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고 령 화 사 회 와 국 토· 도 시 발 전
문제제기
불과 10년 전까지만 해도 60대 이후가 되면 주택은 노후의 일시적인 삶을 보내는 공간이며 그나마 60대 중반 이후가 되면 거주 주택이나 부동산을 처분하고 자녀 와 함께 혹은 노인관련 시설 등에서 노후를 보내는 것이 일반적인 것으로 여겨져 왔다. 그러나 수명이 연장되고 사회구성원 중 고령자들의 비중이 급격히 증가하 면서 60대 이후에도 주택은 ‘거주공간’이라는 일상적 ‘주공간’의 의미뿐만 아니라
‘즐기는 공간’, ‘독립적인 생활이나 취미활동을 할 수 있는 작업의 공간’, ‘제2의 경 제적 활동을 하는 공간’ 등 다양한 기능을 하는 공간으로 새롭게 조명 받고 있다(団 塊マ-ケット 2006). 이러한 현상은 대부분 50대 후반부터는 주택소비에 소극적 이던 가구들이 노후의 안정적인 주거를 위해 주택의 개보수나 성능향상 및 교체 등 적극적인 소비계층으로 전환될 가능성이 있음을 말해준다. 아마도 이러한 예 측이 현실화되고 확산된다면 주택수요를 예측하는 데도 매우 중요한 반전 포인트 가 될 것이다. 새로운 가구의 증가는 감소하더라도 기존 가구의 수명연장에 따라 주택에서의 총 거주기간이 늘어날 것이기 때문이다. 그러나 이처럼 밝은 전망만 있는 것은 아니다. 노후생활자금이 충분하지 않고, 연금 등 사회보장제도들의 혜 택이 충분히 갖추어지지 않을 경우 늘어난 수명만큼의 생활비 충당을 위해 주요 자산인 주택을 줄이거나 처분, 유동화시킬 수밖에 없는 요인이 더 늘어날 것이라 는 예측이다. 아울러 소득이 없고 자산만 보유(asset rich, income poor)하고 있는 고령자들이 주택 개보수 및 성능향상을 위한 자금조달이 어려워지면서 주택노후
고령자의 생활안정을 위한 주택정책: 중산층 고령자를 중심으로
김현아 | 한국건설산업연구원 건설경제연구실장
화 등에 따라 노인가구들의 주거의 질은 낮아지 고 지역사회나 정부의 부담은 계속 커질 것이라 는 우려의 목소리도 높다.
우리나라뿐만 아니라 다른 국가에서도 인구 고령화에 따른 주거와 주택의 문제는 대부분 비 슷한 양상을 보이고 있다. 특히, 가까운 일본이 우리보다 다양한 분야에서 이미 고령화에 따른 주거와 주택의 문제를 경험하고 있는데 우리에 게 많은 시사점을 주고 있다. 주거문제는 의식주 의 하나로서 인간의 기본권이기도 하지만 ‘고령 자’가 갖는 생애주기적 특성1)이나 베이비부머들 이 고령자그룹의 주류가 되는 코호트 효과 측면 에서 그 중요성이 클 것으로 예상된다. 그러나 이 러한 중요성에도 불구하고 고령화시대의 주거문 제에 대한 우리나라의 정책적 고려나 대응은 매 우 초기단계에 머무르고 있는 실정이다. 고령자 들의 주거문제는 주로 저출산 고령사회기본계획 이나 사회보장제도 혹은 주거복지 차원(공공임 대주택 공급, 주택개보수 지원 등)에서 다루어지 고 있는데, 정책의 대상으로 보면 아직 저소득층 을 중심으로 한 사회적 약자에 대해서만 고려되 고 있으며 그 외의 대상에 대해서는 뚜렷한 정책 대안을 찾아보기 어렵다. 정책의 내용 역시 노인 전용주택 혹은 노인임대주택 등의 필요성을 제 기하는 수준으로, 고령자들의 보편적인 주거나 이들이 거주하는 주택의 문제를 다루는 부분까 지는 확장되지 못하고 있는 실정이다. 일반 고령 자들의 주거문제는 사실상 주택개조에 대한 일 부 보조, 고령자용 주택기준의 신설 등이 전부라
고 해도 과언이 아니다. 이에 이 글에서는 고령 화시대에 제기될 수 있는 주거와 주택문제들을 살펴보고 이에 대응할 수 있는 정책과제와 대응 방안을 살펴보고자 한다.
고령사회의 주거와 주택문제
1. 일본의 경험과 시사점
주요 선진국, 특히 일본의 사례에서 나타나는 고 령사회의 주거 및 주택의 문제는 크게 세 가지로 요약할 수 있다.2) 첫째, 고령인구들이 도심으로 회귀 및 집중하는 현상이다. 일반적으로 젊은 청 장년층들은 도시로 모여들고 은퇴계층들은 고향 (비도시권)이나 도심외곽의 한적한 주거지로 이 동하는 것이 보편적인 패턴이었다. 그러나 이제 는 은퇴 이후에도 도시에 머무르는 경우가 늘고 있는데, 이는 노후 생활비를 획득하기 위한 경제 활동을 하기 위함도 있고, 다양한 도시인프라와 편익을 향유하려는 고령자들의 삶의 욕구 증가 가 원인이 되기도 한다. 둘째, 고령화로 인한 주 거이동성 감소로 중고주택 거래량이 감소하는 문제다. 수명연장으로 생애주기상 노년의 기간 이 가장 길어지고 있다. 젊은 시절에는 직장이나 자녀양육, 경제적 요인들로 인해 주거이동이 잦 은 반면, 생애 가장 오랜 기간의 노년에는 한 번 정착한 곳에서 쉽게 이동하지 않는 특징이 있다.
그러다보니 고령자 비중이 높아지게 되면 당연 히 주택거래량이 감소하게 되는 것이다. 특히, 일
1) 지금까지 고령자들은 자식들의 부양을 받으며 노후생활을 보내는 것이 일반적이었으며, 그 기간이 은퇴 후 10년 미만인 경우가 많았으나 최 근에는 자식들의 부양보다는 독립적인 생활을 하는 경우가 많고 그 기간도 길어지고 있다는 특징이 있음.
2) 이하 내용은 조주현(2011), 정후식(2011), 団塊マ-ケット(2006)의 내용을 바탕으로 요약·정리하였음.
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본에서는 이러한 현상이 더 심한 편인데, 연간 재고주택의 거래량이 신축주택 판 매량의 10%에도 못 미친다. 전체 주택재고 규모로 따지면 사실상 재고주택은 거 의 거래되지 않고 있다. 셋째, 공가율의 증가다. 특히, 주택의 수명(목조주택의 경 우 대략 30년)보다 인간의 수명이 약 3배 이상 늘어나면서 주택의 물리적 노후 화, 감가상각의 상대적 속도가 더욱 단축되고 있다. 이처럼 물리적·경제적 가치 가 크게 하락한 주택은 당연히 처분이 안 될 것이고 공가로 방치되기도 한다. 공 가의 발생은 다양한 원인에서 비롯되는데, 고령자들이 노후의 편리한 삶을 위해 도심이나 편익시설 주변 등으로 이동하거나, 노인복지혜택이 좀 더 나은 지자체 등으로 이주하면서 발생하기도 한다. 문제는 단독주택이 주류를 이루는 일본에 서 공가는 집단적 발생이 아니라 분산 발생되기 때문에 관리상의 어려움이 생기 는 것이다. 일본 역시 가계자산에서 주택자산이 차지하는 비중이 비교적 높은 나 라 중 하나다. 앞에서 제기한 주거와 주택의 문제는 곧 고령자들의 주택소비에 영 향을 미치게 되는데, 일본 정부는 노년층의 주거소비 조절을 도울 수 있는 공공 부문의 제도와 프로그램은 물론 민간부분의 관련 산업들을 활성화시킴으로써 이 문제에 대응해오고 있다.
먼저 공공부분의 주요 제도를 살펴보자. 일본에서는 고령자들이 보유한 노후주 택의 개보수 및 성능향상을 위한 다양한 정책지원이 이루어지고 있다. 일본은 준공 연수가 오래된 노후 아파트가 급격히 증가할 것에 대비, 도시재생과 양호한 거주환 경 확보를 위해 아파트 재건축을 촉진하기 위한 「맨션 재건축 원활화에 관한 법률」
(2002)을 제정하여 내진성이 부족한 아파트의 내진화를 촉진시키게 된다. 그러나 이보다 앞서 1999년부터 주택성능이나 환경을 개선하고 싶음에도 불구하고 입주자 들의 고령화, 임대화의 진행으로 맨션관리에 어려움을 겪고 있는 경우, 건물의 노후 화, 엘리베이터 미설치, 공실진행 등의 문제에도 불구하고 「건축기준법」상 기존 부 적격 건물이나 부지의 권리관계가 복잡해서 건물재생을 위한 개수 및 재건축을 추 진하기 어려운 단지에 필요한 자금 등을 지원하는 별도의 맨션 등 안심거주 추진사 업을 시행했다. 보조금액은 경제적 부담능력이 없는 맨션에 대해서는 300만 엔 한 도에서 100% 보조, 300만 엔 초과분에 대해서는 500만 엔의 범위에서 2분의 1까지 지원하고 있는 것이다. 특징적인 것은 경제적 부담능력이 있는 맨션거주자의 경우 에도 고령자에 한해서는 500만 엔 범위에서 2분의 1까지 보조하고 있다는 점이다.3) 둘째, 민간임대주택시장을 활성화시킴으로써 고령자들이 보유하고 있는 주택
3) 2010년 현재 36개 맨션에 대한 지원이 이루어짐.
의 유동화를 지원했다는 점이다. 이는 꼭 고령자 들만을 대상으로 하는 제도나 지원은 아니었지 만 결과적으로 주택을 보유한 고령자들이 많은 혜택을 보게 되었다. 대표적인 것인 마스터 리스 를 통한 주택임대관리업의 활성화와 ‘마이홈 임 차제도’의 운영이다. 먼저, 주택임대관리업의 활 성화다. 일본은 개인이 보유하고 있는 주택을 주 택임대관리업자에게 관리를 위탁하여 운영하는 경우가 많은데 ‘서브리스’제도는 모든 관리권한 을 관리업체에게 위임하면서 장기로 확정수익을 보장받는 제도다. 특히, 고령자들은 이러한 관리 위탁을 통해 안정적인 임대소득을 확보할 수 있 는 이점이 있어서 보유자산을 유동화시킬 수 있 다. 동시에 사회적으로는 민간임대주택 공급을 늘리는 효과도 있다. ‘마이홈 임차제도’는 (사) JTI(Japanese Trans-Housing Institute)가 교외 지역의 고령자(50세 이상) 소유의 주택을 젊은 층에게 저렴하게 임대해주는 대신 종신토록 일 정한 수준의 임대료 수입을 보장하며 이러한 안 정적인 임대료 수입을 바탕으로 도심의 소형 이 주 임대주택을 중개해주는 제도다. 앞서 주택임 대관리업을 활용한 서브리스에 도심주택 중개기 능 서비스가 추가된 형태다. 이러한 제도들은 모 두 고령자들이 주택에 묶인 자산을 유동화시키 는 데 그 목적이 있지만 더 나아가 고령가구들의 주택소비 조절을 지원하고 민간임대주택 공급을 확대하는 효과까지도 거두고 있다.
2. 우리나라 고령사회의 주거와 주택문제
고령사회가 도래함에 따라 예상되는 우리나라에 서의 주거 및 주택문제는 일본과 유사할 것으로 예상된다. 그중에서도 중요한 이슈를 들면 다음 세 가지를 꼽을 수 있을 것이다. 첫째, 인구의 고 령화만큼 주택의 노후화가 빠르게 진전될 것이 다. 특히, 우리나라는 주택공급이 단기간 내 ‘아파 트’라고 하는 고밀공동주택으로 이루어졌기 때 문에 노후화 역시 집단적4)으로 발생하게 된다.
따라서 다른 국가들의 주택노후화에 따른 문제 보다는 그 심각성이 훨씬 더 집중적으로 발생할 가능성이 높다. <표 1>에 의하면, 2010년 현재 우리나라의 총 주택재고는 약 1,388만 호이며, 이 중 30년이 경과된 주택수는 9.7%에 불과하 다. 그러나 향후 10년 안에 준공된 지 30년 가까 이 되는 주택수는 약 500만 호 정도로 늘어날 전 망이며, 전체 주택재고의 30% 이상을 차지할 것 으로 예상된다. 문제는 아직까지는 30년 이상 된 주택(약 135만 호)의 86%가 단독주택이나 앞으 로는 절반 이상이 아파트가 될 것이라는 점이다.
지금의 추세라면 2015년 이후부터 우리나라는 가구수 증가보다 노후주택수(30년 이상 경과) 의 증가규모가 더욱 커질 전망인데 이렇게 되면 주택공급시장의 구성은 신축 주택의 건설보다 는 기존 주택의 성능향상이나 개보수 비중이 더 욱 높아지게 될 것이다. 그런데 주택을 보유하고 있는 가구주의 연령이 고령화되고 있는 것이다.
4) 특히 1990년대 신도시 개발로 공동주택을 중심으로 주택공급이 단기간에 집중적으로 이루어졌기 때문에 주택의 고령화는 특정 시기를 기점 으로 급증하게 될 것임. 서울시 및 경기도의 추정자료에 의하면, 2020년까지 서울시의 재정비 대상이 되는 노후주택의 규모는 50~90만 호, 경기도는 약 97만 호에 이를 것으로 추정되며, 이들의 증가는 2016년 이후 가팔라질 것으로 예상됨. 따라서 성능이나 노후도를 개선하기 위 한 주택정비 수요 역시 집단화되고 대형화될 것으로 예상됨.
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전체 주택재고에서 3분의 2 정도를 차지하는 공동주택이 노후화될 경우 거주 자나 소유자 개인의 재산권이나 주거환경의 악화는 물론 해당 지역의 슬럼화로 인한 안전상의 문제가 대두될 수 있으며, 이는 결국 정부의 부담으로 작용할 가능 성이 높다. 특히, 유지보수 투자의 부족으로 인한 주택자산가치의 하락은 장기주 택담보대출의 담보가치 하락에 직접적인 위험이 될 수 있어 금융기관의 대출자산 건전성 차원에서도 중요한 문제가 될 것이다. 그런데 주택소유자들이 고령자들이 라는 것도 문제다. 점차 주택보유 및 구매수요가 낮아지는 젊은층들은 주택을 임 차하여 소비할 가능성이 크며, 자가 거주용이든 임대주택의 공급자는 모두 고령 의 주택보유자일 가능성이 높은 것이다.두 번째는 일본의 사례에서도 살펴본 바와 같이 노후주택에 적절한 투자가 수 반되지 않으면서 노후 재고주택의 거래가 감소할 것이다. 이렇게 되면 고령자들 의 주거수준이 하락함은 물론 주택처분이 어려워지면서 고령가구들의 자산 현금 화 및 유동화에 어려움이 커지게 된다. 결국 이는 노인가구들의 소비부진으로 이 어질 가능성이 높다.
셋째, 위와 같은 요인들 때문에 자가보유 노인가구들은 주택처분 및 현금화(수익 화)에 대한 수요가 커질 것이다. 은퇴로 인해 안정적인 근로소득은 감소하는 반면, 노후자금에 대한 수요는 증가함에 따라 가계자산의 상당 부분을 차지하는 보유주 택을 처분 및 현금화하려는 수요가 높을 수밖에 없기 때문이다. <표 2>와 같이 1인 가구의 연령별 주택점유형태를 살펴보면, 고령의 1인 가구일수록 주택을 보유 하고 있는 비율이 높은 것을 알 수 있다. 이들은 분명 가족 구성원의 감소로 주거소 비 수준을 조절할 유인이 있을 것이다. 그러나 이들이 보유한 주택을 원활하게 처분
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<표 1> 유형별, 경과연수별 주택수 및 비중(2010년 기준)
(단위: 호, %)
구분 5년 이하
(2005~2010년) 6~15년
(1995~2004년) 16~30년
(1980~1994년) 30년 이상
(1979년 이전) 합계 전체 2,174,160
(15.7) 5,383,734
(38.8) 4,976,596
(35.8) 1,349,081
(9.7) 13,883,571 (100.0) 단독
주택
301,950
(8.0) 876,094
(23.1) 1,455,633
(38.3) 1,163,435
(30.6) 3,797,112 (100.0)
아파트 1,719,228
(21.0) 3,652,353
(44.6) 2,690,159
(32.9) 123,323
(1.5) 8,185,063 (100.0) 연립·
다세대
137,483
(7.9) 805,201
(46.0) 766,094
(43.8) 41,338
(2.4) 1,750,116 (100.0) 주: 전체에는 비주거용 건물 내 주택도 포함하여 산출함.
출처: 통계청, 2010a.
하지 못하게 되면 주거소비 수준을 조절할 수 없 게 된다. 결국 처분수요는 현금수익을 얻으려고 하는 욕구증대로 전환될 것이다. 이러한 수요를 반영하여 시행하고 있는 것이 바로 주택연금이다.
정책과제: 시장기능의 활용방안을 중심으로
1. 도심 내 지불가능한 주택공급의 확대
앞에서 직접 언급하지는 않았지만 우리나라의 경 우에도 인구가 고령화될수록 도심주택지에 대한 수요는 증가할 것이다. 특히, 소비지출이 민감한 고령가구들은 교통비나 에너지 비용 등을 절감하 기 위해 대중교통이나 주거인프라가 잘 갖추어져 있는 지역, 에너지 비용을 절감할 수 있는 패시브 하우스(혹은 이에 준하는 에너지 절감주택) 등을 선호하게 될 가능성이 높다. 그런데 도심 내 가용 할 택지는 대부분 고갈된 상태다. 지금까지는 도 심의 용적률을 상향조정하여 추가로 주택을 확보 하는 방안을 주로 시도하였으나, 점차 추가 용적
률을 확보하기가 쉽지 않을 만큼 고밀·고층화된 경우가 많다. 따라서 1인 가구의 증가 등을 감안 해 기존의 대형주택을 소형주택으로 분할하는 방 식으로 도심에서의 추가 주택을 확보하는 방안이 활성화될 필요가 있을 것이다. 이외에도 용도전환 이 필요한 공공시설이나 용도 복합화를 통해 기존 도심의 주택지의 성능향상 및 주거환경을 개선하 면서 동시에 도심에서 추가로 신축 주택을 공급 할 수 있는 방안을 모색하는 일은 향후 주택공급 정책의 중요한 과제가 될 것이다. 아울러 주택의 성능향상을 위한 다양한 활동에 대한 금융 및 세 제지원은 지금보다 훨씬 다양화되고 혜택도 확대 되어야 할 것이다.
2. 고령자를 감안한 자력적 주택재정비 사업의 지원
자력적으로 주택의 성능향상이나 재정비가 가능 한 계층(혹은 지역)에 대해서는 기존의 재정비 사 업을 지원함으로써 주택의 성능향상을 촉진시킬 필요가 있다. 한국건설산업연구원(2012)의 조사
<표 2> 1인 가구의 연령별 점유형태
(단위: 천 가구, %)
구분 계 20세 미만 20~29세 30~39세 40~49세 50~59세 60~69세 70세 이상
합계 4,142
(100.0) 49
(100.0) 763
(100.0) 791
(100.0) 628
(100.0) 591
(100.0) 527
(100.0) 793 (100.0)
점유 형태
자가 1,323
(31.9) 2
(4.1) 46
(6.0) 124
(15.6) 139
(22.1) 205
(34.7) 292
(55.4) 515 (64.9)
전세 903
(21.8) 5
(10.7) 185
(24.2) 241
(30.5) 148
(23.5) 114
(19.4) 89
(16.9) 120 (15.2)
월세 1,636
(39.5) 35
(72.4) 475
(62.3) 382
(48.4) 293
(46.7) 223
(37.7) 116
(22.0) 111 (14.1)
사글세 124
(3.0) 5
(10.8) 36
(4.7) 14
(1.8) 19
(3.1) 20
(3.5) 13
(2.5) 16 (2.0)
무상 157
(3.8) 1
(2.0) 21
(2.8) 30
(3.8) 29
(4.6) 28
(4.8) 17
(3.2) 30 (3.8) 출처: 통계청. 2010b.
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에 의하면, 재개발ㆍ재건축 대상 주택의 소유자들의 절반 이상이 50대 이상으로 주 택소유자들의 고령화가 진행되고 있다. 문제는 소유자들이 고령화될수록 자금부 담이 요구되는 재정비 사업의 추진가능성은 낮아질 수밖에 없다는 것이다. 따라서 노후주택 소유자들의 고령화가 진행되기 전에, 주택가격 상승의 기대감이 낮아지 기 전에 자력적으로 사업을 추진할 수 있는 지역에서는 자력적 주택재정비를 촉진 할 필요가 있다.
한편, 자력적 주택정비 사업일지라도 전면 철거방식의 재정비 사업에 대해서는 좀 더 다양한 금융상품의 개발과 지원이 필요하다. 현행 전면 철거방식의 재정비 사 업에는 공사기간 동안(최소 3~5년) 공사비는 물론 이주비, 금융비용이 필요하며 그나마 소유주택에 대출이 있을 경우 이주비 대출에 제한이 있어 대출가능한 금액 이 대폭 줄어든다. 김태섭(2011)의 연구에 의하면, 서울 지역에서 시행된 전면 철거 방식의 주택재정비 사업의 평균 추가부담금은 약 1억 3천만 원으로 추정되는데 공 사기간 동안 이주할 전세주택의 보증금(평균 아파트 전셋값 2억 원 초과)까지를 감 안한다면 주택구매 시 대출금을 제외하고 추가로 약 3억 5천만 원 정도의 자금이 사 업기간 동안에 필요하게 된다. 이는 은퇴생활자의 생활자금으로 환산하면 약 8~10 년치 정도에 해당한다. 실제로 대규모 전면 철거방식의 주택재정비 사업을 반대하 는 조합원의 경우 이처럼 단기간에 집중되는 자금부담을 견딜 수가 없어 재정비 사 업추진과 함께 주택을 처분할 수밖에 없는 상황에 내몰리게 되는 원인도 작용한다.
그러므로 주택구입자금 모기지와 같이 주택개량자금에 대해서도 장기분할 상환방 식 혹은 주택연금을 활용하는 방식의 다양한 모기지 상품의 개발로 사업기간 동안 집중되는 자금부담을 완화시킬 필요가 있다. 아마 이처럼 자금부담을 완화시켜줄 경우 주택재정비 사업에 대한 조합원들의 동의율도 높일 수 있고 사업기간도 단축 시킬 수 있어 총사업비 자체를 절감하는 효과를 거둘 수 있을 것이다.
재정비 사업 이후 조합원들의 점유 형태를 유연화하는 방식(조합원도 임대로 거주가 가능)도 검토가 요구된다. 재정비 대상 아파트를 소유하고 있는 고령자들 의 경우 추가 부담금 납부를 위해서는 보유주택의 처분이 불가피한 경우가 많다.
그러나 오랜 기간 거주해왔던 지역을 벗어나지 않으려는 거주관성 등의 영향으로 부담이 됨에도 불구하고 주택을 처분하지 못하거나 아니면 처분을 목적으로 재 정비 사업을 추진하는 경우도 많다. 이미 지방도시나 도시외곽의 재개발ㆍ재건축 사업장에서는 조합원들의 현금청산 비율이 절반 가까이에 이른다. 신축 주택에 거주하고 싶지만 경제적인 이유로 현금청산을 선택하는 것이다. 아울러 최근에는 주택을 직접 소유하기보다는 임대로 거주하려는 수요가 더 증가하고 있는데, 이
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는 재정비 사업 조합원들에게도 예외는 아니다.
그러므로 일정한 근로 소득이 없는 고령의 조합 원들에 한해 재건축 후 신축 주택에 거주하는 조 건으로 주택의 소유권을 매각(Sales and Lease Back의 일종으로 변형된 주택연금)하는 방식도 검토가 요구된다.
3. 주택자산의 유동화 지원 (환금성, 자유로운 주거이동)
재고주택의 유통을 원활하게 하기 위해서는 주 택의 성능향상 및 가치증진에 대한 자금투자가 필요하다. 그러나 실질적으로 고령가구일수록 이러한 투자 여력은 낮을 가능성이 높다. 그러므 로 이에 대한 공적 지원이 필요하다. 지원방법으 로는 해당 주택의 성능개선을 위한 직접적 지원 방식과 주택이 속한 지역의 인프라 확충 등 주거 환경을 개선시키는 간접적 지원방법이 있다. 이 러한 지원은 낙후지역의 생활형 인프라 투자를 유발시켜 건설경기에 도움을 줌과 동시에 낙후 지역의 주거환경 개선 및 주택자산가치의 제고 에도 기여하게 될 것이다.
고령가구가 보유한 노후주택의 처분을 직접 적으로 지원하는 방안도 필요하다. 이는 기존의 주택연금 대상을 확대하거나 희망주택리츠와 같 은 준공공적 성격의 매입기구를 마련하는 방법 을 고려할 수 있다. 최근 주택연금 가입대상 기 준을 완화함으로써 가입대상을 확대하고 있지만 공적보조가 수반되는 주택연금만으로는 한계가 있다. 단기적으로는 현재 역모기지 대상에 재정 비 대상 주택, 거주주택이 아닌 주택 등이 제외되 고 있는데 민간금융기관의 역모기지 상품개발을
독려하여 이러한 대상들을 포함시킬 수 있게 하 는 육성책이 필요하다.
아울러 일본의 마이홈 제도나 서브리스 등의 아이디어를 차용한 한국식 임대주택 활성화제도 도 적극 검토가 필요하다. 예를 들어, 고령가구들 이 보유한 여유주택을 제도권 임대주택으로 전환 시 일반 임대주택보다 다양한 혜택을 제공[(장기저 리의 개조비용 지원, 세제 감면(할증상각, 임대소 득의 분리과세, 일정 조건 충족 시 상속세 감면)]
하거나 고령가구들에 한하여 도심에 소유한 주택 을 임대(혹은 주택연금화)하고 대신 농촌이나 교 외의 주택에 임차로 거주할 수 있도록 알선 및 지 원하는 주택교환제도 등을 검토해볼 필요가 있을 것이다.
참고문헌
국토해양부. 2011. 저소득층 주택상태 조사 및 개보수사업 추진방안 연 구. 과천: 국토해양부.
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