주택지원 사업 - 14-13 재정융자제도의 개선과 이차보전 확대 방안

주택지원 관련 융자 사업은 주로 국민주택기금을 통해서 이루어지고 있 다. 국민주택기금은 단일 기금으로서는 재정융자에서 차지하는 비중이 가장 크며 사업의 단위가 커서 자금 지원 방식을 변경했을 때 재정 절감 효과가 극적으로 나타날 것으로 판단된다. 따라서 국민주택기금의 융자 사업과 이 차보전 사업들을 살펴보고 자금 지원 방식의 전환 여부를 검토할 필요가 있다.

국민주택기금은 주택종합계획에 근거하여 안정적인 주택공급을 지원하고 무주택 서민의 주택지원을 위해 1981년에 조성되었으며 조성 당시에는 2,552억원이었던 재원규모가 2005년에는 22조 7,009억원, 2013년에는 52조 6,803억원으로 급격하게 증가하였다. 국민주택기금의 주요 재원은 국민주택 채권 발행액, 청약저축 가입액, 회수 융자금이다. 그 중에서도 청약저축 가 입액은 2005년부터 2013년 사이에 아홉 배로 증가하고 회수 융자금도 같은 기간 2.2배로 증가하는 등 주요 재원은 시간이 지날수록 증가하였다. 반면 재특, 농특, 공자기금 등 정부 내부로부터의 수입은 미미하거나 감소하였다.

Ⅴ. 분야별 재정융자 사업 개편 방향 및 이차보전 확대 방안 •

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구 분 2005년 2006년 2007년 2008년 2009년 2010년 2011년 2012년 2013년

조 성

국민주택채권 84,736 106,213 85,503 84,747 95,658 89,394 99,968 97,370 104,870 청약저축 16,248 18,805 20,610 19,753 61,001 83,475 90,834 112,691 147,235

재특/농특/공자 540 640 540 - 273 173 0 0 0

융자금회수 54,699 65,459 55,003 56,680 71,838 82,970 104,571 101,133 123,835 복권기금전입금 4,846 4,900 4,610 4,647 5,547 4,719 4,814 4,880 5,381

주택복권자금 - - - 0 0 0

주택저당증권 - - - 0 0 0

이자수입 등 22,012 23,389 33,278 38,343 35,396 40,841 47,244 32,857 32,923 전기이월자금 43,928 44,759 44,506 16,808 7,305 43,579 83,424 104,791 112,559 계 227,009 264,165 244,050 220,978 277,018 345,151 430,856 453,722 526,803

운 용

융 자

임대주택건설 29,175 40,366 41,131 26,420 65,852 37,396 38,635 35,887 35,197 분양주택건설 16,185 14,660 8,522 7,367 13,896 22,736 36,880 48,777 18,319 수요자지원 52,316 60,009 48,929 60,101 53,717 50,759 68,395 73,838 86,712 주택개량 등 2,482 2,368 1,836 1,140 1,254 15 7,653 14 712 소계 100,158 117,403 100,418 95,028 120,775 110,906 151,563 158,516 140,940 차입금상환 등 82,092 102,257 126,824 118,645 98,415 150,657 175,421 170,352 199,921 지급준비자금 44,759 44,505 16,808 7,305 43,884 83,588 103,872 124,854 185,942 계 227,009 264,165 244,050 220,978 277,018 345,151 430,856 453,722 526,803 자료: 국토교통부,『국민주택기금 결산보고』, 각 연도.

[그림 Ⅴ-1] 국민주택기금 융자 사업 진행 체계

통부는 기금의 운용계획을 수립하고 사업 집행기관인 기금 수탁기관에 대한 지도와 감독을 수행한다. 국민주택기금은 기금 수탁기관을 통해 주택 공급 자와 주택 수요자에게 지원된다.

자료: 기획재정부,『2013년도 기금현황』, 2013.

국민주택기금으로 운영되고 있는 주택 지원 사업들은 공급자 지원 사업, 수요자 지원 사업, 그리고 기타 사업으로 나눌 수 있다. 공급자 지원 사업은 공공분양, 후분양주택, 공공임대 및 영구임대 사업들이며 저소득층을 대상으 로 한 주택 공급을 목적으로 소형 주택을 주로 공급하는 사업자들에 대한 지원이 이루어지고 있다. 사업 내용을 구체적으로 살펴보면 공급자 지원 사 업은 평균 3.7%의 대출금리로 LH 공사 및 주택 건설 민간 사업자에게 자금 을 지원하고 있다. 또한 공공분양 및 후분양사업의 경우 3년 만기 후 일시 상환의 조건이며 임대 사업은 총상환기간이 30년 또는 40년인 장기 융자 사 업들이다. 수요자 지원 사업은 근로자 ․ 서민 전세자금, 근로자 ․ 서민 구입자 금, 저소득가구전세 자금 등이다. 수요자지원 사업의 대출금리는 공급자 지

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원 사업보다 수혜자에게 유리한데, 평균 대출금리가 약 3.1%이다. 주택 구 입 지원 사업의 경우 거치기간과 상환기간을 포함한 총상환기간은 최장 30 년에 이르고 있으며 전세 자금도 최저생계비의 2배 이하인 저소득 가구에는 15년을 허용하고 있다. 기타 사업은 주택 개량이나 주거 환경 개선 사업 등 기존 주택의 개량을 통해 주택 수요자와 주택 공급자를 지원하는 사업이다.

저소득층을 수혜 대상자로 하는 주거환경 개선 사업이나 주거약자 개량자금 은 대출금리가 2%로 낮은 편이지만 준주택지원 사업에는 5%로 다소 높은 수준의 대출금리가 책정되었다.⁴¹⁾

국민주택기금을 통해 대출된 금액은 2013년 81조 2,241억원에 이르고 있 으며 임대주택자금과 분양주택자금을 합한 주택 공급 관련 대출은 전체 대 출금에서 64.6%를 차지하고 있으며 수요자 지원 대출은 34.2%로 공급자 대 출의 비중이 더 높다. 이는 그동안 공급자 대출 중심의 자금운용의 결과이 며 주택건설업자에 대한 저리 자금의 공급은 수요자에게로 혜택이 이어질 것이라는 전제하에 이루어졌다. 그러나 최근 정부의 주택 정책이 자금 지원 을 통한 공급 확대보다는 규제완화를 통하여 산업의 자율성을 보하고 서민 층의 주거복지에 중점을 두는 방향으로 변화함에 따라 수요자 지원 비중이 높아지고 있다. 2013년 예산상 공급자 지원 사업에는 6조 1,894억원이 투입 되며 수요자 지원 사업에는 9조 6,138억원의 자금이 투입되었다.

41) 자세한 대출조건은 부록 2 참조

구 분 2007년 2008년 2009년 2010년 2011년 2012년 2013년 합 계 595,675 634,020 681,612 708,152 737,142 795,288 812,241 ㅇ 임대주택자금 291,618 294,573 324,535 343,559 345,924 360,351 383,183 - 국민임대 147,115 162,606 201,634 213,240 216,909 214,109 219,688 - 공공임대 141,564 127,918 118,519 125,707 124,053 141,537 159,101 - 매입임대 2,939 4,049 4,382 4,612 4,962 4,705 4,355

- 행복주택 　- - - - - - 39

ㅇ 분양주택자금 107,971 116,757 125,866 134,289 151,027 175,653 141,543 - 공공분양 94,160 103,696 114,629 126,406 145,184 167,529 136,993 - 후분양 13,811 13,061 11,237 7,883 5,843 8,124 4,550

◦수요자 융자지원 174,423 202,759 213,489 214,711 226,485 248,015 277,684 - 근로자 ․ 서민구입 66,207 72,926 67,022 56,258 43,312 31,632 26,632

◦ 주택개량사업 18,638 17,997 17,146 15,340 13,508 11,217 9,688 - 주거환경개선 4,805 4,197 3,560 2,986 2,404 1,281 1,057

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연도 2004년 2005년 2006년 2007년 2008년 2009년 2010년 2011년 2012년 2013년 위탁 수수료 2,027 2,099 2,229 1,700 1,885 1,558 3,313 1,551 1,723 3,462 주: 1. 지급기준

2. 2010년의 급작스런 증액은 2009년 위탁 수수료 소송에서 패하면서 2010년 해당 액수가 지급되 었음

3. 2013년 금액은 2011, 2012년에 예산 편성에 소송 결과가 반영되지 않으므로 2013년에 2011, 2012년 미지급된 금액 포함하여 지급된 것임

자료: 국토교통부 내부자료.

<표 Ⅴ-4> 연도별 위탁 수수료

(단위: 억원)

로 지원하고 시중은행 금리와 정책자금 대출금리의 차이를 기금에서 보전하 는 것이다. 생애최초주택구입에 대한 이차보전은 생애 최초로 주택을 구입 하려는 무주택 세대주에게 중도금을 은행 재원으로 지원하고 시중은행 금리 와 정책자금 대출 이자율 간의 차이를 보전하는 것이다. 시중금리란 ‘한국은 행에서 매월 고시하는 예금은행 가중평균 공공 및 기타부문 대출(신규) 금 리를 반기별로 산술평균한 금리’이며 민간 은행의 자본 조달비용을 반영하 는 것으로 인식된다(국토교통부, 2014).

공공분양과 생애최초주택구입을 제외한 나머지 사업 중 대부분은 위탁 대 출 방식으로 운영된다. 금융기관은 정부로부터 대출 업무를 위탁받아서 수 행하며 이에 대한 대가로서 수수료를 받는다.⁴³⁾ 또한 금융기관은 상환능력 심사, 대출관리, 융자금 회수를 담당한다. 부실채권이 발생하면 그 손실은 기금이 부담하게 된다. 정부는 자금을 조달하고 대출조건과 관련된 정책 결 정을 내린다.

국민주택기금의 업무는 1981년도에 한국주택은행(現 국민은행)에 기금업 무를 위탁하면서 시작되었다. 한국주택은행은 2002년까지 국민주택기금 업 무를 독점적으로 위탁받았으며 한국주택은행의 독점적 위치는 과도한 수수 료에 대한 비판으로 이어졌다. 이후 2002년에 경쟁 입찰을 통해 우리은행과

43)「주택법 시행령」제86조 제1항에 따라 위탁 수수료는 사업량에 수수료 단가를 곱한 값 으로 결정된다.

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[그림 Ⅴ-2] 국민주택기금 업무 위탁 체계

농협중앙회를 대상으로 재위탁을 시작하였다. 2008년에는 경쟁 입찰을 통해 수탁기관을 추가하였는데 우리은행을 총괄수탁기관으로, 기업은행, 농협중앙 회, 신한은행, 하나은행을 일반수탁기관으로 지정하였다. 2013년에는 국민은 행을 수탁기관에 추가하여 총 여섯 개의 은행에서 국민주택기금 업무를 대 행하고 있다. 수탁기관이 확대되는 과정에서 경쟁 입찰을 통해 위탁수수료 가 인하되는 결과가 나타났고 위탁 대출의 단점인 높은 관리비용 문제가 다 소 해결되었다(김지영 ․ 박상원, 2008, p. 114).

자료: 국토교통부,「2014년도 국민주택기금 업무 편람」.

1) 공급자 지원 사업

공급자 지원 사업은 분양주택 지원과 임대주택 지원을 위해 사업자에게 융자금을 공급하고 있다. 주요 대출 대상자들은 LH와 같은 공공기관, 지자 체, 민간 건설업체이다.

세부 사업 내역 사업 대출 대상자

분양주택지원

공공분양 LH 공사

후분양주택 후분양하는 주택건설 사업자(공공기관 및 민간사업자) 다세대, 다가구 시장·군수 및 지자체의 건축허가를 받아 29세대

이하의 다세대 주택/다가구 주택을 건설하는 사업자

공공임대 주택건설업자(공공기관 및 민간사업자)

국민임대 지자체, 한국토지주택공사, 지방공사

행복주택 지자체, 한국토지주택공사, 지방공사

<표 Ⅴ-5> 공급자 지원 사업 내역

공급자 지원 융자는 지자체, 공기업, 민간 건설업체를 대상으로 하고 있으 므로 금융기관은 대출심사 시 각 대출신청자의 상환 가능성과 사업성을 고 려하여야 한다. 우선 주택공급 현황을 살펴보면, 전체 주택공급에서 공공부 문이 차지하는 비중은 급격하게 감소한 반면 민간의 비중은 비약적으로 증 가하였다. 공공부문의 주택 건설 인허가 실적은 2009년에 44.1%를 차지하였 으나 2013년에는 18.1%로 급격하게 하락하였다. 같은 기간 민간부문의 주택 건설 인허가 실적은 55.9%에서 81.9%로 급격하게 증가하여 국가 전체 주택 공급은 민간 주도로 이루어진다고 해도 과언이 아니다.

민간부문의 성장은 공공부문 내에서도 나타나는데 공공임대와 공공분양 에서 민간 주택업체의 공급 실적은 급격하게 증가하였다. 특히 2013년에 민 간 주택업체를 통해 공급된 공공임대 주택은 27,275호로서 2009년에 비해 9.3배 증가하였다.

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구 분 2002년 2003년 2004년 2005년 2006년 2007년 2008년 2009년 2010년 2011년 2012년 2013년 총

대 출 금

대출금 390,775 392,668 396,335 410,896 418,755 425,894 634,020 681,613 708,152 737,143 795,287 788,126

부

대출금 28,375 23,025 17,909 14,702 11,442 9,448 8,190 5,138 2,552 1,258 810 325 총대출금

Ⅴ. 분야별 재정융자 사업 개편 방향 및 이차보전 확대 방안 •

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구 분 1분위 2분위 3분위 4분위 5분위 소 득 1,341.5 2,778.6 3,806.8 4,987.8 7,898.1 소 비 지 출 1,281.8 1,987.3 2,388.7 2,909.4 3,849.5 처분가능 소득 1,094.4 2,330.1 3,161.9 4,062.5 6,367.3

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