CHAPTER
4
CHAPTER 4
외국의 집합건물 관련 법체계 및 관리체계
본 장에서는 미국, 영국, 프랑스, 독일, 일본 등 외국의 집합건물 관련 법 체계 및 관리체계를 살펴보았으며, 이를 통해 법체계의 통일성, 구분소유관계의 명확화, 구분소유관계 종료제도, 집합건 물 관리에 관한 사항 등에 대한 시사점을 도출하였다.
1. 미국
1) 법 체계 (1) 개요
미국의 각 주는 집합건물에 관한 규정을 두고 있다. 법통일의 필요성에 따라 미국의 통일법위원회(Uniform Law Commissioners)에서는 집합건물과 관련된 두 개의 통일 법을 작성하였다. 하나는 Uniform Condominium Act(1980)(이하 "UCA")이고 또 다 른 하나는 Uniform Common Interest Ownership Act(1982)(이하 "UCIOA")이다.
UCA는 condominium만을 대상으로 하지만, UCIOA는 condominium뿐만 아니라 planned communities1), condominium2), cooperative3), horizontal property
1) condominium이나 cooperative에 해당하지 않는 common interest community를 말한다.
2) 부동산의 전유부분을 구분소유자가 소유하고, 그 밖의 공용부분은 공유하는 형태의 common interest community를 말한다. 우리나라의 집합건물과 유사한 개념이다.
3) 관리단이 부동산을 소유하고 관리단의 구성원은 전유부분에 대한 배타적인 점유권을 갖는 형태의 common interest community를 말한다.
regime에 모두 적용된다(UCIOA section 1-201).
현재 UCA는 13개 주, UCIOA는 3개 주에서 입법이 되어 있다. 하지만 그 밖의 주 에서도 통일법을 참고하여 condominium이나 common interest community에 관한 규 정을 두고 있다.
(2) 구분소유관계
① 선언증서 제도
미국에서는 선언증서(declaration) 제도를 도입하여 구분소유관계를 명확하게 정하 고 있다. 이 제도의 핵심내용으로는, 집합건물이 성립하기 위해서는 선언증서를 각 county에 등록해야 하며 증서에는 장차 성립하게 될 구분소유관계에 관한 중요한 내용 들이 대부분 설정되어 있다. 특히, 개발권자(우리나라의 분양자)의 권한과 장차 성립 하게 된 집합건물의 관리에 관한 기본적인 틀, 구분소유관계 등에 관한 중요한 내용이 이 증서에서 정해진다.
② 선언증서의 작성시점
선언증서는 모든 건물의 구조적 구성부분과 기계적 시스템이 상당부분 완성되기 전 에는 등록될 수 없다. 상당부분 완성되었다는 것은 독립적인 (등록된) 감정인, 건축가 등에 의해서 작성된 등록된 공사완료 증명서에 의해서 입증되어야 한다(UCA Section 2-101(b)).
③ 선언증서의 작성주체
Section1-103(9)에 따르면 “선언자”(declarant)는 (i) 공동의 promotional plan의 일부로서 그들의 또는 그 그룹의 전유부분에 대한 권리를 최초로 처분하는 것을 제안하 거나, (ii) 어떠한 특별한 선언자 권리를 승계하거나 유보하거나, (iii) Article 5에 따 라서 condominium의 등록을 신청한 사람이나 그룹을 의미한다.
④ 선언증서의 내용
선언증서에 포함되어야 할 내용은 크게 필수적 사항과 임의적 사항으로 구분되어 진다.
필수적 사항 임의적 사항
∙ 콘도미니엄의 명칭 및 관리단의 명칭
∙ 콘도미니엄이 위치하는 모든 county의 명칭
∙ 콘도미니엄을 포함하는 부동산에 관한 법적 기술
∙ 선언자가 창설할 수 있는 권리를 유보한 전유부분의 최대 수량에 대한 문구
∙ 전유부분을 특정할 수 있는 숫자를 포함한 선언증서에 의해서 설정되는 각 전유부분 의 경계에 대한 기술
∙ Section 2-109(b)(10)에서 규정된 바에 따라 Section 2-102(2)와 (4)에서 특정 된 제한공용부분을 제외한 그 밖의 제한공용부분에 대한 기술
∙ 사후에 제한공용부분으로 배분된 부동산에 관한 기술(Section 2-102(2)와 (4)에 서 특정된 제한공용부분은 제외). 제한공용부분으로 배분되었다는 문구 포함
∙ 선언자가 유보한 개발권과 그 밖의 특별한 선언자 권리(Section 1-103(23))에 대한 기술 및 그러한 권리의 대상이 되는 부동산에 대한 법적으로 충분한 기술.
그러한 권리를 행사할 수 있는 시간적 제한도 포함
∙ 개발권에 관련된 사항
∙ 선언자의 개발권과 그 밖의 권리들이 행사되어야 하거나 소멸하는 조건이나 제한
∙ Section 2-107에 기술된 방식에 따라 각 전유부분에 분배된 권리의 분배에 관한 내용
∙ 전유부분의 양도, 점유, 사용에 관한 제한
∙ 콘도미니엄과 관련된 등록된 지역권 등
∙ Section 2-106[Leasehold condominiums], 2-107[Allocation of Common Element Interests, Votes, and Common Expense Liabilities], 2-108[Limited Common Elements], 2-109[Plats and Plans], 2-115[Use for Sales Purposes], 2-116[Easement Rights], 3-103(d)에 관한 사항
∙ 선언자가 적절하다고 생각 하는 모든 문제 포함 가능 (Section 2-105(b)) ex) 상위관리단에 관한 규
정을 둘 수 있음(Section 2-120)
∙ 관리단의 권한(Section 3-102(a))에 대한 규정 가능
자료: 연구진 작성
표 4-1 | 선언증서의 내용
⑤ 선언증서와 관련문서 가) 도면(plats and plans)
plat은 도면을 의미하며, 전체 부동산을 개관하는 서류이다. plat은 콘도미니엄의 명 칭, 부동산의 위치와 면적, 전유부분의 수평/수직경계의 위치와 면적 등의 내용을 담고 있어야 한다. plan에는 plat에 나타나 있지 않은 범위에서 전유부분의 수평/수직경계의 면적과 위치, 전유부분을 특정하는 호수 등이 포함되어야 한다. plat과 plan은 선언증 서의 일부이다(Section 2-109(a)).
나) 정관(Bylaws)
정관과 관련된 규정 및 규칙의 작성과 개정은 관리단의 권한이다(Section 3-102(a)(1)). 정관의 내용에 대해서는 Seciton 3-106에서 규정하고 있으며, 다음 내용을 포함하여야 한다.
∙ 이사회 구성원의 수와 관리단의 임원(officer)의 권리(titles)
∙ 이사회의 회장, 회계이사, 정관이 특정하는 그 밖의 관리단 임원
∙ 자격, 권한과 의무, 직무의 내용, 이사회 구성원과 임원의 선출과 해임방법, 궐위 시 보충
∙ 이사회 또는 임원이 다른 사람이나 관리업체에게 위임할 수 있는 권한
∙ 관리단을 위해서 어느 임원이 선언증서에 대한 개정이나 등록, 증명, 작성, 준비 가능 여부
∙ 정관의 개정방식
정관은 선언증서의 범위 내에서 관리단이 규정할 수 있다. 선언증서와 정관이 충돌 하는 경우에 법률에 저촉되지 않는다면 선언증서가 우선한다(Section 2-103(c)).
⑥ 선언증서의 개정
선언증서의 개정에 대해서는 Section 2-117(a)에서 규정하고 있다. Section 2-109(f) 또는 2-110에 따라 선언자가 개정을 하는 경우와 Section 1-107, 2-106(d), 2-108(c), 2-112(a) 또는 2-113에 따라서 관리단이 개정을 하는 경우, Section 2-108(b), 2-112(a), 2-113(b), 또는 2-118(b)에 따라서 특정한 구분소유 자가 개정을 하는 경우, 그리고 subsection(d)에 의해서 제한되는 경우를 제외하면, 도면(plats and plans)을 포함하여 선언증서는 전유부분의 구분소유자의 합의나 결의 에 의해서 개정될 수 있다.
⑦ 선언증서와 제한공용부분
§1-103(16)에서는 제한공용부분에 대해서 규정하고 있다. “제한공용부분”은 선언
증서 또는 Section 2-102(2) 또는 (4)에 의해서 하나 또는 일부의 전유부분에 분배된 공용부분의 일부를 의미한다. 제한공용부분은 우리 집합건물법의 일부공용부분과 유사 한 개념이다. 하지만 모든 구분소유자가 소유하면서 일부의 구분소유자들만이 이용한 다는 점(UCA Section 2-108 Comment 1)에서 전용사용권과 유사한 개념이기도 하다.
(3) 구분소유관계의 종료제도
① 개요
미국의 구분소유종료제도를 설명하기에 앞서, 일반적인 구분소유의 종료제도를 살 펴보면 다음과 같이 세 가지로 구성된다. 첫째, 비자발적인 종료제도이다. 건물이 노 후화되었거나 파괴된 경우에 구분소유관계를 종료하는 것이다. 둘째, 선언증서에서 건 물이 손상된 경우(통상적으로 50%의 손상)에 구분소유관계를 종료하는 것으로 규정 하는 경우가 있다. 셋째, 구분소유자들이 자발적으로 구분소유관계를 종료하는 것이 다. 토지 가치가 상승한 경우 구분소유관계의 종료가 이루어질 수 있다.
우리나라는 집합건물이 노후화되면 재건축을 통해 구분소유관계를 종료하는데, 재 건축 이외에는 구분소유관계의 종료제도가 없다. 하지만 미국의 UCA는 집합건물에 대 해 재건축이 아닌 구분소유종료제도(termination)를 두고 있으며, 위의 세 가지 중 세 번째 종료제도만을 규정하고 있다.
② 종료의 요건
합의요건으로는 구분소유자 80%의 동의가 있어야 하는데, 선언증서에 의해서 정족 수를 변경할 수 있다. 결의방식으로는 종료에 대한 합의 또는 승인은 날인증서의 형태 로 작성되어야 한다. 그리고 그 합의는 등록되어야 효력을 발생하게 된다. 합의 시 합 의가 효력을 상실하는 등록기간도 함께 정해야 한다.
③ 부동산의 매각 가) 매각여부
종료합의 시 한 동의 집합건물이라면 종료합의에서 전유부분과 공용부분을 포함한 모든 부동산을 매각할 것을 정할 수 있다. 그러나 타운하우스 형태의 경우에는 종료합 의에서 공용부분의 매각을 정할 수는 있지만 전유부분의 매각까지 정할 수는 없다.
만약 매각하지 않는다면 종료합의에 의해서 구분소유자들은 집합건물에 관련된 부동 산을 공유하게 된다. 전유부분에 대한 모든 권리는 공유지분권에 존속하게 되며, 우선 특권도 구분소유자의 지분권에 대해서 존속하게 된다.
나) 부동산을 매각하는 경우
이 경우 부동산에 관한 모든 권리는 관리단에 이전된다. 관리단은 전유부분에 대해 서 이해관계인을 위한 수탁자의 지위를 갖는다. 관리단은 부동산의 매각에 대한 권한 을 갖는다. 비록 부동산이 관리단에게 신탁되지만, 구분소유자는 여전히 전유부분이었 던 부동산을 배타적으로 점유할 수 있는 권리를 갖는다.
매각에서 발생하는 수익금과 관리단 재산은 구분소유자와 우선특권자를 위한 신탁재 산으로 관리단이 보유하게 된다.
다) 매각수익금의 분배
매각 수익금은 지분비율에 따라서 구분소유자와 우선특권자에게 분배된다. 종료에 있어서 구분소유자의 지분은 전유부분, 제한공용부분, 그리고 종료 바로 직전의 공용 부분의 지분의 시장 가격에 의해서 정해진다. 감정결과가 구분소유자에게 통지되고 30 일 이내에 구분소유자의 25%의 반대가 없으면 시장가격은 확정된다. 구분소유자들이 시장가치에 따른 자신의 권리를 알아야 종료합의에 대한 동의여부를 결정할 수 있으므 로, 감정결과는 종료에 대한 합의가 있기 전에 구분소유자들에게 통지되어야 한다.
라) 담보권의 처리방식
저당권을 포함하여 우선특권을 갖고 있는 구분소유자의 채권자는 종료와 상관없이 우선특권을 행사할 수 있다. 그리고 종료합의가 있는 경우에 우선특권은 구분소유자의
지분권 위에 존속하게 된다.
관리단의 채권자는 전유부분에 우선특권을 행사할 수 있다. 비록 종료이전에 우선특 권의 대항력을 취득하지 못한 관리단의 채권자도 종료 직전에 우선특권의 대항력을 갖 춘 것처럼 취급되는데, 이는 전유부분에 대한 권리가 종료에 의해서 소멸하기 때문이 다. 종료이전에 우선특권의 대항력을 갖춘 것으로 취급해야 매각에 따른 구분소유자의 배당금에 대해서 우선특권을 행사할 수 있다.
UCA는 기본적인 사항만 규정을 하고 있으며, 경합하는 권리 사이의 우선순위는 주 법(state law)에서 정하게 된다.
2) 관리체계 (1) 개요
우선 집합건물 관리방식에 대해 살펴보면, 크게 관리인방식과 이사회방식으로 구분 할 수 있다. 관리인방식이란 관리단집회가 관리에 대한 결정을 하고, 이를 관리인이 집행하는 방식을 의미한다. 이사회방식은 구분소유자들이 이사를 선임하여 이사회를 구성하며, 그 이사회가 규약 또는 구분소유자 집회를 통해 결정된 사항을 집행하는 방 식을 말한다.
이와 관련하여 미국의 UCA는 이사회 방식을 규정하고 있다. 미국의 통일집합건물 법은 구분소유자가 선출한 이사로 구성된 집행이사회가 관리단을 대표하고, 관리단의 사무 및 재산에 대하여 권한 행사의 의무를 부담한다.4) 구분소유자 단체를 위한 정책 사항은 집행이사회에 의해 결정되지만, 이사회는 회의체기관이기 때문에 이사회의 결 정사항을 실행하고 일상적인 업무를 담당할 기관이 필요하다. 이러한 기관을 임원이라 고 한다.5) 이사회는 임원으로 회장 이외에도, 부회장, 총무담당자, 재무담당자, 관리 담당자를 임명할 수 있다. UCA의 관리방식을 도표로 표시하면 다음과 같다.
4) Peter M. Dunbar. 2010. The Condominium Concept. Pineapple Press, Inc: 91.
5) Gary A. Poliakoff, Ryan Poliakoff. 2009. New Neighborhoods: The Consumer's Guide to Condominium, Co-op, and HOA Living: 75