中 産 層 을 위 한 賃 貸 住 宅 需 給 方 案 硏 究

中 産 層 을 위 한 賃 貸 住 宅 需 給 方 案 硏 究

손 경 환

국 토 연 구 원

차 례

제 1장 연구의 배경 및 목적 7

제 2장 중산층 임대주택의 현황

1. 주택시장의 변화 9

2. 중산층 임차가구의 주거 현황 10

제 3장 중산층용 임대주택의 수요전망

1. 중산층의 임대주택 선호 증가 17

2. 중산층의 임대주택 수요 및 향후 전망 19

제4장 중산층용 임대주택사업의 활성화 방안

1. 민간임대주택사업의 여건 21

2. 민간임대주택사업의 문제점 23

3. 민간임대주택사업 활성화 방안 26

참고 문헌 33

표 차 례

<표 2-1> 주거점유형태의 변화추이 9

<표 2-2> 수도권지역 거주가구의 주택점유형태 변화 10

<표 2-3> 중산층 가구의 현거주 형태 11

<표 2-4> 중산층 가구의 전거주 형태 11

<표 2-5> 중산층 임차가구의 거주주택 유형 11

<표 2-6> 중산층 임차가구의 가구당 주거사용면적 12

<표 2-7> 중산층 임차가구의 가구원수 및 가구원당 주거사용면적 12

<표 2-8> 중산층 임차가구의 월소득 및 소비지출 13

<표 2-9> 중산층 임차가구의 주거비 부담 13

<표 2-10> 서울시의 임대사업자 유형별 임대주택 구성비율 14

<표 2-11> 규모별 비공식부문 임차가구 비율 15

<표 2-12> 주요국가의 민간임대주택 거주가구 비율 15

<표 2-13> 임대주택사업의 참여 동기 16

<표 2-14> 임대주택사업자의 투자규모 16

<표 3-1> 중산층의 자가 및 차가수요의 소득탄력성 19

<표 3-2> 임대주택 이사계획가구의 주거선택확률 19

<표 3-3> 중산층 임차가구의 이사희망 주거점유 형태 20

<표 3-4> 중산층 임차가구의 희망하는 주거비 부담 20

<표 4-1> 임대주택사업의 지원 내용 21

<표 4-2> 임대사업 시행상의 애로요인 24

<표 4-3> 사례별 중산층용 임대사업의 수익성 분석결과 24

<표 4-4> 임대사업 선택동기별 5년후 사업지속 여부 25

<표 4-5> 임대주택사업 활성화의 장애요인 26

<표 4-6> 민간임대주택사업 활성화에 필요한 정책방안 27

제1장

연 구 의 배 경 및 목 적

○ 90년대의 주택대량공급에 힘입어 주택재고가 크게 증가하고 주택시장에서 가격 상승에 대한 기대심리가 약해지면서 향후 임대주택에 대한 수요가 점차 늘어날 것으로 보임. 특히 중산층의 주택보유 비율이 높아지고, 주거에 관한 개념이 점 차 소유에서 거주로 전환함에 따라 중산층을 위한 양질의 임대주택에 대한 임차 수요는 상당한 증가가 예상됨

- 국제 비교에서도 자가보유율의 한계는 나라에 따라 차이는 있지만 대개 60% 남 짓한 정도인 상황을 고려할 때 현재까지 중점을 두고 추진하였던 자가보유촉진 정책으로는 주택시장의 안정과 국민주거복지라는 정책목표를 효과적으로 달성하 기 어려움. 따라서 임대주택, 특히 중산층을 위한 임대주택의 공급확대정책이 필 요한 시점임

○ 지금까지의 임대주택정책은 저소득층을 위한 소형임대주택을 공급하는데 중점을 두었으며, 중산층의 임대주택 공급은 민간임대사업 활성화를 통하여 해결하고자 하였음. 그러나 민간임대사업이 아직 정착하지 못하고 있어 중산층용 임대주택의 공급실적은 아직 미미한 편이며, 대부분의 중산층가구는 비공식적인 임대시장에 서 전세 또는 월세의 형태로 거주하고 있음

○ 따라서 중산층의 임대시장에서 수급 불균형으로 인한 주거불안현상이 나타날 가 능성이 있으며, 최근 전세시장의 전세값 급등도 중산층이 선호하는 중형아파트가 선도하고 있는 실정임. 주택시장의 지속적인 안정 유지 및 선진형 주거문화의 정 착을 위해서는 중산층이 거주할 수 있는 임대주택의 안정적인 공급확대대책을 마련하여야 함

○ 이 연구의 목적은 중산층의 임차수요 증가현상에 대응하여 양질의 임대주택을 공급하기 위한 민간임대사업의 활성화 방안을 마련하고, 연구결과를 바탕으로 4 차국토계획의 주택부문에서 중산층용 임대주택의 공급확대와 임대시장의 수급안 정대책을 제시하는데 있음

○ 연구의 범위는 소득10분위 중에서 일반적으로 중산층의 범주에 속하는 것으로 간주하는 4분위～7분위계층에 포함된 수도권 도시지역 거주가구의 임대차시장을 대상으로 함

제2장

중 산 층 임 대 주 택 의 현 황

1. 주택시장의 변화

○ 자가소유촉진을 통한 주택대량공급정책과 90년대의 지속적인 연 60만호 가량의 주택공급에 힘입어 자가에 거주하는 가구의 비율은 90년 49.9%에서 95년에는 53.3 %로 향상하였음

○ 주택문제가 상대적으로 심각한 수도권의 경우, 자가점유율은 95년 현재 46%에 머물고 있으나 90년에 비해서는 늘어났음

<표 2- 1> 주거점유형태의 변화추이

(단위:천가구,%)

전국 수도권

1985 1990 1995 1985 1990 1995

자 가 전 세 보증부월세

(삯)월세 무 상

5,127(53.6) 2,202(23.0) 969(10.1) 924 (9.7) 350 (3.7)

5,667(49.9) 3,157(27.8) 926 (8.2) 1,247(11.0) 358 (3.2)

6,910(53.3) 3,845(29.7) 1,333(10.3) 542 (4.2) 328 (2.5)

1,699(44.4) 1,259(32.9) 0 754(19.7) 116 (3.0)

2,076(42.2) 1,784(36.3) 480 (9.8) 462 (9.4) 117 (2.4)

2,663(46.0) 2,196(38.0) 729(12.6) 101 (1.8) 101 (1.7) 합 계 9,571(100) 11,354(100) 12,958(100) 3,828(100) 4,919(100) 5,793(100) 자료 : 통계청, 인구주택총조사보고서, 1985, 1990, 1995

○ 수도권을 대상으로 한 98가계설문조사 결과에서 전체가구의 자가거주가구 비율 은 50.7%로 90년대 들어 계속 증가한 것으로 나타났으며, 서울의 자가거주율도 47.9%로 상승하였음

- 설문조사에서 차가가구 가운데 자기집이 있는 가구의 비중은 13.2 %로 조사되었 으며, 이를 95년 센서스에 적용하여 수도권의 자가보유율을 계산하면 52.9%에 달하는 것으로 추산됨

○ 그러나 IMF사태를 맞이한 98년에는 이사한 가구들의 자가거주 비율은 25.8%에 서 18.9%로 도리어 감소하였음. 이는 IMF사태 이후 소득 감소와 주택가격 하락 추세에 따라 자가거주에서 임대주택으로 주거의 하향이동현상이 나타났음을 보 여줌

○ 98년 이사가구는 임차주거가 늘어나는 한편, 월세임차의 비율이 15.0%에서 19.7%로 증가하여 임대시장에서 월세 비중이 높아지는 현상이 나타남. 이는 전 세값 급락에 따른 전세금 반환문제와 주거이동가구가 주택매도자금 또는 전세 금을 생활자금으로 사용하려는 경향에 기인하였다고 여겨짐

<표 2- 2> 수도권지역 거주가구의 주택점유형태 변화

(단위:%)

점유형태

수도권 서울 98년 이후 이주가구

현재주택 이전주택 현재주택 이전주택 현재주택 이전주택

자 가 전 세 월 세 기 타

50.7 39.9 8.7 0.7

36.4 54.9 6.7 2.1

47.9 43.7 7.6 0.8

34.9 56.1 7.2 1.8

18.9 59.8 19.7 1.5

25.8 56.7 15.0 2.5 자료: 국토개발연구원, 주택수요구조 변화와 신주택정책 방향, 1998

2. 중산층 임차가구의 주거 현황

1) 중산층 임차가구의 임차형태 및 주택유형

○ 98가계설문조사에 의하면 소득10분위중 소득4분위～7분위에 속하는 중산층의 47.3%가 전세 또는 월세로 거주하는 임차가구이며, 자가거주가구 비율은 52%로 나타남

- 이전에 거주한 주택에서는 37.9%만 자가에 거주한 것에 비하여 자가거주가구 비 율은 크게 증가

○ 중산층 가구의 임차유형은 대부분 전세형태이며, 월세나 보증부월세형태의 임차 는 아직까지 소수에 불과함

- 이는 한국의 임대시장이 월세보다는 전세 위주로 형성되고 있는데 주로 기인했 다고 여겨짐. 그러나 임차가구 중에서 보증부월세・월세의 비중은 과거보다는 점차 증가하고 있음

<표 2- 3> 중산층 가구의 현거주 형태

(단위:%)

자 가 독채전세 일부전세 보증부월세 월 세 기 타 계

52.0 36.8 3.3 5.7 1.4 0.8 100

<표 2- 4> 중산층 가구의 전거주 형태

(단위:%)

자 가 독채전세 일부전세 보증부월세 월 세 기 타 계

37.9 47.1 8.7 2.3 2.1 1.9 100

○ 중산층 임차가구가 거주하는 주택유형은 단독주택 30.3%, 다가구주택 21.6%, 연 립・다세대주택 18.4%, 아파트 25.1%로 나타나, 전체가구에 비하여 상대적으로 주거환경이 떨어지는 다가구주택 및 연립주택, 다세대주택에 거주하는 비중이 높은 편임

- 월세거주가구는 전세거주가구에 비하여 단독주택의 일부를 임차하여 거주하는 비율이 높음. 반면에 다가구주택이나 연립・다세대주택에 거주하는 비율은 19.5%에 불과함

- 이는 다가구주택 및 다세대주택의 소유자가 이들 주택을 구입하거나 신축하는데 필요한 자금조달을 세입자의 전세자금에 크게 의존하는 경향에 기인한다고 여겨짐

<표 2- 5> 중산층 임차가구의 거주주택 유형

(단위:%)

단독주택 다가구주택 아파트 연립・다세대 기 타 계

전 세 월 세

28.1 45.7

22.8 13.0

25.6 21.7

20.1 6.5

3.4 13.0

100 100

전 체 30.3 21.6 25.1 18.4 4.6 100

2) 중산층 임차가구의 주거수준

○ 중산층 임차가구의 가구당 주거면적을 살펴보면 전세거주가구가 18.3평, 월세거 주가구는 14평이며, 중산층 임차가구 중 60%가량이 10평～20평의 주거면적을 사 용하고 있음

- 전세거주가구 중에는 전용면적 25평 이상의 주거면적을 사용하는 가구 비중도 22.2 %에 이르고 있지만, 공공임대주택 및 세제・금융지원을 집중적으로 받는 민 간임대주택 규모인 18평 이하 소형주택에 거주하는 중산층 임차가구는 절반정도 에 불과한 실정임

○ 결국 상당수의 중산층 임차가구가 임대주택에 대한 정책지원대상에서 제외되고 있는 실정임

<표 2- 6> 중산층 임차가구의 가구당 주거사용면적

(단위:%, 평)

5평미만 5～10평 10～15평 15～20평 20～25평 25평이상 평 균 전 세

월 세

0.2 2.2

2.2 19.6

32.1 28.3

25.9 32.6

17.3 10.9

22.2 6.5

18.3 14.0

전 체 0.5 4.3 31.6 26.8 16.5 20.3 17.5

○ 중산층 임차가구의 가구원수는 약 3.6명이며, 가구원당 주거면적은 전세가 5.3평, 월세가 4.2평으로 나타났음

- 이는 전체가구의 가구원당 주거면적 5.2평과 비교할 때 월세가구의 주거가 상당 히 열악한 상태에 있음을 의미함

<표 2- 7> 중산층 임차가구의 가구원수 및 가구원당 주거사용면적

(단위:명, 평)

평균 가구원수 가구원당 주거면적

전 세

월 세

3.64 3.61

5.32 4.23

전 체 3.63 5.15

○ 중산층 임차가구의 월평균소득은 171.2만원, 월평균소비지출은 101.2만원으로, 조 사시점의 전체 도시근로자가구의 월평균소득 180.3만원에 비하여 약간 낮은 편임 - 중산층 임차가구의 순자산은 6317.5만원이며, 이중 절반 이상이 전세 또는 월세

보증금임

<표 2- 8> 중산층 임차가구의 월소득 및 소비지출

(단위:만원)

평균 소득 평균지출액 자 산 부 채

전 세 월 세

172.6 161.9

102.9 93.2

7,092.7 3,924.6

359.3 164.9

전 체 171.2 101.2 6,650.0 332.8

○ 중산층 임차가구의 주거비 지출은 전세가 3,725만원, 보증부월세는 보증금 1,206 만원에 월세 23만원을 지출하고 있음

○ 중산층 임차가구의 주거비 부담을 나타내는 대표적인 지표인 RIR(월소득대비임 대료)은 23.5로 소득의 23.5%를 주거비지출로 부담하고 있으며, 10년 전의 중산 층 임차가구의 RIR값인 16.1에 비해서는 큰 폭으로 증가한 것으로 나타남. 이는 그 동안의 꾸준한 소득증가에도 불구하고 전세값이 더욱 큰 폭으로 지속적으로 상승한 결과로 여겨짐

- 중산층 임차가구가 보유한 순자산을 포함한 총소득에서 차지하는 주거비 부담의 비중은 약 17%로 나타남

<표 2- 9> 중산층 임차가구의 주거비 부담

(단위:만원)

전 세 보증부 월세

월세, 사글세

보증금 월 세

3,724.5 1,206.3 23.0 16.0

○ 외국의 경우 민간임대주택에 거주하는 임차가구가 부담하는 임대료는 가계지출 의 약 15%～20%를 차지하는데 비하여, 98가계조사에서는 수도권에 거주하는 중 산층 임차가구는 지출의 30% 이상을 주거에 필요한 임대료로 부담하고 있는 것

으로 나타남

- 일본의 경우 민간임대주택에 거주하는 임차가구의 RIR은 15～17수준으로 한국보 다 낮은 편임

3) 민간임대차주택시장 현황

(1) 민간임대주택의 현황

○ 민간임대사업의 현황을 살펴보면 98년 11월 현재 주택임대사업자는 5,555명이며 임대가구수는 30만가구를 상회하여 97년 말에 비해서는 사업자수는 26%, 가구수 는 15%가 각각 증가하였음

○ 이중에서 건설임대사업자는 1,184명(26만 3,602가구), 매입임대사업자는 4,371명(3 만 7,346가구)으로 가구수를 기준으로 할 때 건설임대가 87%로 대부분이지만, 민 간임대주택사업에 대한 지원책에 힘입어 매입임대사업자의 비중이 최근들어 점 차 증가하고 있음

○ 지역별로는 비교적 사업성이 있고 가격 상승을 기대할 수 있는 수도권이 전체의 72.7%를 차지하고 있으며, 서울의 경우 주택건설사업자를 제외한 매입임대나 신 축임대의 비중이 17%로 상대적으로 높은 편임

<표 2- 10> 서울시의 임대사업자 유형별 임대주택 구성비율

(단위:%)

주택건설사업자 건축법 허가자 매입임대사업자 계

1995 1996 1997 1998

97.2 95.5 85.5 83.2

1.7 2.3 3.6 3.9

1.1 2.2 10.9 12.9

100.0 100.0 100.0 100.0 자료: 정의철, 임대주택건설 활성화 방안 연구, 서울시정개발연구원, 1998

○ 중산층용 민간임대주택의 실태를 보면 민간임대주택의 규모는 18평 이하가 88%, 18평～25.7평이 11%를 차지하고 있으며, 전용면적이 25.7평 이상인 대형임대주택 의 비중은 1%에도 못 미치고 있음

○ 이런 현상은 민간임대주택에 대한 각종 금융・세제지원이 소형임대주택에 집중 되고 있어, 전용면적 18평 이하 임대사업이 수익성 확보에 유리한데 기인함 - 그 결과 중산층이 주로 원하는 중형규모 이상인 임대주택 재고는 3만여호에 불

과하며, 임차수요가 약 200만호에 달하는 것에 비하여 공급이 크게 부족한 실정임

○ 이처럼 민간임대주택은 양적인 측면에서는 꾸준히 증가하는 추세를 보이고 있으 나, 건설임대의 상당부분은 18평 이하 소형주택이거나 분양 저조로 팔리지 않은 분양주택을 일시적으로 임대 전환한 경우가 많아 민간임대주택사업은 아직 제대 로 정착하지 못하고 있음

<표 2- 11> 규모별 비공식부문 임차가구 비율

(단위:%)

가 구 기 준 주 택 기 준

임차가구수 비공식임대주택

거주가구수 비 율 임대주택수 비공식

임대주택수 비 율

18평이하 18～25.7평 25.7평초과

1,241,882 291,528 205,660

1,066,947 277,189 204,408

68.9 17.9 13.2

280,392 96,529 122,284

104,461 82,801 121,417

33.8 26.8 39.4 계 1,729,070 1,548,544 100.0 499,205 308,679 100.0 자료: 상게서

○ 주요국가의 경우 전체가구 중에서 대체로 10% 내지 20%의 가구가 공식적인 민 간임대주택, 즉 임대용으로 건설된 주택에서 거주하고 있는데 비하여, 한국의 중 산층 임차가구는 대부분 일반주택인 비공식적인 임대주택에 거주하고 있음

<표 2- 12> 주요국가의 민간임대주택 거주가구 비율

(단위:%)

1960 1970 1980 1985 1990

잉글랜드 프 랑 스

서 독

스 웨 덴 덴 마 크

미 국

일 본

32 33 - 38

- - -

20 29 46 30 30 - -

12 26 46 20 24 32 -

9 22 47 20 22 - -

8 20 - 20 18 - 26(88) 자료: Harry van der Heijden & Peter Boelhouwer, Housing Studies, Vol11 No1, 1996

주택공사, 주택통계편람

(2) 임대사업자의 사업실태 분석

○ 민간임대사업자의 임대주택사업 참여동기를 조사한 결과를 인용하면 사업자의 절반 가량이 안정된 정기수입을 얻는데 있는 것으로 나타남

- 이에 비해 분양전환을 통한 시세차익으로 투자수익을 기대하는 사업자 비중은 23.4 %에 그치고 있음

○ 이처럼 임대사업자의 사업목적을 감안할 때 양도소득세 감면 위주의 현행 세제 지원방식으로는 민간임대사업의 활성화에 크게 기여하지는 못하고 있다고 판단 할 수 있음

<표 2- 13> 임대주택사업의 참여 동기

(단위:%)

사업참여 동기 비 율

안정된 정기수입 기대

5년후 분양전환에 따른 투자수익 기대 여유자금의 다른 투자처가 없어서 다른 사업보다 손쉬운 운영

기 타

48.4 23.4 13.5 8.2 6.5

합 계 100

자료: 장성수, 민간임대주택 사업실태에 관한 연구, 주택금융, 214호, 1999

○ 민간임대사업자의 사업규모는 투자금액 2억원 미만인 경우가 50.8%를 차지함 - 임대주택사업 규모에서 알 수 있듯이 민간임대사업의 활성화를 위해서는 소규모

임대사업자에 대한 등록범위 확대와 같은 지원대책이 필요함

<표 2- 14> 임대주택사업자의 투자규모

(단위:%)

1억원 미만 1억～2억원미만 2억～3억원미만 3억원 이상 합 계

20.4 30.4 16.0 33.2 100

자료: 상게서

제3장

중 산 층 용 임 대 주 택 의 수 요 전 망

1. 중산층의 임대주택 선호 증가

1) 중산층의 주거선호 변화

(1) 주거선호패턴의 변화

○ 주택가격의 하향안정, 주택보급률의 증가에 따라 중산층의 주택에 대한 인식 변 화와 임대주택선호 증가가 예상됨

○ 주택대량공급정책에 힘입어 90년대들어 주택보급률이 크게 높아지고, 중산층의 자가거주가구 비율이 93년 47.1%에서 98년에는 52.4 %로 증가하였음. 이는 선진 국의 일반적인 자가점유 비율인 60%에 거의 접근하는 수준임. 따라서 앞으로는 중산층의 자가취득수요가 점차 줄고, 자가거주 비율의 증가현상도 서서히 둔화 할 것으로 전망됨

- 중산층 임차가구중 자기집을 보유한 가구 비중을 감안하면 중산층의 자가소유 비율은 60%를 상회하고 있는 것으로 추정됨

(2) 소득증가 둔화와 임차수요 증가

○ 고도성장시대의 종료와 안정성장기의 도래에 따른 소득증가율 둔화는 중산층의 임대주택에 대한 수요 증가요인으로 작용할 것임. 실제로 IMF사태로 실업이 늘 면서 98년 이후 이사한 가구의 자가거주율이 감소하고, 전세 및 월세의 비중이 증가하고 있음

○ IMF 이후 중산층의 소득증가율 둔화와 주택가격의 하향안정추세에 따라 자가소 유에서 임대거주로 중산층의 주거선호패턴 이전현상이 나타날 것으로 전망됨 - 이사계획을 가진 가구의 주거선택패턴 분석에 의하면 93년조사에서는 이사계획

가구의 12.2%만이 차가를 선택하였으나, 98년조사에서는 이사계획가구의 34.4%

가 차가를 선택하는 것으로 나타남

○ 소득 변화에 대한 자가수요 및 차가수요 탄력성을 분석한 결과에 의하면 90년대 전반까지는 자가수요 탄력성이 더 높았으나, 98년의 조사에서는 차가수요의 소득 탄력성이 자가수요 소득탄력성을 상회

- 98년의 조사결과 중산층 차가수요의 소득탄력성은 0.54로 93년의 0.14에 비하여 크게 높아졌으며, 임대료탄력성은 -0.147로 93년보다 약간 낮아졌음

○ 따라서 중산층의 소득 증가 중에서 주거서비스로 사용되는 지출은 상당 부분 차 가수요 증가로 나타날 것임

2) 임차수요의 증가

(1) 일시적 주거를 위한 임차수요 증가

○ 직업 이동의 증가와 주거 이동의 감소로 일시적인 거처로 활용하기 위한 임대주 택수요 증가

○ 평생직장의 개념이 사라지고 지식산업의 발달에 따라 직업의 지역간 이동은 증 가하는 반면에 서비스산업 발전과 정보화 진전으로 주거 이동율은 감소할 것으로 보임

- 제조업 중심의 산업구조는 지식산업, 서비스산업의 비중이 증가하는 방향으로 개 편될 것이며, 인구이동률은 85년-90년의 24.5%에서 90년-95년 동안에는 24.1%로 감소하였음

(2) 외국인 및 노인가구의 임차수요 증가

○ 주택시장을 비롯한 개방의 확대로 향후 외국인의 거주비율이 증가하고, 이들이 선호하는 중형임대주택에 대한 수요가 늘어날 전망임

○ 주택시장의 안정에 따라 라이프사이클별로 차별적인 주거패턴이 정착할 것으로 보이며, 자녀 분가로 가구원수가 감소하는 노인계층은 과거처럼 무리하게 자가 를 고집하기보다는 임대주택 선호도가 높아질 전망임

2. 중산층의 임대주택 수요 및 향후 전망

○ 소득 변화에 대한 자가수요 및 차가수요 탄력성을 분석한 결과에 의하면 중산층 의 경우 차가수요의 소득탄력성은 0.54, 자가수요의 소득탄력성은 0.46으로 각각 구하여졌음

- <표 3-1>에서 보는 것처럼 중산층 자가수요의 소득탄력성은 0.46, 가격탄력성은 -0.03으로 나타남

<표 3- 1> 중산층의 자가 및 차가수요의 소득탄력성

자가가구 차가가구

소득탄력성 가격탄력성 소득탄력성 임대료탄력성

1998년 1993년

0.464 0.153

-0.033 -0.093

0.542 0.143

-0.147 -0.157

○ 임대주택 이사계획가구의 주거선택 확률을 보면 93년조사에서는 18평 이하인 주 택의 선택확률이 53.3%로 가장 높았으나, 98년에는 18평～25.7평 임대주택에 대 한 선택확률이 55.8%로 더 높게 나타남

- 이는 전반적인 주거욕구 상승과 함께 중산층의 임대주택 선호도가 과거보다 높 아지고 있는 현상을 보여줌

<표 3- 2> 임대주택 이사계획가구의 주거선택확률

18평 이하 18평～25.7평 25.7평 이상

1998 년 1993 년

0.401 0.533

0.558 0.398

0.041 0.078

○ 경제성장률 5%, 물가상승률 3%를 전제로 중산층 가구의 임차수요는 향후 5년간 약 25% 증가가 예상되며, 95년 230만가구에서 2천년대 중반에는 약 350만가구로

증가할 것으로 보임

- 특히 임대주택 이사계획가구의 주거선택 확률에서 보는 것처럼 18평～25.7평 임 대주택에 대한 수요 증가가 예상됨

○ 반면에 중산층용 임대주택으로 분류할 수 있는 전용면적 18평 이상인 공식임대 주택은 98년 현재 3만6천호에 불과한 실정임

○ 중산층 가구의 임차수요 선호도를 보면 현재 전세로 거주하는 가구의 43.6%가 계속 전세거주를 희망하고 있으며, 월세거주가구는 38.9%가 전세, 16.7%가 보증 부월세를 원하고 있음

- 임대주택 이사계획가구의 주거비 부담에서는 전세를 원하는 가구는 평균 4천만 원, 보증부월세를 원하는 가구는 보증금 1,150만원에 월 20만원의 임대료 지불을 희망하고 있는 것으로 나타남

<표 3- 3> 중산층 임차가구의 이사희망 주거점유 형태

(단위:%)

자가 독채전세 일부전세 보증부월세 계

전 세 월 세

56.4 44.4

39.7 25.0

4.0 13.9

0.0 16.7

100 100

전 체 54.9 37.9 5.2 2.1 100

<표 3- 4> 중산층 임차가구의 희망하는 주거비 부담

(단위:%)

자 가 독채 전세 일부 전세 보증부 월세

보증금 월 세

11,109 4,068 3,353 1,150 20

○ 외국의 경우 민간임대주택 거주가구 비율이 최소한 10% 이상인 점을 감안할 때 중산층용 민간임대주택 재고는 2천년대 중반까지 30만호 내지 40만호 수준까지 크게 확대할 필요가 있음

제4장

중 산 층 용 임 대 주 택 사 업 의 활 성 화 방 안

1. 민간임대주택사업의 여건

1) 민간임대주택사업의 지원내용

○ 주택경기의 활성화와 임대시장 안정대책의 일환으로 민간임대주택사업의 활성화 를 위한 다양한 지원조치가 시행되고 있으며, 중산층을 위한 중형임대주택사업에 도 국민주택기금 지원, 양도소득세 및 부가가치세 감면조치 등의 몇 가지 지원이 시행되고 있음

<표 4- 1> 임대주택사업의 지원 내용

소형임대 (18평이하) 중형임대 (18평～25.7평)

금융지원 국민주택기금 1,800만원 지원

(연리3 %, 10년거치20년상환)

국민주택기금 4,000만원 지원 (연리7.5 %, 3년거치 20년상환)

세제지원

취등록세 종합토지세

재산세 양도소득세 부가가치세

100% 감면 분리과세 50% 감면 100% 감면 100% 감면

감면 없음 감면 없음 감면 없음 50% 감면 100% 감면

공공택지

수도권・부산 광역시 기타지역

조성원가의 80%

80%

70%

조성원가의 90%

80%

70%

○ 그러나 세제지원이 사업종료 후에야 수익이 발생하는 양도소득세 위주로 시행되 어 사업투자의 초기부담이 높은 편임. 또한 가격상승 여부가 불투명한 상황에서 양도소득세 감면조치는 임대사업의 주요 목적인 안정된 수입확보에는 별 도움을 주지 못하고 있음

2) 경제상황 및 주택시장의 여건

○ 민간임대주택사업의 수익성을 좌우하는 경제여건 및 주택시장 상황은 점차 호전 되고 있어, 임대사업의 여건은 개선되는 추세임

○ IMF 이후 마이너스 6%대로 크게 떨어졌던 경제성장률은 1999년에는 9%대로 상 승했으며, 다시 한국경제의 잠재성장능력에 맞는 수준으로 회복할 전망임. 또한 통화운용이 공급확대로 전환하면서 금리는 신축적인 통화운용과 금리하락유도정 책에 힘입어 회사채수익률은 10% 전후로 낮아졌음. 실업률이 낮아지면서 가구소 득도 감소추세에서 벗어나 점차 증가할 것임

(%)

<그림 4-1> 주요도시의 주택가격 및 전세값 동향

○ 지난해 초부터 주택가격의 하락추세가 진정되고 수도권의 아파트를 중심으로 부 분적인 회복현상이 나타나고 있음. 특히 전세값이 빠른 속도로 상승하면서 수도 권에 있는 아파트의 경우 이전 수준을 거의 회복해 임대사업의 여건은 크게 호 전되고 있음. 아파트의 경우 전세값의 비중은 IMF 직후의 40% 수준에서 최근에 는 60%에 육박할 정도로 크게 상승해 임대사업에 소요되는 자기자금의 부담은 상당히 줄어들었음

(1995=100)

자료 : 주택은행

<그림 4-2> 주택가격 및 전세값 동향

2. 민간임대주택사업의 문제점

1) 제도적인 애로요인

○ 민간임대사업자를 대상으로 사업의 애로요인을 조사한 결과를 살펴보면 사업자 들은 임대료 인상의 제한, 과다한 세금 부담, 행정절차 복잡, 임대사업자 등록범 위 제한, 유지관리 부담 등을 원활한 사업에 장애가 되는 주요한 문제점으로 지 적하고 있음

- 행정절차 복잡, 유지관리 부담 등의 애로요인은 제도적 개선을 통해 어느 정도까 지는 해결이 가능한 사안이며, 민간임대사업의 활성화를 위해서는 조속한 개선조 치가 따라야함

○ 중산층용 민간임대주택사업의 수익성은 국민주택기금 지원을 받지 않고는 충분 한 수익성 확보가 곤란한 실정임. 그러나 국민주택기금의 지원을 받는 경우 표 준임대료 및 임대료 인상의 제약을 받기 때문에 공식임대사업을 회피하는 경향 이 나타나고 있음

○ 임대주택의 분양전환가격 규제나 분양전환시 분양가격에 관한 입주자의 무리한 요구로 분양이 지연되는 상황 역시 사업계획에 차질을 빚고 수익성 저하원인으 로 작용함

<표 4- 2> 임대사업 시행상의 애로요인

(단위:%)

애 로 사 항 비 율

임대료 인상률 상한 연간 5% 제약 임대사업소득에 비해 과다한 세금 임대주택과 관련하여 신고절차 복잡

등록임대사업자의 5호이상 임대주택 확보 부담 유지관리 부담

세입자 확보 곤란

임대사업자에 대한 낮은 사회적 인식

기 타

21.6 17.2 16.8 15.8 11.2 8.4 7.4 1.4

합 계 100

자료: 상게서

2) 낮은 수익성

○ 내부수익률(IRR)을 기준으로 분석한 중산층용 민간임대주택사업의 수익성은 대 체로 낮은 것으로 나타났음

- 이자율이 10%이며 주택가격과 전세값이 앞으로 오르지 않는다는 전제 하에서 중 산층용 민간임대주택사업의 IRR은 기금지원을 받아도 5.4, 기금지원을 받지 않으 면 1.9에 불과함

○ 그렇지만 주택가격과 전세값이 매년 5%씩 상승한다고 전제할 때는 IRR은 각각 9.0과 7.7로 높아져, 주택경기 회복시에는 자금조달코스트를 낮춘다면 어느 정도 수익성 확보가 가능함

<표 4- 3> 사례별 중산층용 임대사업의 수익성 분석결과

주택가격・전세값 5% 상승 주택가격・전세값 불변

기금지원임대 순수민간임대 기금지원임대 순수민간임대

IRR (%) 8.98 7.66 5.42 1.87

수 익 성 약간 부족 약간 부족 매우 부족 매우 부족

자료: 진정수・김근용, 민간임대주택의 수익성 평가와 향후 발전방향, 1998

○ 주택가격의 매년 5% 상승을 기대하기 어려운 상황임을 감안할 때 중산층용 민 간임대주택사업의 충분한 수익성 확보를 위해서는 이자율이 8%대 이하로 하락

하여야 하며, 중형 임대주택사업에도 취등록세・재산세 감면 같은 추가의 지원 조치가 있어야함

○ 더구나 중형임대주택에 대한 세제지원이 양도소득세 위주로 되어있어 정기적인 안정수입을 원하는 근본 사업목적에 부함되지 못하고 있음

- 정기수입을 얻을 수 있는 월세임대사업의 경우 임대소득에 대한 사업소득세 부 과로 사업자의 부담이 가중되고 있음

○ 임대사업 동기가 정기적인 안정수입을 원하는 사업자의 경우 68.4%가 임대사업 을 계속하려는 의사를 가진데 비하여, 분양으로 투자수익을 얻고자 하는 사업자 는 25.4 %만 임대사업을 계속할 계획임

- 양도소득세 감면을 통한 수익확보위주의 세제지원방식은 민간임대주택의 안정된 공급과 사업의 활성화에 기여하지 못할 우려가 있음

○ 사업동기별 임대사업의 지속여부 의향에 관한 조사를 바탕으로 향후 임대주택 재고의 변화를 추계한 결과, 현 30여만호의 민간임대주택 가운데 5년 후에도 임 대주택으로 계속 남는 비율은 51%에 불과할 것으로 추정됨. 이러한 결과는 임대 사업에 대한 지원이 양도소득세 위주로 되어 있어 임대기간 만료시에는 주택을 팔아서 수익을 확보하려는 경향에 기인함

- 따라서 임대사업으로 안정적 수입을 확보할 수 있도록 세제・금융지원방식을 개 선할 필요가 있음

<표 4- 4> 임대사업 선택동기별 5년후 사업지속 여부

(단위:%)

양 도 임대사업계속 합 계

안정적 수입 분양전환 수익 손쉬운 운영 적당한 투자처 부족

기 타

31.6 74.6 44.1 59.1 69.3

68.4 25.4 55.8 40.9 30.7

100 100 100 100 100 자료: 상게서의 자료를 재작성

3. 민간임대주택사업 활성화 방안

1) 임대사업 활성화의 저해요인 해소방안

○ 민간임대주택사업의 활성화를 저해하는 요인으로는 부동산관련규제, 장기투자자 금 부족, 임대료 인상규제 등인 것으로 나타남

○ 이러한 저해요인중 부동산관련규제는 지난해 이후 대폭 완화되었으며 임대사업 자 등록범위도 완화되었으므로 민간임대주택사업의 활성화를 위해 중점을 두고 추진할 사항으로는 임대사업에 투자할 장기자금 부족문제가 우선적으로 해결되 어야 함. 이는 점차 활성화되고 있는 금융산업의 발전과 주택저당채권유동화채 권이나 자산담보부채권의 발행과 같은 부동산금융을 통하여 해결방안을 모색할 수 있음

<표 4- 5> 임대주택사업 활성화의 장애요인

(단위:%)

장 애 요 인 비 율

부동산관련 규제

임대주택에 투자할 수 있는 장기자금의 부족 임대료 인상율 연 5%미만으로 규제

소형위주의 임대주택공급 등록임대사업 자격 5호이상 중산층에 대한 임대주택정책 부재

높은 금리수준으로 상대적인 임대수익율 저조 부동산가격의 상승

22.0 18.2 15.0 13.8 9.8 9.2 6.0 4.4

합 계 100

자료: 상게서

○ 민간임대사업 활성화에 필요한 정책으로는 임대료 인상규제의 완화, 중형임대주 택 에 대한 세제지원 강화, 장기투자자금의 조성, 임대소득에 대한 분리과세, 감 가상각기간의 단축 등의 순으로 나타났음.

○ 이런 정책은 민간임대주택사업의 활성화와 임대주택의 재고 확대라는 큰 틀에서 장단기대책으로 나누어 추진하는 것이 효과적임

○ 단기대책으로 중형임대주택에 대한 세제지원 확대, 감가상각제도 적용, 규제 완 화 등의 대책을 조속히 추진하는 한편, 장기대책으로는 부동산금융 활성화를 통 한 장기투자자금의 안정적인 확보문제를 적극 검토할 필요가 있음

<표 4- 6> 민간임대주택사업 활성화에 필요한 정책방안

(단위:%)

민간임대사업 활성화 정책 비 율

임대료 인상률 연 5%미만 규제의 철폐 등록임대사업자격 5호이상의 하향 전용 18평이상 임대주택에 대한 세제지원 장기자금조성으로 임대사업자 지원제도 도입 임대소득을 기타소득과 분리과세

감가상각기간의 단축 해외저리자본의 도입

보험사의 임대사업 참여 유도 임대주택관련 민원의 해소

18.2 17.2 16.2 15.8 12.6 10.8 4.2 3.4 1.2

합 계 100

자료: 상게서

2) 세제・금융지원 확대 및 지원체계의 개선

○ 세제지원대상 민간임대주택의 범위를 전용면적 25.7평 주택까지 확대하는 조치가 필요함. 현행 세제지원으로는 사례분석에서 보는 것처럼 주택가격의 상승 없이는 중형임대주택사업의 수익성 확보가 곤란함. 따라서 수익성을 높일 수 있는 세제 상의 지원이 필요함

○ 저소득층 주거안정을 목적으로 하는 소형임대주택에 대한 집중적인 세제・금융 지원은 장기적으로 임대주택의 질 저하문제나 주택규모별로 수급불균형을 야기 할 수 있음. 최근 전세값의 상승을 중산층이 거주하는 중형아파트가 주도하고 있다는 점을 감안할 때 소형임대에 대한 집중지원은 저소득층 주거안정에는 많 은 도움을 주겠지만, 주기적으로 발생하는 전세시장의 불안을 근본적으로 해소 하기에는 한계가 있음

○ 양도소득세의 감면 위주의 세제지원체계를 개선하여 안정적인 임대수익의 확보 를 지원

- 주택임대사업의 주요 목적은 정기적으로 안정된 수입을 얻는데 있음. 따라서 투 자수익 확보여부 및 수익성 판단이 불투명한 양도소득세 감면대책보다는 취・등 록세나 재산세의 경감조치가 보다 효과적임. 특히 양도소득세 위주의 대책은 주 택가격 상승시에 일시에 분양으로 전환하는 매물이 증가해 임대주택의 재고 감 소에 따른 부작용이 야기될 수 있음

○ 현재 소형임대주택에만 실시하고 있는 취・등록세나 재산세 감면조치를 중형임 대주택사업까지 확대 실시. 취・등록세 감면조치는 임대사업에 소요되는 초기투 입자금을 경감하여 주택임대사업에 대한 접근성을 높이고, 투자수익률 제고에도 기여할 것임

- 또한 소형임대주택에 적용하는 종합토지세 분리과세를 전용면적 25.7평의 중형임 대주택에도 지원

○ 임대주택에 대한 가속감가상각제도를 도입하여 임대사업의 초기부담을 줄이고, 수익성을 제고

- 미국에서는 임대주택 공급의 확대를 위하여 초기 상각비율이 높아지도록 가속감 가상각제도를 도입하는 방식으로 민간임대주택 공급을 크게 증가시키는 정책을 실시해 상당한 효과를 얻은 바 있음

- 독일의 경우 임대주택에 대해 임대료 수입에서 감가상각비와 필요경비를 공제해 수익성을 제고시켜주고 있음. 90년대 들어서는 민간임대주택에 대한 감가상각기 간을 50년에서 40년으로 단축했으며, 신축주택을 저소득층에게 10년 이상 임대하 는 경우 할증상각제도를 도입해 초기부담을 경감시켜주고 있음

○ 월세임대사업에 대한 사업소득세 부과를 전세임대사업과 형평성 유지차원에서 감면 또는 한시적으로 유보하거나, 종합소득세에서 분리과세해 월세임대제도를 조기정착을 유도

- 전세임대의 경우 전세보증금에 대하여 사업소득세가 부과되지 않는 반면에 월세 임대는 월세를 소득으로 간주하여 종합소득세의 부과시 합산과세하므로 세급부 담이 늘어나고 수익성이 저하됨. 이는 과세 형평성차원에서 문제가 있을 뿐 아니 라, 선진형 월세임대시장의 정착에도 장애요인으로 작용

○ 개인 임대사업등록자가 임대용주택 구입에 사용한 금융기관대출자금에 대한 소 득공제 실시 및 이자보조임대주택제도의 도입

- 외국의 경우 주택구입자금 또는 대출금에 대한 다양한 소득공제제도를 실시하고 있으며, 민간임대사업자의 상당수가 소득공제혜택을 받기 위한 목적으로 주택을 구입하여 임대사업을 하고 있음.

- 미국은 저소득임대주택 세액공제프로그램을 통해 중・저소득층을 위한 임대주택 사업에 연방소득세를 공제하는 정책을 실시하고 있음. 이 프로그램은 주로 저소 득층을 위한 정책이지만 임대주택의 20%가 중위소득의 50% 이하에게 공급되거 나 임대주택의 40%가 중위소득의 60% 이하 가구에 공급되면 세제혜택을 부여 함. 따라서 중산층의 일부도 혜택에 포함됨. 또한 일본에서는 임대사업자가 임대 주택건설을 위해 금융기관에서 차입한 자금의 이자 일부를 중앙정부 또는 지방 정부에서 보조해주고 있음

- 임대를 목적으로 구입한 주택의 금융기관대출자금에 대한 소득공제 적용과 이자 보조제도는 민간임대사업 활성화에 크게 기여할 것임

○ 또한 중형 임대주택건설용 택지의 공급가격을 수도권・부산지역에도 소형임대와 같은 수준인 조성원가의 80%로 하향조정하는 방안도 검토할 필요가 있음. 이는 초기 투자비용의 경감을 통하여 민간임대사업의 수익성을 제고

3) 민간임대사업에 대한 규제 완화

○ 임대료에 관한 일률적인 연간 5%인상 상한선 규제를 현실에 맞도록 완화

- 일률적인 5 %인상 상한의 규제보다는 소비자물가상승률과 같은 보다 합리적인 기준을 적용

○ 임대주택의 분양전환시 사업자와 임차인 간의 분쟁을 막을 수 있는 합리적인 분 양가격 산정기준을 마련

4) 장기안정재원의 조달

○ 민간임대주택사업은 사업초기에 상당한 자금이 투입되는데 비하여 자금의 회수 에는 많은 시간이 소요됨

- 임대사업자는 5년 후에 분양전환하는 경우에도 5년간은 임대료수입을 통하여 투 자자금의 40% 가량만을 회수할 수 있음. 따라서 투자자금이 장기간 묶이는 문제 를 가지고 있음

- 또한 임대주택자금을 대출하는 금융기관은 저리자금을 장기간 융자하므로 자 산・부채관리(ALM)의 어려움에 봉착하게됨

○ 민간임대사업의 활성화를 위해서는 투자자금의 조속한 재창출이 가능하도록 부 동산금융 차원의 제도적 뒷받침이 마련되어야 함

○ 사업자가 보유한 임대주택이나 임대료수입의 흐름을 대상으로 하여 자산담보부 채권(ABS)을 발행할 수 있도록 제도적 유인책을 마련할 필요가 있음

- 임대주택의 자산담보부채권 발행은 임대주택건설・구입자금을 대출한 금융기관 이 대출채권을 자산으로 채권을 발행하는 방법과 임대사업자가 보유한 임대주택 자산을 이용한 채권발행방법을 검토할 수 있음

○ 임대주택건설・구입자금을 대출한 금융기관이 대출채권을 자산으로 채권을 발행 하는 방법은 금융기관이 특수목적회사(SPV)를 설립하여 대출채권자산을 양도하 고, SPV가 양도받은 채권의 신용력을 바탕으로 하여 자산담보부채권을 발행하여 재원을 조달

- 자산유동화법에 근거하여 자산담보부채권을 발행

- 임대주택자금 대출채권에 의한 자산담보부채권 발행으로 조성한 자금의 일정부 분을 임대주택건설・구입자금으로 활용하도록 함

○ 사업자가 보유한 임대주택을 자산으로 하여 자산담보부채권을 발행하는데는 법 적・제도적으로 선결하여야 할 문제가 있음

- 자산유동화법에서 자산보유자의 정의는 금융기관, 일부 공공기관, 국제적 신인도 가 높은 법인, 기타 대통령령이 정한 자로 명시되어 있어 개인 또는 법인인 민간 임대사업자가 자산담보부채권을 발행하기 위한 특수목적회사(SPV) 설립가능여부 가 불확실함

- 주택공사의 경우에는 법적으로 자산보유자의 정의에 포함되어 있음. 따라서 단기 적으로는 주택공사가 보유한 임대주택자산을 적극 활용하여 자산담보부채권을 발행하고, 이렇게 조성한 자금의 일부를 중형 임대주택건설자금으로 사용하는 방 법을 검토

- 민간임대사업자가 자산담보부채권 발행이 가능한 기관에 자산을 양도하여 채권 을 발행하는 경우 자산양도에 따른 임대주택의 운영관리주체 결정에서 혼란이 야기될 수 있음

○ 현재 도입을 검토중인 부동산투자신탁(REITs)제도를 조속한 시일 내에 확정하고, 리츠에서 조성한 자금의 일부가 민간임대주택사업에 유입될 수 있도록 제도적 장치를 마련

- 리츠회사의 자산 가운데 상당부분은 부동산관련자산에 장기투자하기 때문에 민 간임대주택사업의 활성화에 크게 기여할 수 있을 것임. 특히 제도도입시 자산 의 일정부분을 임대사업에 투자하도록 제도적 장치를 마련한다면 임대주택의 공 급 확대효과는 상당할 것임

○ 미국 부동산투자신탁회사의 자산구성요건은 자산의 75% 이상을 부동산관련자 산・현금・정부발행유가증권에 투자하여야 하며, 수입의 75% 이상이 임대수입・

부동산관련이자수입・부동산매각수입・기타 리츠회사투자수입 등에서 얻도록 규 정하고 있음

- 미국 부동산투자신탁회사의 자산은 주거용부동산・오피스・산업용부동산・소매 판매시설부동산 등 다양하게 구성되어 있음

<그림 4-3> 리츠의 자산구성

○ 보험회사 등 장기자금을 운용하는 기관투자자가 민간임대주택사업 참여를 확대 할 수 있는 인센티브 도입

5) 임대관리전문회사의 설립

○ 임대주택 및 임차가구의 유지관리문제가 민간임대사업의 애로요인으로 작용하고 있음

- 소규모 임대사업자의 경우 임대주택과 임차인 관리가 어렵고, 주택보전 등 임차 인과의 분쟁 해결이 원만하지 못한 실정임

○ 임대주택관리전문회사를 설립하도록 정책적으로 유도하여 임대사업의 운영・관 리문제를 해결할 필요가 있음

- 공공임대주택을 전문적으로 관리하는 주택공사 등에서 민간임대주택관리에 참여 하도록 유도

6) 임대차보호제도의 개선

○ 현행 임대차보호법은 상대적으로 사회적 약자인 임차인의 권익보호에 치중하고 있는 실정임

- 중산층 임차가구의 경우 임차인 보호에만 치중하는 제도로는 건전한 민간임대시 장 발전에 도움을 주지 못할 우려가 있음

○ 민간임대주택사업의 건전한 육성을 위해서는 임대사업자와 임차인의 공정한 거 래관계가 이루어질 수 있도록 임대인 권리문제도 제도에 포함시킬 필요가 있음

참고문헌

국토연구원, 주택수요구조 변화와 신주택정책 방향, 1998 국토연구원, 민간임대주택산업 육성을 위한 정책토론회, 1996 정의철, 임대주택건설 활성화 방안 연구, 서울시정개발연구원, 1998 주택공사, 주택통계편람. 1999

주택공사, 주요국의 임대주택제도 개관, 1997

주택산업연구원, 민간임대주택 활성화를 위한 제도 연구, 1997 주택은행, 도시주택가격동향조사, 각 호

주택경제연구원, 임대주택산업 육성방안, 1993 통계청, 1995인구주택총조사보고서, 1998