CHAPTER
5
CHAPTER 5
집합건물 관련 제도 선진화 방안
본 장에서는 집합건물 관련 제도의 선진화 방안에 대해서 살펴보았다. 우선 법체계의 선진화 방안을 살펴보았고, 다음으로는 집합건물 관리체계의 개선방안에 대해서 살펴보았다. 집합건물 관 련 제도 선진화 방안의 구체화를 위해서 전문가를 대상으로 한 설문조사 결과를 제시하였다.
1. 집합건물 관련 법체계 선진화 방안
1) 집합건물 관련 법체계 개선 필요성
집합건물법은 사법이고, 공동주택관리법은 공법이어서 제정 목적이 다르므로 이들 법을 통합하는 것은 무리가 있다는 주장이 있다. 그러나 외국의 법체계를 살펴 본 결과 대부분의 국가에서는 법체계가 우리나라와 같이 공동주택과 집합건물에 대한 법이 분 리되어 있지 않고, 통일된 하나의 법체계를 가지고 있는 것으로 조사되었다. 따라서 우리나라도 사법이니 공법이니 하면서 통합이 불가하다는 견해는 설득력이 떨어지는 것으로 생각된다. 공동주택관리법과 집합건물법의 법체계가 달라서 지금 당장의 통합 은 어렵더라도 장기적인 관점에서는 통합을 염두에 두고 법체계를 정비하는 것이 바람 직한 것으로 사료된다.
본 연구에서 전문가를 대상으로 실시한 설문조사1)에서도 통합된 하나의 법체계로
1) 조사기간은 2018. 10. 15 ~ 11. 9이며, 조사대상은 집합건물 관련 대학교수, 변호사, 관련 공무원 등 100명에 대한 조사 결과이다.
개정해야 한다는 의견이 61%로 높게 나타났다. 한편, 이원화된 체계를 유지하되 집합 건물법 위주로 정비해야 한다는 의견이 33%로 나타났으며, 현행 법체계를 유지해야한 다는 의견은 6%에 불과한 것으로 나타났다. 법체계의 통합이 필요하다는 의견을 근무 하는 기관별로 살펴보면 연구기관이 90.9%로 가장 높게 나타났으며, 변호사 등이 69.6%, 공무원이 57.1%, 대학 교수가 52.5% 순으로 높게 나타났다. 법체계의 통합 이 필요하다는 의견을 근무기간별로 살펴보면 10년 미만은 57.7%, 11~15년은 63.3%, 16~20년은 60.0%, 21년 이상은 62.5%로 나타났다.
현행 법 체계 유지
2%
통합된 하나의 법 체계 개정
61%
이원화된 체계 유지, 집합건물법
위주 정비 33%
기타 4%
자료: 전문가 설문조사 결과
그림 5-1 | 이원화 법체계에 대한 의견
(단위: %, n=100)
사례수 통합된 하나의 법 체계로 개정
이원화된 체계 유지, 집합건물법
위주 정비
현행 법 체계 유지
[전체] (100) 61.0 33.0 6.0
현재 근무 기관
대학 (59) 52.5 39.0 8.5
연구기관 (11) 90.9 9.1 0.0
광역자치단체 (7) 57.1 42.9 0.0
법무법인/변호사 (23) 69.6 26.1 4.3
근무 기간
10년 미만 (26) 57.7 42.3 0.0
11-15년 (30) 63.3 23.3 13.3
16-20년 (20) 60.0 35.0 5.0
21년 이상 (24) 62.5 33.3 4.2
자료: 전문가 설문조사 결과
표 5-1 | 이원화 법체계에 대한 의견
(단위: %, n=24)
2) 법체계 개선 방향
법체계의 통합은 개별법 간 상호 충돌되는 규정들이 많이 있어 이에 대한 종합적이 고 면밀한 검토가 필요하므로 시간을 가지고 장기과제로 추진하는 것이 바람직할 것으 로 생각된다.
따라서 우선은 집합건물법은 현재 사법 위주로만 접근하고 있으나 공법 규제를 강화 할 필요가 있다. 또한 다양한 형태의 집합건물들이 추가적으로 등장할 가능성 등을 대 비해 집합건물법을 근간으로 체계적인 법 간의 위계 정비가 필요하다. 즉 집합건물법 이 효율적인 집합건물의 관리 및 운영을 위한 컨트롤타워 역할을 할 수 있도록 각 부서 간 장벽을 제거하고 공법적 역할을 강화할 필요가 있다.
3) 집합건물 관련 제도 개선의 우선순위
집합건물 관련 제도에 대한 개선사항 필요성은 ‘법 제도의 통일성’, ‘집합건물의 전 문적 관리’, ‘구분 소유관계의 명확화’, ‘집합건물 분양계약제도’, ‘구분소유관계의 종료제도 도입’ 순으로 높게 나타났다.
법제도의 통일성이 필요하다는 의견이 88%(반드시 필요하다 42%, 필요하다 46%) 로 가장 높게 나타났고, 집합건물의 전문적 관리가 필요하다는 의견은 86%(반드시 필 요하다 38%, 필요하다 48%)로, 구분 소유관계의 명확화가 필요하다는 의견은 84%
(반드시 필요하다 33%, 필요하다 51%)로, 집합건물 분양계약제도가 필요하다는 의 견은67%(반드시 필요하다 17%, 필요하다 50%)로, 구분소유관계의 종료제도 도입이 필요하다는 의견은 53%(반드시 필요하다 15%, 필요하다 38%)로 나타났다.
42
33
15
38
17
46.0
51.0
38.0
48.0
50.0
12.0
12.0
33.0
14.0
26.0
4.0
14.0
5.0 법 제도의 통일성
구분 소유관계의 명확화
구분소유관계의 종료제도 도입
집합건물의 전문적 관리
집합건물 분양계약제도
반드시 필요하다 필요하다 보통이다 필요하지 않다 전혀 필요하지 않다 자료: 전문가 설문조사 결과
그림 5-2 | 집합건물 관련 제도에 대한 개선 필요성
(단위: %, n=100)
사례수 법제도의 통일성
구분소유 관계의 명확화
구분소유 관계의 종료제도
도입
집합건물의 전문적 관리
집합건물 분양계약
제도
[전체] (100) 88.0 84.0 53.0 86.0 67.0
현재 근무 기관
대학 (59) 91.5 84.7 61.0 89.8 66.1
연구기관 (11) 81.8 100.0 63.6 81.8 81.8
광역자치단체 (7) 100.0 100.0 71.4 100.0 71.4 법무법인/변호사 (23) 78.3 69.6 21.7 73.9 60.9
근무 기간
10년 미만 (26) 88.5 92.3 50.0 76.9 65.4 11-15년 (30) 86.7 86.7 60.0 100.0 70.0 16-20년 (20) 80.0 60.0 25.0 60.0 55.0 21년 이상 (24) 95.8 91.7 70.8 100.0 75.0 자료: 전문가 설문조사 결과
표 5-2 | 집합건물 관련 제도에 대한 개선 필요성
(단위: %, n=100)
4) 집합건물법의 공적 규제 강화방안
집합건물법에서 집합건물에 대한 공적 규제를 강화하는 것이 통합적 법체계 구축의 기반이 될 수 있으므로, 적어도 중·대규모2)의 집합건물에 대한 통제를 강화할 필요가 있다.
중대규모의 집합건물에 대한 통제를 강화하는 방안으로는 법의 적용대상과 관련해서 적어도 구분소유자 수 150 이상의 집합건물의 경우는 공동주택과 동일한 규정이 적용 되도록 하는 방안이 있다. 현재 주거용의 구분소유자 수가 100이고, 업무용의 구분소 유자 수가 50인 경우는 공동주택관리법상의 의무관리 대상이 아니므로, 이 경우는 전
2) 본 연구에서는 대규모를 구분소유자 수 150 이상, 중규모를 구분소유자 수 50 이상 ~ 150 미만, 소규모를 구분소 유자 수 50 미만으로 구분하고자 한다.
체의 구분소유자 수는 150 이상이라고 하더라도 공동주택관리법상의 의무대상인 공동 주택보다는 규제 강도가 낮은 상황이다. 다시 말하면 구분소유자 수는 150 이상이면서 주거용의 구분소유자 수가 과반수 이상인 집합건물의 경우는 공동주택관리법상의 규제 와 동일하게 규제를 적용하는 방안이다.
구분소유자 수 50 이상 ~ 150 미만의 중규모 집합건물의 경우는 현재 국토부에서 제정을 추진 중인 「건축물관리법」에 위임하여 공적인 통제를 강화하는 방안이 하나의 대안이 될 수 있다.
2. 집합건물 관리체계 개선방안
1) 관리체계 개선 우선순위
집합건물 관리체계에 대한 개선이 필요하다는 의견(반드시 필요하다와 필요하다를 합친 의견)은 전문가 대상 설문조사 결과에 의하면 ‘관리비 운용의 투명화’(97.0%),
‘집합건물 관리 범위의 명확화’(96.3%), ‘용역 계약체결과정의 투명화’(96.0%),
‘집합건물관리 정보시스템 구축’(90.0%), ‘관리사무소의 전문성 제고 방안’(85.4%),
‘건물 리모델링 절차 확립’(83.0%), ‘관할 행정기관의 조사권한 강화’(74.0%), ‘점 유자 참여를 통한 건물 관리위원 증원’(62.0%), ‘공공건설임대주택 소유자 권리 강화’
(51.0%) 순으로 높게 나타났다.
[전체]
현재 근무 기관 근무 기간
대학 연구 기관
광역 자치 단체
법무 법인 /변호
사
10년 미만
11-1 5년
16-2 0년
21년 이상
사례수 (100) (59) (11) (7) (23) (26) (30) (20) (24) 관리비 운용의 투명화 97 98.3 100 100 91.3 100 96.7 90 100 용역 계약체결과정의 투명화 96 96.6 100 100 91.3 100 100 90 91.7 건물 리모델링 절차 확립 83 91.5 72.7 100 60.9 76.9 93.3 70 87.5 점유자 참여를 통한 건물 관리위원
증원 62 66.1 36.4 28.6 73.9 65.4 46.7 70 70.8 관할 행정기관의 조사권한 강화 74 79.7 63.6 57.1 69.6 84.6 66.7 70 75
집합건물관리 정보시스템 구축 90 94.9 81.8 100 78.3 92.3 90 80 95.8 표 5-3 | 집합건물 관리체계에 대한 개선 필요성
(단위: %, n=100) 71
58
30
19
35
30
14
37
56
26.0
38.0
53.0
43.0
39.0
60.0
37.0
48.8
40.2
3.0
4.0
17.0
34.0
23.0
10.0
42.0
14.6
3.7 4.0
3.0
6.0 관리비 운용의 투명화
용역 계약체결과정의 투명화
건물 리모델링 절차 확립
점유자 참여를 통한 건물 관리위원 증원
관할 행정기관의 조사권한 강화
집합건물관리 정보시스템 구축
공공건설임대주택 소유자 권리 강화
관리사무소의 전문성 제고 방안
집합건물 관리 범위의 명확화
반드시 필요하다 필요하다 보통이다 필요하지 않다 전혀 필요하지 않다 자료: 전문가 설문조사 결과
그림 5-3 | 집합건물 관리체계에 대한 개선 필요성
(단위: %, n=100)
[전체]
현재 근무 기관 근무 기간
대학 연구 기관
광역 자치 단체
법무 법인 /변호
사
10년 미만
11-1 5년
16-2 0년
21년 이상
공공건설 임대주택
소유자 권리 강화 51 49.2 72.7 42.9 47.8 61.5 46.7 35 58.3 관리사무소의 전문성 제고 방안 85.4 95.7 54.5 100 78.3 95.5 79.2 66.7 100 집합건물 관리 범위의 명확화 96.3 97.9 100 100 91.3 100 100 83.3 100 자료: 전문가 설문조사 결과
집합건물 관련 판례 분석 결과에서도, 구분소유자 혹은 세입자 간 관리비 갈등 판례 가 23건 중 7건으로 30.4%를 차지하여 분쟁이 가장 많이 발생하는 사례로 나타났다3) (부록, 참조).
2) 집합건물 관련 분쟁 해결을 위한 제도 개선 필요성
분쟁조정위원회에 대해 전문가들은 ‘필요한 제도’이나, ‘활용도’와 ‘이행력’이 낮 은 제도로 판단하고 있다. 분재조정위원회에 대해 응답자의 77.0%가 필요한 제도라 응답하였으나, 효율적인 제도라 응답한 비중은 49.0%, 활용도가 높은 제도라 응답한 비중은 24.0%, 이행력이 높은 제도라 응답한 비중은 12.0%로 나타났다.
따라서 효율성, 활용도, 이행력을 높이기 위한 방안이 필요한 상황이다. 효율성, 활 용도, 이행력 등을 실효성이라고 본다면, 분쟁조정위원회의 실효성을 제고시키기 위한 방안 마련이 필요한 상황이다.
분쟁의 당사자 중 일방이 조정에 대해 동의하지 않으면 조정이 성립하지 않으므로, 법적으로 조정 권한을 부여할 수 있는 방안 마련이 필요하며, 앞서 분쟁조정위원회를
3) “대법원 홈페이지. http://www.scourt.go.kr/portal/dcboard/DcNewsListAction.work?gubun=44 (2018 년 7월 7일 검색)”의 주요판례 19,649건 중 ‘집합건물’을 검색어로 검색한 결과, 의미 있는 판례 23건 중 하자보 수 분쟁은 4건(17.4%), 대지권 소유등기 관련은 3건(13.0%), 대지의 공유지분 사용 갈등은 3건(13.0%), 재건축 관련은 3건(13.0%), 의결정족수에 대한 분쟁은 2건(8.7%), 매수 청구권 행사는 1건(4.3%) 등으로 나타났다.
담당하는 공무원을 대상으로 한 조사에서 애로사항으로 제시한 바와 같이 분쟁조정위 원회의 실효성을 높이기 위해서는 분쟁조정위원회에 대한 ‘예산’과 ‘인력’ 지원도 필 요하다.
4 8
1
15 20
41
11 38 62
23
51
13
29 19
26
9 9 11 9 1
활용도 높은 제도 효율적인 제도 이행력 높은 제도 필요한 제도 매우 그렇다 그렇다 보통이다 그렇지 않다 전혀 그렇지 않다 자료: 전문가 설문조사 결과
그림 5-4 | 집합건물 분쟁조정위원회에 대한 평가
(단위: %, n=100)
사례수 활용도 높은 제도
효율적인 제도
이행력 높은 제도
필요한 제도
[전체] (100) 24.0 49.0 12.0 77.0
현재 근무 기관
대학 (59) 30.5 54.2 16.9 86.4
연구기관 (11) 18.2 72.7 9.1 81.8
광역자치단체 (7) 0.0 0.0 0.0 0.0
법무법인/변호사 (23) 17.4 39.1 4.3 73.9
근무 기간
10년 미만 (26) 30.8 46.2 11.5 92.3
11-15년 (30) 23.3 56.7 3.3 73.3
16-20년 (20) 10.0 55.0 20.0 85.0
21년 이상 (24) 29.2 37.5 16.7 58.3
자료: 전문가 설문조사 결과
표 5-4 | 집합건물 분쟁조정위원회에 대한 평가
(단위: %, n=100)
한편 집합건물 관련 분쟁 해결을 위한 제도 개선사항과 관련해서는 전문가를 대상으 로 한 설문조사 결과, ‘관리비 규정 확립’(95%), ‘관리주체의 명확화’(92%), ‘하자 보수 관련기구 및 절차 규정 확립’(89%), ‘대지권 공유지분 사용규정 확립’(75%),
‘재건축 운영방안 마련’(74%),‘매수 청구권 행사방안 마련’(71%), ‘대지권 소유등 기의 명확화’(68%) 순으로 집합건물 관련 분쟁 해결을 위해 제도 개선이 필요하다는 의견(반드시 필요하다 + 필요하다)이 높게 나타났다.
48
40
21
21
19
30
54
44.0
55.0
47.0
54.0
52.0
44.0
35.0
8.0
5.0
27.0
20.0
27.0
26.0
11.0 5.0
5.0
2.0 관리주체의 명확화
관리비 규정 확립
대지권 소유등기의 명확화
대지권 공유지분 사용규정 확립 매수 청구권 행사방안 마련
재건축 운영방안 마련
하자보수 관련기구 및 절차 규정 확립
반드시 필요하다 필요하다 보통이다 필요하지 않다 자료: 전문가 설문조사 결과
그림 5-5 | 집합건물 관련 분쟁 해결을 위한 제도 개선사항
(단위: %, n=100)