국내 지역자산 활용실태 분석

C ․ H ․ A ․ P ․ T ․ E ․ R ․ 4

제4장에서는 국내의 도시재생사업에서 지역자산 활용실태와 특성을 분석코자 하였다.

5개의 지역자산 유형을 대상으로 각각 1개소의 사례대상 지역을 선정하고 심층적인 현황조사를 시행하였다. 활용실태를 핵심 활용자산과 보조 활용자산으로 분류하였고 사례별 활용형태도 분석하였다. 이를 통해 국내의 지역자산 활용수준과 특성을 종합 적으로 평가하여 시사점을 도출하고자 하였다.

1. 분석방법

1) 사례지역 선정기준

제 3장에서 확인한 것처럼 국내의 도시재생사업에서는 주로 비법정사업을 중 심으로 지역자산이 활용되고 있는 것으로 분석되었다. 이러한 비법정사업을 대 상으로 보다 구체적인 활용실태를 조사 분석하기 위해 사례지역 선정을 위한 기 준을 마련하고 심층적으로 검토하였다. 논의를 거쳐 다음의 요건을 충족시키는 지역이 심층적인 실태분석을 위한 사례지역으로 적정한 것으로 판단하였다.

첫째, 해당지역 내에 양호한 자연경관, 역사적인 건축물, 주민리더, 마을 공동 체 의식 등의 활용 가능한 지역자산이 존재하며, 주민간 공감대 형성을 토대로

70 지역자산 활용형 도시재생 전략에 관한 연구

이러한 자산들을 적극적인 도시재생 수단으로 활용한 사례가 해당될 수 있다.

둘째, 재개발, 뉴타운사업 등 정비사업에 대한 논의가 있었으나 사업성 부족, 원주민의 낮은 재정착률에 따른 반발, 시행주체간 갈등 등의 문제로 인해 추진계 획이 무산된 지역 또는 주택재개발사업구역 등으로 지정되었으나 사업이 원활히 이루어지지 않아 기존 법정 정비사업에 대한 대안으로서 주민 자력에 의한 도시 재생사업에 대한 시도가 이루어진 지역 등이 분석대상이 될 수 있다.

셋째, 지역주민, 리더 등이 중심이 되어 소규모의 지역정비사업에서 출발하였 으나 진행과정에서 사업의 대상과 범위가 확대되고 주민들의 의식이 높아져 대 상지 전체로 확대되었거나 해당 지자체차원의 재정비 프로그램 마련 등으로 파 급효과가 유발된 지역이 분석대상이 될 수 있다.

넷째, 지역주민 간에 재생사업의 방향에 대한 충분한 공감대가 이루어졌으며 강력한 주민리더가 사업추진의 구심점 역할을 담당하여 구체적인 성과를 보이는 지역이 분석대상이 될 수 있다.

사례지역은 개발가능성, 주민호응도, 지역자산 활용여부, 공동체 형성 유무, 재 정비 시급성, 사업의 연속성 등 6가지 기준을 근거로 종합적으로 고려하여 선정 하였다. 사례대상지의 구체적인 선정기준은 다음과 같다.

① 개발가능성 : 개발압력이 클 것으로 판단되는 지역

② 주민호응도 : 지역의 정비·재생사업에 대한 주민의 관심과 참여의지가 높아 사업추진이 용이한 지역

③ 지역자산 활용여부 : 도시재생사업 추진시 지역의 물리적·비물리적 자원을 적 극적으로 활용한 지역

④ 공동체 형성 유무 : 오랜 기간 동안 원주민이 거주해 온 경우 혹은 신규 거주 자들이 입주한 경우라 할지라도 지역 내의 강력한 공동체가 형성되어 있어 주 민간 교류가 활발한 지역

⑤ 재정비 시급성 : 기반시설, 주택, 건축물 등이 노후화되어 정주환경 및 생활환 경 정비가 시급히 이루어져야 할 지역

⑥ 사업의 연속성 : 순차적·장기적으로 사업이 진행되어 성과가 나타나고 있는

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셋째, 지역자산의 발굴과정을 구체적으로 조사, 분석하였다. 활용된 지역자산 에 대한 전체적인 발굴과정을 단계별로 분류하고 분석하는 과정을 거쳤다.

넷째, 분포된 지역자산의 활용 현황과 특성을 분석하였다. 도시재생사업을 추 진하는 과정에서 발굴된 지역자산을 사업주체가 어떤 방식으로 활용하였는지 구 체적인 실태를 조사하였다. 이 중 핵심적인 지역자산과 보조적인 지역자산에 대 해서는 구체적인 리스트를 작성하여 제시하였다.

다섯째, 추진체계와 성과를 분석하였다. 사업 발굴, 공론화, 사업실행 등과 같 은 사업단계별로 관련된 이해당사자들이 각각 어떤 역할을 수행하였는지 검토하 였다. 또한 관광프로그램 발굴, 주거환경 개선 등 해당사업을 추진하는 과정에서 얻게 된 성과와 기대효과를 분석하였다.

여섯째, 해당지역에 대한 전반적인 분석을 통해 시사점을 도출코자 하였다. 지 역자산 발굴과정, 사업추진체계, 프로그램 운영방식, 재원확보 방식 등 다양한 항 목을 대상으로 해당 사업을 통해 참고할 만한 시사점을 도출하였다.

3) 분석절차와 방법

국내 지역자산 사례에 대한 조사 분석절차는 3단계로 나누어 진행되었다. 1단 계는 사전 문헌조사단계로서 논문 및 정부부처･연구소･전문가･시민단체 등의 사업 보고서를 검토하여 전반적인 현황을 파악하였다.

2단계에서는 사전 현장조사(pilot survey) 및 담당자(NGO, 구청담당자 등) 인터 뷰를 실시하였다. 담당자와의 인터뷰를 통해 지역자산의 발굴과정, 매개가 된 지 역자산의 유형, 사업추진의 애로사항 등을 체계적으로 정리하면서 최종적으로 사례조사 대상지로 살펴볼 만한 5개 지역을 선정하였다.

3단계에서는 최종 선정된 5개 지역을 대상으로 2차적인 심층 현장조사를 시행 하였다. 문헌내용과의 비교, 사진촬영, 현장인터뷰, 추가현장자료 수집, 향후 계 획 조사 등을 통해 활용자산의 실태와 특성에 대한 구체적인 사례를 정리하였다.

<그림 4-1> 사례분석 절차

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고덕산 자락의 낮은 구릉지 아래로 평탄하게 위치한 저층 단독주택지이며 주 변이 양호한 수림대 및 전답으로 둘러싸여 독립적인 마을형태를 이루고 있다. 오 랜 시간 개발제한구역과 자연녹지지역이었기 때문에 개발이 최소화된 상태이며 마을 일부는 집단취락지구와 역사문화미관지구에 포함되어 있다. 개발제한구역 과 암사동 선사유적지와 면해 있어 이중의 규제가 적용되어 오랫동안 개발이 이 루어지지 않았던 지역이다.

다양한 지역자산이 존재하며 주민자치 조직이 활성화 되어있는 ‘도심 속 시골 마을²⁶⁾’이자 ‘친환경 생태마을’이다. 서울시는 주거지의 다양성을 유지하고 새로 운 단독주택지역 재생모델을 제시하고자 양호한 환경과 잘 보전된 단독주택지역 인 서원마을을 휴먼타운 시범사업 대상지로 선정하였다.

구분 내용

기본원칙

· 용도지역 : 제1종 전용주거지역, 제1종 일반주거지역

· 기반시설이 비교적 양호한 약 50~100세대 이내의 소규모 단독주택지

· 향후 5년 이내 당해 지역이나 인접지에 개발계획이 수립되어 있지 않을 것

선정기준

· 기존 주민공동체 결성 및 활동여부 등 마을 만들기에 대한 동의율이 높은 지역

· 임대료 상승으로 인한 전월세가격 상승문제 최소화를 위해 자가소유 비율이 높은 지역

· 기타 지역 중 자치구 및 주민이 희망하는 지역에서 심사를 거쳐 선정

선정방법

· 자치구에서 추진하는 지역 중 심사를 거쳐 우선순위 결정

· 사업설명회 개최(자치구 대상(2008.8), 공모기간(2008.9~2008.10) - 대상후보지 발굴 및 통보(자치구→서울시)

- 심사를 거쳐 대상지 선정, 최초 7개소 중 5개소 선정 자료 : 유나경. 지구단위계획 제도의 실무상 성과와 과제

-서울휴먼타운 살기좋은 마을만들기 지구단위계획을 사례로, 발표자료 참고

<표 4-2> 서울휴먼타운 기본원칙, 선정기준 및 방법

26) 아직까지 통장님 댁에 설치된 방송장비를 통해 반상회나 각종 마을소식을 알리고 있으며, 이른 저녁 을 마친 동네주민들은 하나둘 마을회관에 모여 마을 대소사를 논하는 공동체 개념을 가진 현대식

‘마을’임. 현재 마을회관을 활용하여 마을슈퍼를 운영하고 있음

76 지역자산 활용형 도시재생 전략에 관한 연구

(2) 사업 추진과정

서울시는 저층 주거지에 대한 시민의식 제고 및 저층 주거지 멸실 방지를 위해 약 한 달간 사업대상지를 공모하고 2008년 11월 제출된 9개소 중 주로 1~2층 규 모를 유지하고 양호한 기반시설을 갖춘 약 50~100호의 소규모 단독주택지 4개 소²⁷⁾를 ‘살기 좋은 마을만들기’ 시범사업으로 최종 선정하였다.

시범사업으로 선정된 곳은 2008년 12월 개발제한구역 내 집단취락지구로 지정 되어 행위제한이 일부 완화되었다.²⁸⁾ 취락지구로 지정된 마을에서는 ① 최대연 면적이 거주기간에 상관없이 300㎡(건폐율 60% 적용 시)까지 적용되며 건폐율을 40%로 적용시 300㎡ 이하(용적률 100% 이하) 범위 내에서 최대연면적 제한이 없 으며 근린생활시설이 대부분 허용되는 등 개발제한구역내 행위제한이 완화된다.

② 주거환경을 개선하기 위한 도로, 주차장 등 기반시설 정비사업에 소요되는 사 업비의 79% 범위까지 국고지원을 받을 수 있다. ③ 주택을 건설할 경우 국민주택 기금을 우선 지원받는 등 취락지구로 지정된 마을은 다양한 혜택을 받을 수 있 다.

2009년 4월 서울시, 자치구, MP 자문단, 기술용역사가 주축이 된 실무협의체를 구성하고 마을별 주민대표를 선정하여 수차례 사전 주민간담회, 전체 주민설명 회, 주민워크숍을 통해 “주민과 함께 만드는 지구단위계획”을 수립 진행하였다.

계획안은 정주성 및 경관관리를 위하여 주민의견을 수렴하여 용도를 단독주택

문서에서 지역자산 활용형 도시재생 전략에 관한 연구 (페이지 105-189)