5.1
1999년도 적용 토지가격비준표 작성
Components of Land Price and Land Price Reference Indices for the Year 1999 채미옥․최수․최영진
1998. 12․106면․수탁연구(건설교통부)
제1장 과업의 개요
제2장 토지가격비준표 및 토지특성 조사요령의 연도별 변천 내용 1. 토지가격비준표의 변천
2. 토지특성조사표의 변천 3. 비교표준지 선정지침의 변천 제3장 시․군․구의 의견 및 요구사항
1. 토지가격비준표에 대한 의견 2. 토지특성조사에 대한 의견
3. 지가산정방법 및 절차에 대한 의견 4. 담당공무원에 대한 교육 및 기타 5. 표준지평가 및 표준지배분 6. 지가검증제도
제4장 비준표 배율 항목의 신설 검토 및 통합시 지가분석 1. 비준표 배율항목의 신설검토
2. 통합시의 지가분석
제5장 ’99년 토지가격비준표(안)의 작성 1. 기본방향
2. ’99년 토지가격비준표의 작성
3. 현지검증 결과 및 최종 비준표안의 확정 4. ’99년도 토지특성조사요령 변경사항 제6장 개별공시지가 산정의 개선과제
1. 토지특성 조사 및 지가산정상의 개선 2. 토지가격비준표 작성체계의 개선 3. 지가자동산정프로그램의 개선 4. 지가결정 절차 및 조사주기의 개선 제7장 결론 및 정책건의
1. 연구의 개요
1) 과업의 목적
본 과업은 '98년도 개별공시지가 산정에 적용된 토지가격비준표 중에서 지역정황이 현저히 변화된 지역을 중심으로 비준표 배율을 수정하고, 용도지역이 신설된 지역의 비준표를 개발하여 '99년도 개별공시지가 산정의 기초로 활용될 '99년도 토지가격비 준표를 작성하는 데에 그 목적이 있다.
2) 연구의 주요내용
본 연구의 주요내용은 전국 시‧군‧구의 공통 및 지역별 비준표 수정 보완, 시승격 지역(파주시 등 5개시) 및 통합시군의 비준표 가격배율 검토, 용도지역 변경지역의 비 준표 작성, 비준표 활용지침 보완 등이다.
3) 연구의 수행방법
(1) '98년도 개별공시지가를 산정한 시‧군‧구 공무원 및 개별공시지가 검증을 실시 한 감정평가사가 제시한 문제점과 개선의견을 기초로 '98년도의 표준지공시지가, 개 별공시지가, 토지가격비준표를 분석하여 '99년도 비준표작성 방침을 설정한다. 설정된 방침에 의거하여 비준표 수정 대상항목과 수정 대상지역을 선정한다.
(2) 현지조사 또는 각종 보고자료에 나타난 토지가격비준표 활용상의 문제점을 분 석 검토하여 '99년도 토지가격비준표 활용지침의 개선방안을 도출한다.
(3) '99년도 토지가격비준표(안)의 정확도와 연도별 지가균형 정도를 검토할 수 있 도록 행정구역별, 용도지역별로 현지 검증을 실시하여 '99년도 토지가격비준표(안)을 보완하여 최종안을 결정한다.
2. ’99년 토지가격비준표(안)의 작성
1) 토지가격비준표의 신설
용도지역이 신설되었거나 변경되어 비준표 신설을 요구한 5개 지역의 비준표를 신 설하였다. 99년도에 비준표가 신설되는 지역은 다음과 같다.
- 부산시 강서구 자연녹지지역 - 인천시 옹진군 면도시지역 - 울산시 북구 비도시지역 - 경기도 시흥시 용도미지정 - 충북 단양군 면도시지역
2) 지역비준표 배율 수정
(1) 각 시군에서 요구한 비준표 수정 사항 중 지역별로 요구가 서로 상충되는 사 항과 공통비준표에 대한 요구사항은 지역별로 서로 상이한 경우가 많기 때문에 수정 사항을 최소화하고, 현지조사 결과 문제점이 발견된 사항에 대해서만 수정하였다.
(2) 지역비준표 중에서 금년도에 배율을 수정하는 지역은 총 160여개 지역이며, 토 지용도 배율과 토지고저 배율의 수정이 많다.
(3) 시군구에서 제시한 의견 중에서 토지특성조사표의 수정을 필요로 하는 사항은 새로이 추가되어야하는 항목에 대한 조사방법과 조사기준 등에 대한 분석을 통해 토 지특성조사표를 전면적으로 개정할 때 반영하도록 한다.
시군구에서 제시된 의견중 특성조사표의 수정을 필요로 하는 사항은 중경사, 준저 지, 준경사에 대한 배율 신설 요구, 면비도시지역에서 소로이하 도로에는 각지 개념 삭제요구, 도로접면의 세분, 도로거리 세분, 정방형과 장방형의 조사기준비율 변경 (1:1.3으로), 역세권(전철역거리, 기차역거리)에 대한 배율 신설, 지역의 개발가능성, 지 하상가에 대한 배율 신설 , 지역의 성숙도를 감안한 지대 개념 신설 조사 등이다.
(4) 시․군통합지역과 시승격지역은 대부분 도시계획을 수립 중에 있거나 도시계획 이 마련되지 않은 상황이어서 비준표의 전면수정이 어려운 상황이다. 따라서 금년도 에는 시승격지역에 대한 비준표를 수정하지 않고 기존에 사용하던 비준표를 준용하 는 것으로 하였다.
3) 토지특성항목 및 기재방법의 변경
(1) 국토이용관리법상의 용도지구의 명칭변경에 따라 농어촌산업지구를 산업촉진지 구로 수정하였다.
(2) 현재 접도구역에 대한 배율을 일반도로에는 적용하지 않고 자동차전용도로나 고속도로 주변의 접도구역에는 적용하도록 되어 있다. 따라서 접도구역에 대한 조사 내용을 분리해서 기재할 필요가 있다. 즉 일반도로 주변의 접도구역은 토지특성조사 표상의 기재번호를 50으로 기재하고, 고속도로 및 자동차전용구역 주변의 접도구역은 51로 구분 기재하도록 수정되어야 한다.
(3) 현재 도로거리는 도시지역의 경우 녹지지역, 개발제한구역, 용도미지정에만 조 사하고, 비도시지역의 경우는 전지역에 대하여 조사하도록 되어 있으나, 읍․면의 비 도시지역에만 배율표가 작성되어 있다. 도로거리에 대한 특성조사는 현행대로 하고 읍․면의 비도시지역만 배율을 적용하는 것으로 비준표 활용지침을 보완하였다.
4) 현지검증 결과 및 최종 비준표안의 확정
(1) 각 시군구에서 비준표 신설 및 배율 수정을 요청한 지역을 중심으로 표준지공 시지가와 개별공시지가를 분석하여 항목별 배율을 도출하고 각 시군구에서 수정해주 도록 요청한 배율을 참고로 하여 비준표배율(안)을 작성하였다. 작성한 비준표 배율은 해당 시군구와 도지역으로 송부하여 500필지 이상씩 지가를 산정하도록 하여 전년도 지가와의 차이를 분석해보고, 지가담당 공무원의 의견을 제출하도록 하였다. 특히 금 년도에 비준표를 새로이 신설하는 지역에 대해서는 직접 현지에 나가서 비준표 배율 의 적정성을 추가적으로 검증하였다.
(2) 비준표를 신설한 6개 시․군․구와 비준표 배율을 수정한 62개 시․군․구(160 여개 용도지역) 중에서, 신규로 작성한 비준표 사용을 희망한 지역은 28개 시․군․
구 이고, 기존의 비준표 사용을 희망한 지역은 15개 시․군․구였다. 그리고 신규비 준표를 수정하여 사용하기를 원하는 지역은 10개 시․군․구였다.
(3) 시․군․구에서 제시한 검증결과를 기초로 하여 신규비준표의 사용을 희망하는 지역에 대해서는 신규비준표 배율을 그 지역의 비준표(안)으로 확정하고, 신규 비준표 의 배율을 수정해서 사용하기를 희망하는 지역은 지역에서 제시하는 배율을 참고하 여 최종 비준표 배율을 결정하였다.
3. 토지가격비준표 작성체계의 개선
1) 단기적인 개선
(1) 군지역 비준표 체계를 용도지역을 기초로 작성하는 체계로 전환하여야 한다. 현 행의 군지역 비준표는 국토이용관리법상의 용도지역이 개정되기 전에 작성된 것이다.
국토이용관리법상의 용도지역이 준도시, 준농림, 농림, 자연환경보전 지역으로 구분된 이후 용도지역이 군지역의 지가분포구조에 미치는 영향이 현저히 증가하였다. 따라서 군지역의 지가분포구조도 도시지역과 마찬가지로 용도지역에 따라 지가가 현저히 변화 하고 있으므로 이에 맞게 군지역의 비준표 체계를 용도지역별로 작성할 필요가 있다.
(2) 비준표 작성방법과 활용방법을 일치시키는 것이 필요하다. 비준표배율의 적정성 을 제고시키기 위해서는 비준표 작성방법을 비준표 활용방법과 일치시켜야하며, 이를 위해서는 현행의 비준표가 비교형으로 활용되므로 작성방법 또한 비교형으로 전환할 필요가 있다.
2) 장기적인 개선
(1) 비준표를 작성하는 기초자료를 전수조사자료로 전환하여야 한다. 현행의 비준표 는 공시지가 표준지자료를 기초로하여 작성되고 있는바, 공시지가표준지는 대표적인 표준지를 추출하여 조사한 자료이기 때문에 인근필지간에 나타나는 미시적인 가격변 화를 추출하는 데에는 부적합하다.
비준표 개발의 기초가 되는 기초자료의 조사방법을 표본조사에서 전수조사형태로 전환하여야 하며, 장기적으로는 토지가격비준표를 작성하는데 있어 평가자료가 아닌 실거래가격을 기초로하는 작성하는 방안도 검토되어야 한다.
(2) 비준표 배율의 융통성을 부여하는 방법도 강구되어야 한다. 비준표 배율의 획일 성 문제를 해결할 수 있기 위해서는 확률 개념에 입각하여 비준표 배율에 융통성을 부여하는 방안이 검토되어야 한다. 현행의 비준표 배율은 단일 배율 형태로 제시되 나, 지역특성에 따라 취사 선택할 수 있도록 비준표의 배율을 일정범위로 제시하는 방안이 검토될 필요가 있다.
(3) 개별공시지가를 산정하는 과정을 전산화하여 비준표를 기초로 지가를 산정하는 방법에서 지역별로 작성된 지가평가모형에서 곧바로 지가를 산정하는 체계로 전환하
여야 한다. 현재는 지가담당공무원의 업무처리 능력을 고려하여 지가평가모형을 곧바 로 지가산정에 적용하지 못하고 비준표 형태로 가공하여 사용하고 있으나 장기적으 로 컴퓨터사용에 대한 지가담당공무원의 지식과 능력이 향상될 것이므로 지가평가모 형을 기초로 지가를 산정하는 체계에 대한 심층적인 연구가 필요하다.
대량지가평가체계를 운영하고 있는 덴마크의 경우 덴마크 전역을 유사가격권으로 구분하여 유사가격권별로 지가평가모형을 작성하고 이를 기초로 컴퓨터를 이용하여 모든 필지의 지가를 산정하고 있다. 우리나라도 지가자동산정시스템이 갖추어져 있으 므로 지가구획화방안에 의거하여 유사가격권을 분류하고 지가구획별로 지가를 산정 하는 방안이 심층적으로 검토될 필요가 있다.
(4) 참고로 덴마크의 지가평가시스템을 살펴보면 다음과 같다. 덴마크는 부동산시장 가격자료를 기초로 통계적으로 지가와 건물가격을 추정하여 행정에 활용하는 방법을 발달시켜왔다. 덴마크에서는 유사가격권 개념에 기초하여 전국을 55,000개의 구획으 로 구분하여 지역지가를 산정하여 개별필지의 지가로 연결하는 체제를 갖고 있다.
이와같이 덴마크는 정부에서 모든 거래된 부동산 가격을 통계분석하여 부동산마다 일괄평가액(토지와 건물을 포괄한 부동산평가액)과 토지평가액을 결정 고시한다. 이를 위하여 덴마크 정부는 두 개의 하부시스템으로 구성된 대량전산평가시스템을 운영하 고 있다. 하나는 신고된 가격을 기초로 한 모든 재산의 지가를 계산하는 지가시스템 과, 다른 하나는 매매가격과 지가와의 잔차를 건물가격으로 추정하여 토지와 건물의 종합적 재산가치를 최종 계산하는 총가시스템이다. 이와같은 덴마크의 사례는 우리나 라 공시지가제도의 향후 발전방향에 많은 시사점을 주는 것이라 할 수 있다.
