영국에서는 물권과 채권의 대립적 재산의 범주가 없으며, 주거용건물의 임대차 관계는 계약의 자유를 원칙으로 하는 보통법(Common Law)하에서는 임대차관 계와 특별법적인 차가법(Rent Act)이 적용되는 임대차관계의 두 종류로 나누어 진다.34) 따라서 물권개념은 존재하지 않으며, 다만 대륙법과 비교할 때 임차권 의 성질상 물권이라고 보는 수밖에 없다. 왜야하면 매수인으로부터 임차권이 보 장되기 때문이다. 따라서 근대의 임차권의 물권화 경향은 영국법에 있어서도 완 전히 물권으로 지양되고 있기 때문에 획기적인 의의가 있다.
영국에서는 1965년 규제임대차제도를 도입한 차임법이 제정되었으나 근본적인 변화는 없었다. 그 후 중요한 입법으로는 차임제법의 통합으로 현재의 입법이 된 1977년 차가법(Rent Act)과 공영주택의 매각에 중점을 둔 1980년 주택법 (Housing Act)등이 있다.
영국의 차가법은 임차권의 존속보호와 임차제한을 규율하는 특별법이지 계약 의 체결에 관한 일반법은 아니므로 임차관계의 계약체결에 관하여는 보통법의 일반원칙이 적용되며, 임대차계약은 원칙적으로 날인증서(deeds)에 의하여 체결 되어야 하지만 3년 이상의 임대차로서 일정한 요건을 갖춘 경우에는 어떠한 방 식도 요하지 않는다. 하지만 현실적으로는 후일의 분쟁을 피하기 위하여 서면으 로 계약을 체결하는 것이 통례이며, 계약자유의 원칙상 임대차계약의 내용은 당 사자간에 자유로이 정할 수 있다.
차가법은 주거라고 하는 가옥에 한하여, 또는 과세가격이나 기준차임(혹은 제 한차임)이 법정기준 이하의 것에 한하여 적용되고 있는데, 여기에서 주거라 함은
‘건물 또는 건물의 일부분으로, 독립한 주거로서 임대된 것’을 말하고, 과세가격 은 고정자산의 평가기준의 임대가격에 상당한 것이다. 영국에서는 각 차가법에 의해 지방별로 가옥에 대한 과세평가기준이 정해져 있다.
따라서 첫째로, 임대의 목적이 된 가옥이어야 하므로, 단순한 사용의 경우에는 차가법의 보호를 받지 못한다. 둘째로, ‘주거’로서 거주해야 한다. 그러므로 당해
33) 소재선, 전게논문, 89면.
34) 국회사무처 입법조사국, 주요국의 주택임대차제도, 「정문사」, 1990, 81면 이하.
가옥이 그 구조상 거주를 하는데 적합해야 하며, 가옥전부가 영업의 목적으로 임 대되었을 경우에는 비록 그 구조상 주거에 적합하고 또는 이전에는 주거로 사용 되었다고 할지라도 차가법이 적용되지 않는다. 셋째로, ‘독립한 주거’이어야 하는 데, 반드시 물리적인 독립 또는 분리된 주거를 의미하는 것이 아니고 별개의 주 거를 의미한다. 그리고 과세가격에 대해서는 과세가격이 높은 고급주택의 경우에 는 차가법의 적용을 받지 않는다. 그 이유로는 과세가격이 높은 고급주택을 임차 한 임차인에게까지 보호를 한다는 것은 차가법 본래의 입법취지에 반하기 때문 이다.35) 이와 같이 영국의 차가법은 건물의 객관적 평가를 기준으로 하여 적용 대상을 한정하지만, 과세평가액의 구체적인 제한액은 사회경제적 사정과 주택사 정을 고려하여 정하여지며, 건물이 주거 겸 영업소로서 임대된 경우에도 주거용 부분뿐만 아니라 영업용의 부분도 포함된 전체의 건물이 차가법의 적용대상이 되고 있다.36)
영국의 차가법 제103조 제1항은 주택임차인의 거실․부엌 등 중요생활시설을 다른 수인의 주택임차인과 공용하는 경우도 독립주거로 보호하고 있다. 이 점에 서는 우리나라의 가족공동생활을 하는 경우에는 한 세대의 임차인의 규정을 적 용하고 있다는 점과 약간은 다른 점이 될 수 있다.37)
존속기간 및 대항력에 관하여 영국의 차가법의 기본원칙은 임대인 해지통지 또는 그 밖의 사유에 의하여 약정임차권이 소멸하여도 임차인에게 주거를 계속 할 권리를 부여하고 있으며, 또한 특별한 사유가 없는 한, 법원의 주택인도 명령 판결을 금지하여 임차인의 거주를 보호하고 있다. 이러한 경우의 임차권을 통상 법정임차권이라 한다. 보통법(Common Law)상의 차가계약 소멸사유로는 임대차 기간의 종료, 주기적 임대차에 있어서의 해지통지, 임차권의 몰수, 임차권의 포기 등이 있다.
그러나 이러한 법정임차권은 무조건 인정되는 것은 아니다. 즉, 임차인은 약정 임차권이 소멸한 후에도 그 주택을 점유하지 않으면 안 되며, 약정임차권이 차가 법의 적용이 있는 범위 내에 있어야 하고, 임차인은 주로 거주를 위하여 주택을
35) 임윤수, “주택임대차보호법의 비교법적 연구”, 「경희행정논총」 8집, 경희대학교 사회과학연구원, 1995, 116면.
36) Megary, The Rent Act. 10th ed., Vol. 1, Stevens, 1967, 83p. (류창현, 전게논문, 10면 재인용).
37) 임윤수, 상게논문, 116면.
사용해야 한다. 이러한 요건이 구비되면 당연히 법정임차권이 발생한다. 만약 임 차인이 주택의 점유회복을 청구하는 경우에는 일정한 법정사유에 기하여 법원의 명도명령․판결을 얻지 않으면 임대인의 청구는 인용되지 않는다.
우리 제도가 대항력의 요건으로 주택의 인도와 주민등록이 있듯이 영국에서는 임차인은 그 보호를 청구하는 주택에 개인적 거주 또는 현실적 점유를 하지 않 으면 안 된다. 당해 주택에 거주하고 있는 임차인을 보호하는 것이 차가법의 기 본원칙이기 때문이다.
법정임차권은 단순히 개인적 권리이기 때문에 양도․유증할 수 없으며, 법정임 차인의 사망과 동시에 소멸하여 상속되지 않으므로, 법정임차인과 동거하던 처 또는 가족은 당해 주택으로부터 퇴거하지 않으면 안 된다.
그러나 이러한 법정임차권의 성질에 대한 중대한 예외가 소위 ‘승계의 원리’라 하여 1920년 법에 의하여 입법화되었다. 이 때 누가 임차인의 가족원인가는 임차 인이 사망한 당시의 상황에 따라 법원의 판결에 의해 판단될 사실문제라고 한 다.38) 여기에서 문제가 되는 것은 ‘현실적 점유 또는 개인적 거주’라고 하는 의 미인데 이는 개개의 사건마다 그 구체적인 사실관계와 정도에 의하여 결정되는 것이다. 그런데 법정임차권의 성질과 관련하여, 이러한 ‘개인적 거주권’은 법정임 차인이 파산선고를 받았을 경우에는 어떠한 영향을 받는가에 대하여 초기의 판 례는 법정임차권은 재산상의 권리 또는 이익이라 하여 파산법 제53조에 의하여 파산 관재인에게 귀속한다고 하였다. 그러나 그 후의 판례에 의하여 법정임차권 은 파산법에서 의미하는 재산이 아니라고 하여 법정임차인은 파산선고를 받아도 그 주택에서 계속 거주할 수 있으며 차가법의 보호를 받을 수 있게 되었다. 따라 서 법정임차권자가 사망한 경우에는 사망 당시 동거하던 처가 있으면 처에게, 동 거하던 처가 없으면 동거하던 가족 중 1인에게 그 임차권이 승계되며 제2승계까 지도 인정되고 있다.
영국의 차가법은 임대차계약관계가 존속하는 한, 임차인이 임대차계약의 특약 에 위배하여도 임대인은 가옥명도를 얻기 위하여서는 법원의 명도명령․판결을 받지 않으면 안 되며, 임대차계약관계가 기간만료에 의하여 소멸한 경우에도 마 찬가지이다. 또한 임대인이 차임지급지체 등의 명도사유에 기하여 해약고지를 하
38) 권태섭, “임차권보호제도에 관한 연구”, 연세대학교 대학원 석사학위논문, 1986, 13~15면.
였다고 하여, 그 계약이 해지되는 것이 아니고 가옥명도소송을 제기해야 하며, 위의 어느 경우에나 법원은 명도명령 또는 판결을 하는 것이 합리적인가 아닌가 를 판단한 후에 임대인의 명도청구의 인용여부를 결정한다.
1965년 노동당은 임대주택의 임대인과 임차인을 동시에 보호하면서 임대료 폭 등을 억제하는 방안보다 완화된 규제조치로서 임대료법의 개정을 통해서 이 후 모든 민간임대주택에 대해 적용하는 공정임대료제도를 도입하였다. 1977년 임대 료법의 개정을 통해 특정한 민간임대주택에 대해서만 공정임대료를 적용하도록 그 대상을 축소하고 임대료보조 제도를 확대하였다. 이 후 그 대상주택은 계속해 서 감소하고 있다.39) 그 이 후 임대료에 관하여 영국정부는 1999년에 임대료 총 액을 소매물가지수의 상승률과 연계하여 제한하는 내용을 규정하였다. 따라서 임 대인(주택소유자) 또는 임차인 어느 한쪽 또는 쌍방이 공정임대료를 명시하여 임대료 사정관에게 공정임대료 조정신청을 함으로써, 임대료 사정관과 임대료조 정위원회는 이 규칙에 따라 등록될 수 있는 최대임대료를 산정하고, 공정임대료 가 최대임대료보다 높은 경우 최대임대료를 적용하고 반대경우에는 공정임대료 가 등록되도록 하는 제도를 갖고 있다.40)