2 국민임대주택의지역별배분과제도개선

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국민임대주택의

지역별 배분과 제도개선

진정수｜국토연구원 연구위원

머리말

주택정책의 목적은 모든 국민이 적절한 가격으로 원하는 지역에서 쾌적하고 안 락하게 생활할 수 있도록 하는 데 있다. 이를 위해서는 우선 양적으로 주택이 충 분하여야 한다. 그리고 보다 편안한 주거서비스를 향유하기 위해서는 주택의 물 리적∙환경적 수준도 어느 정도 확보되어야 한다.

그동안 정부 또는 지자체는 다양한 정책수단을 동원하여 국민의 주거수준을 향상시키고자 하였다. 그 결과 일부 대도시를 중심으로 지역적인 주택수급불균 형이 있지만 주택의 양적인 문제는 상당히 해소되고 있다. 그러나 여전히 저소 득층의 주거문제는 양적으로나 질적으로나 열악한 실정이다. 이에 참여정부는 저소득층의 주거개선을 위하여 실질적인 정책을 추진하고 있다. 과거와는 달리 장기적인 주택종합계획(2003~2012)을 수립하였고, 최저주거기준 미달가구 해 소를 최우선의 정책목표로 삼고 있는 것이 변화다.

특히 국민임대주택 100만 호 건설계획은 양적인 문제뿐만 아니라 질적인 문 제를 동시에 해결하고자 하는 획기적 정책이라 할 수 있다. 국민임대주택이 저 소득층의 생활터전을 고려하여 다양한 형태로 임대주택을 공급하는 것도 그동 안의 공공임대주택정책을 탈피한 변화된 정책이다. 여기서는 국민임대주택 100 만 호 건설∙공급과 관련하여 국민임대주택 공급에 대한 국민의식, 국민임대주 택 입주자의 만족도, 국민임대주택의 지역별 수요와 적정 배분량, 국민임대주택 공급과 관련된 제도개선사항 등을 검토하고자 한다.¹⁾

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국민임대주택 공급계획 및 실적

1. 공급대상 및 주택유형

주택정책은 모든 국민을 대상으로 하지만 정책 목표와 우선순위에 따라 대상계층을 차별화할 수 있다. 주택정책의 우선 대상계층은 저소득층 이면서 주거수준이 평균 또는 최저주거기준 이 하가 될 수 있다. 정부는 최저주거기준을 법정 화(주택법, 2003년)하고, 소득수준 및 주거비부 담 정도에 따라 대상계층을 구분하여 공공임대 주택을 공급하고 있다.

저소득층은 최저소득계층, 저소득 영세민, 저 소득 차상위계층 등으로 구분하고 있다. 최저소 득계층은 다가구매입임대주택, 저소득 영세민 은 영구임대주택, 저소득 차상위계층은 국민임 대주택을 공급할 계획이다. 한편 최저계층에게 는 주거비가 지원되고 있다. 기초생활수급자에 게는 월 36만 원이 지급되고, 저소득 세입자에 게는 보증금의 70%까지 전세자금을 융자하고 있다.

국민임대주택의 주택규모, 입주자격 및 소득 제한은 <표 1>에서 보는 바와 같다. 주택규모는

전용면적을 기준으로 50m² 미만, 50m²~60m² 이하, 60m² 초과로 구분(주택공급에관한규칙 제32조)하고 있지만 실제로는 60m² 이하로만 건설∙공급하고 있다.

입주자격은 무주택세대주 또는 청약저축가입 자를 대상으로 하고, 종합점수제(Point System) 를 적용하여 선정하고 있다. 종합점수제는 세대 주 나이, 부양 가족수, 65세 이상 부양가족, 거 주기간, 장애인 여부, 중소업체 근로자, 청약저 축 납입횟수, 생활보호대상자 등을 점수화하여 선정하고 있다. 그러나 입주자 선정시 최저주거 기준을 반영하는 장치가 마련되지 못하고 있는 점이 아쉽다.

2. 공급계획 및 공급실적

국민임대주택은 신규 아파트뿐만 아니라 다가구 주택 등의 기존 주택매입 등 여러 형태로 공급되 고 있다. 이는 저소득층의 특성을 감안하여 공급 함으로써 효과를 극대화시키려는 정책 의도를 갖고 있다.

그리고 저소득층의 소득수준을 감안하여 시 장임대료의 50~70% 수준에서 임대료를 결정하

1) 본 글에서 제시하고자 하는 국민의식, 지역별 수요와 배분량 등에 관한 내용은“국민임대주택 100만 호 건설 실현방안 연구”(대한주택공 사∙국토연구원, 2005) 결과를 토대로 기술하였다.

주택규모(전용) 입주자격 도시근로자 평균소득 제한

50m²미만 무주택세대주 50%이하(1~2분위)

50~60m²이하 무주택세대주, 청약저축가입자 70% 이하(4분위 이하)

60m²초과 무주택세대주, 청약저축가입자 100% 이하(6분위 이하)

<표 1> 국민임대주택 공급규모∙공급대상

주: 1) 2003년 말 기준 도시근로자 가구당 월평균 소득은 294만 원으로 소득 10분위 중 6분위에 해당 2) 주거환경개선사업지구의 국민임대주택은 11평형으로 공급

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고 있다.

또한 국민임대주택은 여러 계층이 어울려 살 수 있도록 분양과 임대를 혼합하여 공급하고 있다.

이는 저소득층의 집단화에 따른 사회적 폐단을 해소하고, 사회적 혼합(Social

Mix)을 실현하기 위해서다. 이러한 국민임대주택은 I, II, III유형

²⁾으로 구분하여

2003년~2012년 동안 연간 8만~11만 호를 건설∙공급하는 계획이 수립되어 있

다. 지역별 배분량은 <표 2>에서 보는 바와 같이 최저주거기준 미달가구 분포를 고 려하여 수도권에 48.8%, 비수도권에 51.2%를 공급하도록 계획되어 있다.

한편, 국민임대주택은 1998년에 주택공사가 처음으로 2,501호를 공급한 이후,

2004년 12월 현재 총 28만 1,996호(사업계획승인 기준)가 건설되었다. 이 중 주

택공사가 94.1%인 26만 5,396호를 건설하였고, 지자체는 5.9%인 1만 6,600호를 건설하여 지자체의 역할이 크게 미흡한 실정이다. 지역별로는 수도권에서 53.2%, 광역시에서 17.5%, 기타 지방에서 29.3%가 건설되었다.

2) 국민임대주택은 I, II, III유형으로 구분하여 건설∙공급되고 있다. I유형은 국가재정 40%, 국민주택기금 40%, 입주자부담 10%, 시행자부담 10%로 건설∙공급되며, II유형은 국가재정 20%, 국민주택기금 40%, 입주자부담 30%, 시행자부담 10%로 건설∙공급되고, III유형은 국가재정 10%, 국민주택기금 40%, 입주자부담 40%, 시행 자부담 10%로 건설∙공급된다.

구분 수도권 비수도권

5대 광역시 전국

지방 소계

서울 인천 경기 소계 부산 대구 광주 대전 울산

국민임대 29.27 5.28 14.21 48.76 13.57 8.47 3.56 3.50 2.17 19.97 51.24 100.0 최저기준

미달가구 57.19 11.46 44.04 112.69 27.72 18.62 7.75 7.03 6.11 154.48 221.71 334.40

<표 2> 지역별 국민임대주택 100만 호 배분계획

(단위: 만 호)

<표 3> 사업주체별∙지역별 국민임대주택∙건설실적

(단위: 호, %) 자료: 건설교통부

구분 1998~2002년 2003년 2004년 계

합계 118,782 71,791 91,423 281,996(100.0)

사업주체별 지자체 2,202 8,290 6,108 16,600(5.9)

주공 116,580 63,501 85,315 265,396(94.1)

지역별

수도권 56,522 40,077 53,504 150,103(53.2)

광역시 27,363 16,402 5,621 49,386(17.5)

지방 34,897 15,312 32,298 82,507(29.3)

자료: 건설교통부. 2004년 12월 현재 기준(사업계획승인)

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국민임대주택에 대한 일반차가가구의 의식

1. 인지도

전국의 일반차가가구 3,000가구를 조사한 결과³⁾ 국민임대주택에 대하여 잘 알고 있는 경우는

26.5%에 불과하며 73.5%는 잘 모르거나 전혀

모르고 있었다. 소득계층별로는‘잘 알고 있다’

고 응답한 경우가 소득 1분위 14.0%, 소득 5분 위 이상 29.9%로 나타나 소득수준이 높을수록 잘 알고 있는 비율이 다소 높게 나타났다. 전반 적으로 국민임대주택에 대한 인지도가 낮아 국 민임대주택에 대한 인식제고를 위한 홍보가 필 요함을 알 수 있다.

2. 필요성 및 입주의사

국민임대주택의 필요성에 대해서는 대다수가 필

요하다고 생각하고 있으며, 2.1%만이 필요 없다 고 생각하고 있다. 소득계층별로 보면, 소득수준 이 낮을수록 필요성을 강하게 느끼고 있다. 소득

1분위의 경우 필요하다는 응답은 74.2%, 필요

없다는 응답은 1.1%로 나타난 반면, 소득 5분위 이상에서는 필요하다는 응답은 61.4%, 필요 없 다는 응답이 2.7%로 나타났다. 많은 사람들이 국민임대주택의 필요성은 인식하고 있으나 그 내용에 대해서는 충분히 인식하지 못하고 있는 실정이다.

그리고 국민임대주택의 입주기회가 주어질 경우 59.6%는 입주하겠다고 응답하였다. 소득 수준이 낮을수록 입주의사가 높으며, 소득수준 이 높을수록 입주의사가 떨어지는 경향을 보였 다. 소득분위별 입주의사율은 1분위 74.2%, 2분 위 74.9%, 3분위 71.8%, 4분위 61.5%, 5분위 이

3) 국토연구원. 2004. “국민임대주택 수요파악을 위한 주거실태조사”

구분 필요하다 보 통 필요 없다 잘 모르겠다 계

1분위 69(74.2) 10(10.8) 1(1.1) 13(14.0) 93(100.0)

2분위 266(71.1) 59(15.8) 4(1.1) 45(12.0) 374(100.0)

3분위 325(70.0) 83(17.9) 6(1.3) 50(10.8) 464(100.0)

4분위 539(67.6) 167(21.0) 19(2.4) 72(9.0) 797(100.0)

5분위 이상 731(61.4) 304(25.5) 32(2.7) 123(10.3) 1,190(100.0)

계 1,930(66.1) 623(21.4) 62(2.1) 303(10.4) 2,918(100.0)

<표 4> 소득계층별 차가가구의 국민임대주택 필요성

(단위: 가구, %)

<표 5> 소득계층별 차가가구의 국민임대주택 입주의사 여부

(단위: 가구, %)

구분 있다 없다 잘 모르겠다 계

1분위 69(74.2) 11(11.8) 13(14.0) 93(100.0)

2분위 280(74.9) 32(8.6) 62(16.6) 374(100.0)

3분위 333(71.8) 47(10.1) 84(18.1) 464(100.0)

4분위 491(61.5) 126(15.8) 181(22.7) 798(100.0)

5분위 이상 566(47.7) 279(23.5) 342(28.8) 1,187(100.0)

계 1,739(59.6) 495(17.0) 682(23.4) 2,916(100.0)

상 47.7%로 나타났다. 입주하고자 하는 이유로는 국민임대주택의 저렴한 임대료 와 장기의 임대기간이었다. 입주하지 않겠다고 하는 이유로는 임대주택보다는 분 양주택을 선호하는 경향과 국민임대주택의 이미지가 좋지 않은 것이 주요 요인이 었다.

3. 희망 주택유형 및 주택규모

국민임대주택에 입주자격이 주어졌을 때, 입주하겠다고 응답한 사람의 희망주택 유형은 대부분 아파트를 선호(65.7%)하였다. 그러나 소득 1분위에서는 30% 이상 이 단독, 다가구주택을 선호하였다. 이는 소득이 낮을수록 생활근거지 인근에 저 렴한 국민임대주택을 희망하고 있음을 암시한다.

국민임대주택의 희망 주택규모는 23평형 34.0%, 23평형 초과 43.5%로 23평 형 이상이 77.5%로 소형보다 다소 큰 규모를 원하고 있다. 소득계층별로 보면 소 득이 낮을수록 소형평형을 원했고 소득이 높을수록 큰 평형을 원하고 있다. 소득

1분위는 23.2%가 17평형 미만을, 소득 2분위는 36.2%가 23평형을 선호한 것으

로 나타났다. 소득 3분위는 각각 36%가 23평형과 23평형 초과를, 소득 4분위와 소득 5분위는 각각 44.6%, 61.0%가 23평형 초과를 선호한 것으로 나타났다.

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구분 아파트 단독주택 연립, 다세대,

다가구 관계없음 계

1분위 34(49.3) 16(23.2) 5(7.2) 14(20.3) 69(100.0)

2분위 163(58.4) 50(17.9) 18(6.5) 48(17.2) 279(100.0)

3분위 228(68.5) 32(9.6) 15(4.5) 58(17.4) 333(100.0)

4분위 333(67.8) 60(12.2) 35(7.1) 63(12.8) 491(100.0)

5분위 이상 383(67.8) 62(11.0) 35(6.2) 85(15.0) 565(100.0)

계 1,141(65.7) 220(12.7) 108(6.2) 268(15.4) 1,737(100.0)

<표 6> 소득계층별 국민임대주택의 희망 주택유형

(단위: 가구, %)

<표 7> 소득계층별 국민임대주택의 희망 주택규모

(단위: 가구, %)

구분 17평형 미만 17평형 20평형 23평형 23평형 초과 계

1분위 16(23.2) 12(17.4) 15(21.7) 16(23.2) 10(14.5) 69(100.0) 2분위 11(3.9) 31(11.1) 74(26.5) 101(36.2) 62(22.2) 279(100.0) 3분위 8(2.4) 16(4.8) 69(20.7) 120(36.0) 120(36.0) 333(100.0) 4분위 7(1.4) 17(3.5) 62(12.6) 186(37.9) 219(44.6) 491(100.0) 5분위 이상 2(0.4) 8(1.4) 43(7.6) 168(29.7) 345(61.0) 566(100.0) 계 44(2.5) 84(4.8) 263(15.1) 591(34.0) 756(43.5) 1,738(100.0)

4. 입주희망거리

국민임대주택에 입주를 희망하는 차가가구 중 현 거주지에서 어느 정도 떨어진 곳에 국민임대 주택이 지어진다면 입주를 포기하겠느냐는 질문 에 상당수가 20km를 넘었을 때 입주를 포기하겠 다고 응답하였다. 거리별 입주가능비율은 5km 이내 23.2%, 10km 이내 30.9%, 20km 이내

23.0%로 77.1%가 현거주지로부터 20km 이내

입주하기를 희망하였다.

5. 전세자금지원, 주거비보조, 국민임대주택에 대한 선호도

전세자금대출과 국민임대주택의 입주 중 어느 것을 선택하겠느냐는 질문에 국민임대주택에 입 주하겠다고 응답한 경우가 49.5%로 전세자금대 출 36.6%보다 높게 나타났다. 그리고 주거비보 조와 국민임대주택 입주에 대한 선호도에서도 국민임대주택 입주를 선택한 경우가 52.1%로 주거비보조 36.1%보다 높게 나타났다. 이와 같 이 차가가구들의 국민임대주택에 대한 인식 또

는 선호도는 높게 나타났다. 이는 주거개선을 위 한 직접적인 수단을 선택하는 것으로 판단할 수 있다.

국민임대주택 입주자 현황 및 만족도

1. 입주자의 소득분포 및 주거개선 효과

국민임대주택 입주자 1,000가구를 대상으로 실 시한 설문조사⁴⁾ 결과, 소득 4분위 이하 가구가

95%, 5분위 이상 가구가 5%로 나타났다. 이러

한 결과는 국민임대주택의 당초 정책대상계층 설정목적을 충분히 달성한 것으로 볼 수 있다.

그리고 최저주거기준 미달가구는 입주가구 중

52.9%에 이르러 국민임대주택 공급으로 무주택

저소득층의 주거수준이 크게 향상되었음을 알 수 있다.

2. 입주자의 만족도

국민임대주택에 입주한 가구는 만족(매우 만족 포함)하는 경우가 47.2%, 보통이 42.7%, 불만족

구분 5km 이내 10km 이내 20km 이내 30km 이내 30km 이상 합계

가구수(비중) 417(23.2) 554(30.9) 413(23.0) 222(12.4) 188(10.5) 1,794(100.0)

<표 8> 현 거주지로부터 이주 가능한 국민임대주택 한계거리

(단위: 가구, %)

<표 9> 국민임대주택∙전세자금대출∙주거비보조에 대한 선호도

(단위: 가구, %) 전세자금대출과

국민임대주택 입주선호 비교

전세자금대출 국민임대주택 입주 선택하지 않음 합 계

1,098(36.6) 1,483(49.5) 415(13.9) 2,996(100.0)

주거보조비와 국민임대주택 입주선호 비교

주거보조비 국민임대주택 입주 선택하지 않음 합 계

1,089(36.4) 1,559(52.1) 345(11.5) 2,993(100.0)

4) 국토연구원. 2004∙9. 국민임대주택 입주자 의식조사

(매우 불만족 포함)이 10.1%에 불과했다. 입주자의 만족도는 5점 만점에 3.4점으 로 대체적으로 만족스럽게 생각하고 있었다. 소득계층별로는 1분위의 경우,

49.0%가 만족(매우 만족 포함)하고 있으며, 2분위는 44.8%, 3분위는 51.5%, 4분

위는 49.2%, 5분위 이상에서는 45.7%가 만족하는 것으로 나타났다. 만족하는 이 유는‘자주 이사할 필요가 없어서’가 39.5%로 가장 높게 나타났다. 그 다음으로

‘주거환경이 좋아서’28.9%, ‘임대료 및 관리비가 저렴해서’18.2% 순으로 나타 났다.

종전 주택과 비교할 때 주택시설, 주택규모, 주변지역 관리상태, 근린공원 상 태 등에 대하여 만족도가 높게 나타났다. 반면에 병원∙백화점 등의 주변 편익시 설 수준을 비롯하여 대중교통수단의 편리성, 관리비부담 등에 대해서는 불만족스 럽게 여기고 있다.

3. 입주자의 희망사항

국민임대주택 입주자의 희망사항은‘임대료를 낮추어야 한다’가 27.2%로 가장 높은 비중을 차지하였다. 그 다음은‘아파트 규모(방수, 면적) 확대’19.9%, ‘임 대주택에 대한 이미지 개선’17.7%, ‘대중교통수단 확보’15.3% 순으로 나타났 다. 이와 같이 규모는 다소 확대되기를 희망하지만 낮은 임대료수준을 희망하여 지역별∙소득수준별 적정규모와 임대료수준을 검토할 필요가 있다.

국민임대주택에 대한 지역별 수요 및 적정 배분량

1. 소요량 및 수요량 추정

주택공급에관한규칙 제32조에서 정하고 있는 소득기준별 국민임대주택 소요량을 추정하면⁵⁾, 도시근로자 평균소득 50% 이하인 가구의 경우 전국 131만 4천 호, 수 도권 59만 9천 호다. 평균소득 70% 이하인 가구의 경우 전국 289만 3천 호, 수도 권 146만 4천 호다. 그리고 평균소득 100% 이하인 가구를 대상으로 하면 전국 국

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구분 매우 만족 만족 보통 불만족 매우 불만족 합계 평균만족도

가구수 (비중) 87 (8.8) 381 (38.4) 424 (42.7) 84 (8.5) 16 (1.6) 992 (100.0) 3.4

<표 10> 국민임대주택에 대한 만족도

(단위: 가구, %, 점)

5) 국민임대주택의 소요량은‘최소한의 주거서비스를 확보하기 위해서 정부의 정책적 지원이 필요한 가구수’로 정의하고, ‘총가구수×무주택가구 비율×도시근로자 평균소득의 일정수준 이하인 가구수 비율’로 산출하였다

민임대주택 소요량은 439만 8천 호, 수도권은

238만 1천 호, 비수도권은 201만 7천 호로 나타

났다.

국민임대주택의 수요량은 위의 소요량을 근 거로 입주의사와 입주능력을 고려⁶⁾하여 산출하 였다. 국민임대주택의 입주의사 가구비율은 평 균소득 100% 이하의 경우 60.8%, 평균소득

70%

이하의 경우 66.8%, 평균소득 50% 이하의 경우 73.2%로 나타났다.

이를 기준으로 평균소득 50% 이하인 가구의 국민임대주택 수요량은 전국 64만 7천 호, 수도 권 30만 4천 호, 비수도권 34만 3천호다. 평균소 득 70% 이하인 가구의 수요량은 전국 163만 6천

호, 수도권 82만 3천 호, 비수도권 81만 3천 호 다. 평균소득 100% 이하인 가구를 기준으로 하 면 전국의 수요량은 241만 5천 호이며, 수도권

126만 8천 호(52.5%), 비수도권 114만 7천 호

(47.5%)로 나타났다.

2. 수도권의 생활권별 수요량

수도권을 16개 소생활권으로 구분한 국민임대주 택 수요량은 <표 12>와 같다. 도시근로자 평균소 득 70% 이하를 기준으로 할 때 제4권역이

13만 3천 호로 가장 많았으며, 수요량이 5만 이

상인 경우는 제1권역, 제4권역, 제6권역, 제7권 역, 제8권역, 제10권역, 제12권역, 제16권역 등

6) 국민임대주택의 수요량은 지난해 조사한 차가가구의 입주의사가구 비율과 입주능력가구(월소득 100만 원 이상) 비율을 고려하여‘소요량 입주의사 가구 비율×입주능력가구 비율’로 산출하였다.

<표 11> 소득수준별 국민임대주택 수요량

(단위: 만 호)

지역 소득 50% 이하 소득 70% 이하 소득 100% 이하

수도권

서울 13.4 40.7 63.2

인천 4.4 9.3 13.5

경기 12.6 32.3 50.1

소계 30.4 82.3 126.8

비수도권

부산 6.9 15.3 20.5

대구 2.7 8.8 12.7

광주 2.6 5.3 8.6

대전 2.4 5.8 7.7

울산 1.2 5.1 6.7

강원 2.2 5.3 7.6

충북 2.1 4.9 7.0

충남 1.4 4.4 6.8

전북 1.6 5.1 7.5

전남 1.8 4.1 5.8

경북 3.6 5.8 7.4

경남 4.8 9.5 13.7

제주 1.0 1.9 2.7

소계 34.3 81.3 114.7

전국 64.7 163.6 241.5

8개 권역으로 대부분 서울을 포함하는 지역이다. 이들 지역에서 국민임대주택 공

급이 중요 과제로 대두되고 있다.

3. 지역별 배분방법

국민임대주택의 배분은 지역별 수요량과 최저주거기준 미달가구 분포를 1차 기준 으로 적용하였다. 수요량과 최저주거기준 미달가구의 가중치는 50 : 50을 적용하 였다. 이는 최저주거기준 미달가구 분포를 적용함으로써 정책목표를 달성하고자 하는 데 목적이 있다. 다음으로 1차 배분치에 주택보급률이 낮은 지역은 높게 배 분되도록 지역별 주택보급률 역수를 곱하여 2차 배분량을 산출하였다. 최종적으 로 2차 배분량에서 기공급량을 차감하여 향후 공급량을 산출하였다. 한편, 서울∙

수도권의 경우는 생활권별 배분량을 산출하였고, 비수도권은 광역시∙도별로 배 분량을 산출하였다.

국 민 임 대 주 택 1 0 0 만 호 건 설 2

권역 소득 50% 이하 소득 70% 이하 소득 100% 이하

1 5.6 6.4 14.1

2 1.6 3.4 4.6

3 0.2 0.9 1.3

4 3.5 13.3 20.8

5 2.7 4.5 5.7

6 1.0 5.5 8.5

7 3.9 8.2 11.4

8 3.2 9.2 12.9

9 0.8 2.0 2.8

10 2.4 8.6 12.9

11 0.5 1.3 1.6

12 0.5 5.5 7.8

13 0.1 0.3 0.4

14 1.8 5.8 9.4

15 0.4 1.7 3

16 2.2 5.7 9.6

전체 30.4 82.3 126.8

<표 12> 수도권 16개 소생활권별∙소득수준별∙국민임대주택 수요량

(단위: 만 호)

주: 주택종합계획(2003~2012)은 수도권 생활권을 16개 축으로 구분. 1권역: 강동∙송파∙서초∙강남∙하남, 2권 역: 성남∙광주, 3권역: 이천∙여주, 4권역: 영등포∙동작∙구로∙관악∙금천∙안양∙광명∙과천∙군포∙의 왕, 5권역: 안산∙시흥, 6권역: 양천∙강서∙부천, 7권역: 인천 중∙동∙남∙연수∙남동∙부평∙계양, 8권역:

서대문∙마포∙은평∙고양∙파주, 9권역: 인천 서∙강화∙김포, 10권역: 성북∙강북∙도봉∙노원∙의정부, 11 권역: 동두천∙양주∙연천∙포천, 12권역: 동대문∙중랑∙구리∙남양주, 13권역: 가평∙양평, 14권역: 수원∙

용인∙화성, 15권역: 평택∙오산∙안성, 16권역: 종로∙용산∙중구∙성동∙광진

2

4. 지역별 적정 배분량

서울∙수도권의 배분량(도시근로자 평균소득

70%

이하 가구 기준)은 기공급량 9만 4천 호를 포함하여 총 52만 5천 호로 산출되었다. 비수도 권의 배분량은 기공급분 6만 9천 호를 포함하여 총 47만 5천 호로 산출되었다. 지방의 광역도시 권은 기공급량 2만 2천 호를 포함하여 총 28만

2천 호를 배분할 수 있을 것이다. 수도권의 소

생활권별 국민임대주택 배분량(도시근로자 평 균소득 70% 이하 가구 기준)은 <표 14>와 같다.

권역별 배분량은 제4권역 9만 8천 호, 제10권역

5만 8천 호, 제16권역 5만 호, 제8권역 4만 2천

호 순으로 많게 산출되었다.

국민임대주택 공급관련 제도개선 사항

1. 지역별 건설∙배분량 조정

국민임대주택 100만 호의 지역별 배분량은 당초 지역별 최저주거기준 미달가구 분포를 반영하여 수도권에서 48만 8천 호, 비수도권에서 51만

2천 호로 결정되었다. 그러나 이는 국민임대주

택의 지역별 입주대상자의 소득수준이나 임대료 지불능력, 입주의사, 지역별 주택사정 등이 반영 되지 않아 저소득층의 수요파악에는 한계가 있 다. 또한 택지가 부족하고 생활권이 광역화된 서 울과 부산지역의 경우 이를 반영한 공급계획이 필요하다. 따라서 국민임대주택의 지역별 배분 량은 지역별 저소득층의 특성, 주택사정, 생활권

<표 13> 전국의 국민임대주택 적정 배분량

(단위: 만 호)

구분 1차 기준 배분량¹⁾ 2차 기준 배분량²⁾(A) 기공급량(B) 향후 공급량(A-B)

수도권

서울 27.1 30.3 1.2 29.2

인천 5.5 5.2 0.5 4.7

경기 17.0 17.0 7.7 9.3

소계 49.6 52.5 9.4 43.2³⁾

지방

부산 11.5 11.8 0.6 11.3

대구 6.9 7.7 0.7 7.0

광주 3.4 3.3 0.6 2.7

대전 3.5 3.5 0.2 3.3

울산 2.6 2.7 0.1 2.5

강원 3.1 2.5 0.5 2.0

충북 2.5 2.1 0.7 1.3

충남 1.9 1.4 0.4 1.0

전북 2.7 2.2 0.8 1.4

전남 2.1 1.6 0.3 1.3

경북 3.9 3.1 0.8 2.3

경남 5.1 4.5 1.1 3.4

제주 1.2 1.1 0.1 1.0

소계 50.4 47.5 6.9 40.5

전국 100.0 100.0 16.3 83.7

주: 1) 1차 적용기준은 유효수요와 최저주거기준 미달가구 비중을 50 : 50으로 적용하여 배분량 산출 2) 2차 적용기준은 주택보급률의 역수를 적용하여 배분량 산출

국 민 임 대 주 택 1 0 0 만 호 건 설 2

등을 종합적으로 고려하여 배분량을 조정할 필요가 있다.

2. 연간 건설물량 및 건설기간 조정

국민임대주택은 2003~2012년 동안 연간 10만 호씩 총 100만 호를 건설∙공급할 예정이다. 그러나 우리나라는 지난 16년(1988~2003년)간 공공부문에서 연평균 약 4만 호의 임대주택이 건설되었다. 물론 2003~2004년 2년 동안 16만 3,214호 가 건설되어 당초 목표량의 90%를 초과하였지만 시행과정에서 여러 가지 어려움 이 노출되고 있다. 목표달성을 위한 무리한 사업추진은 저소득층의 입주율 저조 와 미분양을 초래할 수도 있다. 중요한 것은 저소득층이 입주 가능한 지역에서 주 택이 공급되어야 한다.

따라서 국민임대주택의 획일적인 목표량 설정은 재고할 필요가 있다. 여러 가 지 여건을 감안하여 계획기간을 전반기와 후반기로 구분하고, 전반기에는 연간 최대 10만 호/최저 7만 호, 후반기에는 연간 최대 7만 호/최저 5만 호로 융통성을 가지고 추진할 필요가 있다. 아울러 건설기간도 10년에서 15년으로 충분한 기간 을 가지고 효과적인 국민임대주택이 공급될 수 있도록 할 필요가 있다.

구분 1차 기준 배분량¹⁾ 2차 기준 배분량²⁾(A) 기공급량(B) 향후 공급량(A-B)

1 3.6 4.0 0.9 3.1

2 1.6 1.7 0.7 1.0

3 0.4 0.3 0.0 0.3

4 9.3 10.3 0.5 9.8

5 2.0 2.1 0.5 1.6

6 3.1 3.1 0.5 2.6

7 4.8 4.6 0.5 4.1

8 5.2 5.5 1.3 4.2

9 1.0 0.9 0.8 0.1

10 5.5 5.9 0.1 5.8

11 0.6 0.4 0.4 0.1

12 4.2 4.7 0.6 4.1

13 0.1 0.1 0.0 0.1

14 2.9 2.9 1.6 1.3

15 1.0 0.9 0.9 0.0

16 4.3 5.1 0.1 5.0

전체 49.6 52.5 9.4 43.2

<표 14> 수도권의 16개 소생활권별 국민임대주택 적정 배분량

(단위: 만 호)

주: 1) 1차 적용기준은 유효수요와 최저주거기준 미달가구 비중을 50 : 50으로 적용하여 배분량 산출 2) 2차 적용기준은 주택보급률의 역수를 적용하여 배분량 산출

2

3. 주택규모 및 단지개발규모 조정

국민임대주택의 수요계층인 차가가구를 대상으 로 조사한 결과 77.6%가 국민임대주택의 규모 확대를 희망하였다. 특히 지방에서 이러한 욕구 가 크다. 국민임대주택 규모는 분양면적기준으 로 I유형 14~15평, II유형 16~18평, III유형

18~20평이다. 이 기준에 따르면 전용면적 50m

² 이하만 공급이 가능하다. 그러나 실제로는 분양 면적 24평까지 공급되고 있다. 주택의 절대량이 부족하고, 주거수준이 상대적으로 높은 서울 및 대도시 지역은 현행과 같은 수준으로 공급하더 라도 지방 중소도시에서는 다소 확대하여

23~25평형의 국민임대주택을 공급할 필요가

있다.

한편 국민임대주택 단지는 100만m² 이하로 개발하도록 규정하고 있다(국민임대주택건설등 에관한특별조치법). 모든 국민임대주택이 국민 임대주택 단지에서 공급되는 것은 아니지만 개 발가능지의 특성, 개발에 따른 규모의 경제 등을 고려할 필요가 있다. 따라서 국민임대주택 단지 규모를 현행 100만m²에서 150만m²~200만m²까 지 확대한다면 사업주체가 사업을 추진하는 데 도움이 될 것이다.

4. 사업주체 소요재원 확보

사업주체(주공 80만 호, 지자체 20만 호)는 국민 임대주택 건설∙공급시 소요재원 중 10%를 부 담하고 있다. 국민임대주택은 임대기간이 30년 이상 장기로서 사업주체는 별도의 자금이나 잉 여 현금수익이 없는 한 장기 차입에 의존하여 건 설∙공급할 수밖에 없다. 이러한 사업주체의 자 금압박은 해를 거듭할수록 가중될 것이며 특히,

지자체가 국민임대주택 건설참여를 기피하는 요 인 중의 하나다. 따라서 사업주체의 자금압박을 완화하기 위한 다각적인 대안이 모색되어야 할 것이다. 우선 고려할 수 있는 것으로 재정 및 기 금지원율을 소폭으로 확대하는 방안이다. 다음 으로 사업주체가 분양주택 공급비율을 확대하거 나, 국민임대주택 단지규모 확대에 따른 개발이 익 등 수익사업을 통하여 소요재원을 충당하게 하는 방안이다.

5. 국민임대주택의 사회적 혼합 실현방안

국민임대주택은 과거와는 달리 임대와 분양주택 을 물리적으로 혼합하여 공급하고 있다. 이는 저 소득층의 집단화에 따른 사회적 폐단을 해소하 고 여러 계층이 함께 어울려 거주하게 함으로써 지역사회의 건전한 통합을 이루고자 하는 것이 다. 임대주택과 분양주택 혼합은 우리나라에서 처음 시도되는 정책으로 앞으로 여러 가지 시행 착오가 있을 것이다. 임대주택 거주자의 희망은 외형상 임대와 분양의 구분을 원하지 않고 있다.

따라서 이상적인 혼합은 임대와 분양주택의 완전혼합이다. 이를 위해서는 입주자관리나 건 물관리에 관한 기법이 개발되어야 한다. 우선 하 나의 단지 내에 임대와 분양을 혼합하여 공급하 면서 점차 완전 혼합하는 방향으로 추진되어야 할 것이다. 이를 위해서는 소규모로 시범단위를 운영하여 건설 또는 관리기법을 개발해나가야 할 것이다. 한편 저소득층이 지역사회에서 함께 어울려 살 수 있는 실질적인 통합을 위해서는 매 입임대주택(또는 전세형임대주택)을 적절히 활 용하여야 한다.

2

6. 국민임대주택 이미지 제고

그동안 임대주택은 저소득층 밀집지역으로 인식되어 왔다. 임대주택에 대한 부정 적 이미지는 영구임대주택이 공급되면서 증폭되었다. 영구임대주택이 7~13평의 초소형으로 공급되고, 최저소득계층이 집중 거주하면서 발생되었다고 볼 수 있 다. 국민임대주택의 주변지역 입지를 반대하는 사람들의 주된 이유로 이미지 악 화와 주변지역 주택가격 하락을 들었다. 이와 같이 임대주택에 대한 부정적 이미 지는 규모와 시설 측면에서 과거 영구임대주택보다는 월등히 높은 수준에 있는 국민임대주택 건설에 장애요인으로 작용하고 있다.

따라서 국민임대주택의 필요성 및 특성, 국민임대주택의 규모 및 물리적 수준, 단지의 시설 수준 등에 대해 지역주민들에게 충분히 설명할 필요가 있다. 아울러 국민임대주택 단지에 문화시설이나 스포츠센터 등을 입지하거나 공공시설 및 생 활편의시설 등을 적극 유치하여 임대주택의 효용가치를 높일 필요가 있다.

7. 지자체의 역할 부여 및 협력 유도

국민임대주택 100만 호 건설을 추진하는 데는 지자체의 역할이 매우 중요하다. 특 히 택지를 확보하는 데 지자체의 협조가 절대적이다. 그러나 2003~2004년 기간 동안 지자체는 1만 4,398호를 공급하여 당초 목표의 36% 수준에 그치고 있다. 또 한 국민임대주택 건설을 위한 택지확보시 지자체가 소극적이거나 비협조적인 사 례도 발생하고 있다. 한편 지자체는 지역 내 저소득층의 생활실태나 주택수요 파 악에 용이하며 입주자 선정 및 관리에 있어서 효율적으로 추진할 수 있다.

따라서 국민임대주택을 성공적으로 추진하기 위해서는 지자체의 역할부여와 적극적인 참여를 유도하여야 한다. 먼저 지자체의 국민임대주택 건설(20만 호)을 위한 재원확보방안이 모색되어야 한다. 그리고 국민임대주택의 입주자 선정 및 관리, 택지확보에 있어서 주민설득 또는 홍보, 기타 지자체가 할 수 있는 역할을 부여하여야 한다. 끝으로 지자체도 지역 내 저소득층의 주거개선을 위한 의무와 노력이 필요하므로 지자체의 주거개선 실적과 인센티브를 연계할 필요가 있다.

맺음말

국민임대주택 100만 호 건설∙공급은 그동안의 만성적인 저소득층 주거문제를 개선하는 데 크게 기여할 것으로 판단된다. 그리고 국민임대주택은‘살기 좋고 편 리한 국민임대주택 실현’을 목표로 추진되고 있기 때문에 저소득층이 양질의 주

국 민 임 대 주 택 1 0 0 만 호 건 설 2

거서비스를 누릴 수 있는 좋은 기회다. 아울러 우리나라의 총 주택재고의 15% 정도를 공공임 대주택으로 확보한다면 주택시장 안정에도 크게 기여할 것으로 예상된다.

국민임대주택 100만 호 건설에는 많은 재원 과 택지가 확보되어야 한다. 그리고 직주근접의 입지선택, 지자체 및 지역주민 협조도 필요하다.

과거의 경험에서 나타난 바와 같이 저소득층을 위한 공공주택정책이 사회∙경제∙정치적인 여 건변화에 민감하게 작용하여 왔고, 중도에 정책 이 바뀌거나 중단된 사례가 많았다. 국민임대주 택 100만 호 건설추진이 과거의 사례를 되풀이 해서는 안 될 것이다. 관련부처∙지자체∙주공 등 사업을 추진하는 주체는 여러 가지 어려움을 안고 있지만 이를 극복해나가야 하며, 정부의 지 속적인 지원과 정책의지가 성공의 관건이라 할 수 있다.

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