CHAPTER
3
CHAPTER 3
집합건물 관리 실태 및 문제점
본 장에서는 집합건물의 관리 실태와 문제점에 대해서 살펴보았다. 집합건물의 관리 실태를 파악 하기 위하여 기존문헌을 검토하였으며, 분쟁조정위원회의 운영 실태와 집합건물의 관리 실태를 조사하였고 이를 통해 문제점을 도출하였다.
1. 집합건물 관리의 근본적 문제
집합건물을 관리하는 데 근본적 문제로 우선 지적할 수 있는 것은 “집합건물의 이원 적 관리체계”이다. 같은 공동주택이더라도 공동주택의 규모에 따라 "의무관리대상 공동 주택"(공동주택관리법 제2조 제1항 제2호)이면 공동주택관리법에 따라서 관리가 이루 어지며, 그렇지 않은 경우에는 집합건물법에 따라서 관리가 이루어지고 있다는 것이다.
공동주택의 관리에 있어서 공동주택관리법과 집합건물법은 다음과 같은 차이점이 있 다. 공동주택관리법이 적용되는 경우에는 입주자대표회의가 구성되어 공동주택을 관리 하게 되지만, 집합건물법이 적용되는 경우에는 관리위원회가 구성되어 공동주택을 관 리하게 된다. 실질적으로 입주자대표회의와 관리위원회가 유사한 역할을 함에도 불구 하고 양자의 법적 성격에 차이가 있다. 공동주택관리법의 입주자는 구분소유자뿐만 아 니라 배우자나 직계존비속을 포함하지만(공동주택관리법 제2조 제1항 제5호), 집합건 물법상의 구분소유자는 소유자만을 의미하며 배우자나 직계존비속이 구분소유자를 대 신할 수는 없다. 예를 들어 공동주택관리법에 따르면 구분소유자뿐만 아니라 구분소유 자의 배우자나 직계존비속도 동별대표자가 될 수 있지만, 집합건물법에 따르면 구분소
유자의 배우자나 직계존비속은 관리위원회를 구성하는 관리위원이 될 수 없다.
공동주택관리법에 따르면 미분양 전유부분을 소유하고 있는 사업주체는 입주자가 될 수 없지만, 집합건물법에 따르면 미분양 전유부분을 소유하고 있는 분양자(사업주체) 도 관리단을 구성하는 구분소유자에 해당하며, 관리단 집회에 참석하여 의결권을 행사 할 수 있고, 관리단의 임원이 될 수도 있다.
공동주택관리법의 적용을 받는 공동주택의 경우에는 공동주택표준관리규약 준칙을 참고하여 관리규약을 제정하고 이에 따라 관리가 이루어지지만, 집합건물법의 적용을 받는 공동주택의 경우에는 집합건물법상의 표준규약에 따라 관리가 이루어지게 된다.
규약의 개정에 있어서 공동주택관리법의 적용을 받는 공동주택의 경우에는 입주자 등 의 과반수 서면동의를 얻으면 되지만(공동주택관리법 시행령 제20조), 집합건물법의 적용을 받는 공동주택의 경우에는 입주자의 3/4 동의를 얻어야 하고(집합건물법 제29 조) 서면동의의 경우에는 4/5의 동의를 얻어야 한다.
규약의 제정과 개정에 있어서 공동주택관리법에 따르면 입주자뿐만 아니라 임차인도 결의에 참여할 수 있지만, 집합건물법의 경우에는 규약의 제정이나 개정에 입주자만이 참여할 수 있으며 임차인은 원칙적으로 참여할 수 없다.
2. 집합건물 관리체계의 문제점
1) 집합건물의 관리와 관련한 문제점 (1) 관리비 산정의 불투명성
「유통산업발전법」 또는 「집합건물법」은 「공동주택관리법」과 달리 관리비 정보공개 및 지자체의 감독 등 관리업무에 대한 세부사항에 대한 규정이 미흡하여 집합상가에서 관리비 관련 민원이 자주 발생한다. 집합상가의 불투명한 관리비 운용과 과다한 관리 비 부담 등을 둘러싸고 곳곳에서 분쟁이 발생하고 있다. 대규모 집합상가는 「유통산업
발전법」 또는 「집합건물법」 적용을 받지만 관리비 산정 등 시설 관리 업무에 대한 법적 기준이 미비한 설정이다.
서울시 자료에 의하면 집합건물과 아파트의 관리비 실태를 비교하면, 상가 및 오피 스텔 등의 관리비는 공동주택 관리비보다 1.45 ~ 1.97배 높은 것으로 나타났다.
지역별 상가·오피스텔 등(A) 아파트 (B) 비교(A/B)
강서구 A 오피스텔 1,349원/㎡ 강서구 평균 762원/㎡ 177%
서초구 B 주상복합 1,411원/㎡ 서초구 평균 940원/㎡ 150%
종로구 C 주상복합 1,243원/㎡ 종로구 평균 855원/㎡ 145%
광진구 D 주상복합 1,370원/㎡ 광진구 평균 862원/㎡ 159%
구로구 E 오피스텔 1,401원/㎡ 구로구 평균 719원/㎡ 195%
영등포구 F 오피스텔 1,628원/㎡ 강서구 평균 828원/㎡ 197%
자료 : 서울시. 2014. 집합건물관리비 실태조사 결과.
표 3-1 | 서울시 상가, 오피스텔 등과 공동주택 관리비 비교
(2) 시설관리 운영의 불투명성
국민권익위원회의 자료에 의하면 전국 대규모 집합상가 229개 중 69개 상가(30%) 는 관리비 집행내역을 공개하지 않고 있으며, 불투명한 시설관리 운영을 하고 있다.
구분 상가 수
공개
비공개 공개율 공개주기 (%)
월간 분기 연간
합계 229 160 119 3 38 69 69.9
서울(25) 120 90 65 - 25 30 75.0
부산(15) 25 21 19 - 2 4 84.0
대구(8) 8 8 6 - 2 - 100.0
인천(10) 39 15 11 2 2 24 38.5
광주(5) 10 8 7 - 1 2 80.0
대전(5) 17 8 3 1 4 9 47.1
울산(5) 3 3 1 - 2 - 100.0
수원 2 2 2 - - - 100.0
청주 2 2 2 - - - 100.0
창원 3 3 3 - - - 100.0
자료 : 국민권익위원회 실태조사. 2016. 4. 재구성 표 3-2 | 대규모 집합상가 시설관리비 공개 여부 현황
또한 자료 열람 청구제도는 실효성이 낮게 운영되고 있다. 집합건물의 비용과 자료 열람의 청구 제도를 도입(2012년 개정 집합건물법 제26조 제2항)하여 집합건물의 세 입자 등 이해관계인이 관리비 등 관리단 사무집행을 위한 분담금액과 비용 등에 대해서 자료의 열람을 청구하거나 자기 비용으로 등본의 교부를 청구하는 것이 가능하다. 그 러나 관리인이 이를 거부했을 때 행정적 지원 등을 통해 실현할 수 있는 방법이 없어 현실적으로 정보공개청구 제도는 제대로 작동하지 못하고 있다.
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제26조(관리인의 보고의무 등)
① 관리인은 대통령령으로 정하는 바에 따라 매년 1회 이상 구분소유자에게 그 사무에 관한 보고를 하여야 한다.
② 이해관계인은 관리인에게 제1항에 따른 보고 자료의 열람을 청구하거나 자기 비용으로 등본의 교부를 청구할 수 있다.
③ 이 법 또는 규약에서 규정하지 아니한 관리인의 권리의무에 관하여는 「민법」의 위임에 관한 규정을 준용한다.
자료: 연구진 작성
표 3-3 | 집합건물의 보고의무 등에 관한 법령
(3) 불투명한 회계처리
집합건물에 대한 관리비는 공동 명의 통장으로 관리해야 하나 관리인 등이 개인명의 통장에 넣어버리는 경우가 있으며, 오피스텔이나 상가 관리사무소가 관리비 내역 등을 담은 회계 자료를 보관하고 있더라도 항목이 정확하지 않아 제대로 관리되지 않는 경우 가 많다.
그러나 집합건물은 회계 내용을 공개해야 할 의무가 없어 회계 장부를 허위로 기재 하거나 관리소장과 관리인 등이 임의로 처리하는 경우가 발생하고 있다.
(4) 계약체결과정의 부실
공동주택관리법에서는 일정 금액 이상의 공사나 용역은 공개경쟁 입찰하도록 돼 있 고 대부분 집합건물 규약도 공개경쟁을 우선하도록 하고 있다. 집합건물은 공용부분의 개량, 변경의 경우 구분소유자와 의결권 3/4의 엄격한 결의 요건에 따라 가능하지만,
실제 개량과 변경의 공사에서 투명성을 확보하기 위한 수단은 부재한 실정이다. 법무 부 상가표준관리규약1)에 따라 서울시의 경우 2천만 원 이상의 공사 또는 1천만 원 이 상의 용역을 발주할 경우 공개경쟁입찰방식을 따르도록 하지만, 표준관리규약을 채택 하는 집합건물은 거의 없는 실정이다.
(5) 임차인의 의결권 행사 제한
국민권익위원회 자료에 의하면 대규모 집합상가에서 임차인이 의결권에 참여하는 비 율은 23.6%에 불과한 것으로 나타났다. 집합상가 관리업무 의결권 구성원에 임차인이 포함되지 않은 경우가 76.4%에 달하고 있다. 집합상가 관리비는 입점상인이 지불하게 되는데 관리비로 운영되는 관리업체는 소유자를 위한 이익을 대변하는 문제가 있다.
구분 상가 수
임차인 비율(%) 의결권 구성원
~50 50~70 70~90 90~100 소유자 임차인 소유자와 임차인
임차인 포함비율 (%)
합계 229 80 29 61 59 175 17 37 23.6
서울(25) 120 19 19 49 33 82 10 28 31.7
부산(15) 25 13 5 1 6 23 2 - 8.0
대구(8) 8 2 - 2 4 7 1 - 12.5
인천(10) 39 28 2 4 5 35 2 2 10.3
광주(5) 10 10 - - - 10 - -
-대전(5) 17 4 3 4 6 11 1 5 35.3
울산(5) 3 2 - - 1 3 - -
-수원 2 1 - - 1 2 - -
-청주 2 - - - 2 1 1 - 50.0
창원 3 1 - 1 1 1 - 2 66.7
자료 : 국민권익위원회 실태조사. 2016. 4. 재구성 표 3-4 | 대규모 집합상가 임차인 비율과 의결권 현황
1) 법무부. 2014. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 표준관리규약
2) 행정기관의 조사 권한의 한계
공동주택관리법의 적용을 받는 아파트와 달리 오피스텔은 집합건물법을 적용받으며 관할 부처도 다르기 때문에 행정력 개입이 어려운 상태이다. 아파트, 연립주택 등 공동 주택은 소관부처가 국토교통부이나 집합건물은 법무부가 소관이다. 사적 자치에 따른 사고 또는 분쟁을 해결하기 위해서는 행정기관의 감독, 시정조치 등의 공적 개입이 필 요하지만, 집합건물법에서는 이에 대한 조항이 부족하다
구분 공동주택관리법 집합건물법
지자체 관리 감독 자료제출 명령, 공무원 방문 조사 규정 없음
처벌 지자체 관리·감독 거부 및 방해하면 형사처벌과 과태료 규정 없음
관리사무소장 손해배상 책임 고의 또는 과실로 손해 발생 시 배상책임 규정 없음 사업계획 및 예산수립 회계연도 개시 1개월 전까지 사업 계획·예산안 제출 규정 없음
회계자료 보관 5년 의무보관 규정 없음
외부 회계감사 300가구 이상 매년 회계감사 규정 없음
자료공개 관리비, 사용료 등 인터넷에 의무 공개 규정 없음
공사 및 용역 계약 공개 입찰 경쟁(2억 원 이상) 규정 없음
자료: 서울시. 2018. 집합건물 관리업무 매뉴얼. 서울: Jinhan M&B. 24-30.
표 3-5 | 집합건물법과 공동주택관리법에 따른 관리 관련 비교
3) 유명무실한 분쟁조정위원회 (1) 분쟁조정위원회의 실효성
공동주택의 경우 「공동주택관리법」에 행정기관이 감독할 수 있도록 규정되어 있으 나, 「집합건물법」과 「유통산업발전법」에는 이러한 규정이 마련되어 있지 않다.
「집합건물법」상에는 분쟁조정 규정이 있지만, 강행규정이 아닌 까닭에 사실상 유명