지역자산 활용형 도시재생 전략에 관한 연구

지역자산 활용형 도시재생 전략에 관한 연구

The Study on Urban Regeneration Strategy

국토연 2011-51․지역자산 활용형 도시재생 전략에 관한 연구

지은이․이왕건․박태선․박정은․류태희․이유리 / 펴낸이․박양호 / 펴낸곳․국토연구원 출판등록․제2-22호 / 인쇄․2011년 12월 23일 / 발행․2011년 12월 31일

주소․경기도 안양시 동안구 시민대로 254(431-712)

전화․031-380-0114(대표), 031-380-0426(배포) / 팩스․031-380-0470 값․7,000원 / ISBN․978-89-8182-863-9

한국연구재단 연구분야 분류코드․B170500

http://www.krihs.re.kr

Ⓒ2011, 국토연구원

＊이 연구보고서의 내용은 국토연구원의 자체 연구물로서 정부의 정책이나 견해와는 상관없습니다.

국토연 2011―51

지역자산 활용형 도시재생 전략에 관한 연구 The Study on Urban Regeneration Strategy

for the Application of Regional Assets

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이왕건․박태선․박정은․류태희․이유리

연 구 진 연구책임 이왕건 연구위원

연구진 박태선 연구위원 박정은 책임연구원 류태희 연구원 이유리 연구원

외부연구진 양도식 UrbanPlasma ltd 소장 최명식 Texas A&M Univ. 박사과정

연구심의위원 손경환 부원장(주심) 민범식 선임연구위원 채미옥 선임연구위원 김선희 선임연구위원 김상조 연구위원

이상훈 국토해양부 도시재생과장 문 채 성결대학교 교수

연구자문위원 권용일 대구한의대학교 교수 김영환 청주대학교 교수 김현수 단국대학교 교수

양재섭 서울시정개발연구원 연구위원 온영태 경희대학교 교수

임준홍 충남발전연구원 기획조정팀장 장윤배 경기개발연구원 연구위원

P ․ R ․ E ․ F ․ A ․ C ․ E

발 간 사

최근 들어 대규모 전면 철거형 도시정비사업 방식에 대해 회의적인 불만의 목소 리가 높아지고 있다. 기존의 정비방식은 철거 중심, 물리적 확장 중심, 공급자 중 심, 총량 중심의 획일적인 도시개발방식으로 주변지역과의 부조화를 유발할 뿐만 아니라 원주민들의 재정착률 역시 저조할 수밖에 없다는 비판을 받고 있다. 기존 의 정비방식에 대한 반성과 함께 새로운 정비방식으로 전환할 필요성에 대한 논의 는 우리 사회가 현재 직면한 사회·경제적 여건변화와도 무관하지 않다.

현재 우리사회는 인구저성장, 급속한 고령화, 1인 가구 비중의 증가와 같은 사회 구조의 변화뿐만 아니라 지식기반 경제구조로의 전환, 경제성장률의 둔화, 경제활 동인구의 고령화와 같은 경제구조의 변화에도 직면해 있다. 이러한 사회경제적 여 건 변화를 종합해 볼 때 현재의 도시정책과 도시개발방식에 대한 방향전환은 필연 적이다. 사회·경제적 여건변화와 함께 도시개발 수요가 상대적으로 감소하면서 전 문가들은 미래에는 신개발 사업보다 도시재생사업의 중요성이 높아질 것으로 예 상하고 있다.

이제 도시정비방식에 있어서 변화가 구체화되어야 한다. 지금까지 지역자산을 활용한 도시재생의 필요성에 대한 논의가 이루어졌다면 이제는 이러한 논의를 토대 로 구체적인 실천전략과 방법론을 도출할 때이다. 현 시점에서 하나의 대안이 될 수 있는 방안은 기존 시가지, 구시가지만이 가진 ‘지역의 다양한 자산들(assets)’을 활용하는 것임을 잊지 말아야 한다. 지역이 가지는 매력을 발산하고 활력 있는 도시 로 거듭나기 위해 지역이 가진 고유자산에 눈을 돌리고 귀를 기울여야 한다.

ⅱ

지역자산은 개념설정 방식과 기준에 따라 다양하게 유형화가 가능할 것이다. 중 요한 것은 해당 도시나 지역이 어떤 자산을 보유하고 있으며 그러한 자산들의 특 성을 명확히 파악하여 현 시점에서 가장 쉽고 효율적으로 활용할 수 있는 방법을 판단하는 것이다. 이러한 판단기준에 따라 지역자산은 다양하게 유형화 될 수 있을 것이다. 지역자산 유형별 분석결과 분류된 자산들이 하나의 유형으로 존재하는 것 이 아니라 다양한 유형간에 서로 유기적인 관계를 형성할 때 시너지 효과를 창출할 수 있었다는 것이다. 여러 가지 유형의 자산간 관계를 형성하는 매개체 역할을 하게 되는 것이 바로 사회적 자산에 해당하는 지역 인사 등 인적 자산임을 확인하였다.

이 연구에서는 이러한 흐름 속에서 국내외의 다양한 사례분석을 토대로 지역자 산이 어떠한 방식으로 발굴되고 어떠한 과정을 통해 자산화 되고 있는지 집중적으 로 살펴보았다. 특히, 국내 사례분석의 경우 여러 차례에 걸친 현장조사와 담당자 면접조사를 통해 최대한 현장의 목소리를 듣고자 노력하였다. 그리고 그 동안 자 산으로 인식하지 못했으나 이러한 지역자산이 여러 형태로 활용되며 지역의 브랜 드화 되기까지의 일련의 과정을 체계적으로 정리함으로써 도시재생을 위한 지역 자산 활용과정에 접목시키고자 하였다. 구체적이고 실질적인 프로세스 구축을 통 해 현장에서 도시재생을 위한 지역자산 활용의 실천력이 보다 제고될 수 있을 것 이라 기대한다.

이번 연구를 위해 아낌없는 성원과 협조를 해 주신 많은 현장관계자 분들께 감 사를 드린다. 다양한 연구방향을 끊임없이 논의하고 좋은 연구가 되도록 귀중한 의견을 주시고 전문가 설문에 적극적으로 참여해 주신 전문가 분들께도 진심으로 감사드린다. 이번 연구가 소기의 성과를 거둘 수 있었던 것은 다방면에서 의견을 제시해 주신 연구진과 현장 전문가들의 노력으로 생각된다.

2011년 12월 국토연구원장 박 양 호

S ․ U ․ M ․ M ․ A ․ R ․ Y

요 약

제1장 연구개요

최근 『도시재정비촉진을 위한 특별법』에 의한 재정비촉진사업뿐만 아니라

『도시 및 주거환경정비법』에 의한 주택재개발･재건축 사업 등 대표적인 법정 도시정비사업들이 부동산 경기하락에 따른 사업성 약화, 사업지구･구역 내 추가 분담금 상승에 따른 이해당사자간 갈등 심화, 보금자리 주택건설 등에 따른 개발 수요 약화 등으로 대부분의 사업이 지연되거나 중단되기도 하였다. 일부지역에 서는 사업지구･구역으로 지정된 지역이 취소되기도 하는 등 심각한 어려움에 직 면해 있다.

이러한 문제를 해소하고 도시재생사업을 촉진할 돌파구를 마련하기 위해 국회 에서는 가칭『도시재생 활성화 및 지원에 관한 법률(안)』제정을 추진하고 있으 며, 국토해양부에서는 『도시 및 주거환경정비법』과『도시재정비촉진을 위한 특별법』을 통합한 가칭 『도시재정비 및 주거환경정비법(안)』제정을 추진중에 있다. 전반적으로 사업방식의 변화를 요구하는 목소리가 높아지면서 현재 도시 정비사업은 중요한 전환기를 맞고 있다.

이러한 시대적 변화와 요구를 수용하기 위해, 이 연구에서는 기존 정비사업의 대안적 방식의 하나로서 해당 사업지역이 가진 다양한 고유자산을 적극적으로 활용하는 재생형 접근방식을 구체적으로 제안하고자 하였다. 이 연구에서는 첫 째, 도시재생사업을 추진하는 과정에서 사업대상지와 주변지역이 가진 다양한 잠재적인 자산들(asset)을 종합적으로 발굴하고 재생사업에 적극적으로 활용하기

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위한 방안을 제시하고자 하였다. 둘째, 도시재생사업에서 활용 가능한 지역자산 의 유형을 분류하고 활용실태를 종합적으로 분석하여 체계적으로 정리함으로써 사업지역 특성에 맞는 지역자산 활용형 도시재생전략을 수립하는데 기여하고자 하였다.

이러한 지역자산을 활용한 새로운 도시재생 접근방식을 통해 인구저성장, 경 제구조 변화 등 현재 진행되고 있는 사회경제적 여건변화와 도시개발 수요변화 를 적극 수용할 수 있는 도시재생 프로그램 제공이 가능하고 향후 도시재생사업 의 실현성이 제고될 수 있을 것으로 기대한다. 또한 해당 지역이 가진 다양한 자 산을 적극적으로 활용함으로써 자원을 절약할 수 있을 뿐만 아니라 지역주민과 소상공인이 재정착할 수 있는 여건을 조성할 수 있을 것으로 판단된다. 궁극적으 로는 개발과정에서 야기되는 이해당사자간 구조적인 갈등요인을 근본적으로 해 소하는데 기여할 수 있을 것이다.

<개념 전개도>

제2장 사회경제적 여건변화와 지역자산 활용의 중요성

지역자산 활용형 도시재생이라는 새로운 접근방식은 우리사회에서 현재 급격 히 진행되고 있는 사회경제적 여건변화와도 밀접한 관련성이 있다. 2019년부터 시작될 것으로 예측되는 인구감소시대, 2018년부터 예상되는 고령화 사회, 현재 진행되고 있는 1･2인 가구의 급증과 같은 사회적 여건변화뿐만 아니라 전통적 제조업중심에서 지식기반경제구조로 변환, 경제성장률과 개인소득 증가율의 하 락, 경제활동인구의 노령화, 소득양극화와 같은 경제적 여건변화는 도시개발수 요와 공급의 변화를 유발할 것으로 예측된다. 단순한 물리적인 정비사업이 아니 라 기성시가지의 재생사업(regeneration)으로 도시정책방향을 전환할 필요성이 높 아지고 있다.

이러한 예측은 국가차원의 미래예측과 국토종합계획에서도 확인된다. 20년 후 우리 국토의 모습을 그린 『국토대예측(II)』의 경우 신개발보다는 도시재생사업 을 통한 주거공간 공급확대 방안을 마련하도록 제안하고 있다. 한편『제4차 국토 종합계획 수정계획(2011-2020)』에서는 ‘인구감소에 대비한 도시경쟁력 제고’를 위해 ‘기존도심 활력증진을 위한 재생사업 활성화’를 추진과제로 선정하였다. 또 한 ‘기존의 사회･경제･문화적 유무형 자산을 최대한 활용한 주거지 재생을 추진’

토록 요구하고 있다. 관련된 구체적인 실천방안으로 주민 자체적인 생활역량 강 화를 위해 사회적 기업 설치 등에 의한 공동체의 활력 증대를 유도하고 있다.

미국, 영국, 일본 등 선진국에서도 도시재생사업의 출발점을 주민들이 가진 기 술과 능력, 지역에 기반을 둔 다양한 공공･민간조직과 조직의 활동 등 커뮤니티 의 자산으로부터 출발하도록 주민들을 격려하는 다양한 방식들이 활용되고 있 다. 미국 워싱턴 D.C. 계획국에서는 전략근린집행계획(Strategic Neighborhood Action Plan)을 마련하여 주민들이 생활하고, 일하고, 여가를 즐기는 커뮤니티 공 간을 매력적인 장소로 만들기 위해 주민이 원하는 방향을 제시하고 이러한 내용 이 계획에 반영될 수 있도록 하고 있다. 영국은 중심시가지 활성화를 위한 지역 관리 시스템인 중심시가지 관리(Town Center Management) 시스템을 구축하여 보

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다 체계적으로 지역을 관리하기 시작했다. 일본은 ‘지방활력재생사업’, ‘환경모 델도시사업’ 등과 같은 다양한 도시 및 지역재생 지원정책을 통해 민관이 협력하 고 지역이 주도하는 마을 만들기 활동을 활발히 추진 중에 있다. 이러한 방식들 은 주민들이 중요하게 생각하는 장소와 인력을 보호하고 질적 수준을 높이며 추 구하는 목적을 달성하는데 도움이 될 참신한 아이디어를 얻는데 도움을 준다.

제3장 지역자산의 개념 및 구성요소

‘자산’이란 경제적 가치가 있는 재화로 정의할 수 있으며, 다음과 같은 점에서 재산과는 구분된다. ‘재산’은 현실적 이용성 또는 환가성이 있는 것으로 동산･부 동산･채권･유가증권 등의 사실관계를 포함하는 개념으로서 현실적으로 이용가 능성이 있는지 여부에 따라 가치의 존부가 결정된다. ‘자산’은 회계학적 개념으 로서 소비되어 이용할 수는 없으나 아직 수익으로 전환되지 않고 비용으로 유보 되어 있는 것으로 정의되며, 향후에 수익으로 전환 가능한 것도 자산의 개념에 포함된다. 회계학에서는 자산을 유동자산과 비유동자산으로 구분하기도 한다.

지역자산이란 ‘사업의 공간적 범위가 되는 특정지역이 가지고 있는 다양하고 포괄적인 유·무형의 자산’으로 정의될 수 있다. 따라서 대상지역의 공간적 범위, 특성, 분류기준 등에 따라 다양한 유형화가 가능하기 때문에 아직까지 지역자산 에 대한 명확한 개념이 정립돼 있지 않은 상태이다. 연구에서는 국내외의 문헌조 사를 바탕으로 지역자산을 공간범위, 특성, 분류기준 등에 따라 유형화하였다. 그 결과 지역자산을 자연적 자산, 구조적 자산, 문화적 자산, 사회적 자산, 경제적 자산 등 5개 유형으로 분류하였다.

지역자산의 개념정립과 유형화 이후 국내의 관련 법･제도 조항에서 이러한 지 역자산 개념이 어떻게 적용되고 있는지 지역자산의 활용실태를 분석하였다. 그 결과, 지역자산의 조사 및 활용과 관련된 내용은 구체적으로 포함되어 있지 않았 다. 일부 지자체의 『도시재정비 촉진을 위한 조례 』에서는 자산 활용과 관련하 여 역사적 유물 및 전통건축물 현황 자료를 제출하도록 요구하는 내용이 부분적

으로 언급되어 있는 실정이다. 『마을 만들기 조례』에는 관련내용이 상대적으 로 많이 포함되어 있었다. 계획수립 실태를 조사한 결과 재정비 촉진계획과 같은 법정계획의 경우 대부분 철거형 정비방식으로 사업을 추진하기 때문에 지역자산 의 유지 및 적극적인 활용이 어려운 실정이었으며, 기반시설의 설치단계에서도 중요하게 고려되지 않았다. 오히려 비법정계획에서 지역이 보유한 역사문화건축 물, 자연환경 등의 자산이 활발히 활용되고 있는 것으로 파악되어 이를 중심으로 지역자산의 활용실태를 조사하였다.

<지역자산의 구성 및 구성요소>

구 분 자산별 정의

자연적 자 산

장소적 자산 ◦지역의 지리적 위치 및 접근성 환경적 자산 ◦지역의 환경적 특성 및 쾌적성 구조적

자 산

공간적 자산 ◦지역의 공간구조적 특징

시설적 자산 ◦지역의 기반시설 및 토지이용 특성 문화적

자 산

역사적 자산 ◦지역 내 역사･문화자원 보유 및 활용성 관광적 자산 ◦지역 내 예술･관광자원 보유 및 활용성 사회적

자 산

인 적 자산 ◦구성원들의 사회활동정도 및 잠재력 이미지 자산 ◦지역의 정체성 및 상징성 정도 경제적

자 산

기업체 자산 ◦지역 내 기업활동 기반 및 정도 노동력 자산 ◦구성원들의 경제활동 정도 및 잠재력

<지역자산의 유형구분>

ⅷ

제4장 국내 지역자산 활용실태 분석

제 3장에서 확인한 것처럼 국내의 도시재생사업에서는 주로 비법정사업을 중 심으로 지역자산이 활용되고 있는 것으로 분석되었다. 따라서 비법정사업을 중 심으로 국내 지역자산 활용실태를 분석하였다. 5개 유형의 지역자산을 대상으로 개발가능성, 주민호응도, 지역자산 활용여부, 공동체 형성유무, 재정비 시급성, 사업의 연속성 등 6가지 기준을 적용하여 각각 1개소의 사례대상 지역을 선정하 여 심층적인 현황조사를 시행하였다. 자연적 자산을 활용한 사례는 서원마을 휴 먼타운 계획, 구조적 자산 활용 사례는 부산 산복도로 르네상스, 문화적 자산 활 용 사례는 대구 근대역사문화유산거리, 사회적 자산 활용 사례는 대구 삼덕동 마 을만들기, 경제적 자산 활용사례는 성미산 마을만들기 사례를 각각 선정하였다.

각 사례별 활용실태분석을 위해 첫째, 지역자산의 구축단계를 촉발기(출발), 활성화기(성장), 성숙기(자립)로 구분하여 현재의 자산활용 수준을 파악하였다.

또한 지역자산이 어떠한 절차를 거쳐 발굴되었는지 분석하였다. 각 사례별로 어 떤 지역자산이 구체적으로 발굴되고 활용되었는지, 추진체계와 관련해서는 공론 화 단계부터 안정화, 지속적 유지관리 단계 등 각 단계별로 주도적인 역할을 추 진한 주체의 역할과 특성을 분석하였다. 최종적으로 각 사례별로 성과와 문제점 을 분석함으로써 유사한 지역에서 지역자산 활용형 도시재생사업을 추진할 경우 참고할 만한 시사점을 도출하였다.

지역자산 유형별 분포실태를 분석한 결과 다음의 결과를 도출하였다. 첫째, 전 반적으로 특정 유형의 자산이 중점적으로 활용되는 방식이 아니라 몇 가지 유형 의 자산이 동시에 종합적으로 활용되고 있었다. 둘째, 확인된 지역자산들은 핵심 적인 자산과 이를 연계 및 뒷받침하는 보조적인 자산으로 구분되었다. 셋째, 자 산유형별 분포실태 분석에서 사회적 자산 가운데 인적 자산이 모든 사례에서 공 통적으로 활용된 자산임을 확인할 수 있었다.

다음으로 지역자산의 활용 형태와 관련하여 다음의 결과를 도출하였다. 지역 자산 활용형태는 ‘일자리 창출‧지역경제 활성화’, ‘환경개선’, ‘문화‧관광 활성

활용 형태

서울 강동구 암사동 휴먼타운 프로젝트

부산 사하구 감천 역사문화마을만들기

대구 중구 근대역사문화 유산거리

대구 중구 삼덕동 마을만들기

서울 성북구 성미산 마을만들기 일자리

창출

‧ 지역 경제 활성화

(계획 추진중)

<지역일자리 사업>

· 학습투어프로그램

· 노인일자리 및 희망 근로 사업과 연계

<커뮤니티비즈니스>

· 아트숍 운영

<지역일자리 사업>

· 중구 골목문화 해설사 양성

<상권활성화 사업>

· 동성로, 약령시 등 상권재생사업 연계

<사회적 기업>

· 대구YMCA 희망 자전거 제작소

· 대구 에스파스

· 피스트레이드

<커뮤니티비즈니스>

· 녹색가게 등

<커뮤니티비즈니스>

· 마포두레생협, 성미산차병원 등 생활협동조합

· 동네부엌, 성미산 밥상 등 마을형 기업

<사회적 기업>

· 성미산마을극장

환경 개선

<정주환경 정비>

· 양호한 저밀형 주거환경 유지

· 어린이놀이터

· 그린파킹

· 골목길 환경정비

<정주환경 정비>

· 마을환경 개선 사업(사하구청)

<문화공간 조성>

· 빈집 활용 문화 공간 조성(5개소)

· 마을정보센터 개관

· ‘영화의집’운영

<지구환경 정비>

· 지역자산 조망권 확보를 위한 부지매 입 및 공공공간 조성

<문화공간 조성>

· 도로포장 등 공공 디자인 개선

· 각종 안내판 설치

<정주환경 정비>

· 골목환경디자인

· 담장 벽화

· 초등학교 생태공원

<문화공간 조성>

· 근대건축물의 공공 공간 조성

<생태환경 보전>

· 성미산 생태보존

· 녹색 마을만들기 사업 추진

<문화공간 조성>

· 성미산마을극장

· 마을형 기업 활용

문화

‧ 관광 활성화

<문화공간 조성>

· 마을갤러리

<관광 프로그램>

· 문화 체험, 숙박

· 슬로시티 팸투어

· 에코 도시락 투어

· 유네스코 국제 청소년워크캠프 등

<마을문화 행사>

· 아트프리마켓

<문화컨텐츠 생산>

· 감천문화마을 브랜드 디자인

· 마을 지도 제작

<관광 프로그램>

· ‘대구근대路의 여행‘ 골목길투어

· 근대문화골목 야경투어

· 근대골목 맛투어

<지역 축제>

· 약령시 축제 연계

<문화컨텐츠 생산>

· 유형별 각종 문화 지도 제작‧보급

· 관련 서적 출간

<마을 축제>

· 삼덕동 인형 마임 축제

· 마을 잔치 등

<문화 프로그램>

· 마을미술관 전시

<교육 프로그램>

· 삼덕동 마을벽화, 담장허물기 운동에 대한 보급‧확산

<마을 축제>

· ‘성미산마을축제’

· 기타 마을축제 등

<문화 프로그램>

· 마을탐방 프로그램

· 성미산마을극장 공연 및 교육강좌

<교육 프로그램>

· 생태공동체마을, 호혜적 마을경제 시스템에 대한 보급‧확산 운영체계

구축

<민관 파트너십>

· 마을 협의체 조직

<민관 파트너십>

· 감천 문화마을 운영협의회

<민관 파트너십>

· 중구 도시만들기 지원센터

<민관 파트너십>

· 삼덕동마을만들기 센터

<마을 협의체계>

· 다원화된 마을조직

· (사)사람과마을 정책

제도화

‧ 연계사업

<계획수립‧제도화>

· 휴먼타운 디자인 가이드라인 수립

· 휴먼타운 제1종 지구단위계획 수립

<확대 연계사업>

· 사하구청 마을환경 사업 복합추진

· 부산 산복도로 르네 상스사업 연계추진

<확대 연계사업>

· 대구중구도심재생 사업으로 연계추진

<지속 연계사업>

· 사회적 기업, 마을 기업을 통한 지속적 인 마을만들기 모색

<비전 및 계획 수립>

· ‘녹색상상’ 마을계획

<지속 연계사업>

· 녹색마을만들기

<사례 대상지별 자산활용 형태>

화’, ‘운영체계 구축’, ‘정책 제도화 및 연계사업’의 5가지로 분류가 가능하다. 그 중 첫째, 정주환경 정비 및 문화공간 조성과 관련된 ‘환경개선’사업 둘째, 민관파 트너십 구축과 관련된 ‘운영체계 구축’ 사업 셋째, 계획수립･제도화, 확대･지속 연계사업, 비전 및 계획수립과 관련된 ‘정책 제도화 및 연계사업’은 모든 사례에 공통으로 활용되고 있는 것으로 나타났다.

ⅹ

마지막으로 지역자산 활용을 위한 추진체계를 분석한 결과 추진주체는 중앙정 부･광역･기초지자체 등 공공부문뿐만 아니라 전문가, 주민, NGO로 구성되어 있 었다. 암사동 휴먼타운처럼 사업 초기부터 각 추진주체가 실무협의체를 구성하 여 체계적으로 추진한 사례도 있지만 대부분의 사례에서는 초기단계에 NGO와 일부 지역 전문가를 중심으로 사업이 추진되어 오다가 기초지자체와 중앙정부의 지원을 받아 사업이 동력을 얻게 된 것으로 분석되었다.

사례분석을 종합한 결과 다음과 같은 공통점도 도출되었다. 첫째, 협력형 거버 넌스 시스템 구축과 사회적 공론화 추진이 선행되어야 한다. 둘째, 참여주체의 확대와 종합적인 도시재생 활동 전개가 무엇보다 중요하다. 셋째, 도시 및 마을 재생활동의 자생력 확보와 지속성 유지가 요구된다. 넷째, 무형의 지역자산을 적 극 개발하고 활용하는 전략이 필요하다. 이러한 특성은 지역자산을 활용한 도시 재생사업이 활성화되기 위해 필수적으로 고려되어야할 시사점을 제공하고 있다.

제5장 외국의 지역자산 활용실태와 시사점

외국의 지역자산 활용실태에 대한 조사는 국가별, 도시별로 도시재생사업 추 진과정에서 지역자산의 발굴프로세스, 활용형태, 활용을 위한 접근방식과 특성, 사업추진방식 등을 기준으로 조사하였다. 해외전문가를 활용한 구체적인 국가 별･도시별 활용실태조사도 이루어졌다.

자연적 자산을 활용한 사례로서 일본 나가사키시의 도시관광활성화 프로그램 을 살펴보았다. 구조적 자산을 활용하여 상권을 활성화한 사례로는 아일랜드 듀 블린의 템플바 문화지구를 분석하였다. 문화적 자산을 활용하여 도시디자인에 성공한 영국 코벤트 가든 도시재생사업을 살펴보았다. 사회적 자산이 중심이 되 어 파트너십을 구축하여 지역 도시재생사업을 추진한 사례로 미국 웨스트 필라 델피아 펜실베이니아 대학주변지역 개발사례를 분석하였다. 마지막으로 경제적 자산을 활용하여 쇠퇴해가던 상업 지구를 재생한 일본 고베 신가이치 타운매니 지먼트 운영 성공사례를 살펴보았다.

<지역자산 유형별 활용과정>

그 결과 지역자산 발굴과정은 다음과 같은 특징을 보였다. 첫째, 지역 내에 있 는 구조적 자산, 문화적 자산과 같은 건축물 또는 경관 등의 실체가 있는 자산을 대상으로 현황파악이 가장 우선적으로 이루어진다는 것을 알 수 있었다. 이러한 자산파악을 토대로 핵심적으로 활용할 자산과 네트워크를 위해 활용할 보조적인 자산을 구분하고 지역 특성에 맞게 이들의 관계를 형성해 나가고 있었다. 또한 사회적 자산과 경제적 자산 처럼 무형의 자산을 활용하는 경우에는 핵심적인 지 역 인사 또는 기관/단체 등이 주축이 되어 주민들의 의견을 수렴하고 전문가 등이 함께 참여하여 합의를 이끌어 내는 과정을 거친다는 사실을 알 수 있었다.

또한 도시재생을 위한 구심점 역할을 수행한 핵심적인 활용자산이 존재하며 그 이외에 보조적인 자산이 활용되고 있었다. 국내사례 조사에서 확인한 것처럼 해외의 모든 사례에서도 사회적 자산이 공통적으로 활발히 활용되었음을 확인할 수 있었다.

xii

지역자산 유형 일본

나가사키

아일랜드 듀블린 템플바

영국 코벤트 가든

미국 웨스트 필라델피아

일본 고베시 신가이치

자연적 자 산

장소적 자 산

환경적 자 산

·생활문화공 간(유형)

·생활문화사 (무형)

·자연환경

구조적 자 산

공간적 자 산

·건물

·가로

·경관, 장소 시설적

자 산 ·조경

문화적 자 산

역사적 자 산

·역사적 건물

·역사적 오브 제

·역사적 장소

·오픈 스페이스

·역사적 건물

·역사적 오브제

관광적 자 산

·역사적 건조물

사회적 자 산

인 적 자 산

·행정

·지역조직

·주민조직

·역사적 유명인

·유명 건축가

·코벤트 가든 소유가문

·필라델피아 대학(총장 등)

·학문적 파트너쉽

·지역주민

이미지

자 산 ·문화지구

경제적 자 산

기업체 자 산

·마을만들기 NPO

·행정적지원 노동력

자 산

·주민경험

·대학교육

·지역력(지역 활동의 실적 과 경험)

핵심 활용자산 보조 활용자산

<해외사례에서 활용된 지역자산 유형 종합>

제6장 활용을 위한 기본원칙 및 활용전략

지역자산 활용형 도시재생사업이 재개발, 재건축과 같은 기존 정비사업방식의 합리적인 대안의 하나로 인정받고 현실적으로 작동가능한 도시재생기법의 하나로 정착되고 적극적으로 활용되기 위해서는 다양한 제약요건을 효과적으로 극복해야 하는데 이를 위해서는 첫째, 도시정비사업에 대한 전반적인 인식의 전환이 필요하 다. 둘째, 아직 해당지역 주민과 지역단체의 적극적인 참여와 협조가 부족하다. 셋 째, 사업 추진과정에서 지역자산은 새롭게 생겨나거나 소멸되기도 하는 등 변화를 겪게 된다. 넷째, 지역자산의 활용가능성이 고려되지 않고 있다. 다섯째, 이해관계 자들 간 지역자산으로의 인정여부와 우선순위 문제로 인해 논쟁이 유발될 수 있으 며 심각할 경우 사업의 진척을 제약하는 심각한 문제가 될 수도 있다.

이와 같이 제약요인을 검토한 결과를 토대로 적극적으로 지역자산을 활용하기 위한 기본원칙이 제시되었다. 첫째, 도시정비사업 또는 도시재생사업 대상지역 을 바라보는 시각이 긍정적이다. 둘째, 해당지역이 가진 특성을 적절히 활용할 경우 어떠한 것이든 지역자산이 될 수 있다. 셋째, 지역자산의 발굴 및 활용은 지역에 대한 정확한 이해와 지역주민의 적극적 참여에 기반을 두어야 한다. 넷 째, 지역자산의 특성에 따라 활용의 우선순위에 차이가 있다.

<제약요건 검토와 활용을 위한 기본원칙>

xiv

지역자산 활용을 위한 기본원칙을 토대로 지역자산 활용 프로세스는 다음과 같이 구축할 수 있을 것이다. 첫 번째는 지역자산 활용에 대한 공감대 형성 및 확산단계이다. 도시재정비 또는 도시재생을 위해 지역자산의 활용이 중요한 이 유에 대해 커뮤니티 내에서의 충분한 논의와 공론화 과정이 우선적으로 이루어 져야 한다.

두 번째는 지역자산 발굴 및 활용을 위한 전담조직을 구성하는 단계이다. 도시 재생을 위한 지역자산 활용의 공감대가 형성되었다면 이를 기반으로 지역자산을 발굴하고 활용하는 전 과정을 주도적으로 추진하는 전담조직이 마련되어야 한 다. 조직의 구성과 운영방식은 두 가지로 나누어 검토할 수 있다. 하나는 기존에 존재하던 다양한 조직을 연합하는 방식이며 다른 하나는 별도의 전문적인 통합조 직을 결성하는 것이다.

세 번째는 지역자산 현장조사 및 주민 심층인터뷰 실시 단계이다. 앞서 구성된 전담조직이 중심이 되어 지역주민과 전문가 등이 함께 참여하여 커뮤니티 내에 산재한 다양한 지역자산에 대한 현황조사를 실시하는 지역자산 활용을 위한 본 격적인 실행단계이다.

네 번째는 주민이 해결하기를 원하는 해결수요 지도(Needs Map)를 작성하는 단계이다. ‘해결수요 지도(Needs Map)’는 지역재생을 위한 가이드라인적인 특성 을 지니고 있는 것으로 해당지역에서 어떠한 형태의 문제가 존재하며 이러한 문 제를 해결하기 위해서는 어떠한 해결수요(needs)가 존재하는지 알려주는 형식의 지도이다.

다섯 번째는 지역자산 목록(Asset Inventory)을 작성하는 단계이다. 지역이 가지 는 자산과 지역의 역량을 올바로 파악하는 것이 도시재생사업을 추진하는 과정 에서 우선적으로 관심을 기울여야 할 선결과제가 되어야 한다. 지역의 역량과 자 산을 파악하는데 있어서 가장 효과적인 방법 중 하나는 자산목록(assets inventory)을 작성하는 방식이다.

여섯 번째는 지역자산의 유형을 파악하는 단계이다. 지역자산은 두 단계를 거 쳐 유형화할 수 있다. 첫 번째는 지역자산 개념에 따라 자연, 구조, 문화, 사회,

경제적 자산으로 구분하는 것이고 두 번째는 자산의 공간적 위치와 관리주체 등 을 고려하여 핵심, 2차, 잠재 건축블록 등으로 구분하는 것이다.

일곱 번째는 지역자산 지도(Assets Map)를 작성하는 단계이다. 지역자산 지도 란 도시재생에서 활용 가능한 지역자산을 유형별로 분류한 후, 각 유형별로 구체 적 위치와 특성을 체계적으로 정리하여 지도화(mapping) 한 것이다. 이러한 지도 화 작업을 수행할 경우 실태파악을 보다 효율적이고 종합적으로 할 수 있다.

여덟 번째는 지역특성을 반영한 우선순위를 선정하는 단계이다. 모든 지역자 산이 도시재생에서 동일한 비중으로 중요한 의미를 가지거나 똑같이 활용가능하 지 않다는 현실을 인식하는 것이 중요한 출발점이 될 수 있다. 자산의 활용가능 성과 중요도에 따라 우선순위를 선정하는 것이 필요한데 우선순위는 자산의 지 리적 위치와 종류, 관리주체 등에 따라 달라질 수 있다. 지역자산의 공간적 위치 와 관리주체간의 상호관계를 근거로 지역자산의 접근성을 평가하고 활용의 우선 순위를 다음과 같이 정리할 수 있다.

지리적 위치

관리주체 사업대상지 내 사업대상지 외

지역주민

Ⅰ Ⅱ

사업대상지에 위치해 있고 지역주민에 의해 관리가 가능한

지역자산

사업대상지 외에 있지만 지역주민에 의해 관리가 가능한

지역자산

다른 주체

Ⅱ Ⅲ

사업대상지에 있지만 다른 주체에 의해 관리되는 지역자산

사업대상지 외에 있으며 다른 주체에 의해 관리되지만

지역주민들이 활용하는 지역자산

<지역자산 활용가능성에 따른 우선순위>

아홉 번째는 지역자산을 연계하고 활용전략을 수립하는 단계이다. 지역이 보 유하고 있는 자산과 자산을 활용할 수 있는 지역 내의 역량(community capacity), 그리고 실질적인 지역자산 활용가능성 등을 고려한 지역자산 활용전략을 수립해 야 한다. 특히, 지역 특성을 부각시키기 위해 핵심적으로 활용할 자산과 이와 함 께 보조적으로 활용할 자산을 결정하는 것은 지역자산 활용전략의 핵심이 된다.

xvi

열 번째는 지역자산 인벤토리 및 지도를 모니터링하고 갱신하는 단계이다. 구 축된 지역자산 인벤토리를 지속적으로 조사하여 업데이트를 해야 한다. 이때, 주 변 환경의 변화와 지역주민의 해결수요 변화에 유연하게 대응할 수 있도록 모니 터링 체계를 구축할 필요가 있다.

<지역자산 활용 프로세스의 구축>

제7장 결론 및 향후과제

향후 도시재생사업에서 지역자산이 적극적으로 활용되기 위해서는 다양한 제 약요건이 극복되어야 하며 도시재생사업에 대한 인식의 전환, 지역주민들의 적 극적인 협조, 구체적인 실태조사, 조사대상 범위의 설정, 우선순위 선정방식 등 다양한 요건이 충족되어야 한다. 또한 지역자산을 구체화하는 과정이 필요하다.

지역자산 목록(inventory)의 작성, 지역의 특성을 반영한 우선순위의 선정 및 분 류, 지역자산 분포도의 작성 등이 추진과정에서 활용될 수 있는 방법이 될 것이 다.

지역자산의 활용방안과 관련해서는 2011년 말까지 제정을 목표로 추진 중인

『도시재생 활성화 및 지원에 관한 법률안』에 ‘지역자산’, ‘도시재생자산’ 이라 는 용어를 포함하였다. 또한 지역자산 등 도시재생자산을 발굴하고 우선 집중할 수 있도록 하는 “도시재생활성화지역”을 설정하고, “도시재생전략계획”을 수립 하는 내용이 포함되어 있다. “도시재생활성화지역”을 대상으로 도시재생자산을 장소 중심적으로 연계하여 통합･조정･시행하기 위해 “도시재생활성화계획”을 수립하는 내용도 포함되어 있다. 향후 동법에 대한 시행령, 시행규칙이 제정되고 이에 의거하여 “도시재생기본방침”, “전략계획”, “활성화계획” 수립지침 등이 준비되는 과정에서 지원대상의 범위를 확대하고 지원기준을 다양화하는 등의 지 속적인 노력이 필요할 것으로 생각된다.

￭색인어_도시재생, 지역자산, 도시정비

C ․ O ․ N ․ T ․ E ․ N ․ T ․ S

차 례

발간사 ···ⅰ 요 약 ··· ⅲ

제1장 연구의 개요 ··· 1 1.연구의 배경 및 목적 ··· 1 1) 연구의 배경 ··· 1 2) 연구목적 ··· 3 3) 기대효과 ··· 4 2. 연구의 범위 및 방법 ··· 5 1) 연구범위 ··· 5 2) 연구방법 ··· 7 3. 선행연구 검토 및 본 연구와의 차별성 ··· 9 1) 선행연구 현황 ··· 9 2) 선행연구와 본 연구와의 차별성 ··· 10 4. 연구의 흐름 ··· 13

제2장 사회경제적 여건변화와 지역자산 활용의 중요성 ··· 15 1. 사회구조의 변화 ··· 15 1) 인구저성장 및 인구감소 ··· 15

2. 경제구조의 변화 ··· 20 1) 산업구조 ··· 20 2) 경제성장률 및 소득수준 ··· 21 3) 경제활동인구 ··· 21 4) 변화추이 종합 및 향후 예측 ··· 22 3. 도시개발수요의 변화전망 ··· 23 1) 국토 대예측 연구(II)(2010)을 통한 변화전망 ··· 23 2) 제4차 국토종합계획 수정계획(2011-2020)을 통한 변화전망 ··· 24 3) 변화추이 종합 및 향후 예측 ··· 26 4. 선진국의 도시재생정책 방향 ··· 27 1) 미국의 도시재생정책 방향 ··· 27 2) 영국의 도시재생정책 ··· 29 3) 일본의 도시재생정책 ··· 32 5. 지역자산 활용 재생방식의 의미와 중요성 ··· 36

제3장 지역자산의 개념 및 구성요소 ··· 39 1. 지역자산의 개념 정립 ··· 39 1) 사전적 정의 ··· 39 2) 지역자산의 개념관련 국내 선행연구 ··· 40 3) 지역자산의 개념관련 외국의 선행연구 ··· 43 4) 지역자산의 분류기준 및 새로운 개념 정립 ··· 45 2. 지역자산 유형 분류 및 활용 프로세스 구축 ··· 48 1) ABCD 커뮤니티 지도작성 프로젝트 ··· 48 2) 지역자산 활용 필요성 및 목적 ··· 48 3) 지역자산의 종류 ··· 49 4) 커뮤니티 지도작성 ··· 54 3. 지역자산의 유형별 분포 현황 ··· 57 1) 지역자산의 유형화를 위한 기본가정 ··· 57 2) 지역규모별 활용 가능한 지역자산의 분포실태 ··· 57 4. 지역자산 관련 법·제도 운영현황 ··· 59

5. 지역자산의 유형별 활용현황 ··· 61 1) 법정계획에서의 활용실태 ··· 61 2) 비법정 계획에서의 지역자산 유형별 활용현황 ··· 65 3) 요약 및 시사점 ··· 67

제4장 국내 지역자산 활용실태 분석 ··· 69 1. 분석방법 ··· 69 1) 사례지역 선정기준 ··· 69 2) 주요 분석내용 ··· 71 3) 분석절차와 방법 ··· 72 2. 유형별 활용실태 및 특성 분석 ··· 74 1) 자연적 자산 : 서울 강동구 암사동 휴먼타운프로젝트 ··· 74 2) 구조적 자산 : 부산 사하구 감천문화마을만들기 ··· 86 3) 문화적 자산 : 대구 중구 근대역사문화유산거리 프로젝트 ··· 101 4) 사회적 자산 : 대구 중구 삼덕동 마을만들기 ··· 114 5) 경제적 자산 : 서울 마포구 성미산 마을만들기 ··· 134 3. 활용실태 비교분석 및 종합 ··· 146 1) 지역자산의 유형별 분포실태 ··· 146 2) 지역자산의 활용형태 ··· 147 3) 지역자산 활용을 위한 추진체계 ··· 149 4) 분석종합 ··· 150

제5장 외국의 지역자산 활용실태와 시사점 ··· 153 1. 분석의 틀 ··· 153 2. 유형별 활용실태와 특성 분석 ··· 155 1) 자연적 자산 활용과 마을관광 활성화 : 일본 나가사키 시 ··· 155 2) 구조적 자산 활용과 상권활성화 : 아일랜드 듀블린 템플바 ··· 164 3) 문화적 자산활용을 통한 도시 디자인 : 영국 코벤트 가든 ··· 175 4) 사회적 자산 활용과 파트너십 구축 : 미국 웨스트 필라델피아 ··· 186

3. 시사점 도출 ··· 207 1) 지역자산 발굴과정 ··· 207 2) 지역자산 활용형태 ··· 209 3) 분석종합 ··· 211

제6장 활용을 위한 기본원칙 및 활용전략 ··· 215 1. 제약요건 검토와 활용을 위한 기본원칙 ··· 215 1) 지역자산 활용의 제약요건 검토 ··· 215 2) 적극적 활용을 위한 기본원칙 ··· 217 2. 지역자산 활용 프로세스 ··· 219 1) 지역자산 활용에 대한 공감대 형성 및 확산 ··· 219 2) 지역자산 발굴 및 활용 전담조직 구성 ··· 220 3) 지역자산 현장조사 및 주민 심층인터뷰 실시 ··· 221 4) 해결수요 지도(Needs Map) 작성 ··· 221 5) 지역자산 목록(Assets Inventory) 작성 ··· 222 6) 지역자산의 유형 파악 ··· 223 7) 지역자산 지도(Community Assets Map) 작성 ··· 224 8) 지역특성을 반영한 우선순위 선정 ··· 227 9) 지역자산 연계 및 활용전략 수립 ··· 228 10) 지역자산 목록 및 지도 모니터링 및 갱신 ··· 229 3. 지역자산 활용전략 ··· 231 1) 프로세스 구축 및 가이드라인 작성 ··· 231 2) 조직의 대표성 및 신뢰도 확보 ··· 232 3) 도시재생종합정보체계 구축 ··· 233 4) 계획 수립시 지역자산 활용 권장 또는 의무화 ··· 233 5) 법정 정비계획과의 연계성･지속성 확보 ··· 234 6) 지역자산 활용 사업지역 지정 ··· 235 4. 관련 법·제도 개편방안 ··· 236 1) 관련 법률(안)의 제･개정의 주요내용 ··· 236 2) 법제도 개선방안 ··· 238

제7장 결론 및 향후과제 ··· 241 1. 요약 및 결론 ··· 241 2. 연구의 한계와 향후 과제 ··· 245 1) 연구의 성과 ··· 245 2) 한계와 향후 과제 ··· 246

참 고 문 헌 ··· 249 SUMMARY ··· 255

T ․ A ․ B ․ L ․ E ․ C ․ O ․ N ․ T ․ E ․ N ․ T ․ S

표 차 례

<표 1-1> 선행연구와 본 연구의 차별성 ··· 12

<표 2-1> 행정구역별 연평균 인구증가율 ··· 17

<표 2-2> 1인 가구 비중 ··· 17

<표 2-3> 연도별 조출생률 ··· 18

<표 2-4> 연령별 인구 구성비 및 노년부양비 ··· 19

<표 2-5> 주요국가 인구구조 및 부양비 ··· 19

<표 2-6> 연도별 산업체수 및 종사자수 비중변화 ··· 21

<표 2-7> 연도별 1인당 GDP 및 GNI 성장률 ··· 21

<표 2-8> 연도별 경제활동인구 연령별 비중 ··· 22

<표 2-9> 연도별 55세 이상 취업자 비율 ··· 22

<표 2-10> 재생사업에 활용 가능한 지역자산의 분류체계 ··· 32

<표 2-11> 도시재생기본방침 전면 개정(안) ··· 33

<표 3-1> 자산의 회계학적 구분 ··· 40

<표 3-2> 지역자산의 개념관련 선행연구 ··· 41

<표 3-3> 지역자산의 개념관련 선행연구별 주요 내용 ··· 42

<표 3-4> 지역자산의 구성 및 구성요소 ··· 46

<표 3-5> ABCD 연구소에서 제안한 지역자산의 유형 ··· 53

<표 3-6> 대상지역의 규모에 따른 지역자산의 영향 정도 ··· 58

<표 3-7> 도시재정비촉진을 위한 조례(서울시, 대전시) ··· 60

<표 3-9> 부문별 계획수립 단계에서 지역자산 활용실태(대구시) ··· 63

<표 3-10> 부문별 계획수립 단계상의 지역자산 활용실태(인천시) ··· 65

<표 3-11> 비법정 계획에서의 지역자산 유형별 활용현황 ··· 66

<표 4-1> 사례지역 선정기준에 의한 정성평가 결과 ··· 71

<표 4-2> 서울휴먼타운 기본원칙, 선정기준 및 방법 ··· 75

<표 4-3> 서울 강동구 암사동 휴먼타운 프로젝트 구축 단계 ··· 78

<표 4-4> 서울 암사동 서원마을 지역자산 리스트 ··· 81

<표 4-5> 서울 강동구 암사동 휴먼타운 프로젝트 자산의 유형과 내용 ··· 82

<표 4-6> 부산 사하구 감천2동 일반현황 ··· 86

<표 4-7> 감천2동 문화 마을만들기 구축 단계 ··· 89

<표 4-8> 부산시 감천2동 지역자산 리스트 ··· 94

<표 4-9> 감천 역사문화마을만들기 활용자산의 유형과 내용 ··· 96

<표 4-10> 감천2동 문화마을 만들기 참여 주체 현황 ··· 98

<표 4-11> 감천2동 연도별 세대수 및 인구 현황 ··· 99

<표 4-12> 근대역사문화유산거리 구축 단계 ··· 103

<표 4-13> 지역자산 발굴 과정 ··· 106

<표 4-14> 대구시 중구 지역자산 리스트 ··· 107

<표 4-15> 근대역사문화유산거리 활용자산의 유형과 내용 ··· 108

<표 4-16> 근대역사문화벨트 시범사업 참여 주체 현황 ··· 110

<표 4-17> 대구 중구 삼덕동 일반 현황 ··· 114

<표 4-18> 대구 YMCA의 ‘삼덕동 마을만들기’ 관련 사업 추진경위 ··· 117

<표 4-19> 삼덕동 마을만들기 구축 단계 ··· 118

<표 4-20> 2007년 ‘살고 싶은 도시만들기 시범마을’ 사업 개요 ··· 121

<표 4-21> 대구시 삼덕동 지역자산 리스트 ··· 125

<표 4-22> 삼덕동 마을만들기 활용자산의 유형과 내용 ··· 127

<표 4-23> 삼덕동 살고싶은 도시만들기 사업 당시 추진주체별 역할 ··· 129

<표 4-24> 성미산 마을공동체 형성과정에 따른 가치변화와 대응조직 ··· 137

<표 4-25> 성미산 마을만들기 구축 단계 ··· 138

<표 4-26> 서울시 성북구 성미산 지역자산 리스트 ··· 139

<표 4-27> 성미산 마을만들기 재원조달 방식 ··· 140

<표 4-28> 협동조합 운영원리를 통한 마을의 물적 재원의 종류 ··· 141

<표 4-29> 성미산 마을만들기 활용자산의 유형과 내용 ··· 141

<표 4-30> 사례별 자산활용형태 ··· 148

<표 4-31> 사례별 추진주체 ··· 149

<표 5-1> 나가사키 사루쿠 코스의 지역자산 ··· 159

<표 5-2> 템플바의 지역자산 활용유형 ··· 168

<표 5-3> 1991년 당시 템플바 내의 비즈니스 활동 ··· 169

<표 5-4> 코벤트 가든의 지역자산 활용유형 ··· 180

<표 5-5> 코벤트 가든의 프로그램 운영 ··· 184

<표 5-6> 웨스트 필라델피아의 지역자산활용 유형 ··· 191

<표 5-7> 신가이치의 지역자산 ··· 202

<표 5-8> 해외사례에서 활용된 지역자산 유형 종합 ··· 210

<표 6-1> 단계별 지역자산 유형구분 ··· 224

F ․ I ․ G ․ U ․ R ․ E ․ C ․ O ․ N ․ T ․ E ․ N ․ T ․ S

그 림 차 례

<그림 1-1> 개념 전개도 ··· 3

<그림 1-2> 연구의 내용적 범위 ··· 6

<그림 1-3> 연구 흐름도 ··· 13

<그림 2-1> 장래인구추계 ··· 16

<그림 2-2> 국토 대예측 연구(II)의 기본 틀과 미래주거 부문 예측 ··· 24

<그림 2-3> 제4차 국토계획 수정계획(2011∼2020)의 기본 틀 ··· 25

<그림 3-1> 삶의 질에 영향을 미치는 공간의 질 구성요소 ··· 44

<그림 3-2> 지역자산의 구성요소 ··· 44

<그림 3-3> 지역자산의 구성 및 구성요소 ··· 47

<그림 3-4> 지역자산 활용의 목적과 목표 ··· 47

<그림 3-5> 해결수요 지도와 지역자산 지도 작성 예시 ··· 56

<그림 4-1> 사례분석 절차 ··· 73

<그림 4-2> 서울시 강동구 암사동의 위치도 및 현황도 ··· 74

<그림 4-3> 서울 암사동 휴먼타운 계획구상도(전체) ··· 77

<그림 4-4> 활용된 지역자산 유형간 관계 및 활용자산 확대과정 ··· 83

<그림 4-5> 감천2동 위치도 ··· 87

<그림 4-6> 부산시 산복도로 르네상스 프로젝트 ··· 90

<그림 4-8> 감천2동 제1회 문화마을 주민축제 모습 ··· 91

<그림 4-9> 마을의 빈집을 활용한 사진갤러리, 북 카페, 아트숍 ··· 92

<그림 4-10> 지역 노인들의 참여에 의한 문화상품 생산(일자리 창출) ··· 92

<그림 4-11> 감천2동 문화마을 경제구도 변화 ··· 93

<그림 4-12> 부산 사하구 감천2동 마을경관 ··· 94

<그림 4-13> 마을 골목길(마을주민들의 소통 공간) ··· 96

<그림 4-14> 활용된 지역자산 유형간 관계 및 활용자산 확대과정 ··· 97

<그림 4-15> 대구시 중구 정비예정구역 현황 ··· 101

<그림 4-16> 정부지원사업의 활용 ··· 105

<그림 4-17> 활용된 지역자산 유형간 관계 및 활용자산 확대과정 ··· 109

<그림 4-18> 사업의 추진과정 및 참여주체 ··· 111

<그림 4-19> 삼덕동 마을만들기 당시 도시정비사업 지정 현황 ··· 115

<그림 4-20> 삼덕동 벽화그리기 ··· 120

<그림 4-21> 삼덕동 인형마임축제 현장 ··· 120

<그림 4-22> 삼덕동 마을만들기 사업(프로그램) ··· 122

<그림 4-23> 삼덕동마을 조사연구 사업 ··· 123

<그림 4-24> 삼덕동 문화사랑방 운영 사업 ··· 124

<그림 4-25> 활용된 지역자산 유형간 관계 및 활용자산 확대과정 ··· 128

<그림 4-26> 삼덕동의 다양한 마을만들기 활동 ··· 132

<그림 4-27> 삼덕동 마을 내 원룸과 대규모 아파트 재개발사업 현장 ··· 133

<그림 4-28> 성미산 마을 모습 ··· 134

<그림 4-29> 성미산 학교의 외관 ··· 135

<그림 4-30> 녹색상상 도시계획안 ··· 136

<그림 4-31> 성미산 마을극장의 내부공간 ··· 136

<그림 4-32> 활용된 지역자산 유형간 관계 및 활용자산 확대과정 ··· 142

<그림 4-33> 성미산 마을만들기 추진주체 및 협력과정 ··· 144

<그림 5-1> 해외사례 분석의 틀 ··· 154

<그림 5-2> 나가사키 사루쿠 코스의 생활문화 자원 ··· 156

<그림 5-3> 다양한 유형별 사루쿠 코스(광역‧생활권‧역사권역 등) ··· 158

<그림 5-4> 다양한 마을자산이 기재된 사루쿠 지도와 검증 작업 ··· 160

<그림 5-5> 시민해설사 ‘사루쿠 가이드’의 활동 ··· 161

<그림 5-6> 사루쿠 박람회의 시민리더 양성 체계 ··· 161

<그림 5-7> 사루쿠 코스와 연동된 다양한 체험프로그램 ··· 162

<그림 5-8> 템플바 지역 재생사업에서 고려된 역사유적지 위치 ··· 166

<그림 5-9> 역사적 자산을 현대적으로 사용한 문화시설 분포 ··· 167

<그림 5-10> 활력 있는 가로를 연계시키기 위한 2004년 재생계획 ··· 167

<그림 5-11> 템플바 지역 거리 공연자의 모습 ··· 170

<그림 5-12> 2004 재생사업에서 제시된 가로 접근성과 전용보행공간 ··· 172

<그림 5-13> 전면철거를 통한 새로운 상업환경 조성계획(안) ··· 176

<그림 5-14> 코벤트 가든의 평면 ··· 177

<그림 5-15> 주변 역사적 건물의 DB 구축 및 보존사례 ··· 178

<그림 5-16> 지역자산 활용의 중심인 마켓빌딩(Market Building) ··· 179

<그림 5-17> 건축물 특성을 보존하는 전면부 디자인 가이드라인(예시) ··· 181

<그림 5-18> 복원된 전통야채시장 빌딩 광장에서 이루어지는 이벤트 ··· 183

<그림 5-19> WPIs의 책임 및 권한 관계도 ··· 193

<그림 5-20> 신가이치 지구의 변화 양상 ··· 197

<그림 5-21> 신가이치 지구의 물리적 환경정비 ··· 200

<그림 5-22> 신가이치 지구의 건축환경 자산 ··· 201

<그림 5-23> 신가이치 주변지구 마을만들기 추진체계 ··· 204

<그림 5-24> 신가이치 마을만들기 NPO의 활동 ··· 205

<그림 5-25> 지역자산 유형별 활용과정 ··· 208

<그림 5-26> 사례별 지역자산 유형별 활용특성 ··· 209

<그림 6-1> 제약요건 검토와 활용을 위한 기본원칙 ··· 219

<그림 6-2> 지역자산 현장조사결과의 다양한 표현방식 ··· 221

<그림 6-3> 지역자산 지도 예시 1 : 부산 감천문화마을 만들기 ··· 225

<그림 6-4> 지역자산 지도 예시 2 : 대구 근대문화역사로 ··· 226

<그림 6-5> 지역자산 활용우선 순위 개념 ··· 228

<그림 6-6> 지역자산 연계 및 활용전략 개념 ··· 229

<그림 6-7> 지역자산 활용 프로세스의 구축 ··· 230

1

C ․ H ․ A ․ P ․ T ․ E ․ R ․ 1

연구의 개요

제1장에서는 지역자산 활용형 도시재생방식이 향후 도시재생사업에서 중요하게 다루 어져야 할 시대적 배경과 연구의 목적을 설명하였다. 또한 연구를 통해 예상되는 기대 효과를 제시하였다. 연구의 공간･시간･내용적 범위와 방법론을 설명하였으며 선행연 구와의 차별성을 명확히 함으로써 이 연구의 특성을 부각시켰다.

1. 연구의 배경 및 목적

1) 연구의 배경

도시정책, 관련 법률･제도, 각종 도시개발사업에서 도시재생부문의 중요성이 강화되면서 국토해양부를 포함한 중앙정부의 유관부처뿐만 아니라 지자체에서 도 정비사업에 필요한 사업지구･구역의 지정, 다양한 유형의 법정･비법정 정비 계획의 수립 등이 진행되고 있다. 2010년 현재 국토해양부를 포함한 11개 중앙부 처별로 독자적인 예산을 확보하여 80여개의 도시재생 연계사업을 추진¹⁾ 중인 것 으로 확인되었다. 지자체 차원에서는 도시･주거환경정비기본계획 수립뿐만 아니 라, 2005년 「도시재정비촉진을 위한 특별법」(이하 재정비촉진법) 제정을 계기 로 재정비촉진지구 지정 및 재정비촉진계획 수립 등을 통한 다양한 정비사업이 추진되어 왔다.

현재의 정비사업은 지역의 고유특성과는 무관하게 개발수요가 많고 수익성이

1) 국토해양부. 2010.1. 도시재생활성화를 위한 추진전략

2 지역자산 활용형 도시재생 전략에 관한 연구

높은 지역을 대상으로 시설물의 노후도와 같은 물리적 기준의 충족여부를 근거 로 사업이 진행되는 특성이 있다. 또한, 조합으로 대변되는 민간주체가 주도하여 고밀 아파트나 주상복합건물을 건설하는 공급자 중심의 획일적이고 물리적인 환 경개선 사업방식이라는 한계를 가지고 있다.

재정비촉진사업(뉴타운사업)의 경우 사업지구･구역의 지정면적 대비 실제 사 업의 추진실적은 극히 부진한 실정이다. 상대적으로 사업요건이 양호한 것으로 평가받는 서울시의 경우 2008년까지 약 24㎢를 대상으로 26개 사업지구, 331개 사업구역이 지정되었으나, 사업구역의 85%가 아직 착공조차 못한 상태이다.²⁾

오랜 시간에 걸쳐 지역에서 형성된 기존 자산들(regional assets)과는 무관하게 진행되는 현재의 철거중심, 물적 확장 중심, 공급자중심, 총량중심의 획일적인 정 비사업 방식은 주변지역과 부조화를 유발하였고 해당지역 원주민들의 재정착률 이 20%에도 미치지 못하게 되었다. 또한 수익성 확보를 전제로 사업이 추진되면 서 수익성을 확보하기 힘든 지구나 구역의 경우 사업의 필요성과는 무관하게 실 현 가능성이 현저히 낮아지고 사업추진과정에서 이해당사자간 갈등이 유발되는 등 다양한 부작용이 발생하고 있다.

향후 예견되는 인구저성장과 고령화 추세, 2018년 이후 예상되는 인구감소와 고령사회의 진입, 경제성장률 하락, 소득수준의 양극화 등 현재 진행되는 사회･

경제적 여건변화를 고려하는 것은 중요하다. 이와 같은 여건변화를 고려할 경우 도시재생사업의 실현성과 도시의 지속가능성을 높일 수 있는 대안적인 방식에 대한 체계적인 논의와 적용기법의 도출과 도입이 무엇보다 필요한 시기이다.

기성시가지의 사업대상지 및 주변지역에는 일반적으로 오랜 역사를 통해 다양 한 사회계층이 형성한 생태네트워크와 같은 유·무형의 자산이 분포하고 있다. 그 러나 재개발, 재건축과 같은 법정 정비계획에서는 계획수립 및 사업시행과정에 서 공간의 질을 높이는데 기여할 다양한 고유자산이 충분히 존중되거나 활용되 지 못하고 있다. 따라서 지역특성과 지역자산에 대한 이해를 바탕으로 장기적 측

2) 조선일보 2011년 4월11일자. 서울 331곳 뉴타운, 주민 원하면 전면 취소

면에서 자생력을 갖춘 도시재생의 기반을 마련하는 것이 중요하다. 이를 위해서 는 사업지구 및 주변지역의 고유자산을 파악하고 적극적으로 활용하는 재생프로 그램의 마련 등 구체적인 전략수립이 필요하다.

<그림 1-1> 개념 전개도

2) 연구목적

연구의 목적은 다음과 같이 두 가지로 나누어 볼 수 있다. 첫째, 도시재생사업 을 추진하는 과정에서 사업대상지와 주변지역이 가진 다양한 잠재적인 자산들 (assets)을 종합적으로 발굴하고 재생사업에 적극적으로 활용하기 위한 방안을 제 시하기 위한 것이다. 도시별, 사업지구･구역별 특성을 존중한 재생전략을 마련하 여 실천할 당위성에 대해서는 전문가들을 중심으로 광범위한 공감대가 형성되어 있으나 구체적인 적용방식 및 실천전략에 대해서는 아직 적절한 방법론이 제시

4 지역자산 활용형 도시재생 전략에 관한 연구

되지 못하고 있다. 따라서 본 연구를 통해 지역자산을 발굴하고 이를 도시재생을 위한 수단으로 활용하기 위한 방안을 제시하고자 한다.

둘째, 도시재생사업에서 활용 가능한 지역자산의 유형을 분류하고 활용실태를 종합적으로 분석하여 체계적으로 정리함으로써 사업지의 특성에 맞는 지역자산 활용형 도시재생전략을 수립하는데 기여하고자 한다. 이를 위하여 지역자산을 적극 활용하여 도시재생을 추진했거나 추진 중인 국내사례와 선진국의 사례를 심층 분석하여 우리 여건에서 활용이 가능한 지역자산을 유형별로 정리하고 현 재의 활용수준을 평가코자 하였다. 또한 지역자산 활용형 도시재생전략이 향후 대안적인 도시재생기법의 하나로 적극 활용되도록 구체적인 실행방안을 제시하 고자 하였다.

3) 기대효과

이 연구의 기대효과는 다음과 같이 크게 세 가지로 정리할 수 있다.

첫째, 인구 저성장･감소, 노령화, 경제구조 변화 등 현재 진행되고 있는 사회경 제적 여건변화와 도시개발 수요변화를 적극 수용할 수 있는 도시재생 프로그램 의 제공으로 향후 도시재생사업의 실현성을 제고하는데 기여한다.

둘째, 해당 지역이 가진 다양한 자산을 적극 활용함으로써 자원을 절약하고 지 역주민과 소상공인이 재정착할 수 있는 여건을 조성함으로써 현재와 같은 정비 사업방식에서 야기되는 이해당사자간 구조적 갈등요인을 근본적으로 해소할 수 있을 것으로 기대한다.

마지막으로 전면철거 방식을 통해 고층아파트, 주상복합건물, 상가를 개발하 는 기존의 획일적인 도시개발방식에서 탈피하는 계기를 마련하고 도시민들의 삶 의 질을 향상시키고 커뮤니티의 다양한 자산을 적극 발굴, 활용함으로써 도시공 간의 질적 개선에 기여할 수 있을 것으로 기대된다.

2. 연구의 범위 및 방법

1) 연구범위

(1) 공간적 범위

광의의 공간적 범위는 법정, 비법정 도시재생사업을 추진 중이거나 추진계획 을 수립중인 전국의 도시화된 지역이다. 구체적인 조사범위는 정비관련 법률에 의해 사업지구･구역으로 지정된 지역과 지자체 단위에서 비법정재생사업을 추 진하는 사업지구나 구역이다.

법정 사업대상지는 『도시재정비촉진을 위한 특별법』에 의한 재정비촉진지 구, 『도시 및 주거환경정비법』에 의한 주택재건축사업구역, 주택재개발사업구 역, 도시환경정비사업구역, 주거환경개선사업구역 등이 포함된다. 비법정 사업대 상지는 살고싶은 도시/마을만들기, 걷고 싶은 거리만들기, 공공디자인 프로젝트 등의 방식으로 도시재생사업을 추진하고 있는 지역이다. 사례조사를 위해 구체 적인 사업대상지를 선정하여 심층적으로 조사, 분석하였다.

(2) 시간적 범위

원칙적인 시간적 범위는 관련 법률 및 지자체의 도시재생정책에 의해 다양한 유형의 도시재생사업이 논의되기 시작한 시점부터 실제 구체적인 활동이 진행된 현재까지를 기준으로 삼았다. 구체적인 사례조사를 위한 시간적 범위는 『도시 및 주거환경정비법』, 『도시재정비촉진을 위한 특별법』등 법정계획에 의해 기 성시가지 도시정비사업이 추진되기 시작한 시점 또는 지자체 및 주민조직, 지역 리더 등이 다양한 유형의 비법정 시가지 정비사업을 기획하기 시작한 시점부터 현재까지 진행된 기간이 모두 포함된다.