주택임대차보호법 제3조의2 제2항의 규정취지 및 이에 기한 우선변제권을 갖 는 임차보증금채권자와 선순위의 가압류채권자와의 배당관계에 대해서 대법원은
“주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 대항요건(주택의 인도와 주민등록전입신 고)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 주택임차인은 후순위 권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있음을 규정하고 있는 바, 이는 임대차계약증서상에 확정일자를 갖춘 경우에는 부동산 담보권에 유사한 권리를 인정한다는 취지이므로, 부동산 담보권자보다 선순위의 가압류채권자가 있는 경 우에 그 담보권자가 선순위의 가압류채권자와 채권액에 비례한 평등배당을 받을 수 있는 것과 마찬가지로, 위 규정에 의하여 우선변제권을 갖게 되는 임차보증금 채권자도 선순위의 가압류채권자와는 평등배당의 관계에 있게 된다”169)고 하여 임대차계약서상에 확정일자인을 갖춘 경우에는, 주택임차인에게 부동산 담보권에 유사한 권리를 인정하고 있다.
주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마친 경우, 주택 임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 상실하면 이미 취득한 주 택임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 상실하는지 여부에 대하여 대법원
167) 대법원 1999.5.25. 선고 99다9981 판결 ; 대법원 1998.9.8. 선고 98다26002 판결 ; 대법원 1997.12.12.선고 97다22393 판결.
168) 대법원 2000.2.11. 선고 99다59306 판결 ; 대법원1990.1.23. 선고 89다카33043 판결.
169) 대법원 1992.10.13. 선고 92다30597 판결 ; 대법원 1992.3.27. 선고 91다44407 판결.
은 “주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마치더라도 주택임대차보호법상 주택임차인으로서의 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세 권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거 규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 것이라는 점, 주택임대차보호법 제3조의3 제1항에서 규정한 임차권등기명 령에 의한 임차권등기와 동법 제3조의4 제2항에서 규정한 주택임대차등기는 공 통적으로 주택임대차보호법상의 대항요건인 ‘주민등록일자’, ‘점유개시일자’ 및
‘확정일자’를 등기사항으로 기재하여 이를 공시하지만 전세권설정등기에는 이러 한 대항요건을 공시하는 기능이 없는 점, 주택임대차보호법 제3조의4 제1항에서 임차권등기명령에 의한 임차권등기의 효력에 관한 동법 제3조의3 제5항의 규정 은 민법 제621조에 의한 주택임대차등기의 효력에 관하여 이를 준용한다고 규정 하고 있을 뿐 주택임대차보호법 제3조의3 제5항의 규정을 전세권설정등기의 효 력에 관하여 준용할 법적 근거가 없는 점 등을 종합하면, 주택임차인이 그 지위 를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마쳤더라도 주택임차인이 주택임대차보 호법 제3조 제1항의 대항요건을 상실하면 이미 취득한 주택임대차보호법상의 대 항력 및 우선변제권을 상실한다고”170) 한다.
대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 임대인을 상대로 보증금반환 청구소송을 제기하여 승소 판결을 받고 그 확정판결에 기하여 강제경매를 신청 하였으나 그 경매절차에서 보증금 전액을 배당받지 못한 경우, 후행 경매절차에 서 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 있는가에 대하여 대법원은 “주택임대차보 호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 함께 가지고 있는 임차인이 우 선변제권을 선택하여 제1경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으 나 보증금전액을 배당받을 수 없었던 때에는 경락인에게 대항하여 이를 반환받 을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐이고, 임차인의 우선변제권은 경락으로 인하여 소멸하는 것이므로 제2경매절차에서 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 없는 바, 이는 근저당권자가 신청한 1차 임의경매절차에서 확정일자 있 는 임대차계약서를 첨부하거나 임차권등기명령을 받아 임차권등기를 하였음을 근거로 하여 배당요구를 하는 방법으로 우선변제권을 행사한 것이 아니라, 임대 인을 상대로 보증금반환청구 소송을 제기하여 승소판결을 받은 뒤 그 확정판결
170) 대법원 2007.6.28. 선고 2004다69741 판결.
에 기하여 1차로 강제경매를 신청한 경우에도 마찬가지다”171)라고 하고 있다.
한편, 경락인에게 자기의 임차권을 주장할 수 있는 대항력 있는 임차인이 우선 변제권의 요건도 구비한 경우에 임차인에게 두 권리가 병존적으로 인정되는가에 대하여, 대법원은 “현행 주택임대차보호법 제3조 제1․2항에 의하면, 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 있다. 임대주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있고, 동 법 제4조제2항은 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 는 임대차관계는 존속하는 것으로 본다고 규정하고 있으며, 동법 제8조 제1항은 임차인은 소액의 보증금에 관하여 다른 담보권자보다 자기채권의 우선변제를 받 을 권리가 있다고 규정하고 있는바, 임차인의 보호를 위한 위 규정들의 취지에 비추어 위 규정의 요건을 갖춘 임차인은, 임차주택의 양수인에게 대항하여 보증 금의 반환을 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는 권리와 소액의 보증금에 관하여 임차주택의 가액으로부터 우선변제를 받음과 동시에 임차목적 물을 명도할 수 있는 권리를 겸유하고 있다고 해석되고, 이 두 가지 권리 중 하 나를 선택하여 행사할 수 있다고 보아야 할 것이다”172) 라고 판시한 이래 두 권 리가 병존적으로 계속 인정하고 있다.173)
우선변제권을 행사한 후 잔존 보증금에 관한 우선변제권의 거듭 행사 여부에 대해, 대법원은 “주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되 고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 그 순위가 늦 은 까닭으로 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는, 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 뺀 나머지에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다. 이 경우 임차인의 배당요구에 의하여 임대차는 해지되어 종료되며, 다만 같은 법 제4조제2항에 의하여 임차인 이 보증금의 전액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제될 뿐
171) 대법원 2006.2.10. 선고 2005다21166 판결.
172) 대법원 2004.8.30. 선고 2003다23885 판결 ; 대법원 1996.7.12. 선고 94다37646 판결.
173) 민일영, “주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권의 상호관계”, 「저스티스」제33권 제1호(55), 한국법 학원, 2000.3 , 37~38면.
이어서, 경락인은 같은 법 제3조 제2항에 의하여 임대차가 종료된 상태에서의 임 대인의 지위를 승계하고, 임차인의 우선변제권은 경락으로 인하여 소멸하는 것이 다(대판 1997.8.22. 선고 96다53628 판결 참조). 원심이 같은 취지에서, 대항력과 우선변제권을 가진 임차인인 피고가 이 사건 주택에 관한 경매절차에서 보증금 에 대하여 배당요구를 함으로써 이사건 임대차계약은 해지되어 종료되었고, 이 사건 주택이 경락된 이상, 그 경락인이 마침 임대인의 지위에 있던 종전 소유자 이고, 피고는 후순위 권리자이어서 전혀 배당을 받지 못한 채 계속하여 이 사건 주택에 거주하고 있었다고 하더라도, 그 후 이 사건 주택에 관하여 새로이 경료 된 근저당권설정등기에 기한 경매절차에서 그 낙찰대금으로부터 우선변제를 받 을 권리는 없고, 다만 경락인에 대하여 임차보증금을 반환받을 때까지 임대차관 계의 존속을 주장할 수 있을 뿐이라고 판단한 것은 정당하다”고 판시174)함으로 써 우선변제권의 거듭 행사에 대하여 부정적이며 그 이유로는 임차인의 우선변 제권은 제1차 경매절차에서의 경락으로 인하여 소멸한다는 데 있다는 점을 든 다175).
주택의 임차인이 대항력을 취득하고 임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 후 다 른 곳으로 주민등록을 이전하였다가 재전입한 경우에도 다시 확정일자를 부여받 아야 하는가.
대법원은 “주택의 임차인이 그 주택의 소재지로 전입신고를 마치고 입주함으 로써 임차권의 대항력을 취득한 후 일시적이나마 다른 곳으로 주민등록을 이전 하였다면, 그 전출 당시 대항요건을 상실함으로써 대항력은 소멸하고 그 후 임차 인이 다시 그 주택의 소재지로 주민등록을 이전하였다면 대항력은 당초에 소급 하여 회복되는 것이 아니라 재전입한 때로부터 새로운 대항력이 다시 발생하며, 이 경우 전출 이전에 이미 임대차계약서상에 확정일자를 갖추었고 임대차계약도 재전입 전후를 통하여 그 동일성을 유지한다면, 임차인은 재전입시 임대차계약서 상에 다시 확정일자를 받을 필요 없이 재전입 이 후에 그 주택에 관하여 담보물 권을 취득한 자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있다”고 한다.176)
대법원은 “주택의 임차인이 그 주택의 소재지로 전입신고를 마치고 입주함으 로써 임차권의 대항력을 취득한 후 일시적이나마 다른 곳으로 주민등록을 이전 하였다면, 그 전출 당시 대항요건을 상실함으로써 대항력은 소멸하고 그 후 임차 인이 다시 그 주택의 소재지로 주민등록을 이전하였다면 대항력은 당초에 소급 하여 회복되는 것이 아니라 재전입한 때로부터 새로운 대항력이 다시 발생하며, 이 경우 전출 이전에 이미 임대차계약서상에 확정일자를 갖추었고 임대차계약도 재전입 전후를 통하여 그 동일성을 유지한다면, 임차인은 재전입시 임대차계약서 상에 다시 확정일자를 받을 필요 없이 재전입 이 후에 그 주택에 관하여 담보물 권을 취득한 자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있다”고 한다.176)