시장 분석

Market Analysis 시장 분석

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조사

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시 장 분 석

2019년 주택매매시장

2019년 주택전세시장

● 전국 주택매매가격은 2018년 말 기준 12월말 현재 소폭 하락(-0.36%), 거래량은 전년 동기 대비 증가(37.6%)

● 반면, 지역별로 보면 대전(6.82%), 전남(1.86%), 서울(1.25%) 등 주택매매가격이 상승한 것으로 나타남

● 주택 매매거래량(YOY)은 '18년 부동산규제 및 지역경기침체로 거래량이 급감하였던 세종, 울산이 4분기 들어 크게 증가

● 전국 주택전세가격은 '18년 말 대비 '19년 12월 현재 전분기에 이어 지속적 하락(-1.26%), 서울도 소폭 하락세(-0.45%)

● 4분기 거래량은 전국 33.95% 증가, 지역별로는 세종(128.39%), 울산(72.91%), 서울(54.70%) 순으로 거래량 증가

● 매매가 상승한 대전(+2.19%)의 경우 전세가도 동반 상승세, 전세가 하락은 울산(-4.36%)과 경남(-4.14%)이 두드러짐

Ⅰ. 2019년 주택시장 결산

● 2019년 전국 주택매매가격 및 전세가격 소폭 하락

- '19년 전국 매매가격은 소폭 하락, 대전 . 전남 상승세 유지, 경남 하락세 지속

- '19년 전국 매매거래량은 증가, 특히 세종, 울산, 부산이 전년 동기 대비 큰 폭의 거래량 증가

● 반면, 2019년 서울 및 수도권 아파트 가격은 17년 이후 연속 상승

- 17-19년 한국감정원 가격지수(호가) 기준 3년간 서울 및 수도권 아파트 가격 지속 상승, 지방은 3년 연속 하락

● 특히, 2019년 서울 아파트 실거래가는 3월 기점으로 급상승 반전

- 서울 아파트 실거래가 '18년 말 대비 약 9% 상승, 저점(3월) 대비 12% 상승, 서울 동남권 저점 대비 약 20% 상승

[표 2] 전국 및 서울, 상·하위 지역 변동률 [표 1] 전국 및 서울, 상·하위 지역 변동률

자료 : 국토교통부/한국감정원 * 매매가 : 전년 말 대비 누계, 거래량 : 전년 동기 대비

[그림 3] 전세가격 최상위 및 최하위 지역 [그림 1] 매매가격 최상위 및 최하위 지역

84 88 92 96 100 104 108

'15.10 '16.10 '17.10 '18.10 '19.10 (2017.11=100)

전국 서울 대전 경남

88 92 96 100 104 108 112

'15.10 '16.10 '17.10 '18.10 '19.10 (2017.11=100)

전국 서울 대전 경남

[그림 4] 전월세 거래량 변동률 [그림 2] 매매거래량 변동률

33.95%

-40% 0% 40% 80% 120% 160%

전남 광주 대구 제주 인천 전북 경북 대전 경기 충남 강원 전국 충북 경남 부산 서울 울산 세종

37.63%

-50% 0% 50% 100% 150% 200% 250%

광주 제주 전남 대구 인천 전북 경기 강원 전국 경북 대전 충남 경남 서울 충북 부산 울산

지역 매매가 거래량 세종

전국 -0.36% 37.63%

서울 1.25% 52.70%

대전 6.82% 46.50%

전남 1.86% 4.54%

경남 -3.47% 52.50%

충북 -3.15% 54.91%

지역 매매가 거래량

전국 -1.26% 33.95%

서울 -0.45% 54.70%

대전 2.19% 25.70%

대구 1.11% 11.42%

울산 -4.36% 72.91%

경남 -4.14% 42.52%

2019년 주택시장 결산 및 주요 정책 동향

Ⅰ. 2019년 주택시장 결산

Ⅱ. 2019년 시장환경 분석

Ⅲ. 주요 정책 분석

Ⅳ. 결론 및 시사점

최 영 상, 유 선 영

한국주택금융공사 주택금융연구원 부연구위원, 연구주임

Market Analysis

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시 장 분 석

호가 기준 : 2019년 서울 · 수도권 아파트 매매가격 17-18년에 비해 소폭 상승

거시경제 : 2019년 4분기 건설업을 제외한 경기 및 소비심리는 회복세

● 한국감정원 주택매매가격지수(호가) 기준 17-18-19년 전국 주택가격 변동률은 +1.1%, -0.1%, -1.1%

● '18년 서울 및 수도권 주택가격은 각각 6.6%, 3.1%으로 상승세가 두드러졌으며, 19년에는 1.5%, 0.2% 상승

● 지방 주택가격은 17-18-19년 각각 -0.4%, -2.9%, -2.4%의 하락폭을 보이며 지속적 하락세를 보임

● 전산업생산지수 변화율은 전반적으로 상승하는 것으로 나타났으나 건설업은 지난 분기에 이어 하락세를 유지

● 정부의 확장적 재정정책 등으로 인해 민간소비 및 수출물량은 3-4분기 증가세를 유지

● 소매판매액지수는 지난 분기에 이어 상승세 이어갔으며, 소비자심리지수는 4분기 들어 하락에서 상승 전환

● 그러나 최근 코로나 감염증 확산 등으로 인해 향후 경기변동의 불확실성은 크게 증가 [그림 6] 2018년 APT 매매가격 변동률

자료 : 한국감정원

[그림 5] 2017년 APT 매매가격 변동률

1.1%

4.7%

2.7%

-0.4%

-4%

-2%

0%

2%

4%

6%

8%

전국 서울 수도권 지방

[그림 7] 2019년 APT 매매가격 변동률

Ⅱ. 2019년 시장환경 분석

실거래가 기준 : '19년 서울아파트 매매가격 연초 하락하다가 3월 이후 급상승

● 실거래가 기준 서울 APT 가격은 '18년 부동산안정화 정책으로 인해 1분기 하락세를 보이다가 이후 상승세 전환

● 2019년 11월 전년말 대비 서울 APT 가격 상승률은 9.1%, 저점 대비 12.4% 상승

- 특히, 서울 동남권의 경우 2018년말 대비 약 14% 상승, 2019년 저점이었던 3월 대비 약 19.9% 상승

● 서울 동북권 약 6.9% 상승, 서울 동남권 약 14.1% 상승으로 서울의 권역별 최대 편차 7%p

[그림 11] 수출물량 및 민간소비지수 증가율 추이

자료 : 한국감정원 자료: 한국은행, *전년동기대비

[그림 8] 서울 권역별 APT 실거래가 추이 [그림 10] 2019년 12월 전산업생산지수 변화율*

110 115 120 125 130 135

'18.12 '19.01 '19.02 '19.03 '19.04 '19.05 '19.06 '19.07 '19.08 '19.09 '19.10 '19.11

서울 도심권 동북권 동남권 서북권 서남권

(2017.11=100)

2.9%

4.2%

-2.9%

2.5%

5.0%

-5.0% 0.0% 5.0% 10.0%

전체

광공업

건설업

서비스업

공공행정

[그림 9] 서울 권역별 APT 실거래가 변동률(연말 대비, 저점 대비) [그림 12] 소비심리, 소매판매액지수 변화율*

12.4%

10.0%

9.0%

19.9%

11.6% 11.8%

9.1% 8.6%

6.9%

14.1%

7.8%

9.4%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

서울 도심권 동북권 동남권 서북권 서남권

저가대비(3월) 전년말 대비

-20%

-15%

-10%

-5%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

'15.10 '16.10 '17.10 '18.10 '19.10

소매판매액지수 소비자심리지수

-1%

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

8%

15Q1 16Q4 17Q4 18Q4 19Q4

민간소비 수출

-0.1%

6.6%

3.1%

-2.9%

-4%

-2%

0%

2%

4%

6%

8%

전국 서울 수도권 지방

-1.1%

1.5%

0.2%

-2.4%

-4%

-2%

0%

2%

4%

6%

8%

전국 서울 수도권 지방

● (경기현황) 4분기 경기 회복세 전환, 건설업은 연중 부진 지속

- 2019년 4분기 전반적인 경기회복세가 나타나고 있으나, 건설업은 지난 분기에 이어 부진 지속

● (주택수요) '19년 전국 및 서울 주택매매거래량 5년내 최저

- '19년 지속적인 주담대 금리 하락으로 주택구입부담이 감소하면서 4분기 주택매매거래량 크게 증가

● (주택공급) '19년 4분기 미분양 감소, '20년 공급물량 감소 예상

- 2019년 4분기 전국 미분양 및 준공 후 미분양 감소, 2020년 준공물량 전년대비 약 10만호 감소 예상

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시 장 분 석

주택금융 : 가계대출 잔액 지속적 증가, 최근 주담대 증가율 확대 주택거래량 : 2019년 전국 및 서울 주택 매매거래량은 최근 5년 이내 최저

● 예금은행 기준 가계대출 및 주담대 잔액은 지속적으로 증가, 최근 가계대출 대비 주담대 비율 증가세

● 지역별 가계대출은 수도권 650조, 광역시 180조, 지방 250조로 수도권과 비수도권 간의 차이가 매우 크게 나타남

● 2015년 이후 가계대출 증가율이 주담대 증가율 보다 높은 수준, 최근 주담대증가율이 가계대출 증가율 초과

● 2019년 전국 주택 매매 거래량은 약 80.5만 건, 서울 주택 매매 거래량은 약 13.1만 건

● 전국 및 서울 모두 전년에 비해 감소한 수준이며, 5년 평균치 보다도 현저히 낮은 수준

● 특히, 2019년 서울 지역의 매매 거래량이 전년 대비 크게 감소, 5대 광역시 주택거래량은 2018년과 비슷한 수준

주택금융 : 가계대출 연체율은 낮은 수준 유지, 취약차주 비중 소폭 감소

● 2013년 이후 저금리 기조로 인해 연체율이 지속적으로 하락하였으며, 2016년 이후 연체율은 0.3%대 유지

● 처분가능소득 대비 가계부채 비율은 2019년 하반기 소폭 상승, 가계부채 증가율은 하락세 유지

● 차주수 및 대출금액 기준 취약차주의 비중은 2019년 3-4분기 들어 소폭 하락한 것으로 나타남

● 주택담보대출 금리 지속적인 하락으로 역대 최저치 (2.45%) 근접, 이로 인해 전국 주택구입부담지수 또한 하락세

● 전국 주택구입 부담지수의 하락으로 전국과 서울·경기의 주택구입부담지수 격차는 최근 들어 소폭 감소

● 2019년 내내 꾸준히 침체되어 있던 부동산 매매전망지수는 3분기부터 상승 전환 후 상승세 유지

주택수요 : 주담대 금리 하락으로 구입부담지수 하락세, 매매전망지수 상승세

[그림 14] 지역별 가계대출 잔액*

자료 : 한국은행 경제통계시스템, *: 11월 기준, **: 전년동월대비

[그림 13] 가계대출 잔액 현황

50%

51%

52%

53%

54%

55%

56%

57%

0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600

10Q4 12Q1 13Q2 14Q3 15Q4 17Q1 18Q2 19Q3

예금은행 가계대출 예금은행 주택담보대출

주택담보대출/가계대출

240

66 142

- 100 200 300 400 500 600 700

수도권 광역시 지방

非주담대 주담대

( 단위 : 조 원 )

[그림 15] 가계대출 증가율**

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

'14.11 '15.11 '16.11 '17.11 '18.11 '19.11

가계대출 주택담보대출

[그림 20] 2019년 서울 주택 매매거래량

자료 : 국토교통부

[그림 19] 2019년 전국 주택 매매거래량

222 259

192 210 238 266

211 196 173 177 923 971

- 200

194 258

189 251 314 390 355 316 390 399

(단위 : 천 호)

400 600 800 1,000 1,200 1,400

2010년 2011년 2012년 2013년 2014년 2015년 2016년 2017년 2018년 2019년

수도권 광역시 지방도 10년 평균 최근 5년 평균

266,119

210,820 196,112

172,666 177,334 204,610

0 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 300,000

2015년 2016년 2017년 2018년 2019년

5대광역시 5년 평균 (단위 : 호)

[그림 21] 2019년 5대광역시 주택거래량

221,683 212,978

187,797 171,050

131,379 184,977

0 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000

2015년 2016년 2017년 2018년 2019년

서울 5년 평균 (단위 : 호)

[그림 23] 전국 및 수도권 주택구입부담지수 추이 [그림 22] 주담대 금리 추이

2.8 2.9 3.0 3.1 3.2 3.3 3.4

1.0 1.5 2.0 2.5 3.0 3.5 4.0

'17.10 '18.04 '18.10 '19.04 '19.10 주담대신규(좌) CD91일물(좌) 주담대잔액(우) (단위 : %)

40 60 80 100 120 140 160

2015년 2016년 2017년 2018년 2019년

전국 서울 경기

[그림 24] 부동산 매매전망지수 추이

70 80 90 100 110 120 130 140

'15.10 '16.04 '16.10 '17.04 '17.10 '18.04 '18.10 '19.04 '19.10

전국 서울 수도권 5대광역시 기타지방

[그림 17] 처분가능 소득

대비 가계부채

비율 [그림 16] 국고채 금리 및 가계대출 연체율 추이

0.00 0.50 1.00 1.50 2.00 2.50 3.00 3.50

0.0 0.1 0.2 0.3 0.4 0.5 0.6 0.7 0.8 0.9 1.0

2013.10 2014.06 2015.02 2015.10 2016.06 2017.02 2017.10 2018.06 2019.02 2019.10 은행전체 일반은행 국고채3년(우)

15.1/4 16.1/4 19.1/4 3/4

(%) (%)

비율(좌축) 처분가능소득 증가율(우축)³⁾

1) 2019년 각 분기 처분가능소득은 직전 3개년의 연간 국민총소득 대비 가계 처분가능소득 비율 평균치를 이용하여 추정 2) 가계신용통계 기준

3) 전년동기대비 주:

가계부채 증가율(우축)³⁾

180

160

140

120

100

15

12

9 6

3

0 17.1/4 18.1/4

3.9 160.3

2.0

[그림 18] 취약차주 비중 추이

15 16 17 18 19.3/4

10 (%) (%)

10

9 9

8

7.2

5.8 8

7 7

6 6

5 5

차주수 기준 대출금액 기준

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시 장 분 석

주택공급 : 4분기 미분양 감소세 전환, 예상 준공물량 ’19년 대비 약 10만호 감소

● 수도권 미분양 물량, 지방 미분양, 준공 후 미분양 및 각 지방 시장 미분양 일제히 감소

● '19년 연평균 40만 호 수준의 아파트 공급에 비해 2020년 준공예정 물량은 다소 감소한 약 30만 호 수준으로 예상

● '20년 수도권 준공물량은 전년대비 약 4만호 감소, 지방 준공 물량은 약 5만호 감소할 것으로 예상

[그림 26] 준공 후 미분양 및 미분양 추이

자료 : 국토교통부, 부동산114, *E: 예정물량

[그림 25] 지방시장 미분양 물량 추이

103,569 139,991 176,147

239,457 264,946

151,771

- 100,000 200,000 300,000 400,000 500,000 600,000

2015년 2016년 2017년 2018년 2019년 2020년(E)

지방 수도권 ( 단위: 호 )

0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000

0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000

'15.10 '16.04 '16.10 '17.04 '17.10 '18.04 '18.10 '19.04 '19.10 준공후 미분양(우) 수도권 미분양(좌) 지방 미분양(좌) (단위 : 호)

[그림 27] 수도권 및 지방 준공물량 및 전망

(단위:호)

0 4,000 8,000 12,000 16,000

'17.10 '18.04 '18.10 '19.04 '19.10

강원 충북 충남 전북

전남 경북 경남 제주

'19년 3월 이후 수도권상승/지방하락 심화에 따라 지역별 맞춤형 정책 추진

● '19년 대책은 전반적 규제 강화 기조, 지방과 수도권의 시장 상황의 양극화로 인해 지역별 맞춤형 핀셋정책 실시

● 11.6 대책에서는 동(洞) 별 분양가 상한제를 적용하고, 부산 등 침체 심화지역의 경우 조정대상지역에서 해제

● 12.16 대책은 서울 중심의 시장과열에 대응하여 고가주택 주담대 관리강화 등 강력한 금융규제 및 수요규제 병행

[표 3] 2019년 부동산 주요 정책 8.12 대책

11.6 대책

10.1 대책

12.16 대책

●민간택지 분양가상한제 지역 지정요건 완화 - (기존) ‘최근 3개월 주택가격 상승률’이 물가상승률 2배

보다 높은 지역 → (개정) 투기과열지구로 지정된 지역

●지정효력 적용시점 개정

- (기존) 관리처분계획인가 단계 → (개정) 입주자모집승인 단계

※ 재개발·재건축 단계: 정비구역 지정 → 추진위 구성 → 조합설립인가 → 사업시행인가 → 관리처분인가 → 착공·입주자 모집

●수도권 투기과열지구 내 주택 전매제한 기간 확대 - (기존) 3-4년 → (개정) 5-10년

●동(洞)별로 분양가상한제 적용

- 분양가상한제 적용 대상지역을 서울 27개 동(洞)을 핀셋 지정

※ (강남4구) 22개동, (마포구) 1개동, (용산구) 2개동, (성동구) 1개동, (영동포구) 1개동

●부산 3개구 전지역 및 경기 조정대상지역 일부 해제 - 부산 해운대·수영·동래구 전(全)지역, 경기 고양·남양주시

일부지역 조정대상지역 부분 해제

●LTV규제 적용대상 확대

- 규제지역 부동산담보신탁을 활용한 수익권증서 담보대출에 LTV 규제 적용

※ (투기지역·투기과열지구) LTV 40%, (조정대상지역) LTV 60%

- 투기지역·투기과열지구 주택매매업자 LTV 40% 규제 도입 - 투기지역·투기과열지구 법인주택담보대출 LTV 40% 규제 도입

●전세대출 이용한 갭투자 축소 유도

- 고가주택(시가 9억원 초과) 보유한 1주택자 전세대출 공적 보증을 제한

●투기지역·투기과열지구 주택담보대출 관리 강화 - 고가주택 LTV 최저 30%로 조정

- 초고가(시가 15억원 초과) 주택 구입 목적 주택담보대출 제한 - 주택담보대출 실수요 요건 강화

- 주택구입 목적 사업자대출 제한

●전세자금대출 후 신규 고가주택 및 추가 주택 구입 제한

●주택 보유세 강화 - 종부세 최고세율 4.0%로 상향

- 조정대상지역 내 2주택자 세부담 최고 상한선 300%로 상향

Ⅲ. 주요 정책 분석

● 2019년 강력한 시장안정화 정책 및 지역별 맞춤형 정책 추진

- ’19년 하반기 4차례의 부동산 정책을 통해 지역별 시장변화에 탄력적으로 대응

● 2020년 2.20 대책을 통해 최근 경기 일부지역 가격급등에 대응

- '19년 12.16 대책 이후 수원 및 용인 등 경기 일부지역 이른바 풍선효과로 가격 급등

- 이에 대해 즉각적으로 2.20 대책을 통해 수원 3개구, 안양, 의왕을 조정대상지역으로 추가 지정

● 2.20 대책과 같은 지역별 핀셋 정책 대응 기조 2020년에도 유지 예상

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일부지역 가격급등에 따라 '20년 2.20 추가대책 발표, 조정지역 5곳 추가지정

● 2019년 12.16 부동산 대책은 고가주택이 밀집한 투기지역 및 투기과열지구를 타겟으로 한 수요·금융·세금 정책

● 2020년 2.20 추가 대책은 12.16 대책에서 규제 대상이 아니었던 非규제지역과 조정대상지역을 대상을 겨냥

● 즉, 12.16 대책 인해 투기수요가 9억 이하 주택으로 유입되는 것을 차단하고자 조정대상지역 지정 등 추가 규제를 시행

비규제지역에서 조정대상지역으로 변경됨에 따라 적용되는 규제 수준 강화

● 비규제지역에서 조정대상지역으로 지정될 경우 다양한 면에서 규제 수준이 강화됨

● 대표적으로 LTV 수준이 강화되는데, 기존의 70%에서 주택가격 9억을 기준으로 30~50%으로 규제

● 또한, 종부세 및 양도소득세, 분양권 전매 기간, 청약 순위 제한 등 전반적으로 수요규제가 강화

실거래가 기준, 수원 · 안양 등 경기 일부지역 아파트 2달간 약 1~2억 상승

● 수원 권선구 P아파트 실거래가 기준 19년 11월에 거래된 동일 단지·면적 매물이 익년 1월에 1.5억 상승한 가격으로 거래

● 수원 영통구 S아파트 최근 2달 만에 2억 이상 상승, 안양 만안구 R아파트 또한 약 2달 만에 1억 이상 상승

● 수원, 용인, 성남 등 경기 일부 지역 실거래가 기준으로도 인기 아파트 단지 중심의 이상과열 현상이 관찰 [그림 29] 최근 경기 일부지역 실거래가 급등

수원 - 권선구 ‘P 아파트’ 97.6m² 5.48억(’19.11.18) → 7억(’20.1.28) - 영통구 ‘S 아파트’ 116.53m²

12.25억(’19.12.5) → 14.45억(’20.1.28) - 영통구 ‘H 아파트’ 84.5m²

7.5억(’19.12.20) → 8.7억(’20.2.15)

안양 - 만안구 ‘R 아파트’ 116.53m² 7.3억(’19.12.16) → 8.3억(’20.2.18)

그러나 '19년 12.16 대책 이후 경기 일부 지역 및 지방일부지역 가격급등

● 12.16 대책 직후 경기 및 세종, 대전 등 지방 일부 지역의 주택가격이 가파르게 상승

● 특히, 비규제 지역인 수원의 영통구, 권선구의 경우 주간가격동향 기준 약 7주간 7% 이상 주택 매매가격이 급상승

● 또한, 세종 및 대전, 구리시, 광명시, 안양시 일부 지역에서도 인기 아파트 단지를 중심으로 가격급등

자료 : 한국감정원, *: ’19.12.16~’20.2.10 간 주택매매가격 상승률을 말함. 규제 vs 非규제지역 기준일도 2020년 2월 10일.

[그림 28] 12.16 대책 이후 주택매매가격 상위 10개 지역*

8.34

7.68

7.30

5.75

4.67

3.69 3.60 3.44

3.03

2.76

경기 수원 영통 경기 수원 권선 경기 수원 팔달 경기 용인 수지 세종 대전 유성 경기 용인 기흥 경기 수원 장안 경기 구리 경기 광명

非규제지역 규제지역

[표 4] 2020년 2.20 추가 주택정책

[표 5] 조정대상지역 설정 시 적용 규제 변화

조정대상지역 LTV 비율 주택가격 구간별로 하향 조정 주택담보대출의 실수요 요건 강화

●9억원 이하 주택 LTV 50% / 9억원 초과 주택 LTV 30%

단, 아래의 요건을 충족할 시 LTV 비율 10%p 가산

① 무주택세대주, ② 주택가격

5억원 이하,

③ 부부합산 연소득

6천만원 이하 (생애최초구입자는 7천만원 이하)

●조정대상지역 내 주택구입자

“기존주택 2년 내 처분” + “신규주택전입 의무” 요건 충족 시 주택담보대출 가능

담보대출 강화 및 자금조달 조사 조정대상지역 추가 지정

●조정대상지역 내 주택 구입 목적 사업자대출 제한

●조정대상지역 내 3억원 이상 주택 거래 시 자금조달계획서 제출 의무

●경기 수원 영통·권선·장안구, 안양 만안구, 의왕시 5곳 조정대상지역 추가 지정

非규제지역 조정대상

지역

[LTV 비율] 70%

[LTV 비율] 30~50%

- 9억원 초과 : 30%

- 9억원 이하 : 50%

[분양권 전매제한]

- 수도권 및 대도시 6개월

[분양권 전매제한]

- 최소 6개월~ 소유권이전등기일 [종합부동산세] 0.6~3.0%

- 세부담 상한선 150%

[양도소득세] 6~42%

- 분양권은 2년 이상 보유 시 6~42% 적용

[종합부동산세] 0.8~4.0%

- 세부담 상한선 300%

[양도소득세] 26~62%

[청약 1순위 자격] 세대원 - 청약통장 가입경과기간 : (수도권) 1년, (지방) 6개월

[청약 1순위 자격] 세대주 - 청약통장 가입경과기간 : 2년 가격상승률

27.7%

18.0%

16.0%

13.7%

조사

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시 장 분 석

'17년에도 강남과 분당 · 수성의 가격급등에 8.2 대책, 9.5 대책으로 즉각적 대응

● '17년 하반기 들어 강남 재건축 시장을 중심으로 주택시장 과열양상이 서울 전역 및 지방 등으로 확산

● 정부는 6.19 부동산 시장안정화 대책 발표, 이후 강남4구 중심으로 시장과열이 나타남에 따라 8.2 대책 발표

● 8.2 대책 이후 강남지역 주택가격은 진정세로 전환했으나, 이후 분당, 대구시 수성구에서 급격한 시장 과열양상 나타남

● 이에 따라 정부는 해당지역을 투기과열지구로 지정하는 9.5 추가대책을 즉각적으로 단행

[그림 30] '16-'17년 강남 4구 주간아파트 가격 동향 [그림 31] 2017년 분당 및 대구 이상급등과 9.5 추가대책

자료 : 한국감정원

-0.1%

0.0%

0.1%

0.2%

0.3%

0.4%

0.5%

0.6%

0.7%

2017년 1월 2017년 2월2017년 3월2017년 4월2017년 5월 2017년 6월2017년 7월2017년 8월

분당 수성

9.5 추가대책

-0.30%

-0.10%

0.10%

0.30%

0.50%

0.70%

2.1.2016 3.1.2016 4.1.2016 5.1.2016 6.1.2016 7.1.2016 8.1.2016 9.1.2016 10.1.2016 11.1.2016 12.1.2016 1.1.2017 2.1.2017 3.1.2017 4.1.2017 5.1.2017 6.1.2017 7.1.2017 8.1.2017 9.1.2017

서초 강남 송파 강동

8.2 대책

Ⅳ. 결론 및 시사점

● 2019년 4분기 경기회복세, 그러나 최근 불확실성 크게 증가

- '19년 4분기 경기회복세, 그러나 최근 신종 코로나 확산으로 인해 경제 전반의 불확실성이 크게 증가

● 2019년의 지역별 맞춤형 핀셋정책 기조 2020년에도 지속 예상

- '19년 하반기 전반적인 시장 규제정책 추진에 더해 서울 주택시장 집중규제 이후, 수도권 특정지역 가격 급등 - 이에 따라 정부는 가격이 급등한 수도권 특정지역을 조정대상지역으로 추가 지정하는 2.20 대책 발표 - '20년에도 수도권 및 지방 일부지역 가격상승 및 침체에 대응하여, 즉각적이고 탄력적인 지역별 정책대응 예상

● 경기 불확실성 확산으로 인해 주택시장의 불확실성도 증가하고 있어 향후 부동산 정책결정에

어려움 예상

조사

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주 요 일 지

주요일지 (2020.01.01.~2020.03.31) MAIN JOURNAL

1.23 「주택법」 일부개정법률 시행

주택조합설립인가 요건 강화, 조합원 모집 시 설명 의무 부여, 과장 광고 제한, 장시간 사업 지연 시 해산 절차 마련 등을 통해 조합원의 재산권을 보호하고, 사업 추진의 투명성과 안정성을 제고하며, 현행법은 리모델링 시 해당 주택건설대지의 소유권 확보 규정이 명확하지 않는 등 관련 규정의 미비로 인하여 리모델링을 추진하는 데 어려운 부분이 있는바, 이를 보완함으로써 공동주택 리모델링이 원활 하게 추진될 수 있도록 하고, 사용검사를 받기 전 입주예정자의 사전방문 점검, 시 . 도지사의 공동주 택 품질점검단 설치 . 운영 등을 통해 사용검사 전에 공동주택의 품질을 제고하는 한편, 주택공급 신 청 전에 입주자자격, 재당첨 제한 및 공급 순위 등의 정보를 신청자에게 제공함으로써 주택공급 신청 오류에 따른 당첨 취소 사례를 줄이도록 하는 등 현행 제도의 운영상 나타난 일부 미비점을 개선 . 보 완하려는 것임.

2.4 「한국토지주택공사법」 일부개정법률 시행

공공임대주택 공급 확대를 위한 연간 자본금 납입액을 고려할 때 2020년 이후 한국토지주택공사의 납 입자본금이 법정자본금 35조원을 초과할 것으로 예상됨에 따라, 서민 주거복지 기반 확충을 위한 공 공임대주택 공급 사업의 원활한 추진을 위하여 한국토지주택공사의 법정자본금을 35조원에서 40조원 으로 상향 조정하려는 것임.

2.11 「종합부동산세법 시행령」 일부개정령 시행

임대차계약 체결 또는 임대료 증액이 있은 후 1년 이내에 임대료 증액을 하지 못하도록 하는 등 종합 부동산세 과세대상에서 제외되는 합산배제 임대주택의 임대료 증액제한 요건을 명확히 하고, 주택임 대를 위해 사업자등록을 한 다가구주택 소유자에 대한 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사 업자 등록 간주규정을 삭제하여 종합부동산세 과세특례를 받으려는 다가구주택 소유자는 임대사업 자 등록을 하도록 하는 한편, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모주택정비사업 및 「주택법」에 따른 리모델링의 경우 해당 주택의 멸실 또는 리모델링 전의 임대기간을 합산배제 임대 주택의 임대기간에 포함하도록 하는 등 현행 제도의 운영상 나타난 일부 미비점을 개선 . 보완하려는 것임.

동향일지

1.1 「주택공급에 관한 규칙」 일부개정규칙 시행

사업주체가 입주자자격, 공급 순위 등을 증명하는 서류의 확인 등의 업무를 제3자에게 대행하게 하 는 경우에는 해당 대행업무를 등록사업자 등의 분양대행자만 할 수 있도록 하면서, 이 경우 사업주체 가 분양대행자에 대한 교육 등 관리 . 감독 조치를 시행하도록 하는 등의 내용으로 「주택법」이 개정됨 에 따라 분양대행자만 대행할 수 있는 업무로 부적격 당첨 여부 확인 업무 등을 정하고, 사업주체는 분양대행자로 하여금 전문교육기관에서 교육받게 하는 등 법률에서 위임된 사항과 그 시행에 필요한 사항을 정하는 한편, 최초 청약 신청 접수일을 현재 입주자모집공고일 5일 이후에 하던 것을 10일 이 후에 하도록 하여 공급대상자가 청약 여부를 검토할 시간을 확보할 수 있도록 하고, 주택건설지역에서 거주기간이 일정 기간 이상인 자에게 주택을 우선공급할 때 국외에 계속하여 90일을 초과하여 거주 한 기간 등은 국내에 거주하지 않은 것으로 보도록 하여 주택 실수요자에게 주택이 공급될 수 있도록 하는 등 현행 제도의 운영상 나타난 일부 미비점을 개선 . 보완하려는 것임.

1.7 「주택건설기준 등에 관한 규칙」 일부개정규칙 시행

전기자동차의 보급이 확대됨에 따라 전기자동차의 이동형 충전기를 이용할 수 있는 콘센트를 500세 대 미만의 주택단지를 건설하는 경우에도 설치하도록 하고, 그 설치비율을 주차단위구획 총 수의 2퍼 센트에서 4퍼센트로 확대하는 한편, 냉방설비의 배기장치를 설치할 수 있는 공간은 냉방설비의 배기 장치가 원활하게 작동할 수 있도록 최소한의 기준에 적합하게 설치하도록 하는 등의 내용으로 「주택 건설기준 등에 관한 규정」이 개정(대통령령 제30336호, 2020. 1. 7. 공포 . 시행)됨에 따라 배기장치의 설치공간은 냉방설비가 작동할 때 주거환경이 악화되지 않도록 거주자가 일상적으로 생활하는 공간과 구분하여 구획하도록 하는 등으로 그 설치기준을 마련하려는 것임.

1.16 「건축서비스산업 진흥법 시행령」 일부개정령 시행

공공건축의 품격을 높이기 위해 공공건축의 설계를 발주하는 경우 공모방식을 우선적으로 적용해야 하는 대상을 설계비 추정가격이 「국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률」에 따른 고시금액(2억1천만 원) 이상인 건축물에서 1억원 이상인 건축물로 확대하고, 공공건축 사업계획에 대해 공공건축지원센 터가 실시한 사전검토의 실효성을 확보하기 위해 검토의견을 받은 공공기관은 그 검토의견 활용계획 을 공공건축지원센터에 통보하도록 하려는 것임.

조사

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주 요 일 지

주요일지 (2020.01.01.~2020.03.31) MAIN JOURNAL

2.21 「공공주택 특별법」 일부개정법률 시행

현재 공공주택 거주실태 확인을 위하여 국토교통부장관 또는 지방자치단체의 장이 소속 공무원 에게 임차인과 입주자의 실제 거주 여부, 임차권의 양도 및 전대 여부 등을 확인하기 위하여 입 주자에게 필요한 서류 등의 제출을 요구할 수 있도록 규정하고 있는바, 불법 양도 및 전대 여부 를 효율적으로 조사할 수 있도록 입주자뿐만 아니라 임차인에게 서류 등의 제출을 요구하고, 임 차인이 아닌 사람의 거주 상황을 확인할 수 있도록 하는 한편, 거짓이나 부정한 방법으로 임대주 택을 임대받거나 임대받게 한 자, 공공임대주택의 전대제한규정을 위반하여 공공임대주택의 임 차권을 양도하거나 공공임대주택을 전대한 자 및 이를 알선한 자에 대한 벌칙을 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에서 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금으로 상향함으로써 공 공임대주택에 대한 부정한 입주를 방지하고 공공임대주택 수요자의 거주권을 보호하려는 것임.

2.21 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 일부개정법률 시행

부동산 거래신고를 통해 취합되는 거래정보의 정확성을 높이고 신고제도의 효과성을 강화하기 위하여 부동산 거래계약의 신고 기한을 앞당기고, 신고한 거래계약이 해제, 무효 또는 취소된 경 우에도 신고하도록 하며, 부동산 거래계약 체결 또는 해제 등이 이루어지지 아니하였음에도 거짓 으로 신고하여 시장을 교란하는 행위를 금지하는 한편, 신고 내용의 조사에 필요한 사항을 규정 하는 등 현행 제도의 운영상 나타난 일부 미비점을 개선 . 보완하려는 것임.

3.1 「공공주택 특별법 시행규칙」 일부개정규칙 시행

장기간 입주자가 없는 영구임대주택이 증가함에 따라 국민임대주택뿐만 아니라 영구임대주택의 경우에도 입주자를 선정하고 남은 주택의 경우에는 입주자 자격을 완화할 수 있도록 하고, 기존 주택전세임대주택 등의 입주자를 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득을 기준으로 선정하던 것을 전년도 도시근로자 가구원수별 가구당 월평균소득을 기준으로 선정하도록 하여 저소득 가 구의 입주 기회를 확대할 수 있도록 하며, 국토교통부장관이 행복주택 중에서 지정한 주택은 중 소기업에 근무하는 무주택세대구성원에게 공급할 수 있도록 하고, 「경제자유구역의 지정 및 운 영에 관한 특별법」에 따른 경제자유구역에 입주한 중소기업 근로자의 경우에도 산업단지형 행복 주택에 입주할 수 있도록 하여 중소기업 근로자에 대한 주거지원을 강화하는 등 현행 제도의 운 영상 나타난 일부 미비점을 개선 . 보완하려는 것임.