5.8
住宅市場開放의 對應戰略에 관한 硏究
A Study on the Strategic React to the Housing Market Opening
1996. 12. 138면 / 기본연구(국토연96-22) 尹珠賢 金惠承
주택시장의 개방은 UR 서비스협정의 건설시장 개방계획과 OECD 가입을 위한 외국 인투자개방계획에 나누어져 논의되고 있다. 이렇게 주택시장개방이 종합적으로 고려되 지 않고 부분적으로 나누어져 논의됨으로써 정책의지와 관계없이 주택시장이 개방되 어버린 실정이다. 즉, 외국인투자개방계획에서는 택지개발업과 주택공급업이 아직 개 방되지 않았으나 UR 건설서비스협정을 통한 주택건설시장의 개방으로 인하여 외국업 체가 국내에 진입하여 택지개발-주택건설-분양 행위를 영위할 수 있다. 따라서 정부에 서는 주택시장 개방전략의 수립이전에 이미 개방이 되어버린 주택건설시장 개방으로 야기되는 문제점을 파악하여 이에 대한 대처방안의 마련이 시급하다. 또한 주택건설 을 전제로 한 택지개발 및 분양 행위는 허용이 되어 있으면서도 개방계획에서는 업종 의 개방이 이루어지지 않은 부분에 대한 추후의 개방계획을 제시해야 할 입장이다.
주택건설과 연계하여 주택시장이 개방되어 있음에도 아직 이러한 사실의 인지도가 낮고, 또한 국내 주택부문에 대한 규제가 심하여 외국업체의 국내진입은 매우 미약한 실정이나 OECD의 가입과 더불어 자본 및 서비스거래의 자유화를 향한 규제완화가 본 격화됨에 따라 외국업체의 국내시장진입도 점차 활발해 질 것이다.
국내의 주택시장 상황과 주택건설업체의 경쟁력을 고려하여 외국업체의 국내시장 진 입을 전망해 보면 국내 주택건설업체는 외국업체에 비하여 자금조달, 기획·설계·감리 부문의 경쟁력이 약하므로 외국업체는 인력과 장비가 많이 소요되는 시공부문보다는 기술인력만으로 진출이 가능한 기획·설계·감리 등의 소프트한 분야에 우선적으로 진출 할 것으로 전망된다. 자본력과 기술력을 앞세운 외국업체는 부가가치가 높은 기존 단 독주택 단지의 재건축이나 대도시주변의 전원주택을 중심으로 한 소규모단지의 단독 주택 및 연립주택건설, 고소득계층을 중심으로 한 별장 건설 등에 경험축적을 바탕으 로하여 우선적으로 진입할 것으로 예상된다. 향후 주택부문의 규제완화가 진전됨에 따 라 외국업체는 국내 대형업체와 합작하거나 또는 건실한 국내 중소형업체와 협력하여 대단위 아파트의 신규건설이나 재건축·재개발에 참여할 것으로 예상된다.
외국업체의 국내시장 진입은 다양한 형태의 주택공급으로 소비자의 다양한 욕구에 부응함으로써 소비자이익을 증대시키지만 국내주택건설업체의 대내외 경쟁을 심화시 켜 영업환경을 악화시킬 것이다. 이에 따라 경쟁력있는 업체만 생존하고 특히 자금력
이 미약한 중소업체의 경영난이 심각해질 것으로 예상된다. 따라서 정부는 소비자보 호 제도를 강화하고 국내 주택산업의 합리화 및 대외 경쟁력 강화를 지원해야 할 것 이다.
정부는 주택건설업체가 외국업체에 비하여 불리한 입장에 있는 자금조달문제를 원활 화하기 위하여 주택건설업체의 자금조달 원활화 수단을 강구하고 외국업체의 자본금 한도를 설정해야 할 것이다. 그렇지 않으면 외국업체는 자본금 조달에 있어서 우리 나 라 업체보다 유리한 위치에 있어 경쟁력의 차이를 보이기 때문이다. 또한 품질관리제 도 및 건설업자 등록제도, 보증사고 발생을 대비한 보증책임제도 및 보험제도, 그리고 보증사고로 인한 분쟁을 해결하기 위한 분쟁처리제도 등으로 구성된 종합적이고 체계 적인 주택성능 보증제도의 구축이 시급하다.
국내주택업체는 경영의 안정화를 위하여 사업을 다각화하고 시장수요에 부응하도록 상품을 다양화하고, 안정적 하도급관계의 구축과 사업관리기능의 강화 등을 통한 비용 절감 및 경영의 효율화, 그리고 기술력의 증대를 위한 자체노력이 요구되며, 적극적인 해외진출도 모색해야 할 것이다. 또한 정부는 주택시장개방으로 인해 야기되는 국내 제도상의 문제점을 찾아내고 이에 대한 개선방안을 시급히 마련해야 한다. 첫째로, 건 설시장 개방을 통하여 국내에 진입한 외국업체가 주택사업등록을 하였을 경우 주택건 설과 연계된 택지개발행위와 주택분양공급행위는 허용할 수 밖에 없다. 둘째로, 해외 기술자격과 해외주택사업실적의 인정기준을 시급히 마련해야 한다. 셋째로는 외국업체 에 대한 택지보유기간의 제한이 관련 법률마다 다르게 명시되어 있어 이들의 통일이 요구되며, 넷째는 설계, 시공 등을 일괄하여 수행할 수 있도록 하는 주택건설의 종합 화 추세에 부응해야 한다. 다섯째로는 주택사업관련 보증기관의 다양화가 필요하다.
택지개발업과 주택공급업에 대한 대외적인 개방계획은 완전개방의 상태로 나아가야 할 것이나 이를 서두를 필요는 없다. 택지개발업은 개방이 유보되어 있고 주택공급업 은 98년부터 부분개방하는 것으로 계획되어 있으나 현실적으로는 주택건설 시장개방 을 통하여 이들 행위를 허용할 수 밖에 없는 실정이므로 외국업체의 진입정도에 따라 서 개방에 따른 득실을 경험할 것이다. 따라서 추가적인 택지개발업과 주택공급업의 시장개방은 그 의미가 미약하다고 하겠다.
주택부문은 주택건설시장을 통해서 UR의 양허협상과 관련되어 있고 택지개발업과 주택공급업을 통해서 OECD와 관련되어 있다. 그러나 전체적인 주택부문의 시장개방 은 UR협상이나 OECD가입의 현안이슈로 부상해 있는 것은 아니므로 외부적인 개방압 력은 그리 크지 않다. 따라서 외국업체 진입의 영향 정도를 보아가며 국내제도 개선을 우선적으로 추진하고 국내외 금리차가 완화되는 시점과 국내 주택산업의 자율경쟁체 제가 확립되는 시점에서 완전개방을 단행해야 할 것이다.
