선행연구 검토 및 차별성 - 농지전용의 원인과 영향에 관한 연구

2.1. 선행연구 검토

농지전용에 관한 연구는 농지제도 관련 연구의 일환으로 1980년대 이후 꾸준히 이루어졌으나 농지전용을 중심 주제로 한 연구는 많지 않고, 그나 마 농지가격에 미친 영향에 관한 연구가 대부분을 차지하며, 산업입지론의 관점에서 공장의 개별입지에 관한 연구가 이루어진 반면 그 외 농지전용의 원인에 관한 연구는 없다고 해도 과언이 아니다. 이처럼 농지전용에 관한 연구가 많지 않은 것은 농지를 전용했던 경험자를 대상으로 왜 어떤 용도 로 농지를 전용하였으며 가계와 지역에 미친 사회·경제적인 득실은 무엇인 지 등을 조사하기 어려울 뿐 아니라 농지가격 자료 등 객관적인 분석에 이 용할 수 있는 통계자료가 부족하다는 것, 요컨대 조사와 분석 및 입증의 어려움 때문이라고 할 수 있다.

주봉규(1986, 농지전용에 따른 지가변화 구명)는 농지전용에 수반하여 나타나는 지가 상승의 실상을 다음과 같은 면에서 파악할 수 있다고 하였 다. ① 농업지대별로 평야·중간·해안 농촌지역의 농지가격 변동률이 8.9∼

9.5%인 데 비해 도시근교 농촌지역의 그것은 11.3%로 높았다. ② 농촌지 역의 지가변동 폭이 대도시·중소도시의 지가 변동 폭에 비해 완만하였으 며, 일반농촌의 경우 지목별 지가는 답>전>임야의 순으로 논의 가격이 가 장 높은 데 반해 도시화농촌의 경우 논보다 밭의 가격이 높았다. ③ 농지 가 대지로 전용된 경우 지가는 17배, 논이 대지로 바뀐 경우 5.3배, 밭이 대지로 전용된 경우 4.7배 상승하였으며, 생산녹지가 상업지역으로 용도지 역이 변경될 경우 농지가격은 1.8배, 주거지역으로 변경된 경우 1.3배 가격 이 상승하였다. 생산녹지의 논이 상업지역의 대지로 전용된 경우 지가는 9.6배, 주거지역의 대지로 전용된 경우 6.9배 상승하였다.

한표환, 박희정(1992, 도시 내 농지전용 요인에 관한 실증연구)은 농업진 흥지역제도가 도입되기 이전의 연구에서 다중회귀분석을 통해 도시지역의

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농지전용은 주택용지수요가 가장 중요한 변수임을 제시하였다. 1981∼

1989년에 행정구역이 변하지 않은 32개 도시를 대상으로 도시연감에서 감 소된 농지 면적을 농지전용 면적으로 상정하여 자료로 이용하였다. 도시 내 농지전용의 직접적 요인으로 주택수요·공장용지·상업용지·공공용지, 간 접적 요인으로 규제수준·농업기술·생산성·접근도·지가상승 등을 선정한 다 음 다중회귀분석에 의해 이들 변수와 농지전용의 상관관계를 분석하였으 며, 회귀계수의 신뢰성과 통계적 유의성을 확보하기 위해 변수 선택 방법 으로 변수증감법(Stepwise Method)을 사용하였다. 분석결과 32개 도시 전 체로 보면 주택용지 수요의 증가가 농지전용에 영향을 미치는 가장 중요한 변수로 분석되었으며, 인구 25만 명 이상 중도시의 경우 주택용지 수요와 공장용지 수요의 증가, 10만∼25만 명 도시의 경우 주택용지 수요와 공공 용지 수요의 증가, 10만 명 미만 소도시의 경우 주택용지 수요의 증가가 농지전용에 의미있는 효과가 있는 것으로 나타났다.

김정부 등(1994, 농지소유 및 전용제도 개편의 영향과 대책에 관한 연 구)은 농지소유와 전용에 대한 규제를 완화하게 될 경우 농지가격·임차료·

농업구조·농지소유구조·농지면적·농지거래·농지투기 등에 어떤 영향을 미 칠 것인지를 설문조사와 사례지역조사를 통해 연구하였다. 설문조사로는 농촌경제연구원의 현지통신원(응답자 584명)과 농지관리위원(동 173명) 등 농민을 대상으로 조사하는 한편, 대기업 토지담당자 30명과 중소기업 대표 100명 및 농공단지 입주기업 대표 28명을 대상으로 전국경제인연합회와 중소기업진흥공단의 도움을 얻어 조사하였으며, 강남과 옥수동 주민 220명 을 대상으로 조사하였다. 조사내용은 농지소유 및 전용제도의 개편 방안과 개편 시 영향 등에 관한 의견이었다. 현지조사로는 공업단지지역(2개 군의 3개 지방공단·농공단지), 도시근교지역(이천읍과 수지면), 관광휴양지역(익 산군), 산간지역(금릉군) 등 4개 농업지대를 대상으로 농지소유·농지거래·

농지전용·농지가격 실태를 조사하였다. 연구 결과를 요약하면, 농지전용에 대한 규제 완화는 농지소유자격이나 소유상한 완화보다 농지가격 상승에 영향을 미치며, 농지임차료에는 영향이 없는 것으로 조사되었다. 또한, 비 농민의 농지소유와 농지임대차가 증가하고, 비농민의 농지전용이 증가하

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고, 농지거래가 활성화할 것으로 전망되었다. 이와 함께 농지 투기가 증가 할 것이라는 의견이 지배적이었다. 농지제도의 개편 방향에 대한 의견으로 는 농지소유자격 대폭 완화, 농지소유상한 유지, 농지전용규제 완화 등에 대한 요구가 많았다.

정희남, 김원희(1995, 기업의 개별공장 입지실태와 개성방안)는 계획입 지가 있음에도 개별입지가 증가하는 것은 계획입지 면적이 충분하지 않은 데다 공단 분양가격이 높기 때문이며, 따라서 개별입지는 불가피한 측면이 있지만 개발가능지의 난개발, 환경 악화, 기반시설 무료 이용 등의 문제가 심각한 반면 지가차익의 사유화 문제가 발생하므로 개별입지 개발 과정에 서 선계획 후개발 원칙의 준수, 개별입지의 집단화와 기반시설 설치, 개발 부담금 부과 및 시설부담금제의 도입 등이 필요하다고 하였다. 분석에는 1993년 산업총조사보고서(1)(2)(3), 건설교통부 내부자료, 전국개별입지실 태조사자료(1995)를 이용하였으며, 사례지역 조사로 충북 진천군·음성군, 경북 달성군·경산시, 경기 용인군 등 5개 사례지역의 개별입지 실태를 조 사하였다. 연구 결과 1993년 말 전체 공업용지의 52%가 개별입지이며, 5 인 이상 기업체 수의 86.5%, 제조업 고용자 수의 67%, 제조업 생산액의 54.3%를 개별입지에 입주한 기업이 차지하나, 이들 기업은 계획입지 안에 있는 업체에 비해 모든 면에서 영세한 것으로 나타났다.

이정환, 조재환(1996, 농지가격의 결정요인과 요인별 영향력)은 농지가 격이 농업수익과 전용수익에 의해 변동되며, 농촌지역·중소도시·대도시 등 지역별로 농지가격이 다르게 변동됨을 밝혔다. 분석 방법으로 현재가치이 론 검정, 단위근 검정, 공적분 검정, 충격반응 분석, 분산분해 분석 등을 활 용하였으며, 이용자료로서 농지가격 자료는 건설부의 지가동향 자료, 농지 전용 가격 자료는 지가동향 자료의 대지 가격, 농업수익 자료는 쌀 생산비 조사결과보고 자료를 이용하였다. 공적분 검정 결과 농지가격은 농업수익 과 전용수익의 현재가치에 의해 결정되는데, 전용지가가 1% 상승하면 농 지가격은 농촌지역 0.509%, 중소도시 0.989%, 대도시 1.403% 상승하며, 농업수익이 1% 상승하면 농지가격은 농촌지역 0.284%, 중소도시 0.436%

상승하는 것으로 추정되어 농지가격은 농업수익보다 전용지가 변화에 더

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민감한 것으로 나타났다. 또한 충격반응 분석 결과, 앞의 분석 결과와 달리 농촌지역·중소도시 모두 농지가격은 농업수익 변화에 민감하게 반응하는 것으로 나타났다. 분산분해 분석 결과 농촌지역에서는 농업수익 요인의 기 여율이 압도적으로 높지만 시간이 흐를수록 하락하고 전용가격 기여율이 높아지며, 중소도시의 경우 농지가격 변화가 대지가격 변동요인에 의해 주 도되다가 3년 후부터 급락하여 농업수익 요인에 의해 주도되고, 대도시의 경우 전용가격 변동요인이 주도하다가 5년 후부터 자체가격 변동요인이 주도 요인인 것으로 나타났다.

백선기(1998, 농지전용에 따른 가격변화에 관한 연구)는 1995∼1997년 경북 김천시·성주읍·선남면 등 3개 지역에서 농지전용이 이루어진 108건 에 대해 전용 전과 후의 지가를 현지 부동산중개인·주민·농지담당공무원 등을 통해 조사하고 다음과 같이 정리하였다. ① 농지전용 후 가격이 상승 하는 것이 일반적이지만 공장으로 전용하였다가 폐업한 경우 매수자가 없 어 지가가 하락하였으며, 전용 전에 농지가격이 달랐던 여러 필지의 농지 가 한 가지 용도로 전용된 경우 그 가격은 동일하게 되었다. ② 도시계획 구역 밖 농지에 비해 안의 농지전용 시 전용 후 지가가 높게 상승하는 것 이 일반적이지만 도시계획구역으로 지정되면서 이미 가격이 상승한 경우 전용 후 지가 상승 폭이 도시계획구역 밖의 농지전용에 비해 낮은 경우도 있었다. ③ 농지전용 전과 후의 지가를 단순 비교하면 2배 이상, 전용 비용 을 고려하면 50%, 그 외 영향까지 고려한 경우 47% 상승한 것으로 조사되 었으며, 용도별지가상승률은 근린생활시설 72%, 주거시설 55%, 농업용시 설 47%, 공장시설 18% 등으로 조사되었다. ④ 농지전용 후 지가 상승률이 비교적 낮게 조사되었음에도 전용에 의한 지가 상승으로 농지전용자는 상 당한 지가차익을 얻는 것으로 나타났다.

채광석, 김관수(2007)는 농지의 비농업 수익가치(전용기대가치)의 존재 및 크기를 분석하여 농지전용 기대수익이 농지가격에 어떤 영향을 주는지 를 분석하였다. 연구방법으로 농지가격의 특성을 고려하여 도시근교지역과 평야지역으로 구분하여 단위근 검정, 공적분 검정 및 구조형 VAR(Vector Autoregressive) 모형에 의한 추정을 통해 농지의 비농업 수익가치의 존재

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및 크기를 분석하였다. 연구 결과 1983∼2002년 기간 도시근교지역과 평 야지역의 농지가격 변화에서 농업 수익가치에 의해 농지가격이 결정된다 는 가정이 기각되었다. 이는 이 기간에 농지가격의 변동이 농업 수익가치 뿐만 아니라 비농업 수익가치에 일정 부분 기인한다는 것을 의미한다. 또

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