국내 부동산 거래 트렌드 분석

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법원 등기 데이터를 활용한

국내 부동산 거래 트렌드 분석

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증여 신탁 상속 매매 기타

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■ 정부의 강력한 규제에도 불구하고, 서울 및 주요 광역시의 부동산 가격은 급등세를 나타냄

- 2014년부터 부동산 가격이 상승세를 유지하고 있으며 특히 현 정부 들어 풍부한 유동성과 함께, “대단지”, “역세권”,

“신축”으로 대변되는 주택 수요 트렌드를 충족시키지 못하는 도심 공급 부족으로 인해 서울 및 주요 대도시 집값이 급등

■ 한국감정원의 서울 아파트 “실거래가격 지수”는 지난 3년간

(17년 5월~20년 5월)

45.5% 상승. 역시 한국감정원 통계인 실거래 평균가격

(39.1%)

, 실거래 중위가격

(38.7%)

, 매매가격지수

(14.2%)

모두 상승

- 국토교통부는 한국감정원 통계 중 가장 낮게 상승한 매매가격지수를 인용해 3년간 서울 아파트 값이 14.2% 올랐다고 발표했으나, 매매가격지수는 선정된 표본에 대한 설문조사 결과로서 실제 시장 가격과 괴리가 있을 수 있음

- 모집단에 대한 표본의 대표성 확보는 물론 조사 단계에서 시장 현실을 반영한 시세 데이터가 정확하게 수집되고 있는지 검증이 필요

■ 수요자의 관심도가 높은 주요 아파트의 가격 상승률을 분석하기 위해 서울 각 구별 대단지 아파트 중 인터넷 검색량이 가장 많은 아파트의 실거래가 변화를 확인한 결과, 지난 3년간 대부분 50%~80% 상승

- 각 구별 주요 아파트 25개 중 21개 아파트가 50% 이상 상승했으며, 3개 아파트는 80% 이상 가격이 상승함

① 서울 아파트 값은 최근 3년간 급등했으나 일부 주택가격지수는 시장 현실과 거리 있어

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■ 수도권 부동산 가격의 급등에 따라 기존 유주택자는 차익을 실현하고 “갈아타기” 또는 추가 매수를 한 반면, 기존 무주택자의 내 집 마련은 더욱 어려워짐

- 서울과 경기도 전체 부동산 중 기존 무주택자의 매수 비율이 13년 41%에서 20년 상반기에 31%로 하락

■ 서울의 30대 인구 비중이 감소 추세

(17년 16%→20년 15%)

이나, 서울 부동산 매수자 중 30대 비중은 17년 24%에서 20년 28%로 증가

(집합건물 기준)

■ 생애 첫 부동산 매수로 서울과 경기도 부동산을 선택하는 비중이 2010년 37%에서 20년 상반기 49%로 상승

- 생애 첫 부동산 매수로 서울을 선택하는 비중은 2010년부터 꾸준히 상승하다가 최근 서울 부동산 가격 급등과 규제

강화로 인해 2016년(20%)부터 하락하여 올해 15% 수준을 기록

- 서울 부동산 매수를 포기한 일부 수요자가 서울 인근의 경기 지역을 매수하면서 경기도 부동산을 생애 첫 매수하는 비율은 상승(2016년 30%에서 20년 34%로 증가)한 것으로 나타남 (집합건물 기준)

■ 최근 서울 한 뉴타운 아파트의 청약 경쟁률이 최고 340대 1을 기록하고, 청약 커트라인이 30대에게 사실상 불가능한 69점을 기록하는 등, 젊은 세대의 수도권 청약 당첨은 과거에 비해 매우 어려워짐

② 무주택자의 신규 진입이 어려워진 가운데 30대의 서울·경기 선호 현상은 뚜렷

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■ 2017년부터 다주택자를 대상으로 하는 부동산 정책이 다수 시행되었으나, 규제의 영향을 피할 수 있는 신탁, 증여, 법인명의 거래가 증가

- 2017년 8.2 대책(대출 축소, 다주택자 규제)에 대해 17년 8월, 집합건물 신탁이 사상 최고 수준으로 증가

- 또한 20년 7·10 대책(다주택자 세제 강화)과 세법 개정을 통해 신탁, 법인의 혜택을 줄이며 규제를 강화하자 20년 7월 한 달간 서울 집합건물 증여 건수가 역대 최대 수준으로 급증

■ 서울 인기 지역을 규제하면 서울 내 비인기 지역의 집값이 상승하고 이후 수도권 전역의 집값까지 상승. 또 최근 광범위한 매매 규제와 임대차법 시행에 일부 전세가가 상승하는 등 다양한 형태의 풍선 효과 발생

- 수요 억제 위주의 부동산 규제책을 반복해서 발표하는 것 자체가 ‘집값이 계속 상승 중’이라는 시그널로 시장에 인식되어 잠재 수요자의 불안감을 자극할 수 있음

③ 부동산 규제를 피하기 위한 증여, 신탁, 법인명의 거래 증가

■ 수도권 부동산 가격이 상승하면서 과거보다 많은 사람들이 수도권 부동산 매수에 참여

- 2012년 41만명이던 수도권 집합건물 매수자 수가 2015년 85만명으로 3년 만에 약 2배 이상 증가

■ 2014년 이후 서울 부동산을 매수하는 외지인

(비서울 거주)

비율이 점차 증가하고 있음

- 2014년 1월 서울 집합건물 매수인 중 외지인 비율은 21%였으나, 2020년 1월에는 32%까지 상승

■ 2010년대 들어 수도권 부동산을 매수하는 외국인의 수가 중국인을 중심으로 크게 증가

- 외국인 수도권 집합건물 매수인 수는 2010년 2,731명으로 전국 개인 매수인 중 0.28%였으나 2019년에는 12,946명으로 1.00%까지 상승했으며, 이 중 중국인의 수가 331명에서 9,658명으로 크게 증가함

④ 지방 거주자와 외국인의 수도권 부동산 매수 증가

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■ 2014년부터 부동산 가격 상승기에 접어들면서 2017년에 임의경매로 매각된 부동산 수가 크게 감소

■ 최근 경상도·울산 등을 비롯해 일부 지방 시도에서 임의경매로 매각된 부동산 수가 2014년보다 많을 것으로 예상

- 2014년 수도권의 임의경매 건수가 전국의 절반 이상을 차지했지만 올해는 지방의 임의경매가 절반 이상일 것으로 예상 - 서울 지역은 올해 임의경매 건수가 2017년보다 감소할 것으로 예상됨

⑤ 일부 지방 지역의 경매건수 증가에 대한 모니터링 필요

■ 최근 10년간의 등기 데이터 분석을 통해 객관적인 부동산 시장 분석과 현황 파악

- 부동산 거래자 및 각종 등기사유(매매, 경매, 신탁, 증여)별 통계 등 기존 부동산 연구에서 접근이 어려웠던 데이터가 공개됨에 따라, 최근 10년간의 부동산 등기 데이터를 분석하여 서울·경기 및 각 지역별 부동산 거래의 주요 동향을 파악 하고 시사점을 도출함

■ 일 단위 갱신 데이터를 통해 보다 빠른 시장 변화의 모니터링이 가능해짐

- 특히 2020년 7.10 대책 발표 후 하루 만에 부동산 증여 건수가 급증한 사례와 같이 일 단위 데이터 분석을 강화한다면 부동산 정책에 대한 시장의 반응을 적시에 계량적으로 파악하는데 도움이 될 것으로 판단됨

- 다만 현재 데이터의 부동산 최소 분류가 ‘집합건물’이기 때문에 향후 ‘아파트’를 구분할 수 있도록 세분화 필요

⑥ 부동산 등기 데이터 기반의 객관적 시장 분석 확대 필요

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