1) 적용대상
(1) 표준지와 임대동향표본이 다른 경우로서 표준지의 수익자료 수집 곤란으로 직접법의 적용이 어려운 경우
(2) 임대동향표본과 표준지가 동일하나 이용상황이 최유효이용상태에 현저히 미달하는 경우
2) 임대동향표본의 순수익
임대동향표본에서 조사된 임대동향의 총수익에서 총비용을 차감하여 임대동향의 순수익을 산출한다(표준지의 수익가격 평가모형에 의해 산출).
3) 임대동향표본에 적용될 소득수익률
임대동향표본의 토지귀속 순수익 산출을 위한 소득수익률은 임대동향표본 조사 결과 추계된 당해 임대동향표본의 소득수익률을 적용한다(표준지의 수익가격 평가모형에 의해 산출).
4) 임대료변동률 (g)
임대료변동률(g)은 2%를 기준으로 시장상황 및 지역여건에 맞게 일정 범위내에서 결정한다.
5) 건물평가가격의 적용
임대동향표본의 건물가격(2018. 9. 30.현재)을 적용한다(표준지의 수익가격 평가모형에 의해 산출).
6) 경제적 잔존 내용연수
건물의 경제적 잔존 내용연수는 표준적 상태를 기준으로 한 “기준내용연수” 범위내 에서 경제적 잔존 내용연수를 적용하되, 임대동향표본 조사시 적용한 경제적 잔존 내용
7) 임대동향표본 건물귀속 순수익
임대동향표본 건물귀속 순수익은 임대동향표본의 건물가격에 건물환원이율을 곱한 수익으로 결정한다(표준지의 수익가격 평가모형에 의해 산출).
8) 임대동향표본 토지귀속 순수익
임대동향표본 전체 순수익에서 임대동향표본 건물귀속 순수익을 차감하여 결정한다 (표준지의 수익가격 평가모형에 의해 산출).
9) 대상표준지 귀속 순수익
임대동향표본 토지귀속 순수익에 시점수정 및 지역․개별요인 비교를 행하여 대상 표준지의 토지귀속 순수익을 산출한다.
(1) 시점수정
2018년 9월 30일자로 조사된 임대동향표본의 토지귀속 순수익 자료를 표준지 가격 시점인 2019년 1월 1일자로 시점수정하여야 하므로 임대동향표본의 순수익에 대해 시장상황 및 지역여건에 따른 임대료 변동추세를 반영하여 시점수정을 행한다. 이 경우 당해지역에 대한 임대료동향을 조사․발표한 자료가 있는 경우 이를 반영하되, 지가 변동률을 참작할 수 있다(기준 시점수정치 : 1.00000).
(2) 지역요인 및 개별요인비교
② 개별요인(1.000)
(3) 기타요인비교(1.000)
지역․개별요인비교 이외에 토지귀속 순수익에 영향을 미치는 요인이 있는 경우 이를 비교치로 표기한다.
10) 대상 표준지에 적용될 소득수익률 (y-g)
임대동향표본 조사 결과 추계된 임대동향표본의 소득수익률을 기준으로 결정하되, 임대 동향이 속한 지역의 소득수익률과 현저한 차이가 있는 경우 하위시장(상권)별 평균 소득수익률을 참작하여 결정할 수 있다.
11) 공시지가 표준지의 ㎡당 수익가격 산정
산출된 토지귀속 순수익을 토지의 소득수익률(y-g)로 환원하여 수익가격을 결정한다 (표준지의 수익가격 평가모형에 의해 산정).