정책과 시장
2017.01＼Winter＼Vol.16 부동산시장 조사분석
부동산시장 조사분석 정책과 시장
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주택시장의 안정적 관리 및 서민 중산층 주거안정을 위한 2017년 정책 방향
들어가며
2017년 정유년 새해가 밝았다. 올해는 연구기관 등에서 미 금리 인상에 따른 금리 변동성 확대, 공급과잉 우려 등 주택시장의 대내외 불확실성이 높은 한해가 될 것이라는 전망이 연이어 나오면서 주택시장을 안정적으로 관리하기 위한 정부의 대응이 어느 때보다 중요한 시점이다.
뿐만 아니라, 전세의 월세의 전환이 지속되는 등 임대차 시장의 구조적 변화에 대응하여 서민과 중산층의 주거비 부담을 완화하고 주거안정을 강화하기 위한 노력도 주택정책을 담당하는 부처의 변함없는 중요한 책무이다.
정부는 올해에도 주택정책의 핵심기조인 ‘주택시장의 안정적 관리’와 ‘서민・중산층의 주거안정’을 위한 노력을 지속할 계획이며, 이를 위한 정부의 정책방향을 지난 1.5일 ‘2017년 국토교통부 업무계획’을 통해 발표하였다, 지난해 추진한 주택 정책을 되돌아 보고 올해의 주택정책 방향을 소개하고자 한다.
주택시장의 안정적 관리
지난 한해 주택시장은 가격은 안정세를 유지하는 가운데 매매거래는 활발한 모습을 보이는 등 대체로 안정적인 모습을 보였다. 전국 주택가격은 전반적으로 완만한 상승세를 유지하여
※ 외부 필자의 기고는 국토연구원의 견해와 다를 수 있습니다.
연간 상승률은 0.71%로 ’15년 3.51% 및 예년(’11~’15년 평균 상승률 2.47%)보다 낮은 수준을 기록하였고, 거래량은 105.3만 건을 기록하여 ’15년 119.4만 건에 이어 활발한 거래 수준을 기록하였다.
다만, 저금리 기조 및 늘어난 유동성이 주택투자로 유입되면서 금년 4월 이후 일부 지역에서 국지적인 과열 현상이 나타났다. 일부 재건축 예정단지를 중심으로 집값이 급등하였고, 서울・경기・부산・세종 등지의 청약시장 과열현상도 발생하였다. 이에 따라 정부는 지역별・주택유형별 시장분석을 토대로 과열의 원인과 지역적 범위 등을 진단하여 11.3일 ‘실수요 중심의 시장형성을 통한 주택시장의 안정적 관리방안’을 발표하여 37개 조정대상지역을 선정하고 청약제도를 강화하여 적용하는 등 선별적・탄력적으로 대응하였다.
그 결과 주택 가격의 이상 급등현상이 완화되고 특히 과열의 정도가 높았던 강남 4구는 하락세로(주택가격변동률 10월 0.76% → 11월 0.33% → 12월 -0.10%) 전환하는 등 과열진정세가 뚜렸해졌으며, 청약경쟁률 역시 11.3 대책 이전 보다 하락(11.3 이전 청약경쟁률 : 전국 14.6, 수도권 9.8 → 11.3 대책 이후 전국 8.0, 수도권 6.7)하여 가수요의 신규시장 진입이 효과적으로 차단되고 실수요 중심으로 재편되는 등 대책의 효과가 나타나고 있다.
또한, 주택공급과잉 우려에 대응하기 위해 ’16년 8.25일 발표한 ‘가계부채의 안정적 관리방안’을 통해 LH 공공택지 공급 조절, 미분양 관리지역 지정 및 분양보증 예비심사 도입 등 프로세스별 주택 공급의 안정적 관리 방안을 마련하여 적정 수준의 주택공급을 유도하기 위한 정책적인 대응을 하였다. 그 결과 상반기까지 유지되었던 공급 증가세가 하반기부터 둔화되면서 누계 공급실적이 작년보다 낮은 수준을 기록하였다. `16.1~8월까지는 인허가
저자
박선호
국토교통부 주택토지실장
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물량이 역대 최대를 기록한 `15년 대비 4.3% 증가하였으나, 8.25 이후 9~11월 간 23.1%
감소하였으며, 분양 물량 또한 ’16.1~8월까지 전년 동기 대비 7.7% 감소하였으나, 대책 발표 이후인 9~11월에는 26%로 감소폭이 확대되었다.
이렇게 실수요자 중심의 주택시장 형성을 유도하고, 적정수준의 주택공급을 유도하기 위한 정책적인 노력은 올해에도 지속된다. 우선 시장상황에 따라 청약제도를 탄력 적용할 수 있도록 제도개선안을 마련하여 주택법 개정을 추진할 계획이다. 현재의 법령 체계로는 조정대상지역을 주택법령에 규정해야 하므로 법령 개정 절차로 인해 시장 상황에 맞는 탄력적 대응에 한계가 있다. 이에 따라 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 과열발생(우려) 지역 및 유형 등을 선별하여 맞춤형으로 청약제도를 적용하는 방식으로 제도를 개선하고자 하는 것이다.
또한 주택시장의 하방리스크에 선제적으로 대응하기 위해 주거정책심의위원회를 통해 시장이 위축되었거나 위축우려가 있는 지역을 선정하여, 선정된 지역에 대해 주택 수급을 조정하고, 각종 지원제도를 탄력 적용하는 등 주택시장 안정 시스템을 강화할 계획이다.
이와 함께 주택공급과잉으로 인한 하방리스크에 대응하여 ‘8.25 가계부채 관리방안’의 차질 없는 시행 및 제도개선 사항 발굴 등을 통해 적정수준의 주택공급 유도를 위한 정책적 노력도 지속하고자 한다. ’17년 LH 공공택지 매각물량은 ’16년과 유사한 수준(7.5만호, ’15년의 58%
수준)으로 감축하고, 주택시장 상황에 따라 추가 감축도 검토하는 한편, 시장 여건에 맞게 분양보증 예비심사, 미분양 관리지역, HUG 분양보증 강화 등을 탄력적 운용할 수 있도록 지정요건・적용범위 등 조정할 계획이다. 또한 올해 상반기 중 택지DB 고도화, 택지 공급전망 분석을 통해 택지수급계획을 수립하여 택지공급조절 및 향후 임대용지 등의 확보방안을 마련하고, 후분양 대출보증 및 주택자금 대출 등 지원방안 확대도 검토할 계획이다.
주택시장의 리스크 관리도 강화할 계획이다. 최근 증가하고 있는 역전세난 및 깡통전세 등에 대한 우려에 선제적으로 대응하여 전세보증금 반환보증제도를 활성화할 계획이다. HUG의 반환보증보험 가입 대상을 현재 수도권 4억, 지방 3억에서 수도권 5억, 지방 4억으로 확대하고 보증료율도 인하하여 보증료 부담을 30% 정도 경감시킬 계획이다.
또한, 국토부・지자체 간 협력을 강화하여 재개발・재건축 이주수요 집중 등으로 주택시장 불안이 확산되지 않도록 적극적으로 관리하는 한편, 주택시장의 지역별, 유형별 탈동조화 현상을 고려하여 모니터링의 정밀도와 범위를 격상하여 선제적인 예측 기능도 강화할 계획이다.
서민·중산층 주거안정
지난 한해 정부는 뉴스테이・행복주택 공급, 공공임대 주택 공급 확대, 주거급여 등 주거비 지원을 적극 추진하면서 「4.28, 맞춤형 주거지원을 통한 주거비 경감 방안」 등을 통해 무주택 서민과 중산층을 위한 주거안정을 강화하였다.
청년층을 위한 행복주택과 중산층의 주거안정을 위한 기업형 임대주택인 뉴스테이는 제도 도입 초기 일부의 우려와 달리 당초 목표 이상으로 순항 중이다. 동탄 뉴스테이가 26대1, 서울 가좌역 행복주택이 47.5대1를 기록하는 등 입주 희망자들로부터 높은 인기를 얻은 것은 물론, 36개 지자체들이 3만 8천 호의 행복주택을 직접 공급하는 등 지자체의 참여도 확대되고 있다. 뿐만 아니라 작년 말까지 재무적 투자자의 투자금액이 3조 5천억에 달하고, 연기금의 사업 참여도 줄을 잇고 있다. 이러한 높은 호응을 반영하여 지난해 4.28일 발표한
‘주거비 경감방안’을 통해 ’17년까지 공급 물량을 행복주택 14만호, 뉴스테이 13만호에서 각각 15만호로 확대하였으며, 지난해 말까지 행복주택 14만호(사업승인 기준), 뉴스테이 8만 9만호(부지확보 기준)가 공급되었다.
공공임대주택도 지난해 역대 최대인 12.5만호를 공급하였으며, 청년과 신혼부부를 위한 창업지원주택, 청년・신혼부부 전세임대, 청년매입임대 리츠, 노년층을 위한 고령자 전세 임대 및 공공실버 주택 등 생애주기별로 필요한 시설과 서비스를 갖춘 수요자 맞춤형 공공 임대주택 공급을 강화했다.
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또한, 국토교토부 7대 신산업인 리츠 활성화를 위한 규제개선 및 금융・세제지원과 집주인 리모델링・매입임대, 공공임대 리츠 등 다양한 모델 개발을 통해 민간의 역량을 활용한 임대주택 공급 확대도 적극 추진하고 있다.
뿐만 아니라, 저소득 가구의 주거비 부담 완화를 위해 주거급여를 확대 개편하여 개편 이전(’15.6월) 대비 12.5% 증가한 81만가구에게 개편 이전 대비 26.1% 증가한 평균 11.1만원의 주거급여를 지원하였으며, 주택도시기금을 활용하여 저리의 전월세・구입 자금을 지원하는 등 주거비 부담완화를 위한 지원도 추진하였다.
올해에도 서민과 중산층의 주거안정을 위한 정책을 더욱 강화할 계획이다. 공공임대주택 12만 가구, 주거급여 81만 가구, 자금지원 18만 가구 등 총 111만 가구에 주거지원을 실시할 계획이다.
또한 행복주택과 뉴스테이의 공급이 본격화된다. 행복주택은 지난해 1만호에서 올해 2만호로, 뉴스테이는 지난해 1만 2천호에서 2만 2천호로 입주자 모집 물량을 2배 늘린다.
뿐만 아니라 행복주택은 서울 가좌, 화성 동탄 등에서 1만호가 입주하며, 뉴스테이도 서울대림, 위례 등 2곳에서 첫 입주가 시작된다. 입주자 모집 확대와 입주 본격화에 따라 국민의 체감도 역시 크게 향상될 것이다.
행복주택과 뉴스테이의 제도개선도 지속적으로 추진한다. 행복주택은 재건축・재개발 매입방식, 대학협력형 등 공급 방식을 다각화해 청년 수요가 집중된 대학가와 도심 내 공급을 확대할 계획이다. 뉴스테이도 주거서비스 향상을 위한 제도개선은 물론, 뉴스테이가 부동산 시장의 건전한 투자처 역할을 할 수 있도록 뉴스테이 리츠 주식의 대국민 공모도 추진할 계획이다.
이와 함께 맞춤형 주거복지 실현을 위한 체계 구축도 추진할 계획이다. 먼저 정부는 수요자 맞춤형 정책의 틀을 공고히 하고 사각지대를 해소하는 등 주거복지 정책 방향을 구체화한 주거복지 청사진을 올해 상반기 중 마련할 계획이다. 또한 공공임대주택이 더 지원이 절실한 가구에게 공급될 수 있도록 하기 위해 RIR 30% 이상 및 최저주거기준
미달가구에게 공공임대주택이 우선 공급될 수 있도록 하는 입주기준을 현재 적용 중인 매입임대에서 전세임대까지 확대하고, 유형별 재공급 물량에 대한 입주자 모집방법과 선정 기준을 검토하는 한편, 입주자의 소득 수준에 따라 임대료를 차등화하여 저소득계층의 주거비 부담을 완화하기 위한 시범사업도 실시할 예정이다.
또한, 금년 6월 30일부터 전국의 6개 법률구조공단에 주택임대차 분쟁조정위원회를 설치하여, 임대차 분쟁을 보다 신속하고 저렴한 비용으로 해결할 수 있도록 함으로써 임대인과 임차인의 권익 보호가 강화될 것으로 기대하고 있다.
마치며
국토교통부의 올해 업무계획 중 주택분야 계획의 제목은 ‘집 걱정을 덜어드리겠습니다’
이다. 정부는 올 한해 주택시장의 변동성을 완화하여 급등급락 없이 시장이 안정적으로 유지될 수 있도록 관리하고, 임대차 시장이 안정을 유지하는 가운데 무주택 서민과 중산층의 주거비 부담이 완화될 수 있도록 최선을 다하고자 한다. 이를 통해 국민들의 집걱정을 덜 수 있는 한해가 될 수 있기를 희망해 본다.
