. 주택정책과 근린 변화, 그리고 도시계획의 사회정의 실현에 관심을 갖고 있는 자넷 스미스 교수는 최근 젠트리피케이션과 미국의 공공주택정책 (public housing policy), 미국의 근린 변화(neighborhood change), 주택과 건강과의 연관성과 도시빈 민 문제(urban poverty) 등에 관한 다수의 저서와 보고서를 지속적으로 발간하고 있다. 현재 Nathalie P.
Voorhees Center for Neighborhood and Community Improvement의 공동센터장으로 근무하고 있다.
Janet
Smith 자넷 스미스
자넷 스미스:
젠트리피케이션과 근린 변화
김영준 | University of Illinois at Chicago 도시계획 및 정책학과 박사과정
▶ 김영준(이하 ‘김’): 먼저 인터뷰에 흔쾌히 응해주셔 서 진심으로 감사드립니다. 토론의 주제로 들어가기 전에 우선 교수님에 대한 간략한 소개, 교수님이 도 시계획을 공부하시게 된 동기, 그리고 교수님의 연구 관심사에 대해 이야기해주시겠습니까?
▶▶ 자넷 스미스(이하 ‘스미스’): 네, 저는 일리노이주 립대학교(UIC) 도시계획 및 정책학과에서 부교수 로 재직한 지 17년이 되었습니다. 그리고 현재 UIC 의 리서치센터인 Nathalie P. Voorhees Center for Neighborhood and Community Improvement의 공동센터장을 역임하고 있습니다. 저에게 있어서는 시카고에서의 유년생활이 도시계획을 공부하게 된 중요한 계기가 되었습니다. 어린 시절 기억을 떠올려 보면, 제가 살던 동네는 매우 짧은 시간 동안에 엄청 난 변화를 겪었습니다. 그 동네는 원래 다양한 인종이 거주하던 곳이었으나, 2년 안에 흑인 중심의 동네로 대부분 변화하였고, 우리 가족이 마지막까지 동네에 남아 있던 백인 가구였습니다. 제 유년기였던 1960년
대는 시카고가 공업도시에서 탈공업도시로 변화되는 시기였습니다. 개인적으로 이러한 변화가 흥미로웠 습니다. 저에게 강한 인상을 심어주었던 다른 하나는 시카고 남부지역에 살았던 경험이었습니다. 제가 어 렸을 때 약 3마일에 걸친 시카고의 주요 고속도로 옆 에 공공주택들이 있었는데, 이제는 이 공공주택들이 없어졌습니다. 제가 시카고의 일리노이주립대학교로 가르치러 왔을 때 이러한 공공주택들에는 어떠한 일 들이 벌어지고 있고, 그 안에 살던 사람들에게는 어떤 일들이 벌어지고 있으며, 그리고 우리는 이들에 대해 서 어떻게 대처해야 하는지 등 세 가지 주제에 관심 을 가지고 있었고, 이 주제들은 제가 어렸을 때의 경 험을 바탕으로 생겨났습니다.
▶ 김: 교수님의 개인적인 이야기들과 학문적 모티브 에 대한 말씀 감사합니다. 제 생각에는 교수님의 최 근 연구들이 젠트리피케이션(gentrification)과 근린 변화에 초점을 맞추고 있다고 보는데요. 1960년대 이 54
▶ Youngjun Kim(hereafter ‘Kim’): Thank you for your acceptance to this interview for the KRIHS magazine.
Before discussing specific topics, could you briefly introduce yourself and tell me about what led you to study urban planning and specific interests of yours in planning?
▶▶Janet Smith(hereafter ‘Smith’): My name is Janet Smith. I am an associate professor of urban planning at the University of Illinois at Chicago. I am also co-director of Nathalie P. Voorhees Center for Neighborhood and Community Improvement. I’ve been here for seventeen years. I grew up in Chicago which sparked really my interest in urban planning at the very beginning. My earliest memories are my neighborhood growing up in the south side of Chicago which went through a pretty significant change short period time. It was mixed race neighborhood and it became almost all African American in two years. And we are the last white family left in the neighborhood. I was growing up in 1960s, Chicago which was experiencing the shift from industrial city to beginning of post-industrial city. So that first of all was very interesting. The other thing that made of strong impression on me was living in the South side of Chicago. There was public housing along 3 miles of major highway in the city when I was a child. I was very interested though, but they are gone now. When I was here in Chicago to teach at UIC, what was happening with public housing and what was happening to the people who were living there, and how we are responding to that, those interests are come from when I was young and involved in studying and teaching about it.
▶ Kim: Thank you for sharing your personal story and interest. As I know, many of your recent research are
Janet Smith:
Gentrification and
Neighborhood Change
후 젠트리피케이션은 스케일, 동인, 영향, 의미 등이 변화하고 있는데, 최근 젠트리피케이션에 관한 이슈 와 변화에 대하여 설명해주시겠습니까?
▶▶ 스미스: 사람들은 젠트리피케이션을 흐름으로 설 명합니다. 첫 번째 흐름은 소규모로 영국의 사회학자 루스 글라스(Ruth Glass)가 설명한 런던의 개인 투 자자들에 의해 발생하던 현상이었습니다. 이러한 개 인 투자자들은 장소를 고치고 발전시키는 좋은 기회 가 되었으며, 이로 인하여 중산층들이 도시로 들어오 게 됩니다. 1980년대 후반부터 1990년대까지 Neil Smith가 David Harvey의 도시 현상들에 대하여 기 술하기 시작한 시기가 두 번째 흐름으로 볼 수 있습 니다. 이 시기는 단순히 개인 투자자들이 아닌 부동 산 투자의 범주로 들어가며, 부동산 투자자들이 지대 격차를 활용하여 투자가 이루어지게 됩니다. 사람들 은 다시 도시로 돌아가는 것에 대하여 관심을 갖게 되 며, 도시 또한 사람들을 다시 불러들이는 것에 관심 을 갖게 되는데요, 이는 지역의 인구를 잃는 것이 세 수를 잃는 것과 같기 때문입니다. 세 번째 흐름은 미 국의 경기침체 타격이 오기 전부터 일기 시작한 것으 로, 시카고를 포함한 뉴욕과 LA에서도 다시 일어나 기 시작하였습니다. 어떤 이들은 우버젠트리피케이 션 혹은 산업화된 형태의 젠트리피케이션이라고 부 릅니다. 이제는 부동산 투자에서 대규모 프로젝트와 고급주택들로 옮겨갔으며, 원 젠트리파이어들조차도 더 이상 그들의 동네에 거주할 수 없었습니다. 이러한 변화는 콘도미니엄과 고급 임대주택들에 대한 글로 벌 스케일의 투자로 인해 야기되었습니다. 현재 시카 고 커뮤니티에 발생하는 국제 파이낸스와 이러한 투 자들의 움직임을 보면 도이치뱅크나 유럽에서 오는 투자들을 발견할 수 있습니다. 이제 우리는 글로벌한
차원에서의 주거와 근린 변화 현상을 볼 수 있습니다.
▶ 김: 피상적으로는 이 현상들이 유사해 보이나, 개 별적으로 들여다볼 경우 다른 이슈, 이해당사자, 투 자자, 영향 등을 나타내고 있습니다. 제 생각으로는 젠트리피케이션 역시 컨텍스트가 가지는 의미와 영 향이 크다고 생각합니다. 미국과 국제적인 차원에서 의 젠트리피케이션 연구의 경험을 미루어보았을 때, 시카고와 미국의 다른 대도시들의 젠트리피케이션의 차이점에 대해서 설명해주시겠습니까?
▶▶ 스미스: 논의에 앞서, 우리가 기억하고 있어야 할 것은 젠트리피케이션의 핵심이 단순히 투자만이 아니 라는 것입니다. 어떤 지역에든 투자가 발생하지만 여 기에서 원주민의 강제이주가 발생하지 않는다면 우 리는 이를 젠트리피케이션이라고 정의하지 않습니다.
개개인이 지역에 투자할 수 있고, 우리는 이를 필요한 업그레이드라고 말합니다. 젠트리피케이션에 대하여 논의한다면 투자뿐만 아니라 원주민의 강제이주 또한 기억해야 할 것입니다. 시카고에서는 대부분의 사람 들이 생각하는 것처럼 저소득층과 특히 저소득임차인 들의 강제이주가 여전히 발생하고 있습니다. 뉴욕의 경우는 젠트리피케이션으로 인해 중산층과 고소득 계 층까지도 지역에서 쫓겨나고 있음을 발견할 수 있습 니다. 제가 몇 달 전에 읽었던 이야기에 따르면, 브루 클린에 살던 거주자들이 높은 임대료로 인하여 더 이 상 거주할 수 없게 되자 할렘으로 이주하였다고 합니 다. 그러나 할렘 역시 젠트리피케이션이 발생하여 고 급 로프트호텔이 들어서는 현상이 나타나고 있습니 다. 이처럼 젠트리피케이션은 다른 도시에서, 다른 형 태로, 다른 투자자들에 의하여 나타나고 있음을 알 수 있습니다. 제가 알기로는 최근 중국인들이 뉴욕에 투 56
focusing on gentrification and neighborhood change. I think gentrification has been studied since early 1960s.
And now this urban phenomenon is happening all around the world. Since 1960s, gentrification has been changed a lot in terms of scales, drivers, impacts, definitions, and etc. Can you describe recent issues and changes of gentrification?
▶▶ Smith: People talk about gentrification in waves. Research refers to first wave being a small scale what Ruth Glass described in London where individual investors are looking for. You know good opportunity to fix up a place. Middle class move back in to the city. Then you see change is happening. In the late 1980s and 1990s, when Neil Smith starts writing about David Harvey about what was happening in the city as a Second Wave. It was not just an individual investors now we are moving into real estate investment how they capture the rent gap. People are interesting in moving back to the city. And cities are also actually interesting bringing back people because losing population means losing tax base. Third wave we seen it was taking off before the recession heat in the United States picked up again in Chicago, New York, and Los Angeles. Places largest cities seeing this return to some people called UberGentrification or industrial form of gentrification. Now it is from real estate investment to large scale projects and very expansive housing to the point where people who had been original gentrifiers could not afford and stay in communities. So where you have investors at a global- scale, they are investing in condominiums and high-end rental housing. You can look at global finance and trace investment into Chicago neighborhoods. And you find investors from the Deutsche Bank and Europe. You start to see global phenomenon of housing and neighborhood change.
▶ Kim: Gentrification in many cities look similar superficially but each has different issues, player, impact, and etc. I think context matters a lot in relation to gentrification. Based on your national and international level of research experience in gentrification, so what are the differences between gentrifications in Chicago and other US cities.
▶▶ Smith: First of all, I want to remind you and us that gentrification, key part of it is not just investment in. You can have investment in neighborhood but not called gentrification if you don’t have displacement. Individual could have investment in neighborhood, we called it incumbent upgrade. When we talk about gentrification we have to remember just investment and displacement as well. Displacement is interesting. In Chicago, it still is happening where gentrification is displacing lower income people and usually poor rentals and that is most people think about. You see that in New York for example as well, but in New York, gentrification is displacing middle income and even higher income people. The story I read few months ago was about the people who move to Brooklyn cannot afford to live in Brooklyn anymore so they have to move to Harlem. But Harlem
자를 많이 하고 있습니다. 그들의 투자는 단순히 주 택만이 아니라 도시 전체를 대상으로 이루어지며, 특 히 대규모의 오피스 공간에 집중됩니다. 제가 2014 년 10월 뉴욕에 갔을 때 정말 충격적이었던 것은 엄 청난 규모의 고급주택들이 건설되고 있었다는 것입니 다. 과연 그 공급에 대한 수요가 있을지 의문입니다.
이러한 이유로 뉴욕은 시카고와 차이를 보이고 있습 니다. 런던 또한 마찬가지입니다. 많은 러시아 투자자 들이 충분한 자본금을 보유하고 있지만 그것을 러시 아에 투자하고 싶어하지 않기에 그들은 단순히 주말 을 보낼 공간을 위해 뉴욕이나 런던에 아파트를 구매 합니다. 우리는 현재 많은 러시아인들의 부동산 투자 를 볼 수 있습니다. 러시아 투자자들뿐만 아니라 중국 의 은행과 투자자들 또한 볼 수 있습니다. 바로 이러 한 투자의 출처와 목적이 뉴욕과 시카고의 차이라고 할 수 있습니다. 시카고에는 아직 이러한 투자들이 보 이지 않고 있습니다. 시카고 역시 경기침체 전에는 아 일랜드를 포함한 유럽에서의 투자가 있었습니다. 미 국의 많은 자본이 아일랜드로 들어가는 만큼 반대로 많은 자본이 아일랜드에서 미국으로 들어오고 있었습 니다. 많은 핵심 프로젝트들이 경기침체 전 유럽발 투 자를 기반으로 지어질 예정이었으나, 경기침체로 인 하여 성사되지 못하였습니다. 그러나 이러한 프로젝 트들은 이후에 다시 일어날 수 있으며, 이에 대한 단 서들이 나타나고 있는 상황입니다.
▶ 김: 시카고와 뉴욕의 젠트리피케이션의 차이에 대 하여 말씀해주셨습니다. 교수님께서 다른 글로벌 도 시와 시카고의 차이점에 대하여 알고 계시다면 좀 더 말씀해주실 수 있겠습니까?
▶▶ 스미스: 네, 매우 제한적입니다만, 예전의 한국인
학생을 통해서 한국에 대해서 아주 조금 알고 있습니 다. 그 학생의 연구주제는 서울의 청계천변에 발생하 는 재개발이 젠트리피케이션인가에 대한 질문이었습 니다. 그 학생은 젠트리피케이션으로 규정하기에는 적합하지 않다는 결론을 내렸습니다. 왜냐하면 청계 천변에 발생하는 재개발의 형태는 현재 도시에서 발 생하는 개발에서 모두 나타나고 있다고 보았기 때문 입니다. 현재 도시개발의 최종 목적은 고소득계층을 유입하는 것입니다. 한국과, 시카고를 포함한 미국의 큰 차이는 누가 개발을 주도하느냐입니다. 제가 이 해하기로는 한국은 정부 주도의 이니셔티브와 이들 과 긴밀하게 엮인 사업형태들이 많은데, 이러한 부분 이 미국과의 차이라고 할 수 있을 것 같습니다. 미국 에서는 정부가 개발을 장려합니다. 많은 사람들은 현 정부와 시카고의 현재와 과거 시장들 역시 젠트리피 케이션에 대해 매우 협조적이었으나, 정책은 민간투 자를 장려하는 방향이었습니다. 제 견해로는 정부의 역할이 큰 차이점이라고 볼 수 있습니다. 유럽을 보 게 될 경우, 개별 국가들은 주택정책에 대하여 정부가 다른 역할을 취하고 있습니다. 이러한 부분이 국가 간 의 비교를 할 때 주목해야 할 부분이라고 생각합니다.
▶ 김: 제가 알기로는 최근에 Vorhees Center와 교 수님께서 지난 45년 동안 시카고 커뮤니티들이 어떻 게 변화하였는지를 보여주는 「젠트리피케이션 인덱 스」라는 보고서를 발간한 것으로 알고 있습니다. 이 보고서에 대한 간략한 소개와 주목할 만한 요점들을 설명해주시겠습니까?
▶▶ 스미스: 이 보고서는 Vorhees Center에서 만들 었습니다. Nancy Hudspeth가 이것을 발전시키는 것을 도와주었으며, 우리가 개념화하였습니다. 우리 58
is become gentrified as well and stayed a loft hotel in Harlem. It is high-end hotel. It is probably different in different cities. Investors are different in different cities. I know China has much more present of investing in New York. And that is not just housing in neighborhoods, you know all over the city especially for the larger office spaces. I think in New York I was there in October. What really struck me was the amount of housing being built for wealthy people but I am not sure there is that many people to live in those homes. So right now New York is so different from Chicago because of this. And London is as well. You have Russian investors have a lot of money to spend. And they do not want to invest in Russia and they were buying an apartment in London as well as New York. Just for going on weekends. And we saw Russian money goes to New York.
There are Russian investors as well as Chinese banks and Chinese investors. New York looks different than Chicago because of that kind of investment and where it is coming from and what its purpose. Chicago has seen that yet. We did seen before recession European investments so Ireland. There is a lot of money going into Ireland but there is a lot of money coming into the US as well. So there were couple major projects that were supposed to be built in Chicago from European money, but it did not happen because of the recession. But it could happen later and we are seeing an evidence of it.
▶ Kim: We talked about difference between gentrification of Chicago and New York. Do you have an idea of how Chicago’s gentrification is different from other global cities?
▶▶ Smith: Part of it is, I know little bit about Korea from student of mine who looked at gentrification in Korea.
Her dissertation question was that is it gentrification what is happening in Seoul it was a larger redevelopment along the Cheonggyecheon river. She concluded that this may not be appropriate to call it gentrification.
Because it is just a way urban development happens now. The end goal is always about having higher income people. But who initiate was different. There was a lot more what I understood government-led initiatives and tied in with corporate structure which is different than the United States. So government does encourage it in the US. And many people would say this current administration and mayor of Chicago and the previous mayor were very supportive of gentrification but the policy encourages private sector investment. I think that is the difference in the role of government. If you look at Europe, different countries have different policies about the role of state in housing. That is something to look at when you compare cross countries.
▶ Kim: I know the Vorhees Center and you recently released the report called gentrification index that show how Chicago neighborhood has been changed last over 45 years. So can you explain about the gentrification index report and major take-ways from the report.
는 먼저 젠트리피케이션과 관련된 문헌을 연구하였으 며, 이를 통하여 소득, 인종, 일자리의 변화 등을 포함 한 13개의 지표들을 발견하였습니다. 그리고 이를 통 합하여 젠트리피케이션이 지역에 발생하고 있는지, 어느 정도 발생하였는지를 측정하는 데 활용하였습 니다. 여러 개의 지표 중 우리가 포함시킨 것은 아이 들의 사립학교 진학률 증가였습니다. 왜냐하면 공립 학교는 일반적으로 사립학교에 비하여 교육의 질이 떨어지는 경우가 많기 때문입니다. 이들 지표 중 제 가 흥미롭다고 생각한 두 가지 지표는 노인 인구와 아 이들 인구의 감소입니다. 많은 젠트리피케이션 현상 이 가족보다는 젊은 사람들과 관련이 많습니다. 이러 한 젊은 전문직들을 ‘Yuppies’라고 칭하는데, 이들은 아이를 낳지 않는 경우가 많습니다. 이러한 지표들을 통합하여 점수를 매겼습니다. 그리고 우리는 이 인덱 스를 시카고의 77개 커뮤니티들을 평가하는데 활용 하였습니다. 첫 번째 버전은 West Town이라는 단 일 커뮤니티를 대상으로 하였으며, 이는 West Town 을 기반으로 하는 커뮤니티 기반 비영리단체를 위하 여 만들어졌습니다. 우리는 젠트리피케이션 인덱스 보고서에 활용하였던 동일한 데이터들을 활용하였으 며, 이를 통하여 커뮤니티의 젠트리피케이션 트렌드 를 증명하였습니다. 또한, 우리는 이 지역의 부동산 거래와 관련된 깊이 있는 추가 연구를 진행하였습니 다. 이 연구는 1999년에 수행하였으며, 1970년대부 터를 분석의 틀에 포함시켰습니다. 우리가 최근에 발 간한 보고서는 1970년부터 2010년까지의 분석결과 를 포함하고 있습니다. 우리는 2000년의 데이터를 활 용하여 시카고시 전체를 분석하였는데, 젠트리피케 이션은 부동산과 인구 변화를 기반으로 보았을 때 여 러 커뮤니티들에서 발생하고 있었습니다. 더욱 놀라
웠던 것은 투자가 발생하지 않는 지역에 대한 사실입 니다. 젠트리피케이션이 발생한 대부분의 지역은 강 주변에 입지한 북쪽과 중심업무지구인 Loop을 중심 으로 하는 지역이었습니다. 반투자는 시카고 서부나 남부 지역에 발생하고 있었습니다. 과연 이들 두 지 역 간이 상호 배타적인지 상호 연관적인지에 대한 의 문을 갖고 있습니다. 이 질문이 바로 우리가 고민하 고 의구심을 갖는 시작점이었습니다. 우리가 데이터 를 보고 발견하였던 것은 위에서 언급한 커뮤니티들 은 반투자지역이거나 장기간 빈곤이 지속되고 있는 지역이라는 사실입니다. 이러한 커뮤니티들의 일부 들은 1970년과 비교하여 더욱 빈곤해졌습니다. 2010 년 데이터를 통하여 극심한 불평등을 발견할 수 있었 습니다. 시카고의 북부지역과 다운타운에 부자들이 집중되며, 이들과 극심한 빈곤층들 간의 지리적인 분 리가 진행되고 있음을 확인할 수 있었습니다. 시카고 에는 소규모의 중산층 가족이 도시에 남아 있습니다.
우리가 연구하고자 하는 다른 주제는 주택이 매우 비 싸지면 중산층이 저소득층 거주지로 이동하여 젠트 리파이어가 될 수 있다는 것인데, 사실상 이들은 젠 트리파이어가 아니라 거주할 수 있는 적정한 가격의 주택을 찾아서 이동한 것일 뿐일 수 있습니다. 그래 서 저는 젠트리피케이션이 중산층의 가정에 어떠한 영향을 미치며, 이로 인한 부정적인 영향이 저소득 계층에 어떤 영향을 미치는지 관심을 두고 있습니다.
▶ 김: 젠트리피케이션은 포괄적이고 복합적인 현상 입니다. 이 현상은 단순히 주택에만 영향을 미치지 않 으며, 지역의 비즈니스, 오피스, 그리고 공공인프라 시설에까지도 영향을 미친다고 생각합니다. 젠트리 피케이션으로 인한 문제를 해결하기 위해 교수님께 60
▶▶ Smith: The report is presenting an index that created through the center. After I have credit to Nancy Hudspeth. So she helped develop this and we conceptualized it. That idea was to that we looked at the literature on gentrification and then find quantitative data to combine and say is there gentrification happening here and how much. So there is 13 indicators such as changing income, race, white collar workers. One thing we included also was increase in children going to private schools, because usually public schools are seen as a lesser quality. Other two things I am interested in are loss of older people as well as loss of children. A lot of gentrification is associated not with family and but with younger people called ‘Yuppies (Young urban professionals moving in without children).’ When you combine it all together, then you can score community based on that. So we use that index to score the 77 Chicago area communities. First one actually was done for one community West town neighborhood. It was done for non-profit community based organization. We looked at the data same data points over time and showed a trend suggested gentrification. And we did more in-depth analysis for property transactions and real estate property transactions as well. That was 1999, but we went back to 1970s. So the report we just released 1970s to 2010. What we found in with the 2000 data was when we looked at the whole city, gentrification is happening in the neighborhoods what expect based on real estate and changing population. But more striking was the lack of investment happening in other parts of city, so we were really struck by this. While we are looking for gentrification, what we really found was disinvestment. Most of gentrification is on the north side of city along the lake front and then around the Loop
‘the central business district’. Disinvestment is happening at west side and south side of the city, but are they mutually exclusive or are they interrelated is always question. Are decisions do not put money on one part of city and put it in the other part of city. That was the question we start to asking about. We found though when we looked at the data, we found that many of these communities have had disinvestment or sustained long-term poverty. Since 1970s, some of neighborhoods are and some of them became more poor. By the time, we got to 2010 data, what we really found was extreme inequality. So what talked about deepening divide that is the separation between very wealthy living in one part of the city concentrated in downtown and north side and the very poor. We have very few middle class families left in the city. One other thing we try to understand is because housing is so expansive. The middle class can actually become gentrifier because they move into lower-income neighborhoods. It looks like they are gentrifiers, but they are maybe not, they are just trying to find housing make in afford. They cannot go up so they have to go down in price. So I have been trying to think little bit more about how we understand the effects of gentrification middle class then actually has negative affect on poor people.
서 하셨던 성공적인 정부 프로그램이나 연구가 있다 면 소개해주시겠습니까?
▶▶ 스미스: 복잡성에 대한 논의를 하기 전에 한 가지 더 언급하자면, 히스패닉이나 흑인들이 거주하는 시 카고의 많은 지역들에서는 젠트리피케이션이 일어나 지 않는다는 논의들이 있습니다. 이와 관련하여 1990 년대에 소규모의 연구가 있었는데, 이 연구는 시카고 의 블랙 젠트리피케이션에 대하여 시작하는 연구입 니다. 중산층 흑인계층은 전형적인 백인 중심의 커뮤 니티가 아닌 도시의 저소득층 흑인 커뮤니티로 이주 하는 패턴을 보입니다. 이러한 현상을 사람들은 블랙 젠트리피케이션이라고 명명하며, 많은 학자들은 이 러한 현상이 발생하고 있다고 주장합니다. 그러나 우 리가 다른 연구를 통하여 알게 된 것은 블랙 젠트리피 케이션은 아직까지는 발생하지 않았으며, 그러한 방 향으로 진행되고 있다는 것을 알게 되었습니다. 흑인 커뮤니티들은 다르게 취급되고 있으며, 만약 중산층 흑인들이 지역에 투자를 하려고 한다면 다른 지역과 달리 그들의 투자지역에는 상대적으로 상업시설들이 들어가지 않으려고 할 것입니다. 이렇듯 인종이 미치 는 영향과 역할은 매우 중요한 부분이며, 현재 이 문 제는 더욱 복잡해지고 있습니다. 우리가 중산층 혹 은 고소득층의 이동을 바라볼 때, 그 결과는 항상 균 등하지 않을 수 있습니다. 이는 소득계층뿐만 아니라 인종이 가지는 의미와 영향 또한 중요하기 때문입니 다. 이러한 점이 제가 강조하고자 하는 젠트리피케이 션에서의 복잡성입니다.
정부의 개입 면에서 현재 우리 센터에서 준비하 고 있는 일이 바로 그것이며 ‘툴킷’입니다. 각각의 단 계에서 커뮤니티 내에 어떤 상황들이 발생하고 있고, 어떻게 강제이주를 방지할 수 있으며, 어떻게 하면
원주민들에게 이로울 수 있는 개발을 유도하는지에 대한 방법을 고민하고 있습니다. 단순히 부자 혹은 저소득층으로 구분된 동네가 아닌 적절하게 잘 어울 려 사는 커뮤니티를 만드는 것을 추구하고 있습니다.
또한, 저렴주택(affordable housing)을 보호하기 위 한 방법들을 연구하고 있습니다. 이에 대한 일환으 로 시카고와 다른 지자체들에서는 set-aside 프로그 램 혹은 어포더빌리티 의무사항이라는 이름으로 마 켓가격의 주택을 공급할 시에 의무적으로 전체에서 25%의 어포더블 유닛을 공급하게 만드는 프로그램 을 가지고 있습니다. 일반적으로 시카고는 개발하고 공급하는 전체의 15% 정도를 어포더블 유닛으로 공 급하고 있습니다. 또한, 우리는 대규모의 정부개입인
‘Community Land Trust’에 대해서도 연구하고 있 습니다. Community Land Trust는 특정 부동산을 지정하여 영구적인 저렴주택으로 활용할 수 있게 하 는 정책입니다. 간단하게 말해서 지자체나 비영리기 관 혹은 단체가 부동산을 구입하여 수용가능한 상태 를 영속적 또는 영구적으로 임대 혹은 매각할 수 있 게 하며, 규제하에 재매각을 가능하게 합니다. 이 정 책은 단순히 하나의 커뮤니티에 해당하는 것이 아니 라 도시 전체에 적용되고 있습니다. 만약 어떤 커뮤 니티가 고가의 주택이 많다면 저렴주택을 좀 더 많이 보유하는 것이 바람직할 것입니다. 그러나 어떤 커뮤 니티가 많은 저렴주택을 보유하고 있으며 상대적으 로 고급주택이 적다면, 다양한 주택수요와 공급이 형 성되는 것을 제한하기를 원치 않을 것입니다. 그러나 잊지 말아야 할 것은 우리가 저가주택들을 보호하고 있느냐입니다.
▶ 김: 방금 전에 교수님이 소개하신 전략들은 주택 62
▶ Kim: Gentrification is a comprehensive and complicate phenomenon. It affects not only housing, but also local business, office, and public infrastructure in a neighborhood. Could you share your experiences or introduce government interventions regarding successful applications to the gentrification?
▶▶ Smith: Just one thing I want to add before talking about complexity. There has been a lot of discussion because so much of Chicago that is not gentrified also African American or Latino basically non-white. Historically, gentrification has been pushed out or displaced. Beginning on the 1990s, small body of research which included Chicago start looking at which they called ‘black gentrification.’ Black middle class are looking into city and moved into lower black communities typically not moving into white communities. They are comfortable with moving into black communities. People talk about it that ‘is there a black gentrification’. Despite some other researchers said there is black gentrification occurring, what we found in Chicago is that black gentrification has not occurred, but it is moving into direction. Recession probably slowed it down, but there has been a lot of discussion whether or not. Black neighborhoods are treated differently when it comes to investment and we know from our research that even if middle income blacks have money to spend, retail will not go in there. I think that is an important to understand. It is more complex now. When we look at who is actually the middle income moving in or higher income moving in, the same result does not always happen. It is not just class, it is race as well. That is most complexity I want to point that out. In terms of interventions, it is really interesting thing that something our center is going to be is working on now called it toolkit. How community at different stages what is happening in their communities and how do they look at it. Say what can we do to prevent displacement and also how can we encourage development that can be beneficial people living here. Ideally, we want to have a mix not only extreme poor or rich. What we are looking at things that can protect affordable housing. Part of it is City of Chicago and other cities now have they called at Set-Aside program or affordability requirement that when you build the market rate housing, you have to build 25 percentage of units have to be affordable. Chicago is 15 percent usually and these units have to be affordable. That is based on the scale affordable from middle to lower middle income those to be kept permanently affordable. So that is one thing. We are also looking at is larger scale interventions called community land trust. A community land trust is you can designate properties to go into it say these would be permanent affordable housing now. The simplest way to explain it is the city or non-profit will buy that property and then they will keep it affordable perpetuity or forever either rented out or sell it to somebody with restrictions on resale. It is not just one neighborhood now we are talking about cross the whole city. If you have a neighborhood which has a lot of expansive housing you want to put more affordable housing in it. But if you got a neighborhood with a lot of affordable housing but not expansive housing, you may not hold as much there that you want to encourage market to come in but that you want to make sure that you protect the housing.
분야에서의 전략입니다. 비록 많은 학자들이 주택문 제에만 초점을 맞추어서 젠트리피케이션을 바라보고 있지만, 지역의 작은 중소규모 비즈니스들을 보호하 는 것도 커뮤니티를 위해 중요한 요소라고 생각합니 다. 비즈니스 또한 젠트리피케이션으로 인해 지역에 서 밀려나간다고 생각합니다만…….
▶▶ 스미스: 네, 비즈니스나 제조업도 지역에서 쫓겨 나는 경우가 많습니다. 비즈니스의 경우 주택보다 더 복잡합니다. 왜냐하면 그들이 토지나 건물을 소유하 였는지 혹은 임대하였는지에 따라 다르기 때문입니 다. 그리고 많은 비즈니스들은 대지를 소유하고 있지 않습니다. 한 가지 방법을 생각해본다면 비즈니스 역 시 주택에서 소개하였던 접근방법과 동일하게 생각 하고 적용할 수 있습니다. Land Trust를 만들어서 부 동산을 묶어둡니다. 이러한 방법은 현재 많은 비영리 단체들이 시행하고 있습니다. 그들이 상업공간을 매 입하여 임대료가 지역 비즈니스들에 수용가능한지를 확인한 후에 이를 지역 비즈니스에 빌려줍니다. 이러 한 문제는 뉴욕에서도 많이 고민하고 있습니다. 오히 려 시카고보다 이러한 접근방법은 뉴욕에서 더 쉽게 찾아볼 수 있을 겁니다. 그들은 작은 사업주들을 지원 하기 위하여 부동산을 매입하여 이러한 부동산들에 대한 관리 및 조절을 할 수 있게 해줍니다. 대출 등을 통하여 수용가능한 상태를 유지하게 도와줍니다. 이 러한 방식은 주택과도 유사합니다. 또 다른 방식은 사 업주들이 그들 간의 협력을 통하여 Special Service Area(SSA)라는 지역기반의 시스템을 만들어서 그들 이 낸 세금이 지역에 재투자될 수 있도록 하는 방법입 니다. 이러한 방법은 지역으로의 투자유치에 큰 도움 을 줄 수 있으며, 여기서의 투자는 지역의 도로나 보 도를 깨끗하게 하거나 사인 같은 시설물들을 설치하
는 등에 자금이 투자될 수 있음을 말합니다. 또한, 이 자금은 비즈니스들을 조직 및 관리하는 데도 활용될 수 있습니다. 지역 비즈니스들은 주민들로 하여금 지 역상품을 구매하도록 유도해야 합니다. 시카고에서 두드러지게 나타나는 현상 중 하나는 지역의 사업주 와 개인 비즈니스들이 프랜차이즈나 대규모의 비즈 니스로 대체되는 현상입니다. 이러한 상황에 대한 대 응으로 사람들이 하고 있는 것 중 하나가 시카고 북 부의 앤더슨빌이라는 지역에서 시작한 Shop Local 전략입니다. 그들은 주민들로 하여금 타깃이나 월마 트 같은 대규모의 박스스토어가 아닌 지역의 가게에 서 쇼핑을 권유할 수 있도록 지역 비즈니스들을 지원 하고 있습니다. 이는 수요 측면에서 소비자들에게 지 역사회 가게들에서의 구매활동을 촉구하며 이를 유 지할 수 있게 하는 전략입니다. 예를 들어, 남미계 중 심의 동네인 시카고의 필센이라는 지역을 생각해봅 시다. 이 지역이 변화하기 시작하면 많은 거주민들은 슬퍼할 것입니다. 왜냐하면 많은 주민들은 그 지역 의 아이덴티티가 좋아서 이사하였기 때문입니다. 거 주민들이 지역에서 구매활동을 하지 않거나 지역의 음식점이나 카페들을 이용하지 않는다고 가정한다면 이 지역의 근린 변화는 불가피할 것입니다. 사람들로 하여금 지역에서의 소비활동을 권장하는 것은 단순 히 지역사회에 거주하는 것이 아니라 지역을 위한 투 자를 권유하는 운동으로 해석할 수 있습니다. 이 운 동은 교육적인 프로젝트입니다. Shop Local은 10년 전 앤더슨빌을 리더로 이를 포함한 몇몇 동네에서 시 작되었습니다. 앤더슨빌의 상공회의소(Chamber of Commerce)와 사업주들이 함께 협업하여 연구를 진 행하였으며, 그들은 지역사회에 그 결과를 발표하고 지역사회를 위한 소비가 어떻게 지역사회에 재환원 64
▶ Kim: You just mentioned about housing side. But I think protecting local businesses in the neighborhood might be another important component for community, although many researchers are more focusing on housing issues related to gentrification. Businesses are displacing too, right?
▶▶ Smith: Yes, businesses and manufacturing industries get displaced too. For businesses, it is more complicated because it depends on whether they owned the property or not. Lot of businesses do not owned the property. So one thing to do is if you think about the same approach with housing, you do it at businesses.
You create a land trust and you hold property. Non-profit has done. I see lot of non-profits do this. They will buy retail spaces and then they will assure that rents are affordable to local businesses. This has been a big concern in New York as well. You see it more in New York than you see at in Chicago. They are trying to help small business owners actually buy their property so they can control that. You find loans or ways to make it affordable. It is similar with housing, you have to find subsidies to buy that property. You know that is challenging for businesses. There are other things you can do for businesses. They will do is they will work together and create Special Service Area (SSA), where they tax themselves to put money into the community.
So you can use this tool to encourage investment into the neighborhood such as keeping the street, install the signs, and etc. And you can also use them to organize businesses. Local businesses are encouraging people to shop local. One other thing it is happening in Chicago is really evident. Shift local owners and individual businesses to franchises and to large scale businesses. What people are trying to do is so at neighborhood the North side called Andersonville started this “Shop Local” strategy. What they encourage was for people to shopping your locals in stores support your local businesses instead of going to target, big box stores. That is on the demand side getting your consumers to want to keep these stores here. For example, let’s think about Pilsen in Chicago which is gentrified neighborhood and has a distinct large Latino identity. And as the neighborhood starts to change, people feel ‘I am so sad I moved in here because I like the identity’. You don’t shop there and you don’t eat there. Then that is going to happen. People who are the consumers are moving away so that Latino families shop at different stores. Encourage people shop local don’t just move into the neighborhood be invested in the neighborhood. This is an education project. Shop Local started ten years ago as a strategy in coupled neighborhoods and the Andersonville was the leader in that. The chamber of commerce and business owners came together and did a research and they presented to the community and showed what Shop Local can do in terms of returning. And they educated people and stickers on every businesses “Shop Local”. And they use that and people think about that. It is started as a phenomenon and now it is cross over the country. It is really about education of the consumer.
되는지를 보여주었습니다. 그리고 앤더스빌 상공회 의소와 사업주들과의 협업은 사람들을 교육하는 시 도를 하였으며, Shop Local이라는 스티커를 참여 비 즈니스들에 붙이도록 권유하였습니다. 이를 통해 사 람들은 Shop Local의 중요성을 인지하고 다시 상기 할 수 있게 되었으며, 이 현상은 전 국가적인 차원으 로 확대되었습니다.
▶ 김: 현재 한국의 많은 상업가로나 상업지구들이 젠 트리피케이션을 경험하고 있습니다. 이러한 상업 젠 트리피케이션을 통해 상업가로들은 임대료 상승으로 프랜차이즈나 브랜드 옷가게들로 변화하며, 배후 주 거지역 중에는 상업공간으로 변화하는 경우들도 있 습니다.
▶▶ 스미스: 미국은 한국과 반대의 상황이 나타나고 있습니다. 어디를 보든 상업공간이 변화하는 것을 알 수 있습니다. Wicker Park 지역을 걷다 보면, 상업공 간이었던 공간이 대규모의 주택부동산으로 바뀐 것 을 볼 수 있습니다. 지금은 고층 현대아파트들을 볼 수 있으며, 좀 더 걷다 보면 과거에는 저소득층 흑인 과 남미계 커뮤니티였던 공간이 부티크와 체인스토 어로 바뀐 것을 볼 수 있습니다. 상업가로에서는 주 상복합아파트를 볼 수 있습니다. 1990년대 주택위원 이 결론짓기를, 시카고는 거주인구에 비하여 많은 상 업공간을 갖고 있으며, 시카고는 상업가로의 상업공 간 축소를 유도하고 대신 더 많은 주거공간을 확보하 는 것을 권유하였습니다. 그렇게 되면 더 많은 소비자 들을 확보할 수 있기 때문입니다. 흥미로운 것은 실제 로 더 많은 상업공간을 공급하였으며, 이는 1층에 상 업공간을 두고 그 위에 아파트나 콘도를 건축하는 형 태로 하였습니다. 그래서 시카고에서 많은 주거건물
이 공실상태의 1층 상업공간 위에 있는 것을 볼 수 있 습니다. 아무튼 시카고에서 나타나는 현상은 한국과 는 많이 상이한 것을 알 수 있습니다.
▶ 김: 마지막으로 교수님의 향후 연구계획에 대해서 말씀해주시겠습니까?
▶▶ 스미스: 앞서 말했듯이, 저는 증가하고 있는 공간 적인, 경제적인, 그리고 사회적인 불평등의 교차점과 연관성에 대하여 깊은 관심이 있습니다. 어떤 사람들 은 그렇지 않지만 저의 가정은 젠트리피케이션이 그 러한 불평등을 촉발시키고 야기한다는 것입니다. 또 다른 질문은 우리가 소득불평등에 대하여 어떻게 대 처할 수 있는가입니다. 어떻게 하면 중산층을 도시에 머물게 하고, 동시에 저소득층이 계층이동을 하게 만 들 수 있는가입니다. 저는 현재 미국에서 발생하고 있 는 ‘Fight for Fifteen’이라는 운동에 많은 관심을 보 이고 있습니다. 시급 15달러는 어떻게 생각하면 그렇 게 높은 금액은 아닙니다. 그러나 현재의 사람들이 받 는 최저임금을 기준으로 한다면 이는 2배에 해당합니 다. 이러한 변화는 현재 거주의 어려움을 겪고 있는 많은 사람들에게는 소비자로서의 역할을 강화할 수 있습니다. 현재 우리가 소비사회에 살고 있다면, 사 람들로 하여금 이러한 변화는 더 많은 선택권을 줄 수 있습니다. 무엇이 과연 이러한 변화에 영향을 줄 수 있는지 살펴보면, 그중에 하나의 예로 정책을 생각해 볼 수 있습니다. 다시 말하자면, 정책적 개입이 어떻 게 하면 경제 및 소득 불평등을 변화시킬 수 있는지에 대하여 관심을 갖고 있습니다.
▶ 김: 인터뷰에 응해주셔서 대단히 감사합니다.
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▶ Kim: Currently, many commercial corridors and districts in Korea have been experiencing gentrification.
Through commercial gentrification phase, major commercial corridors have changed into franchise stores and brand clothing stores due to increase in rent, then surrounding residential blocks shift to commercials.
▶▶ Smith: I think we have the opposite. Anything you see commercial spaces are changing. If you walk in the Wicker Park area, what you see is there is a huge residential property that had been commercial spaces. It is now high-rise modern apartment building and then when you walk along what used to be primarily low-income African Amercian and Latino community you have shops for more that consumers. Now you have chain stores coming in as long as boutiques. But then you see commercial strip changing into apartment housing. There was under a previous administration in Chicago. In the 1990s, housing commissioner concluded that Chicago had too much commercial space for its residential population based and encouraged decreasing commercial spaces in commercial corridor using it to create more residential spaces. Then you have more consumers. But was interesting at the same time then we actually increased retail and the reason we did it is the way a lot of development being done was commercial corridors. First floor was commercial and then they built condos or apartments on the above. Now you have many residential sitting on top of vacant retail. I think that is very different story with Korea.
▶ Kim: Lastly, can you tell me about your future plan of your research?
▶▶ Smith: As I mentioned earlier, I am really interested in understanding the interrelationship intersections of growing inequality such as spatial, economic, and social inequality in the city related to gentrification. The assumption is gentrification triggers that and causes that. Some people say it does not. So I am trying to understand that. The other is that the question of if we have income inequality and distinguishing from, what we can do it about that. What do we do help the middle class stay in the city and at the same time lower income people move up. What can we really do? I am fascinating a movement right now in the US, ‘Fight for Fifteen’, which is raise minimum wage to 15 dollar an hour. It is not that much, but people are getting doubled what they are getting paid now. It would change the number of people who struggling to stay in their housing actually move up the income level and then it creates new consumer base now. If we are in a consumption society, then people will have more options and choices like buy more stuff or house. I am trying to understand what impacts that can really have as a policy example. What policy interventions can really change economic and income inequality.
▶ Kim: Thank you for your time.
