1. 최근 동향
1) 종합재산신탁제도의 필요
외국의 종합재산신탁제도 중 미국 및 일본의 제도를 정리하면 다음과 같다.
① 미 국
미국의 개인신탁은 기본적으로 종합재산신탁에 해당한다. 미국신탁의 경우 우리나라와 달리 신탁회사가 수탁받을 수 있는 재산의 종류를 제한 하고 있지 않다. 따라서 부동산 및 유가증권뿐만 아니라 유형자산(자동 차, 보트, 가구 등)은 물론 보험계약, 연금수급권, 스톡옵션 등도 수탁이 가능하다.
미국의 개인신탁은 자산관리능력이 부족한 개인들에게 포괄적인 자산 관리서비스를 제공하는 동시에 사후의 유산정리 및 상속인을 위한 자산 관리를 포함하는 종합재산관리제도(생전의 종합재정설계와 사후의 상속 계획(Estate Plannig)을 동시에 제공하고 있다.
② 일 본
일본은 종합재산신탁으로 “포괄신탁” 제도를 도입하였다. 포괄신탁은 “종 류를 달리하는 2이상의 재산을 하나의 신탁행위에 의해 인수하는 신탁”으 로 정의(금융기관의 신탁업무겸영 등에 관한 법률 시행규칙 제3조)되고 있다.
일본의 포괄신탁은 부동산개발신탁, 자산유동화신탁 등에서 포괄신탁 을 활용하고 있으며, 03. 9월말 현재 포괄신탁 수탁고는 186조엔(전체 신탁수탁고 455조엔의 41% 차지)이다.
2) 건축물 선분양을 위한 신탁계약제도 활용 문제
① “건축물분양에관한법률(안)”입법과 신탁제도
제16대 국회의 종료가 예상되는 현재 국회의원의 임기도 함께 종료함 으로 인하여 국회에 상정되어 있는 ‘건축물의분양에관한법률(안)’은 자동 폐기되었다.
이에 따라 건교부는 제17대 국회의 개원시 다시 조속한 입법을 추진한 다는 계획 하에 현재 국회 상정중인 법안의 원안을 그대로 국회에 재상 정할 것으로 전망되었다. 그러나 아직 논란이 정책적으로 또한 정치적으 로 해결되지 아니함으로써 재상정 되지 않고 있는 실정이다. 하지만, 지 속적으로 건축물의 선분양제도는 계속 논의될 사안이며, 이와 관련하여 신탁제도의 활용도 논의될 것으로 예상되는 현안이다.
동 법률안의 제안과 관련된 시행령에서 피분양자의 우선적 보호방안 역시 고려되어야 할 사안으로 제기된 바가 있다. 이에 관한 건교부의 당 시 입장을 정리하면 다음과 같다.
ⅰ) 피분양자의 우선적 보호방안의 시행령(안) 반영에 관한 건교부의 요청
건교부는 분양법률에서 신탁계약을 하도록 하고 있는 목적이 피분양자 보호에 있으므로 ⅰ)신탁계약시 피분양자를 우선수익자로 지정하여 신탁 재산의 권리자로 만들고, 사업부지의 소유자인 신탁회사가 피분양자에 대한 의무를 갖게 하며, ⅱ)사업부도시 신탁회사는 사업부지를 매각하고 이 매각대금을 신탁계약에 의한 우선수익자인 피분양자에게 직접 교부토 록 시행령이 만들어져야 한다고 요청한 바가 있다.
이러한 요청은 분양보증제도와 동일한 수준의 피분양자보호를 기대하 는 것으로 주택분양과 달리 상가분양의 경우 대부분 투자자로서의 성격 (선분양에 따른 risk의 당연 포함)을 충분히 감안하지 않은 입장으로 보 인다.
2. 상품의 운영 및 관리․감독 실태
ⅱ) 건교부 요청에 대한 검토
상가 건축물의 분양거래질서의 공정성과 투명성 확보에 정책목표를 두 고 있는 점을 감안하면 건교부의 요청을 현재의 신탁제도와 조화를 이루 는 가운데 수용토록 해야 할 것이다.
피분양자 보호를 위한 우선채권자 지위인정문제에 대해서 기존 신탁법 리를 변경하지 않은 가운데 대안으로 정리해보면 다음과 같다.
제1안) 부동산신탁사가 발행하는 수익권증서를 담보로 분양사업자가 금융기관으로부터 차입하는 것을 시행령에서 제한 또는 금지하도록 명시 하는 방안
제2안) 수익권증서를 담보로 한 차입을 허용하되, 피분양자의 우선변 제권을 인정하는 특약을 수익권증서에 명시하도록 하는 방안
제2안은 특약이 포함된 수익권증서의 담보력을 금융기관에서 저평가하거 나 차입제공을 거절할 가능성이 높으며, 건교부의 입장을 반영할 때 제1안 이 바람직하나 분양사업자의 자금조달애로라는 문제의 해결이 남게 된다.
3) 신탁계약과 대리사무의 일원화 문제
건축물분양시장에서 피분양자 보호라는 공익적 목적을 충분히 수행하 면서도 신탁수익을 제고하기 위해서는 시행사의 착공 후 분양을 위한 신 탁계약 체결시 신탁계약과 대리사무계약을 반드시 연계하여 체결토록 하 는 내용을 시행령에 반영시킬 필요가 있다.
부동산신탁사가 보유하고 있는 전문성을 감안할 때 일정 부분 시장 확 보 효과를 기대할 수 있고, 분양대금의 관리를 공정률 확인과 연계할 경 우 신탁계약의 관리에 따른 위험도 최소화할 수 있을 것으로 보인다.
2. 상품의 운영 및 관리․감독 실태 1) 현 황
부동산신탁회사의 업무는 다음과 같이 고유업무와 부수업무로 나뉘어 운영되고 있다. 실제 업무의 형태는 상품으로 나타난다.
① 고유업무
ⅰ) 관리신탁 : 신탁회사가 위탁자를 대신하여 부동산을 관리하며, 부 동산의 임대차, 시설의 유지보수, 세무․법률 등 문제 관리를 포함 한다.
ⅱ) 처분신탁 : 신탁회사가 위탁자를 대신하여 부동산을 매각하는 신 탁이다.
ⅲ) 담보신탁 : 위탁자가 금융기관의 대출을 받기 위해 담보로 설정하 는 신탁이다. 위탁자는 부동산을 신탁회사에 위탁하고 발급받은 수 익권 증서를 담보로 은행 등 금융기관으로부터 대출하는 구조이다.
신탁회사는 위탁자의 채무불이행시 채권금융기관의 상환요청에 따 라 부동산을 처분하여 원리금을 상환하게 된다.
담보신탁과 유사한 제도로 저당권 설정이 있으나, 담보신탁의 경우 신탁회사의 부동산 매각으로 채권을 회수할 수 있어 법원의 경매에 의해 채권을 회수하는 저당권 설정 방식보다 채권회수가 용이하다는 차이가 있다.
ⅳ) 토지신탁 : 위탁자로부터 토지를 수탁받아 신탁회사가 토지를 개 발하는 신탁이다. 이는 다시 임대형 토지신탁과 분양형 토지신탁으 로 구분할 수 있다.
賃貸型 土地信託은: 신탁회사가 개발한 토지 및 건물 등을 제3자에게 분양하지 않고 신탁종료시에 위탁자에게 그대로 교부하는 토지신탁이다.
개발사업의 초기단계부터 종료시까지 신탁회사가 차입을 통해 자금을 조 달하여 사업수행한다.
分讓型 土地信託은 신탁회사가 개발한 부동산을 제3자에게 분양하고, 이로부터 얻은 수익을 위탁자(수익자)에게 교부하는 토지신탁이다. 개발 사업의 진행상황에 따라 선분양금, 중도금 등이 유입되므로 임대형 토지 신탁에 비해 신탁회사의 차입비 부담이 작은 편이다.
2. 상품의 운영 및 관리․감독 실태