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20170328-부동산시장 이슈 분석과 정책방안(Ⅰ)_표지(텍).pdf 1 17. 3. 28. 오전 9:57
부동산시장 이슈 분석과 정책방안(Ⅰ) : 신규 주택 수급 전망을 중심으로
An Analysis on Real Estate Market Issues and Policy Implications(Ⅰ) : Focusing on New Housing Supply and Demand Forecast
변세일, 이수욱, 박천규, 이태리, 전성제, 김규식, 황관석 최진도, 정경석, 최희욱, 김태환, 송연호, 최명섭, 함영진
▪연구진
변세일 국토연구원 연구위원(연구책임) 이수욱 국토연구원 선임연구위원 박천규 국토연구원 연구위원 이태리 국토연구원 책임연구원 전성제 국토연구원 책임연구원 김규식 국토연구원 연구원 황관석 국토연구원 연구원 최진도 국토연구원 연구원 정경석 국토연구원 연구원 최희욱 국토연구원 연구원
▪외부연구진
김태환 서울시청 주택정책개발센터 송연호 코리아크레딧뷰로
최명섭 서울대학교 공간경제연구실 함영진 부동산114
▪연구심의위원
김종원 국토연구원 부원장
김성일 국토연구원 주택·토지연구본부장 천현숙 국토연구원 연구위원
안홍기 국토연구원 연구위원 김민철 국토연구원 책임연구원
김용순 한국토지주택연구원 선임연구위원 윤정원 국토교통부 주택정책과 사무관
발간사 | i
발 간 사
PREFACE
최근 우리나라의 부동산시장은 대외경제 충격 빈도의 증가, 가계부채 문제, 신규주 택의 공급과잉에 대한 우려, 전월세난 등 다양한 이슈에 직면해 있다. 기획재정부, 국 토교통부 등 중앙부처는 이러한 다양한 이슈에 대응하기 위해 수시로 시장동향을 점검 하면서 다양한 차원의 정책방안을 마련해 왔다. 가계부채와 공급과잉 문제에 대응하기 위한 8.25 대책, 국지적 청약과열을 불식하고 시장을 정상화하기 위한 11.3대책 등이 산적된 정책이슈에 대한 대응책이라고 볼 수 있다. 그럼에도 불구하고 다양한 부동산 시장 이슈들 중 신규주택의 공급과잉 우려에 대한 심층적인 연구는 부족하였다고 판단 되며, 이에 따라 신규주택 공급과잉으로 인해 야기될 수 있는 다양한 부동산시장 영향 에 대한 연구를 통해 시장의 충격을 완화하고 국민들의 주거안정을 기하는 것은 매우 시급하다고 볼 수 있다. 이에 신규주택 수급현황을 파악하고, 수급격차가 지역부동산 시장 미치는 영향을 분석하며 지역별 부동산시장에 대한 세부 모니터링을 강화할 필요 성에 대해 강조하고 있는 이 연구의 주제는 매우 시의적절하다고 판단된다.
우리원은 최근 10년 동안 다양한 부동산시장 이슈에 대응하고, 정부의 정책 대안 마 련과 의사결정을 지원하기 위해 부동산시장 진단 및 전망시스템(K-Remap), 부동산정 책의사결정지원시스템(Rep-DSS), 주거정비사업효과분석시스템(HR-EAS), 부동산조 기경보지원시스템, 부동산시장거시경제모형(K-MEM) 등 다양한 모형과 시스템을 구 축하고, 기능을 개선해 왔다. 이번 연구는 그간 우리원의 부동산시장 연구 노력에 더 해 지역부동산시장 분석에 새로운 지평을 열었다고 생각한다.
이 연구는 최근 우리나라 부동산시장이 가지고 있는 큰 두 개의 이슈, 즉 신규주택 공급과잉으로 인한 시장 영향, 전월세시장 구조 변화에 따른 시장 영향 등 두 개의 이 슈에 대한 2차 년도 연구과제 중 1차 년도 연구로 신규주택 공급과잉 이슈에 대응한
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정책과제를 도출하는 과제이다. 이 연구에서는 2016-2018년 동안의 지역별 신규주택 수급 격차를 전체 주택과 공동주택 등 차원에서 전망한 뒤, 집중 관리가 필요한 지역을 탐색하며, 지역별 미분양주택의 위험성을 진단하고 있다. 또한 지역별 수급 격차와 매 매가격 및 전월세가 변화, 신규주택 과다 공급의 부동산시장 영향, 지역부동산시장 변 화 요인 등에 대해 실증 모형을 활용하여 분석한 결과를 바탕으로 다양한 정책방안을 제시하고 있다. 나아가 수급 불일치로 인한 시장의 부정적 영향을 미연에 막기 위해 지역부동산시장 상황판 구축을 통해 지역부동산시장 모니터링을 제안한 점은 정책적 개입시기와 효율적 정책수단에 대한 의사결정을 지원하여 보다 세밀한 정책을 뒷받침 하는데 도움이 될 것으로 생각한다. 이 연구의 결과는 중앙정부뿐만 아니라 지방자치 단체의 정책적 시야를 확대하고 깊이를 더하는데 기여함으로써 정책의사결정에 기여하 고, 다양한 차원의 정책적 대응을 가능하게 할 것이다. 실제로 이 연구의 과정에서 기 획재정부와 국토교통부에 제안한 다양한 정책과제들은 지난 8.25대책과 11.3대책에 많은 영향을 주는 등 정책 수립에도 기여하였다고 판단된다. 나아가 최근 지역부동산 시장에 대한 국민들과 정부의 이해를 돕고 합리적인 주거선택 및 주거지원 정책에 적극 이용될 것으로 기대한다.
끝으로 본 연구를 수행하는데 노력을 아끼지 않은 연구책임자 이하 참여연구진과 시 스템 구축을 위해 노력한 선진지앤아이(주) 관계자에 감사드리며, 완성도 높은 연구를 위해 애정 어린 조언을 해 주신 자문위원 및 심사위원들, 국토교통부와 기획재정부 관 계자들에게도 다시 한 번 깊이 감사드린다.
2016년 12월 국토연구원장 김동주
주요 내용 및 정책제안 | iii
주요 내용 및 정책제안
FINDINGS & SUGGESTIONS
본 연구보고서의 주요 내용
올해 우리나라 부동산시장은 과도한 신규주택 공급으로 인한 수급 불일치 문제와 더불어 증 가하는 가계부채 문제와 전월세난 등 다양한 부동산시장 이슈에 직면
빅데이터 분석, 문헌검토 및 관계자 면담 등을 통해 도출한 지역별 신규주택 수급 격차 전망 을 핵심이슈, 즉, 연구의 출발점으로 하여 이로부터 파생되는 부동산시장 영향을 분석
2016-2018년 수급격차를 분석하여 지역별 수급 전망을 한 후, 지역별 미분양주택의 위험 성 진단, 지역별 수급 격차와 매매가격 및 전월세가 변화, 신규주택 과다 공급의 부동산시장 영향, 시공간모형을 활용한 지역부동산시장 변화 요인 등에 대해 분석하고 사례지역에 대한 주요 지표를 모니터링한 결과를 통합하여 정책방안을 제시
본 연구보고서의 정책제안
수요과다 또는 초과에 대한 분양주택 청약 요건 강화, 전매제한 강화, 중도금 보증건 수 및 한도 제한, 선택형 투기지역ㆍ투기과열지구 지정 등의 수요관리정책, 공급과다 또는 초과예상지역에 대한 공공 부문 택지공급 축소, 건설사 보증한도 제한 및 심사 강화, 매입형 임대사업 확대, 주택건설기준 등 심의 강화 등 공급관리정책 시행 필요
수급상황별 임차인 보호 강화를 위해 역전세난 대비 저렴주택에 대한 보증금반환보증 률 할인 강화, 제도권 전월세자금지원 관련 사각지대 해소 및 주거지원 강화, 계층별, 세대별 주택구입 장벽을 낮추기 위한 행복주택 등 공공지원주택 확충 등 필요
지역부동산시장 모니터링시스템을 구축하여 신규 주택 공급과다로 인한 미분양 위험 등 부작용을 선제적으로 관리할 필요
주택공급통계 생산과정에서의 오류 검증시스템 체계화, 분양물량, 미분양 등 지역별, 시기별 공급통계의 정확성 제고, 지역소득 자료의 개방, 인구주택총조사와 주거실태 조사 간 연계 등 주택관련 통계의 정비 및 연계 필요
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요 약
SUMMARY
1. 연구의 배경 및 목적
❑ 최근 우리나라 부동산시장은 과도한 신규주택 공급으로 인한 수급 불일치 문제와 더불어 최근 인구 및 가구 증가율 둔화에 따른 사회구조적 문제, 그리고 경제의 대외의존도 증가에 따른 대외경제 충격 빈도의 증가, 그리고 증가하는 가계부채문 제와 전월세난 등 다양한 이슈에 직면해 있음(변세일, 2016)
∙ 기획재정부, 국토교통부 등 부동산정책 관련 중앙부처는 이러한 다양한 부동산 이슈에 대응하기 위해 수시로 시장동향을 점검하고 정책협의회를 개최하는 등 다양한 정책방안을 고민하고 있음
❑ 본 연구는 부동산정책과 관련하여 문헌검토 및 관계자 면담을 통해 국토교통부, 기획재정부 등 중앙정부에서 가장 주목하고 있는 이슈인 지역별 신규주택 수급 격 차 전망을 핵심이슈, 즉 연구의 출발점으로 하여 이로부터 파생되는 부동산시장 영향을 분석하고 공급 초과·과다 또는 수요 초과·과다 예상지역에 대한 주요지표 추이를 조사하여 정책적 대응방안을 제시
∙ 지역 부동산시장에 대한 조기경보 내지 상황판 기능을 하도록 지역별 수급격차 를 전망한 결과를 제시하고 계량모형을 활용하여 시장영향을 분석하며, 지역별 세부모니터링이 필요한 수급 불일치 지역에 대해서는 주요 지표의 모니터링 결 과를 종합적으로 활용하여 정책방안을 제시
요약 | v 2. 부동산시장 이슈 탐색
❑ 본 연구에서 부동산시장 이슈 탐색 및 분석 틀
∙ 1단계: 문헌검토, 워드클라우드(빅데이터) 분석, 트렌드 분석을 통한 핵심이슈 탐색
∙ 2단계: 도출된 핵심 이슈를 중심으로 인과지도 분석을 통해 하위이슈 도출
∙ 3단계: 시장영향 분석 및 정책방안 도출
그림 1 이슈 탐색 및 분석 틀
❑ 워드클라우드와 트렌드 분석을 이용한 이슈 탐색
∙ ‘공급 과잉’, ‘전세, 월세’ 등의 키워드를 중심으로 워드클라우드 분석과 트렌 드분석을 수행한 결과, 공급 과잉으로 인한 분양 시장 위축, 가격 및 거래량 하락, 아파트 미분양 등에 관한 관심과 함께 전월세 전환, 서민 주거안정 문제 등이 주요한 이슈로 표출됨
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∙ 이러한 분석 결과는 정부가 관심을 가지고 있는 주요 부동산정책 이슈와 대체로 일치하는 모습을 보임
❑ 핵심이슈 관련 선행연구 검토
∙ 신규주택 공급과잉 우려 및 가계부채 대책으로 인한 부동산시장 위축과 전월세 난 등 두 가지 큰 정책적 관심사와 관련된 기존의 연구들을 검토한 결과, 신규 주택 공급 과잉 문제가 핵심적인 정책 이슈임에도 불구하고, 신규주택 수급격 차를 전망하는 연구가 부족
∙ 신규주택 수급 전망 결과를 토대로 지역별 수급 문제로 인한 부동산시장 영향을 분석하고, 정책 방안을 도출하는 데 있어서 기존 연구들과의 차별성을 가짐
❑ 하위이슈 도출
∙ 신규주택 수급 전망과 관련된 하위 이슈를 도출하기 위해 Brain Storming을 통 한 시스템적 사고에 기반한 인과지도를 활용
- (거시적 이슈 1) 지역별 수급 격차에 의한 매매가격 변화 - (거시적 이슈 2) 지역별 수급 격차에 의한 전월세 부담 변화
- (미시적 이슈 1) 신규주택 공급초과 및 공급과다 예상지역의 특성과 영향 분석 - (미시적 이슈 2) 공급과다 및 수요과다 예상지역으로 분류되는 지역들에 대한
지역부동산시장의 영향요인 탐색
그림 2 하위이슈 도출 관련 핵심 루프
요약 | vii 3. 신규주택 수급 격차 전망 및 수급지도의 작성
1) 수요추정
❑ 신규주택수요의 정의 및 추정 방법
∙ 통상적으로 주택수요는 ‘주택을 구매 또는 임차하고자 하는 의사와 능력’을 의 미하지만(김근용 외, 2009), 본 연구는 신규주택수요를 국토교통부의 제2차 장기(2013-22) 주택종합계획에서 전망한 중장기 신규주택수요로 정의함
∙ 국토교통부의 신규주택수요는 시도별 추정결과이므로 시군구별 신규주택수요 를 추정하는 새로운 기준이 필요함
∙ 시군구별 배분 방식은 두 가지를 활용하되 일부 시군구에서 (안)별 편차가 크게 발생되는 점이 있어 시군구별 추정결과는 집중관리지역의 탐색 시에만 활용 - 1 (안)은 가구요인, 소득요인, 멸실요인의 개념에 적합한 시군구별 대리변수(가
구, 지방소득세, 노후주택)를 이용하는 방안
- 2 (안)은 시도별 수요를 시도내 시군구간 인구이동을 반영한 전입지 기준 인구수 비중을 활용한 방안
❑ 수요 추정결과
∙ 수요추정 결과, 모든 시기의 (안)별 수요는 시도별로는 경기도에서 많을 것으 로 전망됨
2) 공급추정
❑ 신규주택공급의 정의와 추정방법
∙ 본 연구에서는 신규주택 공급을 주택 준공 시점에 주택공급이 이뤄진다고 보고 인허가물량에 일정 시차를 더한 뒤 추계한 준공예정물량(호수)으로 정의
∙ 본 연구는 단독주택(다가구주택 포함) 공급물량을 포함할 수 없다는 기존의 한 계를 극복하고자, LH가 관리하는 주택정보시스템(HIS) 상의 인허가, 착공, 분 양, 준공 등의 자료를 활용하여 공동주택(아파트, 연립주택, 다세대주택)과 단
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독주택(단독주택, 다가구주택) 등 주택유형별 인허가와 준공일자 간 시차를 적 용하여 신규주택공급을 추정
∙ 본 연구에서는 신규주택공급을 두 가지 방안으로 추정하되, 일부 시군구에서 실제와 편차가 많이 발생할 수 있는 한계가 있어 시군구별 추정결과는 집중관리 지역의 탐색 시에만 활용
- 1 (안)은 공동주택과 단독주택 등의 주택유형별 인허가일자와 준공일자 간 실제 시차(공동주택 약 25개월, 단독주택 약 18개월)를 활용하여 계산
- 2 (안)은 인허가를 받은 이후 착공되지 않는 물량을 반영하기 위해 인허가 후 2년 이내 착공되는 비율(90%)을 1 (안)에 적용하여 계산
❑ 공급 추정결과
∙ 인허가 물량이 100% 준공된다고 가정하면(1 안), 2016년의 경우 신규주택공 급이 약 52.3만 호, 2017년의 경우 더욱 늘어나 약 73.9만 호, 2018년의 경우 약간 감소해 약 67.2만 호에 이를 것으로 추산됨
∙ 인허가 물량이 실제 지난 3년 평균치와 같이 약 90% 준공된다고 가정하면(2 안) 2016년의 경우 신규주택공급이 약 47.1만 호, 2017년의 경우 더욱 늘어나 약 66.5만 호, 2018년의 경우 약 60.5만 호에 이를 것으로 추산됨
∙ 신규주택공급 추정 결과, 시도별로는 경기도가 가장 많고, 대전이 가장 적을 것으로 전망됨
3) 지역별 수급격차 전망
❑ 수급격차 전망
∙ 본 연구는 신규주택수요와 신규주택공급 추정 결과를 바탕으로 (안)별 수급 격 차를 분석하고, 20166-2018년 지역별 수급을 전망
∙ 수요와 공급 추정 결과 모두, 각 2개의 (안)을 가지고 있기 때문에 총 4개의 (안)이 도출되며, 착공 비율을 적용한 공급 (안)이 보다 현실적이라 가정하고 수급 2(안)과 수급 4(안)을 중심으로 수급을 전망함
요약 | ix
표 1 수요-공급 (안)에 기초한 수급(안) 구분
공급 수요
1(안)
(인허가-준공 평균시차 적용)
2(안) (1(안)*2년 내 착공비율) 1(안)
(시군구별 연관 지표 비중 적용) 수급1(안) (수요1-공급1) 수급2(안) (수요1-공급2) 2(안)
(도착지 인구이동 비중 적용) 수급3(안) (수요2-공급1) 수급4(안) (수요2-공급2)
그림 3 수급 전망 과정
∙ 수급전망은 ① 수요 및 공급 추정, ② (안)별 수급 격차 분석, ③ 수급전망1) 등 크게 3단계에 걸쳐 진행
1) 시군구의 경우 장래 대기수요가 많음에도 불구하고 공급초과 또는 공급과다로 분류되는 문제점을 해결하기 위해 공동주택의 시군구별 월평균입주물량(87호)을 감안하여 최근 3개월 평균 100호 미만의 미분양이 있는 지역은 수급균형지역으로 조정하는 과정을 거침.
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❑ 수급격차 전망
∙ 2016년 수급격차 전망 결과, 수요과다 예상 지역은 없었고, 인천과 대전은 수 요초과 예상지역으로 분류
- 공급과다가 예상되는 충남(세종 포함), 경북, 제주 등에 대한 모니터링 필요
그림 4 수급전망도 2(안)
그림 5 수급전망도 4(안)
요약 | xi
∙ 2017년 수급격차 전망 결과, 수요초과 및 과다 예상지역은 없었으며, 2016년 에 비해 공급초과 또는 공급과다로 분류되는 지역이 늘어날 것으로 전망됨 - 공급과다가 예상되는 경기, 충남, 경북, 제주 등에 대한 모니터링 필요
∙ 2018년 수급격차 전망 결과, 수요초과 및 과다로 전망되는 지역은 없었으며, 2017년에 비해 공급과다 예상지역은 줄고, 공급초과 예상지역은 늘어남 - 공급과다가 예상되는 광주, 경기, 경남, 제주 등에 대한 모니터링 필요
4) 공동주택 지역별 수급격차 전망
❑ 아파트 수급격차 전망 및 수급지도 작성 방법
∙ 본 연구에서 제시하고 있는 수급 전망결과의 타당성을 확인하기 위해 부동산 114가 보유하고 있는 공동주택(아파트)의 평균입주물량 대비 2016-2018년 입 주예정물량 간 격차를 분석
- 평균입주물량을 수요로, 입주예정물량을 공급으로 정의하고, 최근 5년간 평균입주 물량과 2016~2018년 입주예정물량 간 차이를 수급격차로 계산하고 2015년 인구주택 총조사에서 조사된 공동주택 수의 ±1%, ±2를 기준으로 초과지역과 과다지역으로 구분
그림 6 아파트 지역별 수급지도 도출 과정
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❑ 수급격차 전망(2016~2018)
∙ 연도별 수급격차를 시도별로 살펴보면, 2016년에서 2018년으로 시간이 지남에 따라 공급과다 및 공급초과 예상지역의 수가 증가
- 2016년 수급격차 전망 결과, 대구가 유일하게 공급과다 예상지역으로, 충남(세종) 과 경북은 공급초과 예상지역으로 분류되며, 울산이 유일하게 수요초과 예상지역 으로 분류됨
- 2017년 수급격차 전망 결과, 충남(세종), 경북, 충북, 경남이 공급과다 예상지역으 로 분류되며, 전남이 유일하게 수요초과 예상지역으로 분류됨
- 2018년 수급격차 전망 결과, 2017년에 비해 경기가 공급과다 예상지역으로 추가되며, 공급초과 예상 지역이었던 대구와 광주는 수급균형으로, 전남과 제주는 수요초과 예상지역으로 분류
❑ 전체 준공예정물량을 활용한 분석결과와의 비교
∙ 2016년의 경우, 준공예정물량을 이용한 전망에서 수요과다 및 초과로 분류된 대전은 아파트 입주예정물량을 이용한 전망에서 수급균형 예상지역으로 분류
그림 7 아파트 입주예정물량 연도별 수급격차 전망도
요약 | xiii
∙ 준공예정물량을 이용한 전망에서 공급과다 또는 공급초과로 분류된 울산과 제 주는 입주예정물량을 이용한 전망에서 수급균형 예상지역으로 분류
∙ 준공예정물량을 이용한 전망에서 수급균형으로 대구는 입주예정물량을 이용한 전망에서 공급과다 예상지역으로 분류
5) 수급격차 집중관리지역 탐색
❑ 수급격차의 집중관리지역 탐색 방법
∙ 수급격차의 공간 분포의 체계성을 파악하여 집중적으로 관리·모니터링할 지 역을 탐색하기 위해 클러스터의 탐지와 이례값 탐색에 특화된 LISA(Local Indicator of Spatial Association)를 이용
∙ HH는 해당 지역의 수급격차 값이 높고 주변 지역의 수급격차 값이 높은 지역으 로 수요가 공급보다 많은 지역들의 클러스터
∙ HL은 해당 지역의 수급격차 값이 높고 주변 지역의 수급격차 값이 낮은 지역으 로 공급보다 수요가 주변 지역보다 많은 이례지역
∙ LH는 해당 지역의 수급격차 값이 낮고 주변 지역의 수급격차 값이 높은 지역으 로 수요보다 공급이 주변 지역보다 많은 이례지역
∙ LL은 해당 지역의 수급격차 값이 낮고 주변 지역의 수급격차 값이 낮은 지역으 로 공급이 수요보다 많은 지역들의 클러스터
∙ 집중관리지역의 대상이 되는 지역은 HH로 분류되는 수요과다 예상지역들의 클 러스터와 LL로 분류되는 공급과다 예상지역들의 클러스터임
❑ 2016년 수급격차의 집중관리지역 탐색
∙ 2016년 모든 (안)에서 대구외곽 영남지역을 중심으로 LL 유형의 클러스터가 나타났으며, 해당 지역들은 공급이 수요보다 많은 지역이기 때문에 지속적 모 니터링과 함께 공급관리정책이 필요
∙ 서울을 중심으로 인근 경기 및 인천의 일부 지역이 HH 유형의 클러스터로 분류 되었기 때문에 이들 지역들에 대한 모니터링과 수요관리정책이 필요
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그림 8 2016년 수급 (안)에 따른 LISA 지도
수도권 (수급 2 안) 전국 (수급 2 안)
수도권 (수급 4 안) 전국 (수급 4 안)
❑ 2017년 수급격차의 집중관리지역 탐색
∙ 2017년 모든 (안)에서 서울 외곽 수도권 지역을 중심으로 LL 유형의 클러스터 가 형성되어, 공급관리정책이 필요함
∙ 2016년에 비해 HH 유형의 지역들이 감소하는 가운데, 서울과 대전을 중심으로 HH 유형의 클러스터가 형성되어 이들에 대한 수요관리정책이 필요함
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그림 9 2017년 수급 (안)에 따른 LISA 지도
수도권 (수급 2 안) 전국 (수급 2 안)
수도권 (수급 4 안) 전국 (수급 4 안)
❑ 2018년 수급격차의 집중관리지역 탐색
∙ 2018년 모든 (안)에서 수도권 외곽 및 충청북부, 경남 일대 등을 중심으로 LL 유형의 클러스터가 형성되어, 공급관리정책이 필요함
∙ 서울 등 수도권 일부지역을 중심으로 HH 유형의 클러스터를 형성하고 있어 이 들에 대한 수요관리정책이 필요함
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그림 10 2018년 수급 (안)에 따른 LISA 지도
수도권 (수급 2 안) 전국 (수급 2 안)
수도권 (수급 4 안) 전국 (수급 4 안)
요약 | xvii 4. 지역별 수급 격차의 영향 분석과 정책방안
1) 지역별 미분양주택의 위험성 진단
❑ 미분양주택 진단 방법
∙ 단기적인 진단방법으로 금융시장분석에서 자주 이용되고 있는 Patel and Sarkar(1998)의 CMAX 방법을 적용하며, 장기적인 진단으로 장기평균대비 현 재 미분양주택비율을 적용
max∈
❑ 시도 차원의 위험성 진단
∙ CMAX와 장기평균(최근 10년) 대비 미분양주택비율을 종합적으로 고려하여 진단한 결과, CMAX 값이 평균(50) 이상이면서 장기평균대비 미분양주택비율 (100% 이상)이 높은 전북, 충북, 충남, 경북, 경남, 제주 등의 지역들이 미분 양 위험이 높은 것으로 나타남
- 특히 충남(세종), 경북, 제주 등은 수급격차 전망에서 공급과다 예상지역으로 분류되었기 때문에 향후 준공 후 미분양이 늘어날 가능성이 높다고 판단됨
그림 11 미분양주택 진단결과 종합(2016년10월 현재 기준)
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❑ 시군구 차원의 위험성 진단
∙ CMAX 진단결과 위험지역 중 1,000호 이상인 지역은 인천 중구, 경기 안성시, 충남 천안시, 예산군, 전북 군산시, 경북 포항시, 경주시, 구미시, 포항시, 경 남 창원시 등으로 나타나 이들 지역에 대한 집중 모니터링이 필요할 것으로 판 단됨
∙ CMAX 진단결과 관심지역 중 1,000호 이상인 지역은 경기 평택시, 충북 청주 시, 경남 거제시 등으로 나타나 이들 지역에 대한 집중 모니터링이 필요할 것으 로 판단됨
2) 지역별 수급 격차와 매매가격 및 전월세가 변화
❑ 분석방법
∙ 시군구 단위 통계를 기반으로 2015년도의 지역별 주택수급격차가 지역별 주택 매매가격 및 전세가격에 미치는 영향을 상관관계 및 회귀분석 등을 통해 분석
❑ 상관관계 분석결과
∙ 실질주택매매가격변동률의 경우 실질전세가격변동률과는 상관계수가 0.806으 로 높았으며 주택매매소비심리지수와는 0.566, 주택매매거래율과는 0.399로 나타남
- 주택보급률, 미분양주택비율, 일자리수와의 상관계수는 -0.300, -0.256, 0.148로 절대값은 크지 않았지만 통계적으로 유의하였음
- 주택수급격차는 실질주택매매가격변동률과의 상관계수가 0.129~0.135로 양의 상관관계를 보였으나 통계적으로 유의하지 않은 것으로 나타나지 않았으나 실질아 파트매매가격변동률과는 통계적으로 유의한 것으로 나타남
❑ 회귀분석 결과
∙ 실질아파트매매가격변동률의 회귀식 추정결과
- 주택수급격차(수요-공급)는 인구이동을 고려한 수요 (안)인 모형 2에서 통계적으 로 유의하였고, 주택거래비율, 주택매매소비심리지수, 일자리수 등 주요 변수들 의 부호가 주택 관련 이론과 일치하는 모습을 보임
요약 | xix
∙ 실질아파트전세가격변동률 추정결과
- 주택수급격차는 모형3과 모형4 모두 양의 계수값으로 이론적 부호와 일치하였으며 통계적으로 유의하였으며, 주택수급격차가 1천호 증가할 때 실질아파트전세가격 이 상승하며, 주택수급격차는 매매가격보다 전세가격에 더 큰 영향을 미치는 것으로 나타남
3) 신규주택 과다 공급의 부동산시장 영향 시뮬레이션
❑ 부동산시장영향 시뮬레이션
∙ 분석 흐름은 유량-저량 흐름도를 작성하고, 계량모형을 활용하여 지역별 주요 변수를 추정한 후, 수리모형을 작성하고 시뮬레이션하는 과정으로 진행
∙ 공급과다 예상지역으로 분류된 울산, 충남, 경북, 제주 등 4곳에 대해 기본모 형 주택수에 최근 5년간 평균 준공물량 대비 2014~2018년 차이분을 반영하여 수급격차로 인한 시장 영향을 시뮬레이션
∙ 시뮬레이션 결과, 공급초과지역으로 분류되는 울산의 경우 2018년까지 감소하 다 2019년부터 회복되고, 공급과다지역으로 분류되는 충남, 경북은 2019년까 지 하락하다 2020년에, 제주는 2020년까지 하락하다 2021년에 각각 baseline 으로 회복되는 것으로 분석됨
표 2 수급 격차로 인한 Baseline대비 매매가격변화 시뮬레이션
(단위 : %p)
구분 2016 2017 2018 2019 2020 2021
울산 -1.01 -0.75 -0.04 0.07 0.12 0.08
충남 -0.11 -0.45 -0.77 -0.58 0.14 1.12
경북 -0.27 -0.57 -0.73 -0.37 0.40 0.92
제주 -0.98 -1.41 -2.55 -2.70 -1.03 2.65
∙ 연도별 수급격차가 클수록 시장에 더 크고, 오랫동안 영향을 준다는 사실을 알 수 있으며, 시군구별로는 수급여건에 따라 시도별 시뮬레이션 결과 보다 훨씬 더 큰 폭의 변화가 있을 것으로 예상
xx
∙ 시뮬레이션 결과를 두고 볼 때, 공급초과 또는 과다로 인해 수급격차 정도에 따른 주택가격의 하락이 예상되며, 이러한 매매가격 하락은 전월세 시장의 안 정에 기여할 것으로 판단됨
4) 시공간모형을 활용한 부동산시장 변화 요인 분석
❑ 시공간 주택가격모형의 추정
∙ 본 연구에서는 시공간 자기회귀모형(Spatiotemporal Autoregressive Model) 과 시공간 가법모형(Spatiotemporal Generalized additive model)을 기준으로 시공간 주택가격 모형을 추정
❑ 시공간 주택가격모형 추정결과 및 시사점
∙ 시군구 단위의 시공간 주택가격 모형은 Pooled OLS 및 시공간 자기회귀모형과 비교했을 때, 시공간 가법모형이 가장 적합한 것으로 판단됨
∙ 시공간 가법모형의 분석 결과, 주택가격의 추정시 시간과 공간효과가 유의미하 고, 거래가 활발한 지역, 경제력이 높은 지역, 개발이 진행되는 지역, 부동산 가치상승의 기대가 높은 지역, 오염원이 적은 지역일수록 주택가격이 높아지는 것을 실증적으로 확인
∙ 효율적인 시공간 주택가격모형의 추정을 위해서는 공간 및 시간의 도입이 필수 적이나 각 모형의 장단점을 고려하여 선정할 필요
5) 정책방안
❑ 정책방향 도출의 틀
∙ 수급격차로 인한 시장 혼란을 최소화하기 위해서는 가격-미분양-공급-거래 (PUST)의 관점에서의 정책방안 도출이 필요
∙ 지역별 수급상황에 맞추어 기본적으로는 수요과다지역에 대해서는 수요 억제 및 공급 확대 관련 정책을, 공급과다지역에 대해서는 수요 확대 및 공급 억제 관련 정책을 추진하는 것이 바람직
요약 | xxi
그림 12 정책방향 도출의 틀
❑ 지역별 수급 여건을 고려한 정책방안 : 수요 관리 정책
∙ 수요초과 또는 과다지역 중 주택가격이 급등하고 있는 서울 강남4구 등 일부 시군구에 대해 분양시장 가수요를 막기 위한 다음과 같은 수요관리정책을 선별 적으로 활용할 필요
∙ 분양주택 청약 요건 강화, 전매제한 강화, 중도금 보증건수 및 한도 제한, 선택 형 투기지역ㆍ투기과열지구 지정 등을 검토
- 수요과다지역에 대해서는 매매가격 및 전월세가의 급격한 상승을 방지하기 위해 전매제한 기간 연장, LTV, DTI 규제 강화, 분양전매시 DTI 고려한 승계 금지 등 강화를 통해 가수요 축소
- 수요과다 지역 중 가격이 급등하는 지역의 경우 실거래가 신고 기한 단축, 투기지역 및 투기 과열지구 지정, 임대주택 공급 확대 등 대책 검토
xxii
❑ 지역별 수급 여건을 고려한 정책방안 : 공급 관리 정책
∙ 공급 초과 또는 과다지역 중 주택가격 하락 등 시장 영향 가능성이 큰 충남, 경북, 제주 등 비수도권 지역에 대해서는 공급 축소 및 물량조정을 위해 다음과 같은 공급관리정책을 활용할 필요
∙ 중앙정부 차원에서는 택지공급 축소, 건설사 보증한도 제한 및 심사 강화, 매입 형 임대사업 확대, 지역시장에 대한 모니터링 강화 등을 검토할 필요
∙ 인허가권의 대부분을 가지고 있으나 사후 대책에서 지자체가 할 수 있는 역할은 제한적이지만, 주택건설기준 등 심의 강화, 재개발재건축사업의 인가시기 조정 등 검토가능
∙ 수급상황에 따른 임차인 보호 강화를 위해 역전세난 대비 저렴주택에 대한 보증 금반환보증률 할인 강화, 제도권 전월세자금지원 관련 사각지대 해소 및 주거 지원 강화, 계층별, 세대별 주택구입 장벽을 낮추기 위한 행복주택 등 공공지원 주택 확충 등을 검토
❑ 지역부동산시장 모니터링시스템의 구축
∙ 수급 여건에 따른 지역부동산시장의 차별적 변화 따라 주로 서울강남, 수도권, 광역대도시 등으로 구분되어 있는 시장점검 체계를 17개 시도별로 확대하는 등 지역부동산시장에 대한 모니터링을 강화할 필요
∙ 지역부동산시장 모니터링시스템을 구축하면 주택건설실적, 주택보급율, 지역 별 분양가 증가율, 지역별 미분양율(미분양주택수), 주택청약저축가입자수, 주 택가격 및 전월세가격의 변화, 주택 매매거래 및 전월세거래 등 주요 주택정책 운영지표와 관련하여 지역별 세부 모니터링을 강화할 수 있음
∙ 본 연구에서는 수급분석 연구결과를 기반으로 1단계로 정책지원시스템 기능 개 선 과제 중 지역부동산분석시스템(K-MAS)의 기능 강화 부분에 지역부동산 모 니터링시스템의 전 단계에 속하는 지역부동산시장 상황판을 구축
∙ 향후 2단계로 부동산정책의사결정지원시스템(Rep-DSS)의 기능 개선 추진 시 연계시뮬레이션 기능을 강화하여 정책지원효과의 지역별 세부파급효과에 대해 분석 가능하도록 지원할 필요
요약 | xxiii
그림 13 지역부동산시장모니터링을 위한 상황판 구축(예시)
❑ 주택관련통계의 정비 및 연계
∙ 주택관련 통계의 정비 및 연계방안, 주택공급통계 생산과정에서 논리적 오류나 자료의 정의가 현실과 불일치되는 등 오류가 존재하므로 통계의 오류 검증시스 템을 체계화하여 개선할 필요
∙ 분양물량, 미분양 등 지역별, 시기별 공급통계의 정확성을 제고함과 동시에, 국세청, 통계청 등의 지역소득 자료의 개방과 5년 마다 생성되는 인구주택총조 사와 2년마다 생성되는 주택실태조사 간 연계를 강화하기 위한 주택 관련 통계 의 연계기준 등도 마련할 필요
xxiv
5. 연구성과 및 향후 과제
❑ 연구의 성과
∙ 이 연구에서 제안한 중장기 시도 수요의 시군구별 배분방법, 시군구별 준공예 정물량의 추정방법 등은 향후 수급 분석 연구에 많은 참고가 될 것으로 기대함
∙ 신규 주택 수급 격차로 인한 시장 영향을 분석하는데 CMAX, 회귀분석, 공간 탐색기법, SD모형, 상관분석, 시계열분석, 시공간모형 등 다양한 분석방법론 을 활용하고 있는데 향후 수급격차로 인한 시장 영향을 분석하는 연구에 많은 참고가 될 수 있을 것으로 판단됨
∙ 신규 주택 수급을 전망결과를 바탕으로 작성한 수급 지도와 실증분석 결과를 토대로 다양한 차원의 정책방안을 제시하고 있는 점은 중앙정부와 지방자치단 체의 다양한 차원의 정책적 대응을 가능하게 하여 정책적 시야를 확대하는데 기여할 것으로 판단됨
∙ 아울러 신규 주택 수급 격차 전망 및 부동산시장 영향에 대한 실증적 분석결과 를 제시함으로써 국민들의 지역부동산시장의 상황과 전망에 대한 이해를 돕고, 합리적인 주거 선택을 지원하는데 기여
❑ 향후 과제
∙ 첫째, 활용하고 있는 시군구별 신규주택 배분의 기준이 되는 시도별 중장기 수 요 추정결과가 2010년 인구주택총조사결과에 기반하고 있기 때문에 추후 추계 인구 및 가구수가 공표되면 2015년 인구주택총조사를 활용하여 중장기수요를 재추정한 후, 시군구별로 재배분할 필요
∙ 둘째, 향후 지역소득자료가 공개된다면 구체적인 지역별 소득자료를 활용하여 배분, 다양한 방법으로 실제에 가까운 시군구별 수요를 추정할 방법론에 대한 추가 고민이 필요
∙ 셋째, HIS상의 인허가일자와 준공일자간 차이를 고려하여 준공예정물량을 추 정하였으나, 지역별, 주택규모별, 주택유형별 다양한 특성을 고려하지 못하였 는데 향후 연구에서는 이러한 한계가 극복되기를 기대
요약 | xxv
∙ 넷째, 전월세 공급 부문 등 실증모형의 엄밀성을 높이기 위한 추가적인 개선 노력과 함께 SD모형, 시공간모형, GIS자료 등의 결합을 통한 시도-시군구 모 형간 연계 등은 향후 개선될 것으로 기대
차례 | xxvii
차 례
CONTENTS
발 간 사 ···i 주요 내용 및 정책제안 ···iii 요 약 ···iv
제1장 서론 1
1. 연구의 배경 및 필요성 ···3 2. 연구의 목적 ···6 3. 연구의 범위와 방법 ···7 1) 연구의 범위 ···7 2) 연구 방법 ···10 4. 선행연구와의 차별성 ···11
제2장 부동산시장 이슈 탐색 15
1. 이슈 탐색 및 분석의 틀 ···17 1) 이슈 탐색 및 분석 관련 방법론 ···17 2) 본 연구에서의 이슈 탐색 및 분석 틀 ···19 2. 정부의 부동산정책 이슈 검토 ···21 3. 빅데이터 분석 ···21 1) 워드클라우드 분석 ···22 2) 트렌드 분석 ···25 3) 종합 ···25
xxviii
4. 핵심이슈 관련 선행연구 검토 ···26 1) 부동산시장 위축 ···26 2) 전월세난 ···28 5. 하위이슈 도출 ···28
제3장 신규주택 수급 격차 전망 31
1. 수요 추정 ···33 1) 주택수요의 정의와 추정방법 ···33 2) 본 연구에서의 추정방법 ···35 2. 공급 추정 ···38 1) 주택공급의 정의와 추정방법 ···38 2) 본 연구에서의 추정방법 ···39 3) 공급 추정 결과 ···40 3. 지역별 수급격차 전망 ···42 1) 지역별 수급격차 전망의 필요성과 정책적 활용도 ···42 2) 수급격차 전망 ···44 3) 수급격차 전망 ···46 4. 지역별 공동주택(아파트) 수급격차 전망 ···52 1) 수급격차 전망 방법 ···52 2) 수급격차 전망 ···53 5. 수급격차 집중관리지역 탐색 ···55 1) 방법론 ···55 2) 분석결과 ···57
제4장 지역별 수급 격차의 영향 분석과 정책방안 65
1. 지역별 미분양주택의 위험성 진단 ···67 1) 시도 차원의 위험성 진단 ···67 2) 시군구 차원의 위험성 진단 ···71 2. 지역별 수급 격차와 매매가격 및 전월세가 변화 ···73
차례 | xxix
1) 선행연구 검토 ···73 2) 분석방법 및 자료 ···74 3) 실증분석 결과 ···76 4) 적정 매매가대비 전세가비율에 대한 설문조사 결과 ···80 3. 신규주택 과다 공급의 부동산시장 영향 시뮬레이션 ···82 1) 분석의 개요 ···83 2) 주요 변수의 추정 ···86 3) 부동산시장영향 시뮬레이션 ···101 4. 시공간모형을 활용한 부동산시장 변화 요인 분석 ···103 1) 시공간모형개발의 필요성 ···103 2) 시공간 주택가격모형의 설정 ···104 3) 시공간 주택가격모형의 추정 ···106 5. 사례지역 주요지표 변화 분석 ···118 1) 수요과다 또는 초과 예상 지역 ···118 2) 공급과다 예상 지역 ···128 6. 정책방안 ···145 1) 정책방향 도출의 틀 ···145 2) 지역별 수급 여건을 고려한 정책방안 ···146 3) 지역부동산시장 모니터링시스템의 구축 ···152 4) 주택관련 통계의 정비 및 연계 ···155
제5장 결론 및 향후 과제 157
1. 연구의 결론과 정책제언 ···159 2. 연구의 성과와 향후 과제 ···163
참고문헌 ···165 SUMMARY ···171 부록 ···175
xxx
표차례
<표 1-1> 유형별 부동산 정책과 주요 정책 수단 ···4
<표 1-2> 선행연구 현황 및 선행연구와 본연구의 차별성 ···14
<표 3-1> 종합계획상 시도별 수요추정결과 ···34
<표 3-2> 인허가 후 2년 이내 착공비율 ···40
<표 3-3> 시도별 신규주택 공급 추정 결과 ···41
<표 3-4> 수요-공급 (안)에 기초한 수급(안) 구분 ···45
<표 3-5> 수급(안)별 시군구 재고주택수 대비 신규주택 수급 격차의 비율 ···45
<표 4-1> 시군구별 CMAX 진단결과 ···72
<표 4-2> 실질주택매매가격변동률, 실질주택전세가격 변동률의 상관계수 ···76
<표 4-3> 기초통계량 ···78
<표 4-4> 실질아파트매매가격변동률 추정결과 ···79
<표 4-5> 실질아파트전세가격변동률 추정결과 ···80
<표 4-6> 적정 매매가 대비 전세가 비중과 실제 조사결과 비교 ···81
<표 4-7> 시도별 시작연도 소득과 소득증가율 ···86
<표 4-8> 지역별 주택가격 초기값 및 주거면적 ···88
<표 4-9> 지역별 취득세율 ···88
<표 4-10> 지역별 자가 거래비용율 ···88
<표 4-11> 지역별 주택 구입가격 대비 융자금 비율 ···89
<표 4-12> 지역별 시작연도 매매가 대비 전세가비율 ···90
<표 4-13> 지역별 전세 거래비용율 ···90
<표 4-14> 지역별 전세금 대비 융자금 비율 ···91
<표 4-15> 지역별 시작연도 자가수요 ···92
<표 4-16> 자가수요함수 추정결과(울산) ···92
<표 4-17> 자가수요함수 추정결과(충남) ···92
<표 4-18> 자가수요함수 추정결과(경북) ···93
<표 4-19> 자가수요함수 추정결과(제주) ···93
<표 4-20> 시도별 LTV, DTI효과 추정결과 ···94
차례 | xxxi
<표 4-21> 지역별 시작연도 전세수요 ···94
<표 4-22> 임차수요함수 추정결과(울산) ···95
<표 4-23> 임차수요함수 추정결과(충남) ···95
<표 4-24> 임차수요함수 추정결과(경북) ···96
<표 4-25> 임차수요함수 추정결과(제주) ···96
<표 4-26> 특성가격함수 추정결과(울산) ···97
<표 4-27> 특성가격함수 추정결과(충남) ···97
<표 4-28> 특성가격함수 추정결과(경북) ···97
<표 4-29> 특성가격함수 추정결과(제주) ···98
<표 4-30> 점유형태 선택함수 추정결과 ···98
<표 4-31> 지역별 시작연도 주택수 ···99
<표 4-32> 지역별 주택공급비율 및 멸실율 ···99
<표 4-33> 지역별 매매가격 상승률 및 감소율 ···100
<표 4-34> 지역별 주택공급에 따른 가격탄력성 ···100
<표 4-35> 지역별 자가수요에 따른 매매가격탄력성 ···100
<표 4-36> 지역별 전세가격 상승률 및 감소율 ···101
<표 4-37> 지역별 전세수요에 따른 전세가격탄력성 ···101
<표 4-38> 2011-2015년 평균 준공물량 대비 준공물량 및 예정물량 차이 ···102
<표 4-39> 수급 격차로 인한 Baseline대비 매매가격변화 시뮬레이션 ···103
<표 4-40> 종속 및 독립변수 설명 ···111
<표 4-41> Pooled OLS 추정결과(1) ···113
<표 4-42> Pooled OLS 추정결과(2) ···114
<표 4-43> 시공간 가법모형 추정결과(1) ···115
<표 4-44> 시공간 가법모형 추정결과(2) ···116
<표 4-45> 시공간 자기회귀모형 추정결과(1) ···117
<표 4-46> 시공간 자기회귀모형 추정결과(2) ···117
<표 4-47> CMHC의 Housing Market Assesment(HMA) ···150
xxxii
그림차례
<그림 1-1> 시대별 주요 정책과 주택 매매 및 전세가격 동향 ···4
<그림 1-2> 부동산시장 수급에 영향을 주는 다양한 요인들 ···6
<그림 1-3> 연구의 흐름도 ···9
<그림 1-4> K-Remap 시스템 개념도 ···10
<그림 2-1> 이슈 탐색 방법론 ···18
<그림 2-2> 이슈분석의 5단계 접근법 ···18
<그림 2-3> 이슈 분석의 구조 ···19
<그림 2-4> 이슈 탐색 및 분석 틀 ···20
<그림 2-5> ‘공급과잉’과 ‘전월세’ 워드클라우드 분석결과 ···22
<그림 2-6> 기재부 부동산 및 주택 워드클라우드 분석결과 ···23
<그림 2-7> 국토부 부동산 및 주택 워드클라우드 분석결과 ···24
<그림 2-8> 핵심 단어에 대한 월별 트렌드 분석결과 ···25
<그림 2-9> 하위이슈 도출 관련 핵심 루프 ···29
<그림 2-10> 신규주택 공급 과잉이 부동산시장에 미치는 영향 고찰을 위한 인과지도 ···30
<그림 3-1> 본 연구에서의 신규주택 수요 추정 ···37
<그림 3-2> 연도별 시도별 공급 추정 결과 ···41
<그림 3-3> 정태적 수급 불균형의 동태적 조정과정 ···42
<그림 3-4> 신규주택 수급지도와 정책적 대응의 필요성 ···43
<그림 3-5> 수급지도의 정책적 활용도 ···44
<그림 3-6> 수급 전망 과정 ···46
<그림 3-7> 수급전망도 1(안) ···47
<그림 3-8> 수급전망도 2(안) ···47
<그림 3-9> 수급전망도 3(안) ···48
<그림 3-10> 수급전망도 4(안) ···49
<그림 3-11> 수급전망도 1(안) ···49
<그림 3-12> 수급전망도 2(안) ···50
<그림 3-13> 수급전망도 3(안) ···51
차례 | xxxiii
<그림 3-14> 수급전망도 4(안) ···51
<그림 3-15> 아파트 수급 전망 과정 ···52
<그림 3-16> 연도별 아파트 입주예정물량 수급 전망도 ···53
<그림 3-17> 기간별 아파트 입주예정물량 수급 전망도 ···55
<그림 3-18> 인접방법의 적용 예 ···56
<그림 3-19> 2016년 수급 2(안) ···58
<그림 3-20> 2016년 수급 4(안) ···58
<그림 3-21> 2017년 수급 2(안) ···59
<그림 3-22> 2017년 수급 4(안) ···59
<그림 3-23> 2018년 수급 2(안) ···60
<그림 3-24> 2018년 수급 4(안) ···60
<그림 3-25> 2016-17년 수급 2(안) ···62
<그림 3-26> 2016-17년 수급 4(안) ···62
<그림 3-27> 2017-18년 수급 2(안) ···63
<그림 3-28> 2017-18년 수급 4(안) ···63
<그림 3-29> 2016-18년 수급 2(안) ···64
<그림 3-30> 2016-18년 수급 4(안) ···64
<그림 4-1> 미분양주택 추이 ···68
<그림 4-2> 시도별 미분양주택 분포(2016년 10월 현재 기준) ···68
<그림 4-3> 시도별 미분양주택 CMAX 진단결과(2016년 10월 현재) ···69
<그림 4-4> 시도별 장기평균수준대비 미분양주택비율 진단결과(2016년 10월 현재 기준) ···69
<그림 4-5> 미분양주택 진단결과 종합(2016년 10월 현재 기준) ···70
<그림 4-6> 아파트가격변동률과 미분양주택(CMAX) 비교 ···71
<그림 4-7> CMAX 진단에 따른 위험지역 ···72
<그림 4-8> CMAX 진단에 따른 관심지역 ···73
<그림 4-9> 전국 주택매매거래 추세(trend) 및 순환변동(cycle) ···75
<그림 4-10> 주택가격 중심 부동산시장 인과지도 ···82
<그림 4-11> 시장파급효과 분석모형 기본틀 ···84
<그림 4-12> SD모형의 유량-저량 흐름도(제주) ···85
<그림 4-13> 평활함수(3차)의 적용(예) ···110
<그림 4-14> 서울시 용산구 주택관련 주요 지표 추이(최근 1년) ···119
<그림 4-15> 서울시 서초구 주택관련 주요 지표 추이(최근 1년) ···120
<그림 4-16> 서울시 강남구 주택관련 주요 지표 추이(최근 1년) ···121
<그림 4-17> 인천시 연수구 주택관련 주요 지표 추이(최근 1년) ···122
<그림 4-18> 인천시 계양구 주택관련 주요 지표 추이(최근 1년) ···123
<그림 4-19> 경기도 성남시 주택관련 주요 지표 추이(최근 1년) ···124
xxxiv
<그림 4-20> 경기도 안양시 주택관련 주요 지표 추이(최근 1년) ···125
<그림 4-21> 경기도 군포시 주택관련 주요 지표 추이(최근 1년) ···126
<그림 4-22> 경기도 수원시 주택관련 주요 지표 추이(최근 1년) ···127
<그림 4-23> 대구시 동구 주택관련 주요 지표 추이(최근 1년) ···128
<그림 4-24> 대구시 달성군 주택관련 주요 지표 추이(최근 1년) ···129
<그림 4-25> 경기도 평택시 주택관련 주요 지표 추이(최근 1년) ···130
<그림 4-26> 경기도 안성시 주택관련 주요 지표 추이(최근 1년) ···131
<그림 4-27> 충북 음성군 주택관련 주요 지표 추이(최근 1년) ···132
<그림 4-28> 충남 천안시 주택관련 주요 지표 추이(최근 1년) ···133
<그림 4-29> 충남 서산시 주택관련 주요 지표 추이(최근 1년) ···134
<그림 4-30> 충남 당진시 주택관련 주요 지표 추이(최근 1년) ···135
<그림 4-31> 충남 예산군 주택관련 주요 지표 추이(최근 1년) ···136
<그림 4-32> 전남 나주시 주택관련 주요 지표 추이(최근 1년) ···137
<그림 4-33> 경북 경주시 주택관련 주요 지표 추이(최근 1년) ···138
<그림 4-34> 경북 칠곡군 주택관련 주요 지표 추이(최근 1년) ···139
<그림 4-35> 경북 포항시 주택관련 주요 지표 추이(최근 1년) ···140
<그림 4-36> 경북 구미시 주택관련 주요 지표 추이(최근 1년) ···141
<그림 4-37> 경북 영천시 주택관련 주요 지표 추이(최근 1년) ···142
<그림 4-38> 경남 김해시 주택관련 주요 지표 추이(최근 1년) ···143
<그림 4-39> 경남 거제시 주택관련 주요 지표 추이(최근 1년) ···144
<그림 4-40> 정책방향 도출의 틀 ···145
<그림 4-41> 캐나다 CMHC의 지역부동산시장 상황도 ···150
<그림 4-42> 임차보증금반환보증료율 가격대별 추가 할인 적용 방안(예시) ···151
<그림 4-43> 지역부동산시장 모니터링시스템(예시) ···153
<그림 4-44> 지역부동산시장모니터링을 위한 상황판 구축(예시) ···154
CHAPTER
1
서론
01 연구의 배경 및 필요성 3 02 연구의 목적 6 03 연구의 범위와 방법 7 04 선행연구와의 차별성 11
제1장 서론 | 3
CHAPTER
1 서론
제1장 서론에서는 연구의 배경과 필요성, 연구 목적, 연구의 범위와 방법에 대해 소개하고 주요 선행연구를 검토한 후, 차별성에 대해 기술한다.
1. 연구의 배경 및 필요성
우리나라는 GDP와 국민소득이 증가하면서 국민들의 기본적 수요인 의(衣)·식(食)·
주(住) 가운데 입는 것과 먹는 문제는 대부분 해결되고 있으나 주택 문제는 소득계층 간, 세대간, 지역간 등 다양한 차원으로 문제의 양상이 갈수록 복잡해지면서 항상 많은 이들의 주목을 받는 정책적 이슈가 되고 있다(이수욱 외, 2008).
이렇듯 주택문제가 지속적으로 정책적 관심사가 되면서 주택시장 안정과 주거생활 안정을 위해 정부는 주택에 관한 정책 이슈가 발생할 때마다 다양한 형태의 주택정책을 실시하며, 시장안정과 주거수준 향상을 위해 지속적인 노력을 하고 있다. 주택문제가 국민들의 많은 관심을 끌면서 정책적 이슈가 되는 이유는 우리 국민이 보유하고 있는 자산의 70% 이상이 부동산에 집중되어 있기 때문일 것이다.
과거 주택보급률이 낮아 주택이 부족하던 시기에는 주택공급 확대와 함께 주택 가격 안정정책을 동시에 실시해 왔으나 2008년 금융위기 이후 주택보급률이 증가하고 주택 가격이 안정화 되면서 중산층과 서민들을 위한 전월세 대책 등 주거안정대책이 정책의 주된 관심사 변화되고 있다.
우리나라의 경우 과거 정권별로 부동산시장 여건에 따라 재정, 금융, 부동산관련 규 제 정책을 활용하여 부동산시장 여건에 따라 규제 → 완화 → 규제 → 완화 정책을 되풀 이 되어 왔다.
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그림 1-1 시대별 주요 정책과 주택 매매 및 전세가격 동향
과거 부동산 정책을 크게 나누어 보면, 가격안정 대책과 주택경기 활성화 대책으로 구분할 수 있다.
표 1-1 유형별 부동산 정책과 주요 정책 수단
자료: 송경희, 이인혁, 2009, 하나금융경영연구소, 부동산 정책의 방향과 대응방안
제1장 서론 | 5
우리나라 주택정책은 경기여건에 따라 규제의 강화와 완화를 반복하면서 정책의 일 관성을 잃어왔고, 주택가격 및 주거 불안정으로 대표되는 주택시장 불안 문제는 지금 까지도 명확하게 해결하지 못한 과제로 남아 있다(이수욱 외, 2008). 그러나 정부의 이러한 노력에도 불구하고 부동산시장 변동 주기가 짧아지고, 대내외적, 지역적 다양 한 이슈가 혼재 되어 나타나고 있어 이러한 이슈에 대한 정책적 대응을 어렵게 하는 주요 원인으로 나타나고 있다.
최근 우리나라 부동산시장은 과도한 신규주택 공급으로 인한 수급 불일치 문제와 더 불어 최근 인구 및 가구 증가율 둔화에 따른 사회구조적 문제, 그리고 경제의 대외의존 도 증가에 따른 대외경제 충격 빈도의 증가, 그리고 증가하는 가계부채문제와 전월세난 등 다양한 이슈에 직면하게 되었다(변세일 외, 2016).
기획재정부, 국토교통부 등 부동산정책 관련 중앙부처는 이러한 다양한 부동산이슈 에 대응하기 위해 수시로 시장동향을 점검하고 정책협의회를 개최하는 등 다양한 정책 방안을 고민해 왔다. 정부부처 문헌을 검토해 보면 올해는 신규주택 수급 불일치가 큰 이슈가 되고 있음에도 불구하고, 이에 관련한 연구는 많지 않다.
현재까지 거시경제적 요인, 정책적 요인, 지역개발사업, 인구 및 가구 특성, 주거환 경적 영향 등으로 인한 수요와 공급, 가격, 거래량 등 주요 지표의 변화에 관한 연구는 많았으나, 가까운 미래의 지역별 수급을 진단하고 이로 인해 야기될 수 있는 부동산시 장 이슈에 대한 연구는 다소 부족하였다.
따라서 금년과 같이 대외환경 변화와 가계부채대책으로 인해 신규주택 수요 감소가 예견되는 가운데, 신규주택 분양이 증가하고 있는 등 공급과잉이 우려되는 시기에 지 역별 수요와 공급을 진단하고 이로부터 비롯되는 세부 부동산시장 이슈에 대한 정책대 안을 모색하는 것은 매우 시급한 과제이다(변세일, 2016). 2008년 글로벌 경제위기 이후 주택수급 여건이 변화하면서 전국적으로 주택가격이 상승하는 대신, 지역별로 차 별화되는 양상 전개되고 있는데(변세일 외, 2016), 지역별 수급 불균형은 이러한 주택 가격 및 전세가격 등 지역부동산시장의 차별화를 더욱 두드러지게 하는 주요 요인으로 작용할 가능성이 높다.
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그림 1-2 부동산시장 수급에 영향을 주는 다양한 요인들
2. 연구의 목적
본 연구에서 이슈는 정책적 관심사를 의미하는데, 부동산정책과 관련하여 빅데이터 분석, 문헌검토 및 관계자 면담을 통해 국토교통부, 기획재정부 등 중앙정부에서 가장 주목하고 있는 지역별 신규주택 수급 격차를 핵심이슈로 선정하였다. 이러한 신규주택 수급 격차 전망결과를 연구의 출발점으로 하여 이로부터 파생되는 부동산시장 영향을 분석하고 공급 초과·과다 또는 수요 초과·과다 예상지역에 대한 주요지표 추이를 조사 하여 정책방안을 제시하는 것이 이 연구의 목적이다.
구체적으로는 지역 부동산에 대한 조기경보 내지 상황판 기능을 하도록 지역별 수급 격차를 전망한 결과를 제시하고 계량모형을 활용하여 시장영향을 분석하며, 지역별 세 부모니터링이 필요한 수급 불일치 지역에 대해서는 주요 지표의 모니터링 결과를 종합 적으로 활용하여 정책방안을 제시한다. 공급과다 또는 수요과다 예상지역에 대해서는 수급 불일치의 조정과정을 모니터링하기 위해 미분양, 매매가격 및 전세가격의 변화, 거래량 등의 월별 변화를 분석하여 정책적 개입의 필요성에 대해 판단한다. 그리고 공
제1장 서론 | 7
급과다 또는 수요과다 지역이 집중되어 있는 지역을 공간탐색기법을 통해 밝혀내어 집 중 모니터링 해야 하는 지역을 살펴봄과 동시에 시공간모형 등 실증분석을 통한 수급 불일치의 주요 원인과 주변 확산 가능성 등에 대해 분석하여 활용 가능한 정책수단을 제시한다.
이와 동시에 이 연구와 관련성이 높은 분석 모형 및 시스템을 중심으로 기능개선을 추진한다.
3. 연구의 범위와 방법
1) 연구의 범위
(1) 연구의 시간적, 공간적 범위
본 연구의 시간적 범위는 2016 ~ 2018년이며, 수급 격차가 다년에 걸쳐 조정되는 측면을 고려하여 각 연도 분석결과와 함께 2016~2017년, 2017~2018년, 2016~2018 년 등의 분석결과도 함께 제시한다.
공간적 범위는 우리나라 전체 시도 및 시군구이다. 주택공급 관련 인허가권이 국토 교통부를 제외하면 대부분 지방자치단체인 시군구 및 시도에 있으므로 시군구 및 시 도 단위로 분석한다.
(2) 내용적 범위
① 1주제: 부동산시장 이슈 분석과 정책방안
본 연구에서는 핵심 이슈를 탐색하기 위해 대통령 업무보고자료, 정책연구협의회 자 료 등 정부부처 자료, 워드클라우드(Word Cloud) 분석, 트렌드 분석, 정책담당자 인 터뷰, 전문가 자문 등을 거쳤다. 탐색된 여러 가지 이슈 군에 대해 선행연구 검토과정 을 통해 이슈 분석의 타당성을 검토하였으며, 브레인스토밍(Brain Storming)을 통한 시스템적 접근(인과지도)을 통해 핵심이슈와 관련된 하위이슈를 도출하였다.
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부동산시장 이슈 탐색과정을 통해 금년도 핵심이슈로 도출된 지역별 신규주택 수급 격차를 전망(2016-2018년)한다. 이를 위해 주택수요는 주택종합계획(2013-2022년) 상의 시도별 중장기 수요에 가구(가구수), 소득(지방소득세), 멸실(노후주택수) 등 요 인을 고려하여 시군구별로 배분(1안)하거나 시군구간 인구이동 중 유입인구비중을 활 용하여 시군구로 배분(2안)하여 추정하였다. 주택공급은 LH의 주택공급통계정보시스 템(HIS)상의 주택 인허가, 착공, 분양, 준공 자료와 HUG의 주택보증물량자료를 중심 으로 인허가와 준공일자간 실제 시차를 고려한 준공예정물량을 추정(1안)하거나 여기 에 착공비율을 가중하여 추정(2안)하였다. 수요 및 공급 추정결과를 바탕으로 16개 시 도별(세종은 충남에 포함)1)신규주택 수급분석 전망도를 작성하였다. 수급 전망도 작 성시 재고주택수 대비 신규주택 수급격차물량의 비중(±1%, ±2%)을 기준으로 공급 과다, 공급초과, 정상수요, 수요초과, 수요과다 지역 등으로 구분하였다.
지역별 수급 격차로 인한 영향 분석과 관련해서는 첫째, 미분양주택의 위험성을 시도별, 시군구별로 진단하고, 둘째, 지역별 수급 격차가 매매가격 및 전월세가격의 변화에 미치는 영향을 살펴보고, 셋째, 지역별 수급 격차로 인한 지역부동산시장 영 향을 살펴보고, 넷째, 시공간모형을 활용하여 매매가격 및 전세가격의 변화요인을 탐색하고, 마지막으로 수요 초과·과다 및 공급 초과·과다 예상지역의 주요지표 모니 터링 등을 수행한 뒤에 이를 종합하여 신규 주택시장 수급 격차로 인한 정책방안을 도출하였다.
본 연구과정에서 이러한 이슈 이외에도 돌발이슈(Emerging Issue)에 대해 검토하기 위해 워드클라우드 분석, 트렌드분석 등 빅데이터 분석을 통해 지속적으로 모니터링하 고, 이로 인한 부동산시장 영향을 반영하고자 하였다.
1) 본 연구에서 시도별 추정시 세종을 충남에 포함한 이유는 주택종합계획에서 시도별 중장기수요를 추정할 당시 세종시는 충남에 포함되어 있었기 때문임.
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그림 1-3 연구의 흐름도
② 2주제: 시스템 운영
기존 시스템 내 데이터베이스를 갱신 및 추가 구축하고, 기존 시스템 내 각종 분석모 형을 뒷받침하기 위한 기초 데이터베이스 및 데이터마트를 비롯하여 부동산시장, 거시 경제, 정책 관련 DB를 주기적으로 갱신하였다. 이를 통하여 관련 모형 개선시 추가되 는 변수와 관련된 DB를 추가 구축하고 인구, 주택, 토지, 건설·건축 등 부동산시장 DB, 경제, 가계, 금융, 증권, 산업 등 거시경제DB, 행정구역, 지적, 도로, 철도 등 공간DB, 한국감정원 시세자료, 소비자심리조사 원자료 등 관련 DB의 주기적 업데이 트를 수행하였다.
국토연구원의 기존 시스템을 최신 자료를 바탕으로 업그레이드하였다. 금년도에는 부동산시장 진단 및 전망시스템(K-Remap), 부동산시장조기경보지원시스템, 지역부
