1) 정책적 기대효과
(1) 빈집 유형화에 기반한 관리체계 구축에 기여
빈집과 빈집화 확률이 높은 주택을 빈집의 속성과 발생원인, 근린영향 요인에 따라 유형 화하고, 각 유형별 관리 방안을 제시하여 빈집의 다양한 특성을 종합적으로 반영할 수 있는 관리체계를 마련하였다. 또, 구체적인 기준에 근거하여 빈집을 유형화하고 해당 유형 빈집 에 적용가능 한 구체적 관리수단을 제시하여 빈집관리 정책의 실효성을 제고하였다.
(2) 사전적 빈집관리 방안을 제시하여 빈집 예방에 기여
현재 빈집은 아니지만 앞으로 빈집화 될 위험성이 높은 주택의 특성을 도출하여 그 를 관리 대상을 확대하고 빈집 예방에 활용될 수 있도록 지원하였다.
2) 학술적 기대효과
(1) 자료와 변수의 특성을 고려한 방법론 활용
빈집 발생에 영향을 미치는 요소를 지역적 차원과 개별 주택차원(물리적특성, 소유 자 특성)으로 세분화하고 이를 효과적으로 반영할 수 있도록 계층화분석 방식을 활용 하였다. 또한, 선행연구와 달리 빈집발생이라는 자료의 특수성(중도절단)을 고려해 생 존분석 방식을 활용했다는 점에서 학술적 기여 효과를 가진다.
(2) 빈집이 주변지역의 주택가격에 미치는 영향 검증
성향점수매칭을 통한 처리효과분석을 활용하여 빈집이 주변지역의 주택가격에 미치 는 영향을 실증적으로 분석하였다.
CHAPTER 2
1. 빈집의 개념 ···19 2. 빈집의 일반 현황 ···28 3. 빈집분포의 공간적‧지역적 특성 ···39 4. 소결 ···45
빈집의 개념과
일반 현황
02 빈집의 개념과 일반 현황
본 장에서는 빈집의 개념과 전국의 빈집 현황을 살펴보았다. 빈집은 연구자나 법령, 통계의 유형에 따라 그 개념과 정의가 상이하기 때문에 이를 구체적으로 살펴보고 비교하여 조작적 정의를 도출 하였다. 이후 우리나라 전체의 빈집 증가 양상을 읍면동 지역 단위에서 살펴보았다. 앞 장 연구의 범위에서 제시한 것처럼 본 연구의 분석 대상인 빈집은 아파트를 제외하고 있기 때문에 아파트를 제외한 빈집 현황을 중심으로 빈집의 추이와 발생 특성을 분석하여 빈집문제가 전국적인 현상이라는 것을 살펴본 후, 주요 지역의 빈집 분포 특성을 빈집 유형별로 분석하였다.
1. 빈집의 개념
1) 빈집의 개념과 법률상 정의
(1) 빈집의 일반적 개념과 학술적 정의
빈집은 사람이 살고 있지 않는 집을 뜻하는 것으로(강미나 외, 2017) 일반적으로 유휴 되거나 방치된 집을 의미한다. 유휴와 방치의 개념에 대해 여러 연구에서 연구의 목적에 따라 달리 정의하고 있으며, 유휴 주택부동산·과 방치주택·부동산을 구분하여 연구가 이 루어지고 있기는 하지만(Hillier et al, 2003; 한수경, 2016) 일원화된 정의는 없다.
대신 외국의 선행연구들은 단순 유휴주택이나 부동산보다는 방치주택이나 부동산이 근 린에 미치는 악영향이 크다는 점을 고려하여1)(Cohen, 2001; Morckel, 2013; 이다예,
1) “an abandoned house is worse than a vacant one because the former is unlikely to be occupied
2018) 방치주택의 개념과 판단지표를 구체화하는 시도를 활발하게 진행해왔다. Mallach
in the near future due to physical and financial neglect, such as code violations, boarded windows, a history of house flipping, foreclosure proceedings, or tax liens (Cohen, 2001; Morckel, 2013)
- 사용하지 않고(unoccupied), 훼손되었으며(vandalized), 창호가 폐 쇄되어 있고(boarded-up), 황폐화되었거나(deter- iorated) 관리 되지 않는 부지를 가지고 있는(had unmaintained grounds) 건물
있으나, 구체적 범위는 개별 법령에 따라 다소 차이가 나타난다. 특히 빈집법 상 빈집
농어촌정비법은 빈집의 범위를 ‘농어촌 주택이나 건축물’로 한정하고 있는데, “농어 촌 주택”이란 “농어촌지역과 준농어촌지역에 위치하고 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물(이에 부속되는 건축물 및 토지를 포함한다)”을 말하기 때문 에(농어촌정비법 제2조 제11호) 법령의 정의에 따라 농어촌정비법 상 빈집은 농어촌지 역과 준농어촌지역의 빈집으로 범위가 한정된다.
빈집법은 다른 법률에 우선하여 적용되는 특별법이지만, 도시재생활성화지역에서 시행하는 자율주택정비사업을 제외한 농어촌과 준농어촌지역의 빈집에 대해 적용되지 않는다(빈집법 제3조 제2항). 따라서, 빈집법과 농어촌정비법이 공통적으로 거주여부 확인 이후 1년 이상 사용하지 않은 주택(또는 건축물)을 빈집으로 보고 있기는 하지만, 그 구체적인 범위가 다르기 때문에 지역이나 주택(또는 건축물)의 특성에 따라 해당 주택이 빈집에 해당되는지 여부가 달라질 수 있다.
2) 통계상 범위
(1) 통계청 주택총조사
통계청 주택총조사는 “조사시점에 사람이 살지 않는 주택(통계청, 2019)”을 빈집으 로 정의하여 통계를 생성하고 있다.
“총조사의 빈집은 11월 1일 기준 현재 사람이 살지 않는 주택을 말하며, 신축 주택 및 매매·임대·이사·미분양 등 사유로 인한 일시적 빈집 포함(통계청, 2019)”
따라서 통계청 주택총조사는 이사나 수리 등을 위해 일시적으로 비어있는 주택이나 신축되어 아직 입주하지 않은 주택도 빈집에 포함하지만, 주택의 50%이상이 파손된 폐가는 제외한다. 또한, 다가구주택은 1동을 주택 한 채로 분류하기 때문에 다가구 주 택의 구분거처 중 일부가 비어있는 경우에도 빈집으로 산정되지 않는다.
(2) 빈집실태조사
통계청 주택총조사와 별개로 개별 지자체의 시장군수 등은 빈집법 제4조 및 시행령 제6조와 농어촌정비법 제64조의 2에 따라 따라 빈집으로 추정되는 주택에 대해 빈집실 태조사를 수행할 수 있으며, 그 결과를 빈집정보시스템에 취합하여 수집, 관리한다.
빈집실태조사는 빈집법이나 농어촌정비법에 근거하여 시행되기 때문에, 조사되는 빈집의 정의 역시 법령과 동일하게 “시장·군수·구청장 등이 거주 또는 사용 여부를 확 인한 날부터 1년 이상 아무도 거주 또는 사용하지 아니하는 주택”을 빈집으로 정의하 며, 빈집법에 근거한 빈집실태조사는 미분양주택 등을 포함하지 않는다.
이때, ‘시장·군수·구청장 등이 거주 또는 사용 여부를 확인한 날’이라는 추상적인 개념을 구체화하기 위해 업무지침은 빈집법 상 빈집 통계의 근거가 되는 빈집실태조사 를 사전조사, 현장조사, 등급산정조사로 구분하고(업무지침 제3조) 빈집 추정 주택, 실제 빈집을 선별하는 방식을 제시한다.
｢빈집정비사업에 관한 업무지침｣ 상 빈집실태조사의 유형
1. “사전조사”란 자료 또는 정보를 통해 1년 이상 거주 또는 사용하지 않은 것으로 확인하여 빈집 등을 선별하는 조사를 말한다.
2. “현장조사”란 빈집등에 대하여 현장 관찰 및 면담 등을 통해 빈집 여부를 확인하는 조사를 말한다.
3. “등급산정조사”란 확인된 빈집의 상태 및 위해수준 등을 조사하여 빈집의 등급을 산정하는 조사를 말한다.
출처: 빈집정비사업에 관한 업무지침 제3조 각호
먼저, 빈집실태조사는 전기사용량, 상수도 사용량, 기타에너지사용량을 취합·분석 하여 빈집으로 추정되는 주택을 선별한다(업무지침 제9조). 이후 빈집으로 추정되는 주택에 대한 현장조사를 통해 계량기가 철거된 경우 등 현장조사서에 따른 판별기준 항목에 대한 조사결과를 바탕으로 빈집 여부를 판정할 수 있다(업무지침 제12조). 업 무지침 별지 제2호 서식인 현장조사서는 계량기가 철거된 경우, 8개의 판별 기준 중 4개 이상에 해당하는 경우, 그 외 빈집으로 확인할 수 있는 조사자의 소견이 있는 경우 빈집으로 판정할 수 있도록 예시하고 있으며 판별기준 등은 다음과 같다.
｢빈집정비사업에 관한 업무지침｣ 상 빈집판별 기준과 판별 결과 조사표
2. 판별 기준
연번 항목 유 무
1 계량기가 움직이지 않거나 철거됨(전자식 계량기의 경우 ‘0’) 2 요금 미납에 따른 독촉안내서, 공·폐가 및 출입금지 안내서 부착 등 3 출창호가 깨진 채로 방치되거나 지붕·외벽 등이 물리적으로 파손 4 우편함에 우편물이 대량으로 적치됨
5 주택 외부의 청소상태가 불량하고 쓰레기가 적치되어 있음 6 자물쇠 등으로 입구가 막혀있거나 출입흔적 없음 7 주택 내부에 가구 및 살림살이(거주 흔적)가 없음
8 기타 빈집으로 판별 가능한 사유 (예: 지역주민 진술 또는 일부 멸실 ) 판별 기준 예시(사진 등 첨부)
1.계량기 2.안내서 등 3. 창문 등 4.우편물
5. 쓰레기 투기 6.출입흔적 7. 거주흔적 8.기타
3. 판별 결과
구분 결과
① 1번 항목(계량기) 중 계량기가 철거된 경우
② 8개의 판별 기준 중 4개 이상 해당하는 경우 빈집 해당
빈집 아님 기타 조사 소견 <판별기준 외 빈집으로 확인할 수 있는 조사자의 소견이 있을 경우 작성>
출처: 빈집정비사업에 관한 업무지침 [별지 제2호서식] 현장조사서(을지) 중 일부 발췌
업무지침 등의 빈집 판정기준은 임의규정이기 때문에 실제로 빈집법 제5조에 따라 지정된 빈집실태조사 대행전문기관들은 어떠한 기준으로 빈집을 판정하는지 살펴보았 다. 현재 한국감정원과 한국국토정보공사(LX)가 빈집실태조사 대행전문기관으로 지 정되어 있는데, 그 중 한국감정원에서는 국토부의 업무지침을 참고하여 ‘중대한 사유 에 해당하는 경우’ 또는 ‘그 밖의 경미한 기준 중 3개 이상 해당되는 경우’를 빈집으로 판정한다. ‘중대한 사유’와 ‘그 밖의 경미한 기준’은 다음과 같다.
한국감정원 빈집판별 기준과 사례예시
∙ 중대한 사유: 열거된 사유 중 하나만 해당되어도 빈집으로 판정됨 ① 계량기 철거
② 공·폐가 및 출입금지 안내서 부착 ③ 출입구가 완전 폐쇄됨
④ 주택 내부에 가구 및 살림살이(거주흔적)가 없음 ⑤ 소유자 진술에 의해 확인
계량기 철거 공·폐가 및 출입금지 안내서 부착
출입구 폐쇄로 인해 출입이 불가능 거주흔적 없는 경우(개구부의 폐쇄)
출처: 한국감정원 내부자료
∙ 경미한 사유: 열거된 사유 중 3개 이상에 해당되는 경우 빈집으로 판정
∙ 경미한 사유: 열거된 사유 중 3개 이상에 해당되는 경우 빈집으로 판정