본 장에서는 선행연구와 조사 통계, 법령에 따른 빈집의 정의와 구체적 범위를 살펴보 고 빈집의 일반적인 현황을 분석하였다. 빈집의 개념과 정의 대한 조사 결과, 빈집에 대 한 일원적인 정의는 없고 연구자의 연구 목적이나 통계조사, 개별 법령별로 빈집의 개념 과 정의가 다양하다는 것을 알 수 있었다. 따라서 본 연구 역시 빈집을 정의함에 있어 본 연구의 궁극적인 목적이 빈집과 관련된 정책 개선 방안을 도출하는 데 있다는 점을 고려하여 정책의 대상을 구체적으로 정의하고 있는 빈집법 상 빈집의 정의를 활용하였 다. 빈집법과 시행령, 업무지침의 규정을 바탕으로 빈집을 정의하면 “시장·군수 등이 전 기나 가스, 상수도 사용량 등을 통해 아무도 거주 또는 사용하지 않은 것으로 확인한 날 부터 1년 이상 아무도 거주 또는 사용하지 아니하는 주택(단독주택, 공동주택, 준주택으 로서 오피스텔을 말한다)으로서 공공임대주택, 5년이 경과하지 아니한 미분양주택, 별 장 등 일시적 거주·사용을 목적으로 하는 주택은 제외”된다(업무지침 제2조 1호). 본 연구는 이러한 빈집법 상 빈집에서 아파트를 제외한 주택을 빈집으로 정의하였다.
이러한 정의를 바탕으로 빈집법에 근거하여 빈집실태조사를 수행한 주요 지자체의 빈집 현황을 파악해보았다. 아파트를 제외한 빈집은 서울 약 2,800호, 인천 약 3,800 호, 부산 약 5,000호 등으로 나타났다. 또한, 2019년 기준 경기도 내에서 빈집 실태를 완료한 18개 시의 전체 빈집은 약 2,100호로, 그 중 단독주택은 약 1,500호로 가장 많고, 도내 시 중에서는 화성시와 평택시의 빈집이 가장 많다. 빈집실태조사 결과 빈집 수, 등급별 빈집 분포 등은 지역별로 상이하며, 동일한 시·도 내의 시·군·구에서도 다 르게 나타난다. 이로 인해 모든 등급의 빈집 비율이 비슷한 경기 고양시, 등급별 빈집 비율이 단계적으로 감소하는 경기 안양시, 4급 빈집 비율이 월등이 높은 경기 김포시 등 특색 있는 시군구가 나타났다.
일부 지자체에서만 조사가 수행된 빈집실태조사의 한계를 극복하기 위해 전국단위에 서 전수조사로 수행된 통계청 주택총조사 결과를 활용하여 전국의 ‘빈집 수’와 전체 주택 수 대비 빈집 수를 의미하는 ‘빈집 비율’의 변화추이와 공간적·지역적 분포를 살
펴보았다. 그 결과, 최근 20년 간 빈집의 수와 빈집 비율 모두 크게 증가했다. 전국의 빈집은 1995년 약 35만 6천호에서 2018년 약 1백 42만호로 4배 가까이 증가하였으며 아파트를 제외한 빈집 역시 1995년 20만호 수준에서 2018년 약 65만호로 약 3.2배 증가하였다. 전국의 빈집비율은 2018년 8.05%로, 2015년 대비 약 4%p 증가하였으 며 아파트를 제외한 빈집 비율은 2018년 9.51%로 2015년 대비 약 6%p 증가했다.
전국 읍면동의 빈집 수와 빈집 비율의 공간적·지역적 분포를 분석한 결과, 충청권과 수도권 외곽, 강원 및 경남·북 일부 읍면동이 다른 읍면동에 비해 상대적으로 빈집 수 나 빈집 비율이 높은 것으로 나타나지만, 최근 들어 전 지역에서 빈집 수와 비율이 증 가하는 추세를 보인다. 지역 내 빈집 수가 1,620호를 초과하는 읍면동의 수는 2015년 4개에서 2018년 95개로 24배 증가하였으며, 지역 내 빈집 비율이 0.36%를 초과하는 읍면동의 수는 2015년 2개에서 2018년 485개로 크게 증가하였다.
이러한 분석결과는 빈집이 더 이상 특정 지역의 문제가 아니라 전국적 차원의 문제 이며 체계적인 관리가 필요하다는 점을 시사한다. 또한 동일한 시·도 내의 시·군·구들 도 빈집의 규모와 노후·불량 수준이 다르다는 점은 지역적 특성을 고려한 차별화 된 정책 설계가 필요하다는 점을 보여준다.
그러나 현재 빈집법 상의 정의에 근거하여 동일 시점 기준으로 전국의 빈집 현황을 조사한 통계가 없고, 통계 조사별로 상이한 기준에 의거하여 빈집을 산출하기 때문에 객관적인 빈집 현황을 파악하는 데에 한계가 있었다. 2020년 상반기 기준으로 빈집법 상 빈집 정의에 근거한 빈집실태조사는 수도권과 일부 광역시에서만 조사가 완료되었 으며, 조사를 진행 중인 도(道)들이 존재하지만 조사계획이 없는 지역들도 다수 존재 하였다. 전국 단위 조사인 통계청 주택총조사 자료는 미분양이나 일시적 주택 미사용 등을 포함하기 때문에 자료의 왜곡이 존재할 수 있다. 실제로, 2018년 기준 주택총조 사 결과 상의 빈집 수는 빈집실태조사 상의 빈집 수에 비해 서울시는 30배 이상, 인천 시는 15배 이상 크게 나타난다.6)
6) 2018년 주택 총조사 결과 서울시 빈집 93,867호, 인천시 빈집 64,927호, 2019년 이루어진 각 시의 빈집실태조 사결과는 서울시 빈집 2,972호, 인천시 3,665호 (통계청 주택총조사, 2019; 감정원 내부자료)
CHAPTER 3
1．빈집관리 체계의 개념과 현황 ···49 2. 빈집 발생의 속성과 적정 개입 수준 검토 ···64 3. 빈집 관리를 위한 정책적 개입의 가능성과 한계 ···69 4. 소결 ···75
빈집 관리체계 현황과
정책 이슈
03 빈집 관리체계 현황과 정책 이슈
본 장에서는 빈집 관리체계를 빈집 관리의 제도적 기반, 관리주체. 관리대상, 관리방식으로 구분 하고 정책 현황을 조사하였다. 빈집 관리체계 역시 본 연구에서 정의하는 빈집의 범위를 고려하여 빈집법을 중심으로 살펴보지만 추가적으로 농어촌정비법의 내용을 함께 검토하였다. 그리고 빈집에 대한 정책적 개입 수준을 확대하고 있는 최근의 입법 동향 속에서 빈집에 대한 공공의 적정 개입 수준을 판단하기 위해 먼저 빈집이 가지고 있는 속성을 검토하였다. 그 이후, 사적 재산인 빈집에 대한 공적 개입이 가능한지를 헌법 등 관련 법률과 판례, 국내 유사사례를 통해 분석하였다.
1. 빈집관리 체계의 개념과 현황
1) 빈집 관리 체계의 개념과 정의
‘체계’에 대한 국어사전의 정의는 “일정한 원리에 따라서 낱낱이 부분이 짜임새 있 게 조직되어 통일 된 전체”를 의미한다.1) 본 연구에서 빈집 관리체계는 빈집 관리를 위한 정책의 체계를 의미한다는 측면에서 정책체계(Policy System)에 대한 정의를 참 고하여 개념을 정의할 수 있는데, 정책체계는 정책과 관련된 여러 요소들의 집합을 의 미한다(김명수, 2003; 박종관, n.d). 박종관(n.d)은 정책체계를 정책과정과 그 산물 들로 구분하기도 하지만 정책체계를 구성하는 정책 과정과 산물을 별개로 구분하기 어 렵다는 특성을 고려할 때, 이러한 요소들을 정책의 구성요소에 맞춰 구분하는 방식으 로 정책 체계를 정의할 수 있다. 김중양(n.d.)2)는 정책의 구성요소를 크게 정책목표,
1) 표준국어대사전. https://ko.dict.naver.com/#/entry/koko/6afb12937884462aa6be4fef8c767a4f
정책수단, 정책대상자로 구분하며, 본 연구 역시 빈집관리체계를 “빈집의 효과적인 관 리를 위해 어떤 근거에 의해 무엇을, 누가, 언제, 어떻게 관리할 것인가를 설정하는 것”이라고 조작적으로 정의할 수 있다. 결국 빈집 관리체계란 제도적 기반(법률이나 정보시스템 등), 관리 주체, 관리 대상, 관리 방식이라는 요소들로 구성된 빈집 정책의 틀과 그 구체적 내용을 의미한다.
2) 빈집 관리체계 현황
(1) 제도적 기반
□ 관련 법률
우리나라 빈집 정비는 2001년 「농어촌정비법」의 규정에 따라 농어촌지역에서 먼저 실시되었고, 농어촌 이외 지역에서는 2016년 「건축법」의 개정으로 빈집철거 등의 법 적 근거가 마련되었다. 빈집법이 시행된 2018년 2월 이전까지는 「건축법」, 「도시 및 주거환경 정비법」등 타법에 의해 철거 중심으로 빈집을 관리‧정비해 왔으나 빈집법 시 행 이후 농어촌지역을 제외한 지역의 빈집에 대해서는 빈집법이 적용되고 있다.
출처: 한국감정원 내부자료
그림 3-1 | 빈집관련 법률의 간의 위계
2) http://blog.naver.com/PostView.nhn?blogId=joongyang72&logNo=181928474
2장에서 일부 설명한 바와 같이 빈집법 제3조에 의해 빈집법은 타법에 우선 적용되
□ 정보시스템
빈집법 제15조에 근거하여 개별 시·도는 행정지원시스템의 성격을 갖는 빈집정보시 스템을 운영 할 수 있으며 시·군·구 단위에서 수행 된 빈집 실태조사 결과를 토대로 시·도의 빈집현황 정보를 구축하고 있다. 빈집법 제15조와 동법 시행령 제15조는 전문 기관이 빈집정보시스템을 구축·운영할 수 있도록 하고 있는데, 시행령 상 지정된 전문 기관 중 하나인 한국감정원의 빈집정보시스템은 빈집실태조사 결과를 바탕으로 시·도 의 전체 빈집 수, 총 주택 수 대비 빈집 수의 비율, 산출 항목별·주택 유형별·등급별 빈집 현황을 수집·관리한다(한국감정원 내부자료, 2020). 한국감정원 내부자료(2020) 에 따르면 빈집정보시스템은 공간분석 이외에도 빈집 정비 계획 수립 이후 빈집이 밀집 된 지역에 대해 도시재생사업 또는 소규모주택정비사업 등의 특화사업 시행 가능성을 검토할 수 있도록 하여 행정결정을 지원하는 기능을 수행하고 있다.
이처럼 빈집법상 빈집정보시스템은 주로 지자체의 빈집 정책 담당 공무원을 대상으 로 행정 업무 지원과 관련 의사결정을 지원한다. 그러나 최근에는 행정지원 외에 빈집 의 정보를 일반 국민에게 공개하는 정보시스템을 구축하여 빈집의 유통과 거래를 촉진 하고자 하는 시도가 일부 지자체를 중심으로 이루어지고 있다. 순천시는 ‘빈집뱅크제 (빈집정보 플랫폼) 사업’을 통해 현장조사 이후 빈집정보 제공에 동의한 소유주의 빈 집을 홈페이지에 게시하는 플랫폼을 구축하였다. 순천시 내부자료(2020)에 따르면 정 보제공에 동의한 소유자의 비율은 34%이며, 건축물 대장 상 위치, 소유자, 건축물 현 황, 용도 등의 정보 외에 빈집 현황 사진, 희망 임대료, 빈집 발생 사유, 입주 희망
이처럼 빈집법상 빈집정보시스템은 주로 지자체의 빈집 정책 담당 공무원을 대상으 로 행정 업무 지원과 관련 의사결정을 지원한다. 그러나 최근에는 행정지원 외에 빈집 의 정보를 일반 국민에게 공개하는 정보시스템을 구축하여 빈집의 유통과 거래를 촉진 하고자 하는 시도가 일부 지자체를 중심으로 이루어지고 있다. 순천시는 ‘빈집뱅크제 (빈집정보 플랫폼) 사업’을 통해 현장조사 이후 빈집정보 제공에 동의한 소유주의 빈 집을 홈페이지에 게시하는 플랫폼을 구축하였다. 순천시 내부자료(2020)에 따르면 정 보제공에 동의한 소유자의 비율은 34%이며, 건축물 대장 상 위치, 소유자, 건축물 현 황, 용도 등의 정보 외에 빈집 현황 사진, 희망 임대료, 빈집 발생 사유, 입주 희망