표준지 공시지가 영향요인 분석 및 적정성 검증 연구
서울시를 중심으로*
Analysis of Determinants and Validation on Standard Official Housing Price in Seoul
3
정성욱**
Jeong, Seong Uk 이훈***
Lee, Hoon 이영민****
Lee, Young Min 이주아*****
Lee, Joo-Ah
Abstract
This study is based on the assumption that the hedonic price model can be applied to the calculation of the public land price of the standard site. This study is based on the 17,264 sites.
A multiple regression analysis was carried out for each parcel, and a price model was derived and the appropriate price of each parcel was calculated. As a result, it was confirmed that accessibility factors have a more significant effect on public announcement price in addition to existing disclosure items as a result of analyzing influential factor of standard site announcement price.In the process of hedonic price model analysis as described above, there were a considerable number of parcels those do not meet the criteria of Ministry of Land, Transport and Maritime Affairs. This is because, although there are many limitations in estimating the actual price, establishing the fair price system by applying the hedonic price model that provides objective and quantified data is a way to improve the standard public land price system. In addition, the introduction and settlement of the hedonic price model in the official price list is the end of this study which is incomplete in several aspects such as the number of sites, independent variable, period.
색인어 : 표준지 공시지가, 공시항목, 주택가격, 결정요인, 헤도닉 가격모형
Keywords : Standard Official Housing Price, Evaluation Items, Housing Price, Determinants, Hedonic Price Model
* 이 논문은 2017년도 정부(과학기술정보통신부)재원 이공분야 기초연구사업(2017R1C1B5077064), 한국 해양과학기술원 “가로림만 해양정원 국가사업화를 위한 예비타당성조사 대응전략수립 연구(PG51480)”
와 관련되어 수행된 연구임
** 신한대학교 도시기반부동산학과 석사 (주저자: [email protected])
*** 신한대학교 도시기반부동산학과 조교수 (교신저자: [email protected])
**** SH도시연구원 수석연구원
***** 한국해양과학기술원 해양정책연구소 선임연구원
Ⅰ. 서론
1. 연구의 배경 및 목적
우리나라는 경제적 자유주의를 채택하고 있기 때문에 대부분 재화가격은 시장에 의 해 결정되도록 하고 있으나, 부동산 가격에 있어서는 토지와 주택에 대한 가치를 정부 가 직접 평가하고 그 기준에 의해 과세를 하는 이른바 부동산 공정가격 체계를 갖추고 있다(서수복, 2014). 이러한 공정가격 체계는 다음의 두 가지 부동산 가격의 특수성과 관련된 이유로 채택되고 있다. 첫째는 부동산의 특수성으로 인해 가격에 영향을 미치 는 요인이 너무도 다양하며, 따라서 재화와 같이 수요와 공급만으로는 정상적인 가격 체계가 정립될 수 없다는 점이다. 둘째는 자유주의 경제체계 내에서도 부동산의 공공 적 성격을 무시할 수 없기 때문에 국가주도의 가격체계 구축이 불가피하다는 점이다.
이러한 이유와, 부동산 가격이 양도세, 재산세, 공적 보험료 등과 같은 세금뿐만 아니 라 보상에 대한 기준이 된다는 점에서 국민들의 관심이 지대할 수밖에 없으며, 이러한 공적인 부분과 사적인 부분이 중첩되는 부동산 공정가격 체계는 필연적으로 특정집단 과 개인의 불만족과 불신을 동반한고 있다. 최근 국토부의 표준지 공시지가 발표와 지 자체의 개별공시지가 산정 과정에서 다양한 논란들이 언론에서 이슈화되었는데, 그만 큼 부동산 공정가격을 산정하기란 어렵다는 것을 반증하는 것이라고 할 수 있다.
부동산 공정가격의 문제점을 살펴보기 위해서는 과세표준이 되어 국민의 재산권과 직결되는 개별공시지가의 산정과정을 살펴볼 필요가 있다. 개별공시지가는 감정평가 사에 의해 매년 평가 후 공시되는 50만 여 필지의 표준지 공시지가에 토지가격비준표 (http://sct.kab.co.kr)를 적용하여 산정된다. 이 과정에서 개별공시지가를 결정하는 가장 핵심적인 요소는 표준지 공시지가와 토지가격비준표의 정확성이다. 후자인 토지가격 비준표는 헤도닉 가격모형을 통해 산정하여 그 객관성을 최대한 확보하고 있으나, 또 다른 핵심요소인 표준지 공시지가 산정은 국가가 공인한 감정평가사의 평가에 전적으 로 의존하고 있어 발표시마다 매년 논란을 야기하고 있는 실정이다. 표준지 공시지가 의 조사평가에 있어 입지 등에 대한 세분화된 지침은 부재하며, 공시지가를 최종 결정 하는 경우에도 지정된 2개 평가업자의 평가액 차이가 1.3배를 초과하지 않는 범위 내 에서는 별도의 검증절차 없이 공시되는 한계를 가지고 있는데, 이에 대한 논의 또한 부족한 상황이다.
한편, 감정평가와는 달리 일반적으로 부동산 가격을 추정하거나 부동산 가격에 영향
을 주는 특성을 분석하는 경우는 Langcaster(1966), Rosen(1974) 등에 의해 발전된 헤
도닉 가격모형(Hedonic Price Model)을 주로 활용해왔으며, 모형 추정방법으로는 주로
통상최소제곱법(Ordinary Least Square, 이하 OLS)을 이용해왔다. 이러한 모형을 통한
부동산 가격추정은 수많은 연구들에서 수정된 형태로 진행되어 왔으나, 완벽한 가격추 정은 불가능하다. 사실 부동산 가격은 입지적 영향이 크며, 입지에 따른 부동산 가격함 수는 입지요소 외에도 경제⋅사회적, 역사⋅문화적 등 다양한 요인들에 의해 매순간 영향을 받으므로 정확한 가격추정은 불가능하다고 할 수 있다. 그럼에도 불구하고 정 부 발표의 표준지 공시지가는 산정식에 의해 추정하는 모형을 검토하고 가격결정 요인 들에 대한 충분한 논의를 거쳐 수식적인 함수를 공표하여 일관된 기준을 제시하는 것 으로 공정가격 체계의 신뢰도 상승을 위한 가치 있는 노력이 될 수 있을 것이다. 부동 산공정가격은 완벽하진 않다 하더라도 절대다수의 사용자가 합리적이고 공정하다고 수긍할 수 있다면 최상의 가격체계가 될 수 있다는 점에서 합리적 가격함수의 제시와 검토는 현 상황에서 필요한 일이다.
본 연구는 헤도닉 가격모형을 활용하여 지가 영향요인을 밝히고 적정 공시지가를 추정한 후 실제 공시지가와의 비교를 통해 과대 또는 과소평가 요인을 분석함으로써 현행 표준지 공시지가의 적정성을 통계적으로 검증해보는데 그 목적이 있다.
2. 연구의 범위 및 방법
본 연구는 2016년과 2019년에 각각 공시된 서울시 표준지 공시지가 자료 중 지목이 대지이고 주거용도로 활용되고 있는 17,264개의 필지를 대상으로 하였다.
1본 연구의 주요 통계분석 방법은 다중회귀분석이며, 진행방법으로는 첫째, 선행연구 및 이론 검토를 통해 분석변수를 선정하고 OLS 추정을 통해 헤도닉 가격모형을 도출 한다. 다음단계로 다중회귀분석을 통해 표준지 공시지가에 영향을 미치는 요인을 분석 해보고, 분석결과를 적용한 헤도닉 가격모형을 통해 공시지가를 재산정해 본다. 마지 막으로 추정 공시지가와 실제 공시지가를 비교⋅분석해 봄으로써 과대 또는 과소평가 된 필지가 어느 정도인지 살펴보고, 이에 따른 정책적 시사점을 도출한다.
Ⅱ. 표준지 공시지가 개념 및 관련 선행연구
1. 표준지 공시지가 개념 및 기준
표준지는 토지이용 상황이나 주변환경과 기타 자연적, 사회적 조건이 일반적으로 유
1 서울시 표준지 중 지목이 대지인 필지 중 주거용지만을 대상으로 하였으며, 2015년과 2019년 공시자료에서 지번분할이나 용도변경이 이루어지지 않아 필지의 면적, 형상, 접도유형, 용도지역 등이 동일한 총 17,264개 필지를 분석대상으로 하였다. 입지와 기준이 다른 상업용지 등은 별도로 분석되어야 합리적일 것으로 판단하였다.
사하다고 인정되는 토지 중에서 이를 대표할 수 있는 필지로 선정된 토지를 말한다.
표준지 선정은 지가의 대표성, 토지특성의 중용성, 토지용도의 안정성, 토지구별의 확 정성을 기준
2으로 하며, 표준지 공시지가 조사기준에 의한 평가과정을 거쳐 표준지 공 시지가를 산정한다. 여기서 표준비 공시지가라 함은 ｢부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률｣ 규정에 의한 절차에 따라 국토교통부장관이 매년 공시기준일(1월1일) 현재 의 가격을 조사⋅평가하여 중앙부동산평가위원회 심의를 거쳐 공시하는 적정가격으로 서, 토지이용상황이나 주변환경 기타 자연적⋅사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중 대표성 등이 있는 토지 50만 필지를 선정하여 공시기준일 현재 적정가격(당해 토지에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경 우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격)을 조사⋅평가한 가격으로 시, 군, 구 청장이 결정 및 공시하는 개별공시지가 산정의 기준이 된다. 이러한 표준지 공시지가 는 재산세, 종합부동산세, 양도소득세 및 상속⋅증여세와 같은 조세기준으로 활용됨은 물론이고, 각종 부담금 기준, 도로⋅산지 등 매수가 산정과 같은 공적평가, 국가자산 추계 및 국공유재산⋅도로 점⋅사용료 산정과 같은 행정분야, 기초노령연금⋅기초생 활보장 대상자 판단과 같은 복지분야 등 다방면으로 활용되므로 조사기준에 의한 평가 과정에 있어 객관성 확보가 중요하며, 따라서 일관성 있는 계량화된 기준 마련이 매우 필요하다.
현재의 표준지 공시지가 조사기준
3은 적정가격 기준평가, 실제용도 기준평가, 나지
2 표준지 선정기준은 다음과 같다.
①지가의 대표성: 표준지 선정 단위구역 내에서 지가수준을 대표할 수 있는 토지 중 인근지역 내 가격의 층화를 반영할 수 있는 표준적인 토지
②토지특성의 중용성: 표준지 선정 단위구역 내에서 개별토지의 토지이용상황, 면적, 지형지세, 도로조건, 주위환경 및 공적규제 등이 동일 또는 유사한 토지 중 토지특성 빈도가 가장 높은 표준적인 토지
③토지용도의 안정성: 표준지 선정 단위구역 내에서 개별토지의 주변이용상황으로 보아 그 이용상황이 안정적이고 장래 상당기간 동일 용도로 활용될 수 있는 표준적인 토지
④토지구별의 확정성: 표준지 선정 단위구역 내에서 다른 토지와 구분이 용이하고 위치를 쉽게 확인할 수 있는 표준적인 토지
3 표준지 공시지가 조사기준은 다음과 같다.
①적정가격 기준평가: 표준지 평가가격은 일반적으로 당해 토지에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격으로 결정하되 시장에서 형성되는 가격자료를 충분히 조사하여 표준지의 객관적인 시장가치를 평가
②실제용도 기준평가: 공부상의 지목에도 불구하고 공시기준일 현재의 실제 지목 및 이용 상황을 기준으로 평가하되, 일시적인 이용상황은 이를 고려하지 아니함
③나지상정 평가: 표준지에 건물 기타의 정착물이 있거나 지상권 등 토지의 사용 수익을 제한하는 사법상 권리가 설정되어 있는 경우에는 그 정착물이 없는 토지의 나지 상태를 상정하여 평가
④공법상 제한상태 기준평가: 공법상 용도지역, 지구, 구역 등 일반적인 계획제한사항 뿐만 아니라 도시계 획시설 결정 등 공공사업의 시행을 직접 목적으로 하는 개별적인 계획제한사항이 있는 경우에는 그 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 평가
상정 평가, 공법상 제한상태 기준평가, 개발이익 반영평가, 일단지 평가이며, 공부 및 현장조사를 통해 토지특성 조사 및 가격평가를 실시한 후 지역 간 가격균형성을 검토 하고, 국토교통부 및 부동산조사⋅평가협의회로 구성된 심사반에서 표준지 선정의 타 당성과 가격의 적정성 등을 심사한 후 중앙부동산평가위원회 심의를 거쳐 표준지 공시 지가가 최종 결정⋅공시된다.
이렇게 최종 결정된 표준지 공시지가가 공시될 때 공시항목으로는 기준 년⋅월과 공시지가 외에도 지형형상, 접도현황, 토지면적, 위치(주소), 용도지역, 지목, 토지이용 상황을 포함하고 있다.
2. 선행연구 검토
1) 주거용지 가격 영향요인 연구
우 경(2002)은 주거입지 이론과 내재가치 이론을 배경으로 주택가격 결정요인을 분 석하여 헤도닉 가격모형(Hedonic Price Model) 중 선형모형과 로그-로그모형을 도출하 였으며, 이를 통해 주택가격 결정요인의 수도권 전체 주택가격에 미치는 영향과 주거 형태(단독/연립, 아파트) 각각에 미치는 영향을 분석하였다. 우 경(2002)의 연구는 헤도 닉 가격모형을 이용해 주택가격에 미치는 다양한 변수에 대해 분석했다는 점에서 상당 히 의미 있는 연구이나, 연구자가 언급했던 바와 같이 분석의 기본전제가 단핵도심 모형 이라는 것과 분석자료가 설문조사자료를 토대로 통계연보 상 세부자료를 일부 보완⋅활 용한 점을 한계로 지적할 수 있다.
이성원(2011)은 2008년 표준지 공시지가 자료를 헤도닉 가격 모형 중 OLS와 분위회 귀분석을 이용하여 각 분위별로 주거용지 가격모형을 추정하였다. 용도지역, 주택유형, 도로폭, 지형지세, 도심 또는 부도심으로부터의 거리, 교통시설 접근성 등 서울 지가에 영향을 주는 여러 요소들에 대한 유의미한 결과를 도출한 바 있으나, 지가나 주택가격 의 경우 유사한 가격대끼리 공간적으로 밀집되어 있는 경향이 있는 공간 종속성 문제 를 고려하지 않은 점을 연구의 한계로 들고 있다.
이선영(2013)은 한국 주요 대도시를 대상으로 부동산통계정보시스템의 전국 주택가 격동향조사 자료를 활용하여 도심(CBD)까지의 거리, 가구당 소득/대졸자 비율 등과 주 택매매가격 상승률과의 관계를 분석하였다. 분석 결과, 주택매매가격 상승률과 전세가
⑤개발이익 반영평가: 공공사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시됨에 의한 지가 상승분으로 발생한 개발이익은 반영하여 평가하되, 개발이익이 주위환경 등의 사정으로 공시기준일 현재 현실화, 구체화되 지 아니하였다고 인정되는 경우에는 그러하지 아니함
⑥일단지 평가: 용도상 불가분의 관계에 있는 2필지 이상 일단의 토지 중에서 대표성이 있는 1필지가 표준지로 선정된 때에는 그 일단지를 1필지로 보고 평가
격 상승률은 도심(CBD)으로부터의 거리가 멀어질수록 큰 것으로 나타났으며, 소득과 는 양(+)의 상관관계, 대졸자비율과는 음(-)의 상관관계를 갖는 것으로 분석되었다.
2) 주거용지 가격모형 추정방법 연구
주택가격 모형 추정방법으로는 초기연구부터 최근에 이르기까지 OLS 추정방법이 보편적으로 활용되어 왔으며, 이는 기본 가정이 충족될 경우 종속변수와 독립변수의 관계를 나타내어 주는 우수한 방법론이라 할 수 있다. 그러나 최근 몇몇 연구에서 부동 산 가격의 분포특성이 대칭이 아니라 왼쪽으로 치우친 형태(Right-skewed)여서 이분산 가능성이 있으므로 종속변수인 가격구간을 세분화하여 분석하는 분위회귀분석(Quantile Regression)을 활용하기도 하였다.
우 경(2002)은 주택가격 결정요인을 분석하여 헤도닉 가격모형 중 선형모형과 로그- 로그모형을 추정하였고, 검증 결과 로그-로그모형이 선형모형에 비해 훨씬 유의미함을 도출하였다. 이성원(2011)은 헤도닉 가격모형 중 OLS와 분위회귀분석을 이용하여 각 분위별 주거용지 가격모형을 추정하였고, 분석 결과 일부 특정요인에 대해 분위회귀분 석이 상당이 유의미한 결과를 보기이도 하였으나 전반적으로는 OLS 추정치와 크게 다 르지 않다고 결론지었다.
Ⅲ. 분석의 틀 및 기술통계량
1. 분석변수 설정
표준지 공시지가는 공시에 포함되는 위치, 형상, 접도현황 등 다양한 요소에 의해 평가되며, 실제 시장에서 거래되는 부동산 가격은 공시에 미포함된 다양한 요소에 의 해서도 영향을 받아 형성된다. 본 연구에서의 분석변수로 독립변수의 경우 공시지가 공시항목을 토대로 하되 다양한 지가 결정요인 중 공시에 직⋅간접적으로 포함되면서 정량적 자료 활용이 가능한 항목을 포함하여 설정하였으며, 공시항목 관련 변수로는 부지면적, 부지형상, 접도폭, 각지여부, 용도지역(용적률), 토지이용상황이며
4, 미공시
4 부지면적은 각 표준지의 면적으로 단위는 ㎡이다. 일반적으로 헤도닉 가격모형에서 토지면적 변수에 대한 계수 값이 극소하므로 본 연구에서의 면적변수는 면적의 제곱근(SQRT) 값을 사용하였다. 부지형상으로는 정방형, 가로장방형, 세로장방형, 사다리형, 삼각형, 자루형, 부정형의 7가지로 분류되나, 본 연구에서는 주택 건축시 공간 활용도가 높은 정방형과 장방형을 정형으로, 나머지를 비정형으로 구분하였다. 접도폭은 맹지(0), 세로(3), 소로(8), 중로(12), 대로(25)의 더미변수를 두었고, 각지여부는 각지를 1, 각지가 아닌 경우 0으로 하는 더미변수를 설정하였다. 용도지역(용적률)은 그 종류에 따라 토지를 활용할 수 있는
항목 변수로는 대중교통중심지역, 도시철도역과의 거리, CBD⋅GBD⋅YBD와의 거리, 한강과의 거리, 기준재정 수요충족도이다.
5종속변수는 필지별 ㎡당 공시지가(원/㎡)이다.
2. 분석모형 설정
적정 공시지가 추정을 위한 모형은 헤도닉 가격모형을 활용하였다. 다수의 연구에서 폭넓게 활용되는 Mills(1969)의 모형을 확장, 중심지와의 거리 및 기타 접근성 변수를 추가하여 모형을 설정하였으며, 식은 다음과 같다.
ln = ln + + + + +
+ + +
상기 식에서 P 는 표준지 공시지가, CBD는 도심과의 거리, GBD는 강남업무지구와 의 거리, YBD는 여의도 업무지구와의 거리이며, SUB는 가장 가까운 도시철도역과의 거리, HAN은 한강과의 최단거리이다. X 는 공시지가 공시항목인 토지특성(지역요인 및 개별요인)이며, Z 는 기타 변수이다. 변수에 대한 정의와 선행연구들을 고려한 종 속변수와의 예상되는 관계를 정리하면 표 1과 같다.
범위가 제한되는데, 이를 수치화할 수 있는 것이 용적률 개념이다. 즉 해당 부지에 지정된 용도지역에 따라 개발가능 범위가 정해지므로 용적률을 용도지역에 대한 독립변수로 정하였다. 토지이용상황은 용도 지역이나 지목 등과 부합하지 않는 경우가 있어 가격에 지대한 영향을 미치는 요소로 추정되는데, 일반적으 로 부동산 시세가격은 상업>주거>공업>임야⋅도로 순으로 형성됨을 참고하여 본 연구에서는 크게 상업혼 재지역과 주거지역으로 구분하여 더미변수로 처리하였다.
5 주택가격을 결정짓는 중요한 요소 중 하나는 교통 접근성이며, 교통체증이 극심한 서울에서 도시철도역을 중심으로 하는 역세권 개념은 가격결정에 지배적 요인이다. 일반적으로 통용되고 있는 역세권 개념은
“철도역 중심으로부터 반경 500m 이내”이지만, 본 연구에서의 대중교통중심지역 여부는 서울시 ｢역세권 청년주택 공급지원에 관한 조례｣ 상에 있는 “주요 승강장 경계로부터 250m 이내에 있는 지역”으로 정하고 이 범주에 속하는 경우 1, 아닌 경우 0으로 더미변수를 정하였다. 또한 대중교통 접근성 관련 변수로 도시철도역과의 거리 변수를 추가하였다. 전자의 더미변수가 역세권에 속하는지 여부를 가리는 변수라면, 후자는 역세권 중에서도 접근성 더 우수한 위치와, 역세권 외 지역이라 하더라도 상대적으로 접근성이 좋은 위치를 구분해주는 변수라 할 수 있다.
CBD⋅GBD⋅YBD와의 거리는 중심지 접근성에 대한 변수이다. 선행연구에서도 언급되었듯이 한강과의 거리 변수는 실제 서울지역 주택시장에서 프리미엄을 형성하는 중요한 요소로 고가 주택 중 상당수가 한강과 근접하여 한강 조망권을 확보한 경우가 많으며, 따라서 본 연구에서도 변수로 설정하였다. 기준재정 수요총족도는 재정수입액을 재정수요액으로 나눈 지표로 학교, 도로, 복지시설 등으로 지역여건이 개선되 기 위해서는 세금투입이 불가피하며 세금이 많이 투입되는 지역은 재정자립도가 높은 지역으로 판별하는 기준이다.
구분 세부변수명 모형기호 종속변수와의 연관성
종속변수 공시지가
(공시항목)개별요인
부지면적
(+)영향 : 부지가 넓으면 공시지가도 높다부지형상
정형일 경우, 지가도 높다접도폭
접한 도로의 폭이 클수록 지가도 높다각지여부
각지일 경우 지가가 높다지역요인 (공시항목)
용적률
용적률이 높을수록 지가도 높다토지이용상황
상업지역의 지가가 주거지보다 높다접근성 (미공시항목)
대중교통중심지역
대중교통 중심지의 지가가 높다 도시철도역과의 거리
(-)의 높은 상관관계가 있다CBD와의 거리
지가에 미치는 영향이 크지 않다 GBD와의 거리
(-)의 강한 상관관계가 있다 YBD와의 거리
지가에 미치는 영향이 크지 않다 한강과의 거리
(-)의 강한 상관관계가 있다 (미공시항목)기 타 기준재정 수요충족도
재정력이 양호한 지역의 지가가 높다 표 1. 헤도닉 가격모형 변수와 표준지 공시지가와의 관계 추정3. 기술통계량
2016년과 2019년에 각각 공시된 서울시 표준지 공시지가 자료 중 지목이 대지이고 주거용도로 활용되고 있는 17,264개의 필지를 대상으로 기초통계량을 검토하였고, 그 결과는 표 2와 같다. 2016년 기준 기초통계량을 살펴보면, 부지형상은 정형인 필지 비 율이 높았고 각지 비율은 낮았다. 접도폭의 경우 평균치는 4.48m로 세로(細路) 폭에 가까웠다. 용적률 평균은 222%로 2종일반주거 및 3종일반주거지역이 많았으며, 표준 지의 경우 상업혼재지 보다 주거전용지역이 많은 것으로 나타났다. 접근성 요인으로 해당 필지가 역세권 내에 입지해 대중교통중심지역에 속하는 표준지의 경우 많지 않았 으며, 업무지구 중에서는 CBD와의 평균거리가 가장 짧은 것으로 나타났다. 한강과의 거리의 경우 평균 4.45㎞로 최대값이 15.38㎞인 것을 감안하면 한강에 근접한 필지가 많은 편임을 알 수 있다. 자치구 재정력인 기준재정 수요충족도는 평균이 63.1, 최대값 이 171.9로 지역 간 편차가 큰 것으로 나타났다.
2019년 기초통계량을 살펴보면, 2016년 기준 17,264개의 필지에 대한 부지면적 및
형상, 접도폭, 용적률, 토지이용상황, 도시철도역 및 CBD⋅GBD⋅YBD와의 거리, 한
강과의 거리 등 대부분의 세부변수에서 변동이 없었다. 단 자치구 재정력에 해당하는
기준재정 수요충족도의 경우 평균 66.5, 최대값 182.3으로 2016년 대비 재정력이 전반
적으로 개선되었다고 볼 수 있으나 여전히 지역 간 편차는 큰 것으로 나타났다.
구분 세부변수명 2016년 공시 2019년 공시
n min max mean s.d n min max mean s.d 종속변수 공시지가 17,294 12.74 16.35 14.80 0.33 17,294 12.88 16.56 14.96 0.34 (공시항목)개별요인
부지면적 17,264 3.94 487.68 14.90 16.98 17,264 3.94 487.68 14.90 16.98 부지형상 17,264 0 1 .66 .47 17,264 0 1 .66 .47
접도폭 17,264 0 25.0 4.48 3.85 17,264 0 25.0 4.48 3.85 각지여부 17,262 0 1 .28 .44 17,262 0 1 .28 .44 지역요인
(공시항목)
용적률 17,264 0.5 8.0 2.22 .95 17,264 0.5 8.0 2.22 .95 토지이용
상황 17,264 0 1 .25 .43 17,264 0 1 .25 .43
접근성 (미공시항목)
대중교통중심지역 17,264 0 1 .13 .33 17,264 0 1 .13 .33 도시철도역
과의 거리 17,264 .00 5.55 .56 .46 17,264 .00 5.55 .56 .46 CBD와의
거리 17,264 .01 16.93 7.35 3.64 17,264 .01 16.93 7.35 3.64 GBD와의
거리 17,264 .00 22.29 9.57 4.23 17,264 .00 22.29 9.57 4.23 YBD와의
거리 17,264 .00 21.41 9.08 4.87 17,264 .00 21.41 9.08 4.87 한강과의
거리 17,264 .01 15.38 4.45 2.93 17,264 .01 15.38 4.45 2.93 기타
(미공시항목) 기준재정
수요충족도 17,264 38.0 171.9 63.1 22.27 17,264 43.0 182.3 66.5 22.65 표 2. 기초통계량
Ⅳ. 공시지가 영향요인 및 적정성 검증
1. 표준지 공시지가 영향요인 분석
먼저 여러 가지 독립변수 간, 그리고 독립변수와 종속변수인 공시지가의 상관관계를
분석하였다(표 3). 이 둘 간의 상관성이 높으면 헤도닉 가격모형의 신뢰성이 높다는 의
미이다. 전반적으로 접도폭과 토지이용상황 변수가 공시지가와 높은 상관관계를 보였
으며, 미공시항목으로 포함한 접근성 관련 변수로는 도시철도역과의 거리, GBD와의
거리, 한강과의 거리 변수가 공시지가와 높은 상관성을 보였다.
구분 세부변수명 2016년
공시 2019년
공시 분석내용 영향정도
(공시항목)개별요인
부지면적 .142** .135** 면적이 크면 지가도 높다 약함
부지형상 .027** .027** 정형의 지가가 높다 미미함
접도폭 .357** .335** 큰 도로에 접할수록 지가가 높다 강함
각지여부 .197** .188** 각지의 지가가 높다 약함
지역요인 (공시항목)
용적률 .192** .188** 용적률이 높으면 지가도 높다 약함 토지이용상황 .417** .382** 상업지역 지가가 높다 강함
접근성 (미공시항목)
대중교통중심지역 .168** .171** 대중교통중심지역 필지의 지가가 높다 약함 도시철도역과의 거리 -.283** -.294** 지하철에 가까울수록 지가가 높다 강함 CBD와의 거리 -.097** -.141** 도심에 근접할수록 지가가 높다 약함 GBD와의 거리 -.563** -.567** 부도심에 근접할수록 지가가 높다 강함 YBD와의 거리 -.131** -.162** 여의도에 근접할수록 지가가 높다 약함 한강과의 거리 -.477** -.512** 한강과 가까울수록 지가가 높다 강함 (미공시항목)기타 기준재정 수요충족도 .501** .494** 재정이 양호한 자치구의 지가가 높다 강함 주) * significant at p<0.1, ** significant at p<0.05, *** significant at p<0.01
표 3. 독립변수와 종속변수의 상관관계 분석결과
표준지 공시지가 영향요인 도출을 위한 다중회귀분석 결과, 2016년과 2019년 공시 기준 각각 모형의 적합도 Adjusted R 2 가 0.655, 0.651로 사회과학에서 통상적으로 인용 하는 Cohen (1983)
6의 레퍼런스를 충족하는 수준이다. 공시지가 영향요인으로는 CBD 와의 거리 변수만 2016년 기준 0.089로 10% 유의수준이었으며, 나머지 모두는 1% 유 의수준의 통계적 유의성을 보였다.
세부변수별 표준지 공시지가 영향 정도를 보다 정교하게 판단하기 위해 표준화 계수 값의 우선순위를 비교하였다(표 5). 개별요인에서는 토지가 가지는 특징들은 감소하거 나 약간 증가하여서, 전체적으로는 영향력의 순위가 변하지 않았다고 할 수 있다. 지역 요인은 전체적으로 순위가 하락하였다. 서울시 자치구별 허용용적율과 토지이용 상황 (상업기능혼재 여부)등은 공시지가에 주는 영향력이 변하여 약화되었다고 할 수 있다.
접근성 요인은 감소한 항목도 있으나 전체적으로 CBD요인은 증가하였거나 전체적으 로 상위 영향력 순위를 유지(도시철도, 중심지, 한강 등)하고 있다. 이는 서울을 중심으 로 한 부동산 가격의 상승 현상을 반영하고 있는 결과라고 하겠다.
6 연구의 목적, 주제 등에 따라서 기준이 달라질 수 있으며, 공학 등에서는 70% 이상, 바이오 분야에서는 90% 이상(실제로는 95%)을 요구하기도 한다. 한편 사회과학 분야에서는 행동지표 등의 경우 large(0.26≤
R2), 일반적인 주제는 middle(0.13≤R2)를 사용하며, 임상의 경우 small(0.02≤R2)을 적용한다.
구분 세부 변수명
2016년 공시 2019년 공시
비표준화계수 표준화
계수 t 유의
확률
통계량 비표준화계수 표준화
계수 t 유의
확률 통계량
공차 VIF B S.E.
B S.E. 공차 VIF
(상 수) 14.653 0.011 1381.655 0.000
*** 14.838 0.011 1399.915 0.000
***
개별요인 (공시항목)
부지면적 0.001 0.000 0.053 10.714 0.000
*** 0.802 1.247 0.001 0.000 0.049 9.811 0.000
*** 0.802 1.247
부지형상 0.028 0.003 0.039 8.338 0.000
*** 0.923 1.084 0.034 0.003 0.048 10.201 0.000
*** 0.923 1.084
접도폭 0.021 0.000 0.237 42.851 0.000
*** 0.656 1.525 0.021 0.000 0.235 42.339 0.000
*** 0.656 1.525
각지여부 0.045 0.004 0.060 12.578 0.000
*** 0.889 1.124 0.046 0.004 0.061 12.756 0.000
*** 0.889 1.125
지역요인 (공시항목)
용적률 0.044 0.002 0.124 26.248 0.000
*** 0.898 1.114 0.043 0.002 0.121 25.519 0.000
*** 0.898 1.114 토지이용
상황 0.201 0.004 0.258 48.761 0.000
*** 0.714 1.401 0.179 0.004 0.228 42.844 0.000
*** 0.714 1.401
접근성 (미공시항목)
대중교통
중심지역 0.038 0.005 0.038 7.749 0.000
*** 0.847 1.181 0.038 0.005 0.037 7.566 0.000
*** 0.847 1.180 도시철도역
과의 거리 -0.082 0.004 -0.114 -22.093 0.000
*** 0.757 1.322 -0.083 0.004 -0.113 -21.902 0.000
*** 0.757 1.321 CBD와의
거리 -0.001 0.001 -0.009 -1.703 0.089
* 0.666 1.502 -0.005 0.001 -0.053 -9.727 0.000
*** 0.670 1.492 GBD와의
거리 -0.026 0.001 -0.324 -46.621 0.000
*** 0.415 2.412 -0.023 0.001 -0.289 -41.978 0.000
*** 0.425 2.351 YBD와의
거리 -0.003 0.000 -0.037 -5.951 0.000
*** 0.521 1.918 -0.002 0.000 -0.031 -5.059 0.000
*** 0.528 1.893 한강과의
거리 -0.015 0.001 -0.133 -19.173 0.000
*** 0.415 2.407 -0.022 0.001 -0.192 -27.477 0.000
*** 0.415 2.408 기타
(미공시항목) 기준재정
수요충족도 0.004 0.000 0.259 46.199 0.000
*** 0.638 1.568 0.004 0.000 0.261 47.734 0.000
*** 0.674 1.483 주1) *significant at p<0.1, **significant at p<0.05,
***significant at p<0.01 주2) Number of observations = 17,264 주3) Adj.R2 = 0.655, F = 2,523.566
주1) *significant at p<0.1, **significant at p<0.05,
***significant at p<0.01 주2) Number of observations = 17,264 주3) Adj.R2 = 0.651, F = 2,480.819
표 4. 다중회귀모형 분석결과2. 회귀모형을 활용한 공시지가 추정 및 적정성 검증
표준지 공시지가 적정성 검증을 위해 앞서 도출된 분석결과를 적용하여 회귀식을 세우고 각 필지별 공시지가를 재산정하였으며, 2016년과 2019년 기준 회귀식은 각각 다음과 같다.
ln = - - - - -
+
+
ln = - - - - -
+
+
*A:부지면적, S:부지형상, R:접도폭, G:각지여부, RAR:용적률, U:토지이용상황, T:대중교통중심지역, M:기준재정수요충족도
구분 세부변수명
2016년 공시 2019년 공시
순위변화 표준화
계수 영향력
순위
표준화
계수 영향력
순위
개별요인 (공시항목)
부지면적 0.053 8 0.049 10 8 → 10 감소
부지형상(정형=1) 0.039 9 0.048 11 9 → 11 감소
접도폭 0.237 4 0.235 3 4 → 3 증가
각지여부(각지=1) 0.060 7 0.061 8 7 → 8 감소 (공시항목)지역요인
용적률 0.124 6 0.121 7 6 → 7 감소
토지이용상황(상업혼재=1) 0.258 3 0.228 4 3 → 4 감소
접근성 (미공시항목)
대중교통중심지역 0.038 10 0.037 12 10 → 12 감소 도시철도역과의 거리 -0.114 6 -0.113 6 변동없음 유지(중위순위)
CBD와의 거리 -0.009 12 -0.053 9 12 → 9 증가 GBD와의 거리 -0.324 1 -0.289 1 변동없음 유지(상위순위) YBD와의 거리 -0.037 11 -0.031 13 11 → 13 감소(하위순위) 한강과의 거리 -0.133 5 -0.192 5 변동없음 유지(상위) 기타
(미공시항목) 기준재정 수요충족도 0.259 2 0.261 2 변동없음 유지(상위) 주) * significant at p<0.1, ** significant at p<0.05, *** significant at p<0.01
표 5. 독립변수 비표준화계수에 대한 표준점수 산정결과
부지면적 및 주거유형별 과대⋅과소평가 필지 추정결과, 부지면적의 경우 넓은 필지 에서 추정치에 비해 과대평가되는 경향이, 좁은 필지에서는 과소평가되는 경향이 있었 으며, 이러한 경향은 2016년에 비해 2019년 최근 공시지가에서 약간 강화되는 것으로 나타났다. 주거유형별로는 2016년 공시된 주상복합과 아파트 가격에서 다소 과대평가 된 것으로 보이며, 2019년에는 주상복합과 연립주택이 과대평가 되었고, 단독주택의 경우 두 개 시점 모두에서 과소평가된 경향을 보였다. 이는 아파트 및 주상복합, 그리 고 단독주택 가격 공시가 현실화를 꾸준히 개선하려고 노력한 정부정책이 지속적으로 더 진행되어야 한다는 점과, 공시가격 모형에 대한 지속적인 검증과 수정이 필요함을 보여준다고 하겠다.
서울시의 지역구별로 발표된 실제 공시지가와 헤도닉 가격 모형으로 도출한 추정 공시지가의 평균을 산정하여 2개 년도의 그래프를 작성한 결과는 그림 1, 그림 2와 같 다. 추정 공시지가에 비하여 강남구는 실제 공시지가가 낮으며, 서초구와 송파구의 경 우는 다소 높게 책정되어 있는 것으로 판단된다.
추정 공시지가가 시장가격을 잘 반영하였다는 전제 하에 판단한다면, 강남 3구의 부
동산 공시가격 중에서 서초와 송파구는 과도하게 높게 공시되었다는 것으로 판단할 수
있겠다. 그리고 부동산 가격폭등 지역으로 주로 거론되는 용산구와 마포구도 동일한
현상을 보여준다고 하겠다.
구 분
2016년 공시 2019년 공시
과대평가 과소평가
합계
과대평가 과소평가
합계 10%이상 30%
이상 10%
이상 30%
이상 10%
이상 30%
이상 10%
이상 30%
이상
부지 면적
160㎡
이하 1,612 (18.9%) 334
(3.9%) 2,146 (25.1%)
788 (9.2%)
8,548 (100%) 1,630
(19.1%) 295
(3.5%) 2,120 (24.8%)
864 (10.1%)
8,548 (100%) 160㎡
초과 2,245 (25.8%) 427
(4.9%) 1,736 (19.9%) 587
(6.7%) 8,716 (100%) 2,336
(26.8%) 425
(4.9%) 1,737 (19.9%) 581
(6.7%) 8,716 (100%) 소계 3,857
(22.3%) 761
(4.4%) 3,882 (22.5%) 1,375
(8.0%) 17,264 (100%) 3,966
(23.0%) 720
(4.2%) 3,857 (22.3%) 1,445
(8.4%) 17,264 (100%)
주거유형 주상 복합 1,198
(25.2%) 332 (7.0%)
981 (20.6%) 325
(6.8%) 4,758 (100%) 1,195
(25.1%) 330
(6.9%) 1,026 (21.6%) 357
(7.5%) 4,758 (100%) 아파트 78
(28.2%) 26 (9.4%) 56
(20.2%) 30 (10.8%) 277
(100%) 65 (23.5%) 23
(8.3%) 62 (22.4%) 35
(12.6%) 277 (100%) 연립
주택 657 (22.3%) 69
(2.3%) 650 (22.1%) 220
(7.5%) 2,941 (100%)
757 (25.7%)
78 (2.7%) 619
(21.0%) 222
(7.5%) 2,941 (100%) 단독주택 1,813
(20.5%) 299
(3.4%) 2,117 (23.9%)
734 (8.3%)
8,859 (100%) 1,823
(20.6%) 254
(2.9%) 2,073 (23.4%)
764 (8.6%)
8,859 (100%) 나대지 15
(21.1%) 1 (1.4%)
8 (11.3%) 31
(43.7%) 71 (100%) 14
(19.7%) 2 (2.8%) 10
(14.1%) 30 (42.3%)
71 (100%) 기타 96
(26.8%) 34 (9.5%)
70 (19.6%) 35
(9.8%) 358 (100%) 112
(31.3%) 33 (9.2%) 67
(18.7%) 37 (10.3%) 358
(100%) 소계 3,857
(22.3%) 761
(4.4%) 3,882 (22.5%) 1,375
(8.0%) 17,264 (100%) 3,966
(23.0%) 720
(4.2%) 3,857 (22.3%) 1,445
(8.4%) 17,264 (100%) 표 6. 부지면적 및 주거유형별 과대⋅과소평가 필지 추정결과
그림 1. 지역구별 실제 및 추정 공시지가 비교(2016)
그림 2. 지역구별 실제 및 추정 공시지가 비교(2019)
Ⅴ. 결론
2018년도 기준 조사자료를 근거로 2019년 국토교통부에서 발표한 표준지 공시지가 는 형평성과 신뢰성 측면에서 많은 논란이 있었고, 그 배경에는 2018년도의 급격한 주 택가격 상승이라는 부동산시장 여건이 자리하고 있다. 예년에 비해 상황이 다를 뿐 공 시지가 평가방법은 크게 다르지 않았다는 것인데, 이는 2019년에 겪었던 논란이 향후 에도 반복될 수 있다는 점을 시사한다. 이런 논란을 해소하기 위해서는 객관적이고 수 치화된 산정근거를 포함한 공시지가 공개가 필요하며, 이를 위해 적용가능한 적정모형 에 대한 학술적, 실무적 논의가 충분히 이루어져야 한다. 본 연구에서는 부동산 가격예 측 모형으로 오랫동안 사용되어 온 헤도닉 가격모형을 적용해보았다. 헤도닉 가격모형 은 실가격을 예측하는 방법으로는 상당한 한계점을 가지고 있지만 객관적 공정가격 체 계를 확립하는 데는 유용하다고 판단된다.
본 연구는 공시지가 가격을 산정방법에 있어 지속적인 수정과 현실을 반영하여야 한다는 점을 보여준다고 하겠다. 그리고 부동산 공시가격 현실화가 화두가 되고 있고, 강남 3구, 마포, 용산, 성동구 등이 부동산 가격 대비 공적 기여도(공시가격 현실화를 통한 부동산 세수 증대)가 낮은 것으로 지적되고 있는데, 본 연구의 결과로 볼 때 강남 구와 성동구는 가격 현실화가 필요하나, 나머지 자치구의 경우는 오히려 실제 공시가 격이 과도하게 높게 책정된 것으로 보여진다.
본 연구는 정부가 발표하는 공시가격 산정모형에 현실적인 변수를 더 추가하여 분석
한 결과이다. 그러나 전체 표준지 중 17,264개만으로는 전체 서울시의 현상을 대표한
다고는 할 수 없을 것이다. 향후 개별공시지가 자료 등 분석자료를 좀 더 확대하고 부 동산 거래가격 등의 자료가 보완되며, 접근성 변수 등 토지가격을 대표할 수 있는 여러 가지 헤도닉 모형의 변수들을 보완한다면, 보다 더 정확한 결과를 얻을 수 있을 것으로 기대된다. 또한 표준화 회귀계수의 크기(우선순위)를 비교하여 2016년과 2018년에서의 영향력의 증감을 비교하였는데, 우선순위 자체는 한 시점에서만 의미가 있는 것이기 때문에 시계열적으로 영향력의 변인을 판단하는 것에는 다소 무리가 있다. 이 점을 보 완하기 위해서는 반복매매 모형을 활용하면 문제가 해결될 것으로 보여진다. 다만, 반 복매매 모형을 구축하기 위해서는 시계열상에서의 표준지의 표본탈락 문제가 해결되 어야 할 것이다.
2019년 국토교통부에서 발표한 표준지 공시지가는 가격의 급격한 상승변화 등 형평성과 신뢰성 측면에서 많은 논란이 있었다. 문제는 기존 공시지가 평가방법 과 크게 다르지 않았다는 것인데, 이는 2019년 겪었던 논란이 향후에도 반복될 수 있음을 시사한다. 본 연구는 실제 공시지가와 추정 공시지가의 지역별 및 주거 유형별 등 비교⋅분석을 통해 현행 표준지 공시지가의 적정성을 통계적으로 검 증하였다. 연구결과에서도 알 수 있듯이 보다 객관적이고 정량화된 근거 기반의 공시지가 산정이 요구되며, 실제 적용가능한 적정모형 관련 학술적, 실무적 논의 가 충분히 이루어져야 한다.
정책적 시사점
참고문헌
