(1) 재산의 장기적 관리기능 (2) 재산의 집단적 관리기능
(3) 사익재산에서 공익재산으로 전환기능 (4) 도산격리기능
(5) 신탁제도의 역기능
5. 문제점
현행 제도와 부동산신탁회사의 현황 및 대내외 여건변화 등을 고려할 때, 부동산신탁사가 직면하고 있는 문제점은 다음과 같이 정리할 수가 있다.
ⅰ) 토지신탁 사업비 조달방법이 금융권으로부터 단기자금을 차입하여 운용하는 구조로 되어 있으므로, 사업비의 자체 조달 기능이 마련 되지 않는 한 안정적 사업수행이 곤란하다는 점
ⅱ) 금융시장 여건변화에 따라 유동성확보가 곤란하게 될 경우 신탁사 업의 건전성과는 관계없이 신탁사 자체가 부실화될 우려가 있다는 점
ⅲ) 신탁업법상 분별관리규정에도 불구하고 부동산신탁사의 경우에는 고유계정과 신탁계정간의 자금대차를 고리로 신탁사업간 부실이 전 이되는 구조를 가지고 있으므로 신탁사업의 부실이 곧 부동산신탁 사 자체의 부실화의 원인이 된다는 점
ⅳ) 신탁겸업은행의 부동산투자신탁, 자산운용업법 시행예정 등 동종 영업 잠식에도 불구하고, 경쟁관계에 있는 부동산신탁업계는 업역 의 규제로 시장존립기반을 위협받고 있음에도 불구하고 마땅한 법 제도상의 대응방안 마련에 한계가 있다는 점
ⅴ) 금전신탁 위주 법체계 등 신탁 관련 제도의 미비와 신탁업의 시장 기반 취약 및 대중화에 한계가 있다는 점 등이다.
(1) 국내 부동산금융 전문회사의 필요
부동산 및 금융시장에서 발생하는 수요와 공급을 연결하여 안정적인 균형과 지속적인 시장발전을 가능하게 하는 부동산금융 전문회사의 필요
성이 증대하고 있다. 이는 Project Management, 컨설팅 및 자산관리 업무영역으로의 확대 및 금융업무의 수요에 맞추어 부동산과 관련된 금 전신탁 및 펀드 모집, 자산관리 및 투자자문 등의 역할 증대가 절실히 요청되고 사정에 기인한다.
부동산전문회사들은 예컨대 Cushman & Wakefield나 CB Richard Ellis와 같이 자산관리, 감정평가, 리서치, 및 컨설팅 등의 종합투자관리 업무를 취급하며, Finance업무에서 더 나아가 Land Lease로 확대하 는 추세에 있고, 또 Jones Lang LaSalle와 같이 Investment Ma-nagement에서 펀드 모집, 자산운용(투자)업무의 취급 쪽으로 더욱 확 대되고 있는 추세 등을 볼 때, 부동산시장과 금융시장의 결합이 심화됨 을 보여주며, 양 시장을 연계하여 주는 전문회사의 필요성이 증대되고 있음를 보여주고 있다.
(2) 신탁의 주된 기능 전환 문제
현재의 부동산신탁은 신탁법이나 신탁업법의 제정 당시의 단순한 재산 관리수단으로부터 시장환경의 변화에 따라 재산증식과 적극적 투자수단 으로 전환할 시점에 와 있다고 할 수 있다. 또한 부동산신탁회사에 대한 정부정책도 부동산투기의 억제라는 측면으로부터 효율적이고 합리적인 국토이용이라는 측면으로의 전환이 필요하다고 본다. 즉 새로운 형태와 정책이념에 따른 부동산신탁제도의 전환이 필요하다.
한편, 시장환경 변화와 부동산 및 금융시장을 상호연계하여 안정적인 균형과 지속적인 시장발전을 가능하게 하는 Financing기능이 부가된 부동산 종합서비스 전문회사로서의 차별화된 전환이 필요하다고 본다.
(3) 부동산신탁의 문제점
부동산 관련 자본의 조달, 운용, 이익의 분배 등과 관련되는 개별 법률 의 적용과 관련하여 부동산간접투자기구를 운용할 경우 간접투자자산운 용업법에서 규정하지 않고 있는 부도 등이 발생할 경우에 신탁법의 원리 가 적용될 수 있는가에 대한 의문이 제기될 수가 있다.
5. 문제점
증권에 대한 간접투자를 규정하고 있는 간접투자자산운용업법은 신탁 법보다는 상법에 기초하여 제도가 정비되었으며, 동법은 수탁자를 구분 하여 연대책임을 부과하되 신탁법의 적용을 배제하고 있다. 하지만, 간접 투자자산운용업법상의 자산운용사 등이 수탁자로서 신탁법 및 신탁업법 에 따른 의무가 발생하는 것으로 판명된다면 수익자는 실제 부도가 발생 할 경우에 신탁법상 원리에 대한 위반을 근거로 소송을 제기할 수 있을 것이다.
신탁업법에 근거하여 부동산 개발을 하는 부동산신탁사의 경우 사업을 영위함에 있어서 자기신용을 이용하여 자금을 조달하고 있어 향후 부동 산 시장이 침체될 때에는 부동산신탁업의 침체가 유발될 수 있는 문제가 있다. 부동산신탁사는 부동산 보유자로부터 신탁을 받은 후 자기신용을 이용하여 조달한 금전을 신탁계정에 대여하여 개발사업을 하고 있는 것 이 업계의 관행이다. 이 때 여러 가지의 개발사업의 위험이 고유계정에 집중되는 현상이 발생한다는 문제점이 있다.