1) 신도시 건설로 인한 주택가격 안정 효과
모든 수도권 신도시는 서울 집값이 급격히 상승하던 시기에 발표되었고, 그 효과는 다음과 같다. 서울 외곽의 수도권 신도시에 입주가 시작되는 동안에는 서울에서 인구 가 유출되면서 서울 아파트 가격이 하락하는 등 서울 집값이 안정되는 효과를 나타내다 가 공급 과잉상태가 해소되면 다시 가격이 상승하는 주기적 변동 과정을 거쳤다. 서울 의 주택보급율이 낮은 상태에서 아파트 수급 불안정과 유동성이 더해지면서 투기수요 가 부동산에 집중되면서 나타났으나 정부의 빠른 수요억제대책과 함께 신도시 공급 정 책이 효과를 발휘하면서 시간이 지날수록 변동폭이 축소되었다.
그림 3-2 | 수도권 신도시 건설과 서울 아파트 가격 변화
자료: 국민은행, KB주택가격동향.
1980년대 말 주택보급률이 낮은 시기에 서울 올림픽 전후로 시중 자금이 부동산으로 대거 몰리면서 서울 집값과 전세가격이 폭등하면서 엄청난 사회 문제가 되었다. 이에 노태우 정부는 1989년 분당, 일산, 중동, 평촌, 산본 등 5곳에 1기 신도시 건설 계획
을 발표하여 약 30만호 규모의 대규모 주택을 공급하는 대책을 추진하였다. 그 결과 1991년부터 1기 신도시 입주가 시작되면서 서울 인구의 분산이 이루어지고, 서울 아파 트 가격의 오름세가 진정되었다.
1기 신도시 대규모 아파트 공급 이후 안정되던 서울 아파트 가격은 공급 부족에 따라 2000년대 초반 다시 급격히 상승하기 시작했다. 이에 2003년 노무현 정부는 한강, 검 단, 동탄1·2, 고덕, 광교, 판교, 위례, 옥정·회천, 운정 등 서울 외곽의 수도권 지역에 2기 신도시 공급계획을 발표하였다. 2007년부터 판교, 동탄에 입주가 시작되고, 2008 년 글로벌 금융위기가 겹치면서 서울 아파트 가격의 오름세가 진정되었다. 이때 인천 검단2지구, 경기 오산의 경우에는 일부 지구 지정이 취소되기도 했다.
2기 신도시 공급과 글로벌 금융위기의 여파로 안정세를 이어가던 서울 주택시장은 침체된 주택경기를 살리기 위해 박근혜 정부에서 추진한 주택시장 정상화 종합대책에 따른 세제․금융․청약제도 개편 등 규제 완화와 공공분양주택 축소, 저금리로 인한 유동 성 증가가 맞물리면서 2015년 이후 다시 급상승하기 시작하였다. 이에 문재인 정부는 2018년 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양 등 3기 신도시 건설계획을 발표했다.
2) 신도시 건설로 인한 주택재고 확대 및 주거수준 향상 효과
1기 신도시 건설로 인해 재고주택이 빠르게 증가하여 성남, 안양, 부천, 고양, 군포 등 신도시가 건설된 도시의 주택보급률이 빠르게 증가했다. 특히 1기 신도시 아파트가 집중적으로 공급된 1991~1996년 사이에 주택보급률 상승세가 두드러졌으나, 1997년 IMF경제 위기로 인해 주택건설 공급분이 급감하면서 주택보급률이 하락했다.
그림 3-3 | 1기 신도시 건설과 주택보급률 변화
자료: 행정안전부,「한국도시통계」, 각 연도.
1기 신도시 건설이 집중으로 이루어지던 1991~1996년 사이에는 88올림픽 이후 유 동성 증가로 인해 높은 상승률을 보이던 서울 아파트가격도 안정세를 나타내기 시작했 다. 이후 다시 소폭 증가하다가 IMF 위기 직후 14.6%의 대폭 하락세를 나타냈다.
그림 3-4 | 1기 신도시 건설에 따른 서울 아파트가격 변화
(단위: 전년말 대비 변화율(%))
자료: 국민은행, KB주택가격동향.
2기 신도시 건설은 장기간에 걸쳐 이루어지고, 2기 신도시 공급 기간에 수도권에
주택가격이 적당해서 45(15.0) 60(20.2) 22(11.3) 69(23.6) 80(27.4) 276(20.1) 주택규모 및 내부시설이 적당해서 19(6.3) 15(5.1) 14(7.2) 23(7.9) 78(26.7) 149(10.8) 원하는 주택유형이어서 15(5.0) 25(8.4) 17(8.8) 25(8.5) 42(14.4) 124(0.9) 교통이 편리해서 29(9.7) 19(6.4) 25(12.9) 31(10.6) 32(11.0) 136(9.9) 직장이 가까워서 17(5.7) 22(7.4) 42(21.7) 40(13.7) 30(10.3) 151(10.9) 교육환경이 양호해서 28(9.3) 17(5.7) 11(5.7) 14(4.8) 3(1.0) 73(5.3)
그림 3-5 | 2기 신도시 건설에 따른 서울 아파트가격 변화
1기 수도권 신도시와 2기 수도권 신도시로의 이동 사유를 종합해보면, 주택요인이 가장 중요한 이동 사유로 나타나고 다음으로 직업요인과 가족요인이 중요한 이동 사유 로 나타났다. 서울에서 수도권 신도시로의 주요 이동 요인은 상대적으로 저렴하고 쾌 적한 자연환경과 주거환경을 가진 신주거로의 이동이었음을 알 수 있다(이현수, 2018). 결국 서울 외곽에 수도권 신도시에 대규모 아파트를 공급함으로서 서울에서 저렴하고 쾌적한 자연환경과 주거환경을 가진 신도시로의 인구 분산이 이루어지면서 서울 아파트 가격이 하락 안정세를 나타내었음을 확인할 수 있다. 즉, 신도시 아파트 공급 확대를 통한 서울시 아파트 가격의 안정은 서민 주거비 부담을 완화하는 데에도 기여했다고 볼 수 있다.
3) 수도권 주거 안정에 대한 전문가 평가
수도권 주거 안정 측면의 전문가 평가는 주택재고 확대, 주택가격 안정, 주거수준 향상의 3가지 측면으로 이루어졌다. 평가는 5점 척도로 진행되었으며 각각의 목표가 달성되었다고 생각할수록 높은 점수를 부여하였다.
주거 안정의 3가지 측면 모두에서 1기 신도시가 2기 신도시에 비해 점수가 높았다.
세부적으로 살펴보면 주택 재고확대 측면에서 1기와 2기 신도시 모두 목표달성도가 가장 높게 평가되었으며, 다음으로 주거 수준의 향상, 주택 가격의 안정 순이었다. 주 택 가격 안정의 측면에서 1기와 2기 신도시의 차이가 가장 컸으며, 2기 신도시는 주택 가격 안정 부분의 목표 달성도가 낮다고 평가되었다.
앞서 언급한대로 수도권 신도시가 주택 재고의 확대에 일정 부분 기여한 것으로 보 이며, 1기 신도시의 경우 주택 가격 안정과 주거 수준을 향상하는 데 기여한 것으로 분석되었다. 2기 신도시는 장기간에 걸쳐 단계적으로 건설이 진행중에 있기 때문에 주 택시장에서 2기 신도시의 효과를 단독으로 분석하는 것은 어려움이 있다.
그림 3-6 | 수도권 주거안정에 대한 전문가 평가 결과
문항 1기 신도시 평균(점) 2기 신도시 평균(점)
주택재고 확대 4.2 3.8
주택가격 안정 3.6 3.0
주거 수준의 향상 4.1 3.6
수도권 주거안정 (평균) 3.97 3.47
자료: 저자 작성
3. 수도권 균형발전 측면
구분 1995년 2000년 2005년 2010년 2015년 2019년 증가율
(’95 ~’19) 1기 신도시 1,121,137 1,265,724 1,317,310 1,266,061 1,201,592 1,129,835 0.8%
분당신도시 317,716 386,530 448,541 414,367 403,758 389,601 22.6%