○ 단기대책으로 중형임대주택에 대한 세제지원 확대, 감가상각제도 적용, 규제 완
- 주택임대사업의 주요 목적은 정기적으로 안정된 수입을 얻는데 있음. 따라서 투 자수익 확보여부 및 수익성 판단이 불투명한 양도소득세 감면대책보다는 취・등 록세나 재산세의 경감조치가 보다 효과적임. 특히 양도소득세 위주의 대책은 주 택가격 상승시에 일시에 분양으로 전환하는 매물이 증가해 임대주택의 재고 감 소에 따른 부작용이 야기될 수 있음
○ 현재 소형임대주택에만 실시하고 있는 취・등록세나 재산세 감면조치를 중형임 대주택사업까지 확대 실시. 취・등록세 감면조치는 임대사업에 소요되는 초기투 입자금을 경감하여 주택임대사업에 대한 접근성을 높이고, 투자수익률 제고에도 기여할 것임
- 또한 소형임대주택에 적용하는 종합토지세 분리과세를 전용면적 25.7평의 중형임 대주택에도 지원
○ 임대주택에 대한 가속감가상각제도를 도입하여 임대사업의 초기부담을 줄이고, 수익성을 제고
- 미국에서는 임대주택 공급의 확대를 위하여 초기 상각비율이 높아지도록 가속감 가상각제도를 도입하는 방식으로 민간임대주택 공급을 크게 증가시키는 정책을 실시해 상당한 효과를 얻은 바 있음
- 독일의 경우 임대주택에 대해 임대료 수입에서 감가상각비와 필요경비를 공제해 수익성을 제고시켜주고 있음. 90년대 들어서는 민간임대주택에 대한 감가상각기 간을 50년에서 40년으로 단축했으며, 신축주택을 저소득층에게 10년 이상 임대하 는 경우 할증상각제도를 도입해 초기부담을 경감시켜주고 있음
○ 월세임대사업에 대한 사업소득세 부과를 전세임대사업과 형평성 유지차원에서 감면 또는 한시적으로 유보하거나, 종합소득세에서 분리과세해 월세임대제도를 조기정착을 유도
- 전세임대의 경우 전세보증금에 대하여 사업소득세가 부과되지 않는 반면에 월세 임대는 월세를 소득으로 간주하여 종합소득세의 부과시 합산과세하므로 세급부 담이 늘어나고 수익성이 저하됨. 이는 과세 형평성차원에서 문제가 있을 뿐 아니 라, 선진형 월세임대시장의 정착에도 장애요인으로 작용
○ 개인 임대사업등록자가 임대용주택 구입에 사용한 금융기관대출자금에 대한 소 득공제 실시 및 이자보조임대주택제도의 도입
- 외국의 경우 주택구입자금 또는 대출금에 대한 다양한 소득공제제도를 실시하고 있으며, 민간임대사업자의 상당수가 소득공제혜택을 받기 위한 목적으로 주택을 구입하여 임대사업을 하고 있음.
- 미국은 저소득임대주택 세액공제프로그램을 통해 중・저소득층을 위한 임대주택 사업에 연방소득세를 공제하는 정책을 실시하고 있음. 이 프로그램은 주로 저소 득층을 위한 정책이지만 임대주택의 20%가 중위소득의 50% 이하에게 공급되거 나 임대주택의 40%가 중위소득의 60% 이하 가구에 공급되면 세제혜택을 부여 함. 따라서 중산층의 일부도 혜택에 포함됨. 또한 일본에서는 임대사업자가 임대 주택건설을 위해 금융기관에서 차입한 자금의 이자 일부를 중앙정부 또는 지방 정부에서 보조해주고 있음
- 임대를 목적으로 구입한 주택의 금융기관대출자금에 대한 소득공제 적용과 이자 보조제도는 민간임대사업 활성화에 크게 기여할 것임
○ 또한 중형 임대주택건설용 택지의 공급가격을 수도권・부산지역에도 소형임대와 같은 수준인 조성원가의 80%로 하향조정하는 방안도 검토할 필요가 있음. 이는 초기 투자비용의 경감을 통하여 민간임대사업의 수익성을 제고
3) 민간임대사업에 대한 규제 완화
○ 임대료에 관한 일률적인 연간 5%인상 상한선 규제를 현실에 맞도록 완화
- 일률적인 5 %인상 상한의 규제보다는 소비자물가상승률과 같은 보다 합리적인 기준을 적용
○ 임대주택의 분양전환시 사업자와 임차인 간의 분쟁을 막을 수 있는 합리적인 분 양가격 산정기준을 마련
4) 장기안정재원의 조달
○ 민간임대주택사업은 사업초기에 상당한 자금이 투입되는데 비하여 자금의 회수 에는 많은 시간이 소요됨
- 임대사업자는 5년 후에 분양전환하는 경우에도 5년간은 임대료수입을 통하여 투 자자금의 40% 가량만을 회수할 수 있음. 따라서 투자자금이 장기간 묶이는 문제 를 가지고 있음
- 또한 임대주택자금을 대출하는 금융기관은 저리자금을 장기간 융자하므로 자 산・부채관리(ALM)의 어려움에 봉착하게됨
○ 민간임대사업의 활성화를 위해서는 투자자금의 조속한 재창출이 가능하도록 부 동산금융 차원의 제도적 뒷받침이 마련되어야 함
○ 사업자가 보유한 임대주택이나 임대료수입의 흐름을 대상으로 하여 자산담보부 채권(ABS)을 발행할 수 있도록 제도적 유인책을 마련할 필요가 있음
- 임대주택의 자산담보부채권 발행은 임대주택건설・구입자금을 대출한 금융기관 이 대출채권을 자산으로 채권을 발행하는 방법과 임대사업자가 보유한 임대주택 자산을 이용한 채권발행방법을 검토할 수 있음
○ 임대주택건설・구입자금을 대출한 금융기관이 대출채권을 자산으로 채권을 발행 하는 방법은 금융기관이 특수목적회사(SPV)를 설립하여 대출채권자산을 양도하 고, SPV가 양도받은 채권의 신용력을 바탕으로 하여 자산담보부채권을 발행하여 재원을 조달
- 자산유동화법에 근거하여 자산담보부채권을 발행
- 임대주택자금 대출채권에 의한 자산담보부채권 발행으로 조성한 자금의 일정부 분을 임대주택건설・구입자금으로 활용하도록 함
○ 사업자가 보유한 임대주택을 자산으로 하여 자산담보부채권을 발행하는데는 법 적・제도적으로 선결하여야 할 문제가 있음
- 자산유동화법에서 자산보유자의 정의는 금융기관, 일부 공공기관, 국제적 신인도 가 높은 법인, 기타 대통령령이 정한 자로 명시되어 있어 개인 또는 법인인 민간 임대사업자가 자산담보부채권을 발행하기 위한 특수목적회사(SPV) 설립가능여부 가 불확실함
- 주택공사의 경우에는 법적으로 자산보유자의 정의에 포함되어 있음. 따라서 단기 적으로는 주택공사가 보유한 임대주택자산을 적극 활용하여 자산담보부채권을 발행하고, 이렇게 조성한 자금의 일부를 중형 임대주택건설자금으로 사용하는 방 법을 검토
- 민간임대사업자가 자산담보부채권 발행이 가능한 기관에 자산을 양도하여 채권 을 발행하는 경우 자산양도에 따른 임대주택의 운영관리주체 결정에서 혼란이 야기될 수 있음
○ 현재 도입을 검토중인 부동산투자신탁(REITs)제도를 조속한 시일 내에 확정하고, 리츠에서 조성한 자금의 일부가 민간임대주택사업에 유입될 수 있도록 제도적 장치를 마련
- 리츠회사의 자산 가운데 상당부분은 부동산관련자산에 장기투자하기 때문에 민 간임대주택사업의 활성화에 크게 기여할 수 있을 것임. 특히 제도도입시 자산 의 일정부분을 임대사업에 투자하도록 제도적 장치를 마련한다면 임대주택의 공 급 확대효과는 상당할 것임
○ 미국 부동산투자신탁회사의 자산구성요건은 자산의 75% 이상을 부동산관련자 산・현금・정부발행유가증권에 투자하여야 하며, 수입의 75% 이상이 임대수입・
부동산관련이자수입・부동산매각수입・기타 리츠회사투자수입 등에서 얻도록 규 정하고 있음
- 미국 부동산투자신탁회사의 자산은 주거용부동산・오피스・산업용부동산・소매 판매시설부동산 등 다양하게 구성되어 있음
<그림 4-3> 리츠의 자산구성
○ 보험회사 등 장기자금을 운용하는 기관투자자가 민간임대주택사업 참여를 확대 할 수 있는 인센티브 도입
5) 임대관리전문회사의 설립
○ 임대주택 및 임차가구의 유지관리문제가 민간임대사업의 애로요인으로 작용하고 있음
- 소규모 임대사업자의 경우 임대주택과 임차인 관리가 어렵고, 주택보전 등 임차 인과의 분쟁 해결이 원만하지 못한 실정임
○ 임대주택관리전문회사를 설립하도록 정책적으로 유도하여 임대사업의 운영・관 리문제를 해결할 필요가 있음
- 공공임대주택을 전문적으로 관리하는 주택공사 등에서 민간임대주택관리에 참여 하도록 유도
6) 임대차보호제도의 개선
○ 현행 임대차보호법은 상대적으로 사회적 약자인 임차인의 권익보호에 치중하고 있는 실정임
- 중산층 임차가구의 경우 임차인 보호에만 치중하는 제도로는 건전한 민간임대시 장 발전에 도움을 주지 못할 우려가 있음
○ 민간임대주택사업의 건전한 육성을 위해서는 임대사업자와 임차인의 공정한 거 래관계가 이루어질 수 있도록 임대인 권리문제도 제도에 포함시킬 필요가 있음