공인중개사와 변호사의 부동산거래 협업에 관한 연구*
Collaboration between Real Estate Agents and Lawyers in the Real Estate Transaction
1
방진원**
Bang, Jinwon 백성준***
Baek, Sung Joon
Abstract
In this paper, the Canada's real estate transaction system is introduced, which has similar to that of in the eastern United States. In other words, the real estate agents cooperate with the real estate lawyers at the closing process. In Korea, the real estate agents normally collaborative with other experts such as judicial scriveners and accountants at the closing process. Thus, the collaboration with the real estate lawyers may be easier than introducing a new system, the Escrow.
In Korea, unlike to the Unite State, the real estate can be divided into building and land, and the rights over the real estate are not as simple as that of in the United State. Therefore, the cooperation between real estate agents and lawyers helps protect the socially widespread crimes, i.e. downsizing contracts, document forgeries, double contracts, and so on. Therefore, the collaboration with the real estate lawyers at the closing process may contribute the real estate transaction system more safer and increase reliability.
색인어 : 부동산변호사, 에스크로우, 종결서비스, 중개사협업
Keywords : Real Estate Lawyer, Escrow, Closing Service, Real Estate Agent Collaboration
* 본 연구는 한성대학교 교내 학술연구비 지원에 의해 수행됨
** 한성대학교 일반대학원 경제부동산학과 박사 (주저자: [email protected])
*** 한성대학교 사회과학대학 사회과학부(부동산학과) 교수 (교신저자: [email protected])
Ⅰ. 서론
1. 연구의 배경 및 목적
부동산중개는 단어 그대로 매수인과 매도인 쌍방 사이에 또는 다수 간에 부동산을 중개하는 행위를 의미한다. 뺷공인중개사법뺸 제2조(정의)의 1호에서는 ‘중개’란 동법 제 3조의 규정에 의한 중개대상물, 즉, 부동산 및 대통령이 정하는 재산권 및 물권에 대한 거래당사자간의 매매⋅교환⋅임대차 및 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위의 알선 이라고 정의하고 있다.
부동산중개시장은 공인중개사들의 고유 업무 영역이었으나 최근 변호사들이 부동산 중개시장에 진출하면서 고유 업무영역에 대한 논쟁이 사회적 이슈가 되었다. 본 연구 의 목적은 두 전문가들이 협력과 공존을 통하여 고유 업무 영역에 대한 다툼을 방지하 고 부동산거래의 안전성을 확보하는데 있다. 이러한 목적의 달성을 위하여 한국의 현 실을 감안한 미국의 동부지역과 캐나다
1에서 현재 사회적으로 정착된 부동산거래의 종 결단계에 있어서 필요한 권한을 변호사
2에게 부여(협업)하는 방안을 중심으로 고찰하 였다.
이에 따라서 캐나다와 미국에서 국가적으로 운용되고 있는 부동산중개사와 부동산 변호사의의 협업 모형을 소개하고, 본 연구를 통한 부동산거래 문화의 투명성과 거래 대금의 안전성까지 담보하는 방안을 제시하고자 한다. 따라서 두 전문가 그룹 사이에 업역의 다툼보다는 협업을 통한 공존의 가능성을 보여주게 된다. 더불어 부수적으로 공인중개사와 부동산변호사의 이중적인 안전장치를 보장함으로써 사회적으로 보다 더 안전하고 신뢰성이 높은 부동산중개 문화가 조성될 것이다.
2. 연구의 범위 및 내용
본 연구에서는 “부동산거래 대금의 안전성”에 대한 담보는 “부동산중개사와 부동산 변호사와의 협업”이라는 모형을 통하여 이루어지기 때문에, 부동산거래대금의 안전성 을 담보하기 위한 가장 근본이 되는 뺷공인중개사법뺸에 대한 우선적인 고찰을 진행한 다. 이렇게 함으로써 부동산 중개의 기본이 되는 제도에 대한 보다 근본적인 법률상 문제점을 도출한다.
지금까지의 선행연구들이 지적하고 있는 문제점과 보완점을 중심으로 고찰하고 현
1 본 연구에서 언급하는 캐나다는 캐나다 온타리오주를 특정 한다.
2 본 연구에서 언급하는 ‘부동산변호사’는 부동산중개사 또는 공인중개사와 협업하는 변호사를 지칭한다.
부동산변호사는 사무실에서 업무를 보며 주로 부동산⋅상법⋅회사법⋅공증업무를 담당한다.
행 뺷공인중개사법뺸이 가지고 있는 한계성을 극복하기 위하여 부동산중개사법의 ‘업’의 범위에 대하여 분석하고, 보다 명확하고 상세한 범위를 부여할 수 있도록 한다. 이렇게 함으로써 공인중개사와 타 전문가그룹, 특히 변호사와의 갈등을 예방할 뿐만 아니라 협업의 관계로도 발전할 수 있도록 한다.
다음으로 부동산 에스크로우제도의 도입에 따른 문제점과 해결 방안에 대한 고찰을 진행한다. 에스크로우제도는 거래대금의 안전성을 확보하기 위하여 필히 도입되어야 하는 제도이지만, 선행연구에서 지적하였듯이 사회적 공감대가 형성되어야 하고, 에스 크로우제도 유지를 위한 사회적 비용부담 또한 증가될 수밖에 없다. 제도의 운영에 대 한 주체와 운영방법 등에 대한 상세한 연구가 진행되어도 사회적, 국민적 합의가 이루 어지지 않은 상태에서 제도의 도입만으로는 사회적 혼란이 발생될 수밖에 없다.
따라서 부동산변호사에게 공인중개사와의 협업을 통한 클로징 전반적인 업무를 부 여함으로써 부동산거래의 이중적 안전성까지도 담보할 수 있는 가능성을 제시한다.
Ⅱ. 이론적 배경 및 선행연구 고찰
1. 공인중개사법상 ‘업’에 관한 고찰
부동산중개 업무를 행하기 위하여 뺷공인중개사법뺸 제2조(정의) 2호에 의하여 반드 시 공인중개사 자격증을 취득하여야만 한다. 동법 제18조(명칭) 2호에 의하여 개업공 인중개사가 아닌 자는 특히 ‘부동산중개’ 또는 유사한 명칭을 사용할 수 없다. 동법 제 18조의2(중개대상물의 표시⋅광고) 2항에 의하여 중개대상물에 대한 표시⋅광고를 할 수 있는 자를 개업공인중개사로 제한하고 있다.
뺷공인중개사법뺸에서 전문가의 위상을 높이기 위한 방법 중 하나로 공인중개사 이외 의 기타 전문가들이 부동산중개업에 진출하기 위하여 일반인과 마찬가지로 공인중개 사 자격 취득을 규정하고 있다. 인터넷 중앙일보 경제면의 “변호사⋅중개사 협업... ‘99 만원 부동산 중개료’ 2라운드” 기사와 같이 타 분야 전문가에 의한 무등록 중개업무행 위에 대한 뺷공인중개사법뺸 위반사례를 살펴보면 다음과 같다. 변호사가 직접 부동산중 개를 하는 행위에 대한 뺷공인중개사법뺸 위반여부에서 무죄판결(1심, 2016년 11월, 서 울중앙지법)에 이어 유죄판결(2심, 2017년 12월, 서울고법)을 받고 결국 부동산중개업 무를 담당하는 ‘중개법인’을 분담하였다고 하였다.
이경선(2018)
3은 한편, “사회의 세밀한 발전을 뒷받침하기 위해 강구된 <전문자격
3 이경선(서강대/입법학.법정책학)은 인터넷 의회신문(2018년 8월 17일자)에서 국법체계 일대정비와 한국사
형> 법제가 증가하면서 오히려 사회 분야 간의 유기적 협업이나 교류를 단절시키고, 특권화, 이권집단화, 특수계층화 되어 간다는 비판도 제기되고 있다. 법률로 직업적 보 장을 받는 전문가일수록 사회적 책무를 다하고, 더욱 존경받는 그룹이 되려는 노력을 항시 견지해야 할 것”이라고 하였다.
변호사들은 뺷공인중개사법뺸에 따라 공인중개사무소를 직접적으로 개설할 수 없기 때문에 물권 및 채권에 관한 일반적이고 포괄적인 업무를 변호사사무소에서 수행할 수 있고 그 가운데에는 부동산중개도 포함되는 것이라고 입장을 밝히고 있다.
4뺷공인중개사법뺸의 제2조 2항에서 일정한 보수를 받아야만 중개업이 성립이 되는 것 이므로 현재 이슈가 되고 있는 변호사들의 부동산중개에 대한 또 다른 시각도 이처럼 일정한 보수를 받지도 않고 또한 중개업을 ‘업’으로 삼지 않기 때문에 뺷변호사법뺸 제 3조(변호사의 직무) 의 일반 법률사무 범위 내에서 부동산중개가 아닌 변호사의 업무 의 일환으로 돌릴 수 있다.
이러한 혼전이 발생되는 이유는 뺷공인중개사법뺸에서 “공인중개사 자격을 취득한 자 만이 중개업을 할 수 있다”라는 직접적인 언급이 없이 ‘중개’는 매매, 교환, 임대차 및 그 밖의 권리 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것이고, ‘공인중개사’는 해당자격을 취 득한 자이며, ‘중개업’은 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 자로 규정하고 있어서 ‘부 동산중개업’의 목적인 건전한 부동산중개업의 육성을 위하여 보다 명확하고 직선적인 기술이 요구된다.
2. 부동산 에스크로우제도에 관한 고찰
부동산거래에 있어서 에스크로우제도의 도입에 대한 연구는 각종 선행연구에서 이 미 심도 있게 다루어왔다. 이와 함께 에스크로우제도는 현재 일상적인 온라인 상거래 에서 일반적으로 적용되고 있는 실정이다.
기존의 선행연구에서 에스크로우제도의 도입에 대한 문제점과 개선방안의 간략한 고찰은 <표 1>과 같다. 선행연구를 통하여 에스크로우제도의 도입 방안과 문제점 등에 대하여 내용 일부를 발췌하여 표로 재구성하였다. 대부분의 선행연구에서 도출된 문제 점은 에스크로우제도의 홍보부족, 가중될 국민적 비용부담 증가, 제도의 개선, 법률적 강제조항과 안전성 미흡, 자격제도 도입을 통한 에스크로우를 담당할 회사의 신뢰도 향상, 금융거래의 투명성확보 등을 지적하고 있다.
회 대개조, “법령의 숲 - 전문자격형 법률 모델” 기고 글 인용
4 최승재(2014)는 뺷변호사법뺸 제3조의 해석과 변호사의 직무범위에 대한 연구(변호사, 제47집)에서 변호사 의 일반적인 업무와 공인중개사의 업무가 중첩된 부분에 대하여 변호사도 마땅히 부동산과 관련된 법률행 위를 할 수 있으며 그 업무과정에서의 알선이나 중개 등을 할 수 있다는 견해를 밝히고 있다.
연구자 문제점과 방안제시 이주홍
5
i) 문제점: 부동산거래사고는 주로 잔금 지급단계에서 발생, 에스크로우제도에 대한 관심도는 낮으나 거래사 고 예방에 보통의 도움을 준다고 생각, 에스크로우제도 관련 정보부족, 홍보부족, 거래관련 추가비용 발생 ii) 방안제시: 에스크로우제도 필요성을 인식하고 정보제공을 확대, 중개업자들의 적극적인 참여가 요구, 에스 크로우 자격제도 도입검토 등 공인중개사협회의 역할 확대가 필요, 에스크로우회사의 전문성 확보를 위한 정부차원의 제도개선이 필요
최수길⋅
최형석
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i) 문제점: 거래사고 중 법률적 사고가 많은 이유는 거래관행상의 문제로 에스크로우제도의 필요성을 반증, 제도가 정착하지 못하는 이유는 중개업자와 거래자 모두 양도세 절감등 법제도화 대책 부족 등 홍보부족, 유인책으로 인센티브의 법제화가 부족, 서비스 이용 수수료가 낮을 경우에만 거래자가 제도 이용의사, 거 래자는 거래건수가 많고 사고 경험이 많은 경우 이용 의향이 높아짐.
ii) 방안제시: 제도의 적극적인 홍보가 요구(중개업자 교육과정에 포함 필요, 거래자는 장점 및 이점을 인식시 켜야), 제도의 이용을 강제화를 제도적으로 필요, 제도의 다중 사용자에 대한 수수료 할인 모색, 세제혜택 을 법제도화 하여 인센티브를 제공이 필요
한마크만균
7
i) 문제점: 일반국민의 제도에 대한 인식결여, 등기제도의 공신력 부재, 특히 권원조사 등 권원분석에 대한 전문인력 미흡, 중개과정 악습반복으로 거래과정에서 발생하는 사고는 개업공인중개사의 보증보험이나 공 제로 부담, 중개수수료와 더불어 에스크로우제도 이용 수수료를 이중으로 지불
ii) 방안제시: 등기제도의 공신력 확보, 일반중개계약이 아닌 부동산중개계약방식의 변화가 선행 요구, 부동산 금융거래의 투명성확보 및 중개수수료의 현실화, 에스크로우 수수료의 인하 또는 목적세 성격의 안전거래 세와 특별세 성격의 권리분석세 도입도 하나의 대안이 될 수 있음.
정우형
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제도적 여건이 형성되지 않은 상태에서 2002년 제도가 도입되었고, 특히 스튜어트 코리아(Stewart Korea Escrow & Title)는 전국부동산중개업협회(2004년), 신한은행(2005년)과 부동산에스크로우 업무협약을 각 각 맺고, 메리츠화재, 삼성화재, LG화재, 동부화재와 함께 부동산에스크로우 컴퍼니를 구성하여 에스크로우 서비스를 시작하였으나, 서비스실적이 미미하여 에스크로우 서비스를 중단하고 2006년 5월 31일 국내에서 철수한 상황이며 과거 영업실적은 대략 10건 내외로 알려지고 있다고 하였음. 또한 하나은행, 국민은행, 제일 은행이 에스크로우 서비스를 제공하였지만 역시 모두 서비스를 중단하여 국내에서 부동산에스크로우 서비스 는 사실상 전무임.
표 1. 부동산 에스크로우제도 도입에 관한 선행연구
3. 공인중개사와 부동산변호사의 협업에 관한 고찰
한국에서는 공인중개사와 부동산변호사간의 업무협업에 대한 연구는 실제로 전무하 다. 대부분의 선행연구에서는 미국 동부지역 대부분의 주에서만 사용되고 있는 에스크 로우제도의 도입에 치중하여 왔다. 동부 및 남부지역 주에서는 캐나다와 동일하게 부 동산중개사의 중개완료에 따른 변호사의 클로징으로 부동산 거래가 마무리 되고 있다.
한국의 특성상 변호사보다는 법무사가 등기와 연관된 업무를 주관하여 왔다. 최근에는 변호사들의 양적 팽창에 따른 법무사의 업역 위치는 날로 좁아지고 있다.
본 연구에서는 여타 전문가들에 대한 논의는 배제하고 공인중개사와 변호사 간의 협업에 대해서만 기술한다.
5 이주홍, “不動産去來事故豫防을 위한 에스크로우 制度의 專門化方案”, 목원대학교 박사학위논문, 2012 6 최수길⋅최형석, “부동산거래 안전보장을 위한 전문 에스크로우제도의 정착 방안에 관한 연구 - 중개업자⋅
거래당사자의 설문조사를 중심으로”, 대한부동산학회지, 30(1), pp.163-184, 2012
7 한 마크 만균, “우리나라 부동산 에스크로우 제도의 활성화 방안”, 동북아법연구, 8(2), pp.423-452, 2014 8 정우형, “부동산 거래안전을 위한 제도 정비방향”, 법과정책연구, 13(3), pp.1079-1100, 2013
Ⅲ. 캐나다의 부동산거래에 대한 고찰
1. 캐나다의 부동산 거래과정
캐나다에서의 부동산거래는 크게 2단계로 나뉘어 있다. 첫째 단계는 부동산중개사 단독에 의한 전반적인 중개행위단계이다. 이 단계는 계약이 완료되어 계약금이 전달된 때까지의 기간으로 변호사와 직접적인 관계는 아직까지 발생되지 않는다. 단계의 시효 는 ‘고객이 될 가능성이 있는 자(prospect customer)’를 만나는 것으로부터 시작된다.
계약이 완성되는 기간은 짧게는 한 달 이내로부터 길게는 몇 개월 정도 걸린다.
둘째 단계는 부동산중개사와 변호사의 협업단계로 부동산중개사가 변호사에게 완성 된 계약서를 전달함으로써 발생된다. 이에 따라서 변호사는 부동산중개의 직접 당사자 인 계약자의 인적 정보를 바탕으로 계약서 내용의 법률적 관계에 대한 검토부터 시작 하여 본격적으로 부동산중개사와의 협업을 진행한다. <표 2>는 부동산거래의 단계별 업무 내용에 대한 간략한 설명이다
단계 업무내용
제1단계(중개)
부동산중개사의 역할이 모든 부분을 차지하고 있다. 잠재적인 고객을 만남으로써 부동산중개가 시작되 고, 매매계약이 체결 되어서 계약금을 유치하는 과정으로 부동산중개사의 주된 역할이 일차적으로 종료 된다. 이 단계에서 걸리는 기간은 짧게는 일주일, 또는 하루 만에 거래가 되는 예도 있지만, 길게는 3개월 이상 걸린다. 이 기간 동안에 부동산중개사와 매도인과의 관계를 잘 유지하여야만 하고, 부동산 중개사의 경력과 마케팅 능력, 그리고 쇼잉과 오픈하우스 또는 홈스테이징 기법 등에 따라서 팔리는 기간과 거래가격에 영향을 주게 된다. 그만큼 부동산중개사의 역할이 절대적으로 중요한 단계이다. 매 매계약이 완료되고 계약금이 부동산회사로 전달되고 나면 부동산중개사는 고객이 선택한 부동산변호사 사무실로 계약서를 보낸다. 이 단계를 마무리함으로써 부동산중개사는 자신의 가장 어렵고 주된 업무를 실질적으로 완료하게 된다. 제2단계에서도 특약조건 항목(Conditional Clause)에 따라서 인스펙션 (Inspection)과 담보대출(Mortgage Loan) 등을 정해진 기한 내에 성공적으로 마무리할 수 있도록 클로징 날까지 지속적으로 체크하여야 한다.
제2단계 (클로징)
변호사와의 업무 협업이 중요한 단계가 된다. 부동산중개사의 역할은 클로징 날까지 실질적으로 이어지 지 않는다. 특히 매수인(Buyer)를 위해 일하는 부동산변호사들은 이 매물에 대한 전반적인 조사와 함 께 매도인의 이름과 주소 및 매물의 정확한 소재지뿐만 아니라, 매매계약서의 전반적인 계약 조항 하나 하나를 꼼꼼히 분석하여 자신의 고객을 보호하게 된다. 이때, 매수인의 부동산중개사의 계약체결에 부 적절한 행위가 발견되면 일차적으로 부동산중개사에게 이의를 제기하게 된다. 결과에 따라서 부동산중 개사는 해당 거래에 대한 직접적인 민사상, 형사상 처벌 그리고 협회로부터의 부동산중개사면허의 박탈 또는 자격정지등을 받을 수 있기 때문에 협업하는 관계이면서 동시에 고객의 변호사로서 그리고 고객의 부동산중개사로서 서로를 존중을 해 주는 관계가 형성될 수 있다.
표 2. 부동산거래의 단계적 접근
2. 캐나다 부동산중개사의 역할
미국이나 캐나다에서 한 개의 부동산 매물을 중개하기 위한 부동산중개사의 업무는
매우 방대하다. 미국 Oregon주의 Portland Metropolitan 중개사협회에서는 성공적인 주 거용 부동산거래에 포함된 단계는 전형적인 행동으로 부터 검토단계까지 약 150개라 고 하였다.
9<표 3>에서는 캐나다 온타리오주에 위치한 부동산중개회사인 RE/MAX에 소속된 A. Mark Argentino가 설명한 136단계의 업무를 나타내고 있다. 여기에 열거된 내용은 성공적인 주거용 부동산 거래의 전형적인 136가지 행동, 연구 단계, 절차, 과정, 검토 단계들로 이에 대한 완전한 서비스 대가로 부동산 중개업자들이 그들의 판매 수 수료를 제공받게 된다. 부동산중개사들은 오늘날의 부동산 거래에서 요구되는 기술, 지식 및 세부 사항에 대한 높은 수준을 반영하고 있으며, 이 과정을 완전히 이해하는 사람 즉, Realtor®
10의 도움과 지침이 필요한 중요성을 이해하고 있다고 하였다. 또한 Realtors®는 대중을 다루는 전문 분야에서 엄격하고 집행 가능한 Realtor® 윤리 강령 을 준수할 것을 맹세한다고 하였다.
11부동산중개사들의 단계별 업무 내용(매도인측 업무 중심)
Pre-Listing Activities: 1 ~ 39 단계 진행
리스팅을 받기 위하여 매도인과의 접촉, 협의, 확정에 필요한 각종 활동을 진행하는 단계로 특히 매물의 주변시세 및 판매이 력에 대한 정보를 수집하고 분석하는 것을 포함하고 있다(MLS상에서 모두 가능하다).
Once the Property is Listed: 40 ~ 77 단계 진행
매물의 내부에 대한 치수를 측정, 모게지 상태확인, 콘도의 관리비 및 홈오너십 확인, 콘도의 관리규율 확인(특히 애완동물 에 대한 제한 등), 임대유닛에 대한 임차계약서 확인 등을 한다.
Entering Property in Multiple Listing Service® Database(MLS): 78 ~ 81 단계 진행
MLS 등록에 필요한 양식확인, MLS에 입력, 일반인용 MLS에 나타난 정보 확인, 가상방문(Virtual Tour)기능의 중요성 권고
Marketing The Listing: 82 ~ 124 단계 진행
인쇄물 또는 인터넷을 통한 광고 진행, Lockbox 설치, “Just Listed” 간판 제작, 오픈하우스 진행, 쇼잉에 대한 피드백 접수 및 분석 등이 있다. 지방의 경우 수질검사, 하수탱크 검사 등이 있으며 보험회사나 금융기관의 요구에 의해 곰팡이검사, 흰개미검사 등도 동반될 수 있다.
Mortgage Tracking: 125 ~ 126 단계 진행
금융대부회사와 연락하여 상황을 점검하고 매도인측 변호사에게 전달한다.
Home Inspection: 127 ~ 129 단계 진행
전문 홈 인스펙터와 협업을 한다 인스펙션 결과서를 검토 후 수리가 필요하면 매도인의 동의하에 건축관련 전문가를 접촉한다.
The Appraisal: 130 ~ 132 단계 진행
감정평가 일정을 조율한다. 감정평가액이 낮을 경우에는 매도인을 보조하여 감정평가사에게 문의한다.
Closing Preparations and Duties: 133 ~ 136 단계 진행
계약서상 매수자의 방문조건을 충족하기 위해 매수자측 중개사와 협의한다. 계약금에 대한 정리를 한다(수수료를 제외하고 남는 금액은 매도인측 변호사에게 전달한다). 매도인으로부터 오는 추가 질문과 특정관점에 대하여 논의한다. MLS에 ‘sold’
로 매물의 상태를 변경해준다.
표 3. 캐나다 부동산중개사들의 단계별 업무 내용
9 Portland Metropolitan Association of Realtors, “Why Use a Realtor®? The Critical Role of the Realtor®
in Real Estate Transactions” https://pmar.org/resources/why-use-a-realtor/
10 Realtor®은 미국의 부동산협회(NAR, National Association of REALTORS®)와 캐나다의 부동산협회 (CREA, Canada Real Estate Association)의 회원인 부동산중개사가 사용하는 등록상표이다.
11 A. Mark Argentino, “The Critical Role of the Realtor® in the Real Estate Transaction”, Real Estate Broker, RE/MAX Mississauga Ontario. http://www.mississauga4sale.com/Critical-Role-of-Realtor-in-Real-Estate-Tra nsaction.htm
3. 캐나다 부동산변호사의 역할
캐나다의 부동산거래에 있어서 변호사의 역할 또한 중요한 부분을 차지하고 있다.
캐나다 부동산변호사인 Kathleen Robichaud(2013)
12는 변호사의 역할에 대하여 <표 4>
와 같이 설명하고 있다. 표에 나타나는 변호사의 부동산에 관련된 업무의 종류는 각종 부동산거래에 따라서 업무의 특성이 달라질 수 있다. 업무 전반에 걸친 고객과의 만남 은 변호사 사무실 안에서 이루어진다. 이러한 이유 중에 하나는 변호사 사무실에서 이 루어지는 업무의 모든 내용은 법적으로 진실이라고 인정되며, 기존 사실 그대로 받아 들여지고 증거로서 채택까지 되고 있기 때문이다.
부동산변호사들의 단계별 업무 세부 내용 - 매도인측 변호사 중심
계약서 검토
매물 등기에 대한 검토
지방자치단체 또는 고객으로부터 재산세 정보 입수
고객으로부터 입수한 클로징 때까지 검토되고 보호되어야 할 사항에 대한 검토서 및 답변서를 제출
(매매 계약서에 명시되어있는) 저당금액을 지불하기로 매수인과 매수인의 변호사들에게 동의 접수
은행담보에 대한 정보를 입수
등기 이전을 위한 초안을 검토하고 완성
클로징 서류를 검토하고 고객의 사인을 받기 위해서 고객과 미팅을 하고 에스크로우를 하기 위하여 고객으로부터 주택의 Key를 인도받는다.
Statement of Adjustments(정산서)를 준비하여 매수인의 변호사에게 전달
매수인의 변호사와 에스크로우 클로징 준비
Key를 포함한 클로징 전반적인 서류를 매수인의 변호사에게 전달
클로징 대금(잔금)을 에스크로우와 신탁 상태로 매수인의 변호사로부터 받는다. (이 대금은 에스크로우제도 조항에 의해서만 고객에게 전달을 해 줄 수 있다.)
등기 이전을 검토 및 양도
클로징때 고객이 변제해야 하는 현존하는 은행 모기지와 각종 부채 등을 갚기 위해 은행에 들려서 신탁계좌로부터 지불보증 수표를 발급
현존하는 은행 모기지등을 갚기 위한 담당과의 미팅에 참석한다(각종 부채 등도 동일).
공인중개사 수수료를 준비하고 전달한다(부동산중개사 수수료는 매수인이 전달한 계약금에서 공제하고 부족한 금액이 있을 경우를 의미한다).
고객으로부터 지시 받은 대로 클로징 단계들에 대한 지불
고객에게 대금의 흐름을 통보
등기에 적힌 현존 주택담보대출(모기지)이 변제되었는지 확실히 확정
지방자치단체에게 소유권이 변동이 되었음을 통보 표 4. 캐나다 부동산변호사들의 단계별 업무 세부 내용
이와 같은 캐나다 변호사의 역할 중에서 변호사가 중심이 된 에스크로우제도와 변호 사의 신탁계좌의 활용 면에서 국내에도 바로 적용이 가능하다. 캐나다 식의 변호사가 중심이 되는 제도는 미국과 같은 에스크로우제도를 도입하고 정착시키고 유지하는 데
12 K.L. Robichaud, “The Role of a Lawyer in a Typical Residential Real Estate Transaction”, 2013, - https://klearlaw.ca/typical-real-estate-transaction/
필요한 사회적 직접, 간접비용과 시간이 상당히 투입되는 것에 비하면, 저비용의 효율 성 높은 제도라고 할 수 있다.
부동산중개사와 부동산변호사간의 협업제도가 국내에 도입되면 부동산거래와 관련 된 대금의 안전성을 확보하게 될 뿐만 아니라, 변호사 업무의 단계에서 여과되는 매매 (임대) 계약서의 진위여부와 각종 증명서 위조, 이중계약, 다운계약, 매매가격의 허위 신고, 부동산중개 수수료의 과다청구 등 사회적으로 이슈가 되고 있는 문제들도 상당 히 완화될 것으로 사료된다.
4. 캐나다와 미국 부동산 종결제도
미국의 서부지역에서는 에스크로우제도가 활성화 되어있는 반면 미국의 동부지역에 서는 캐나다와 동일하게 부동산변호사가 주관하는 클로징 단계를 진행하게 된다.
미국 변호사 Brooke Stephenson Barden는 버지니아주에서 클로징을 위해서 변호사 나 권원회사를 선택할 수 있으나 권원회사가 변호사를 대처할 만한 좋은 대안이 되지 못하는 이유에 대하여 다음과 같이 설명하였다. i) 비용 면에서 다수가 변호사가 더 비 싸다고 생각하지만 비슷하며, 권원회사마다 가격 차이가 있고 더 비싼 곳도 있다. 거래 중에 발생되는 많은 법적 문제들 때문에 실제로 비용을 절감할 수 있다. ii) 변호사는 클로징에 대한 법률적 자문도 함께 제공하지만 권원회사는 법률자문을 할 수 없으며 따라서 당사자는 거래기간 동안 자신의 능력이 제한될 수밖에 없다. 권원회사는 권원 에 필요한 질문만 하고, 필요하면 별도의 변호사를 통한 법률자문과 함께 비용을 청구 한다. iii) 변호사는 (보통 추가비용 없이) 협업하는 부동산중개사에게도 필요한 법률적 조언이나 답변을 하지만 권원회사는 금지되어 있다. iv) 등기열람(Title search)이나 지 적도(地籍圖)에 대한 문제가 발생하면 권원회사는 법률자문이나 지침을 제공할 수 없 다. 이럴 경우 매수인은 변호사를 구해야 하며 이때 클로징의 지연과 추가비용이 발생 될 수 있다고 하였다.
13미국에서는 부동산거래의 종결단계에서 주로 권원회사나 에스크로우회사가 주관하 는 에스크로우제도와 부동산변호사가 주관하는 제도로 구분된다. 즉, 각 주(州)마다 채 택한 종결제도가 다르다. 이러한 구분으로는 에스크로우회사가 주관(자금 교환 전에 클로징을 선 진행)하는 dry closing 또는 dry funding 제도가 있다. 부동산변호사가 주관 (자금 교환과 클로징을 동시에 진행)하는 wet closing 또는 wet funding 제도가 있다.
동일한 제도라도 각 주(State), 카운티(County), 시(City), 빌리지(Village) 등 지방정부의
13 Barden, Brooke Stephenson, “Advantages of Using a Real Estate Attorney vs. a Title Company for your Real Estate Closing”(2019년 4월 22일자 인용). https://www.smithbardenwells.com/2019/04/22/advantages-of -using-a-real-estate-attorney-vs-a-title-company-for-your-real-estate-closing/
행정에 따라 차이가 있을 수 있다.
일반적으로는 대출마감 당일에 모든 당사자들이 함께 모여서 담보대출 서류에 서명 을 해야 하지만 dry funding은 공식적으로 대출을 마감하는데 필요한 서류는 당일 작성 하지 않아도 된다. 가장 중요한 점은 당일 매도인에게 주택담보대출 자금이 분배가 되 지 않는다는 것이다. 기술적으로 모든 서류작업이 완료되어 승인되고 담보대출 자금이 매도자에게 분산되기 전까지는 대출이 공식적으로 종결되지 않는다. 에스크로우 주관 자에 의한 dry closing 또는 dry funding을 하는 주(州)는 서부지역의 캘리포니아, 워싱 턴, 하와이, 알라스카, 아리조나, 아이다호, 네바다, 뉴멕시코, 오레곤 등 9개 주(州)에 국한된다. 다른 주(州)들은 모두 부동산변호사에 의한 ‘wet closing’ 또는 ‘wet funding’
제도를 채택하고 있다.
wet funding은 dry funding 보다 훨씬 엄격한 자금조달로 대출금을 공식적으로 클로 징 하는데 필요한 모든 서류작업을 완료하고 대출 클로징을 정확한 날짜에 승인해야 한다. wet funding자금으로 매도인은 대출 마감일 또는 그 후 2일 이내에 자금을 받는 다. 따라서 wet funding은 전체 클로징 과정을 dry funding 보다 훨씬 더 빠르게 진행이 된다. wet funding의 장점에도 불구하고 dry funding을 채택한 주(州)에서는 기본적으 로 거래의 합법성을 보장하기 위해 소비자 보호의 차원에서 추가된 제도로 보아야 한 다. 마감 절차가 더디고 자금이 마감 테이블에서 바로 지출되지 않기 때문에 문제가 발생하지 않도록 도와줄 시간이 추가된 장점이 있다.
14미국이나 캐나다에서는 거래가 완전히 종료 된 후에 변호사나 에스크로우 회사로부 터 각종 경비를 제외한 대금을 수령하는 방식이 사회적으로 정착되어있다. 그러나 한 국의 경우 계약금, 중도금 및 잔금 등을 직접 매도당사자에게 전달하는 방식에서 머무 르고 있기 때문에 현재의 부동산거래방식으로는 에스크로우제도가 정착되기 매우 어 려운 환경이다. 이러한 국가 간 거래의 제도적 차이로 인하여 아무리 공인중개사나 중 개협회가 사회적인 홍보를 강화 하더라도 그 효과는 매우 미미할 수밖에 없다. 또한 에스크로우 수수료를 인하 또는 무료로 서비스를 제공하여도 본질은 거래대금의 지불 방식에 있다. 에스크로우 주관자 또는 부동산변호사에 의한 클로징제도의 도입에는 매 매대금의 거래당사자에게 직접적인 전달을 금지하고 매매가 완전히 마무리 된 후에 수 령하는 문화가 정착될 수 있도록 법률⋅제도적 보완과 함께 국민적 합의가 선행되어야 한다.
14 CMG Financial, “The Difference Between A Wet and Dry Funding State”, Posted On December 18, 2014 https://www.cmgfi.com/blog/the-difference-between-a-wet-and-dry-funding-state
Ⅳ. 본 연구의 협업모형
<그림 1>은 캐나다와 미국의 부동산변호사에 의해서 종결되는 중개모델을 기본으로 하여 본 연구에서 제안하는 협업모형이다. 중개수수료 지불 방식에 있어서 한국과의 차이점으로는 캐나다는 매수인의 부동산중개사 중개수수료까지 매도인이 책임을 지고 지불한다. 즉, 매수인은 중개수수료를 지불하지 않는다. 반면, 한국의 중개수수료 지불 방식은 매도인과 매수인 양측에게 수수료를 지급받는 방식이다.
15각 전문가들의 단계 별 활동에 따른 설명은 다음과 같다.
ⅰ) 매도인과 매수인은 각각 자신의 공인중개사를 접촉하여 매도 및 매수 의뢰를 한 다. 중개계약을 체결하고 중개수수료에 대한 요율 및 중개계약의 효력기간 등을 결정한다. 또한 공인중개사와 의뢰인간에 서면계약서에 상호 서명을 한다. - 한 국은 아직도 구두계약이 사회적으로 정착되어 있다.
ⅱ) 계약이 성사가 되면 매수인은 계약금을 자신의 부동산중개사를 통하여 매도인 의 부동산중개사무소에 즉시 전달한다. 매도인의 부동산중개사무소는 영수증 발 급과 함께 계약금을 신탁계좌에 이체 보관한다. (“A-A1-A2” 단계) - 종결 후 계 약금의 일부는 매수인의 부동산중개사의 중개수수료로 지불된다. (“G1” 단계)
ⅲ) 부동산중개사는 각각의 고객을 위해서 일하는 변호사들에게 계약서 사본을 전 달하고 계약이 성사되었음을 알려준다. - 계약서의 조건부 조항이 이행 완료된 이후에 전달하는 경우도 있다. (“계약서 이관” 단계)
ⅳ) 매수인의 변호사와 매도인의 변호사는 각각의 고객에게 클로징에 대한 정산서 를 작성하고 클로징에 필요한 모든 경비를 산출하여 고객에게 통보한다.
ⅴ) 매수인은 자신의 변호사에게 중도금과 잔금을 전달한다. 변호사는 수령한 매매 대금을 클로징이 완료 때까지 신탁계좌에 보관한다.(“B-B1” 단계)
ⅵ) 매도인은 클로징 전날까지 (또는 클로징 당일날 오전까지) 자신이 보관중인 등 기와 키(Key)를 변호사사무실로 전달을 한다. (“C” 단계)
ⅶ) 클로징 당일 매도인의 변호사는 매수인의 변호사로부터 클로징 대금(잔금)을 에 스크로우와 신탁 상태로 매수인의 변호사로부터 받는다. 본 연구에서는 에스크 로우 서비스비용의 절감을 위하여 부동산변호사들에 의한 매매대금의 직접적인 에스크로우와 신탁을 표현하고 있다. (“D” 단계)
15 캐나다에서 중개수수료가 매매가격의 5%라 함은 매도인과 매수인의 부동산중개사가 각각 2.5%의 수수료 를 지급받는 방식이다. 즉, 거래금액이 6억~9억 원인 매물의 경우, 캐나다 부동산중개사는 매매가격의 2.5%(1천분의 25)를 지급받으며, 한국의 공인중개사는 요율표에 의거하여 0.5%(1천분의 5)를 양쪽으로부 터 지급받기 때문에 매매가격의 1.0%(1천분의 10)를 지급받게 된다.
ⅷ) 변호사들에 의한 클로징 단계가 완벽하게 완료됨과 동시에 매도인의 변호사는 매도인에게 잔금을 수령하도록 한다. - 이때 실제 수령액은 매매대금에서 변호 사비용, 중개사비용, 각종 수수료, 각종 세금 및 기타 경비들을 제외한 금액이다.
(“E” 단계)
ⅸ) 클로징 당일 매도인의 변호사는 매수인의 변호사에게 Key를 발송하고, 매수인 의 변호사는 매수인에게 Key를 수령하도록 한다. (“F” 단계)
ⅹ) 클로징 단계가 완료 되었다.
ⅺ) 매도인의 부동산중개사 사무소에서는 신탁계좌에 예치된 계약금에서 기 약정한 금액의 수수료를 매수인의 부동산중개사 사무실로 송부한다. (“G1” 단계)
ⅻ) 이와 더불어 매도인의 부동산중개사 사무소에서는 자신의 수수료를 제외하고 남는 금액을 매도인에게 전달한다. (“G” 단계)
이상과 같이 한 건의 부동산 거래가 이루어지기 위해서는 매도인과 매수인은 부동산 중개사 2인과 부동산변호사 2인의 전문가들의 협업이 이루어지며, 실제적인 시스템의 동작은 4인의 전문가들이 협업함으로써 부동산거래 시스템이 안전하게 작동되고 있다.
여기에서 알 수 있듯이 캐나다의 부동산거래제도는 거래의 안전을 위한 이중적인 장치 가 성공적으로 작동하고 있다. 부동산중개사에 의한 고객과 매물에 대한 일차적인 검 증에 이어서 변호사에 의한 매매 계약서, 고객, 매물, 등기의 공신력, 권리의 관계 및 부동산 거래 대금의 안전성까지 확보하고 있기 때문에 사고나 사건의 발생이 줄어들 수밖에 없다.
16한국의 부동산중개제도 본 연구의 부동산중개제도
그림 1. 각국의 부동산 중개제도의 모형도
16 김선웅⋅최민섭, “부동산 중개사고 예방을 위한 제도 개선 연구”, 도시정책연구, 7(1), pp.81-97, 2016
Ⅴ. 요약 및 시사점
