2019년 표준지공시지가
조사 ․ 평가 업무요령
국 토 교 통 부
한 국 감 정 원
2019년 표준지공시지가
조사 ․ 평가 업무요령
국토교통부 홈페이지 : http://www.molit.go.kr/
한국감정원 홈페이지 : http://www.kab.co.kr/
국 토 교 통 부
한 국 감 정 원
목 차
Ⅰ. 표준지공시지가 조사․평가 계획
··· 71. 표준지공시지가 조사․평가의 개요 ··· 9
2. 표준지공시지가 조사․평가지역의 구분 ··· 11
3. 2019년 표준지공시지가 조사․평가 추진일정 ··· 13
4. 2019년 표준지공시지가 조사․평가의 기본방침 ··· 17
Ⅱ. 표준지공시지가 조사․평가 단계별 업무사항
··· 211. 공시지가 조사․평가 교육의 실시 ··· 23
2. 현장조사 ··· 24
3. 표준지의 선정 및 표준지 수 조정 ··· 28
4. 표준지의 가격결정 ··· 31
5. 표준지 조사․평가보고서의 제출 ··· 31
6. 행정지도사항 ··· 32
Ⅲ. 조사․평가 업무단계별 제출보고서
··· 35Ⅳ. 표준지 토지특성 조사요령
··· 391. 토지특성 조사의 의의 ··· 41
2. 토지특성 조사요령 ··· 41
3. 토지특성 조사 시 유의사항 및 주요사례 ··· 100
Ⅴ. 표준지의 수익가격 평가기준
··· 1151. 표준지의 수익가격평가 운용기준 ··· 117
2. 표준지의 수익가격 평가모형 ··· 135
3. 임대동향표본을 활용한 수익가격 산출 의무화 범위 ··· 146
Ⅵ. 가격균형협의
··· 1471. 가격균형협의 개요 ··· 149
2. 가격균형협의 사전회의 ··· 152
3. 특수토지 가격균형협의 ··· 152
4. 시․군․구내 가격균형협의 ··· 161
5. 시․군․구간 가격균형협의 ··· 162
6. 시․도별 가격균형협의 ··· 165
7. 전국 가격균형협의 ··· 166
2. 지역분석조서의 작성원칙 ··· 170
3. 지역분석조서의 작성요령 ··· 171
Ⅷ. 표준지 선정 심사
··· 1931. 표준지 선정 심사 개요 ··· 195
2. 표준지 선정 심사 제출 및 지참자료 ··· 197
Ⅸ. 법인별 자체검토
··· 2111. 법인별 자체검토 개요 ··· 213
2. 법인별 자체검토 관련 제출자료 ··· 213
Ⅹ. 표준지 조사․평가보고서 사전검수
··· 2151. 표준지 조사․평가보고서 사전검수 개요 ··· 217
2. 사전검수 시 제출 및 지참자료 ··· 219
Ⅺ. 표준지 선정 재심사, 조사․평가보고서 검수 및 제출
··· 2211. 표준지 선정 재심사 ··· 223
2. 조사․평가보고서 검수 ··· 224
3. 조사․평가보고서 제출 ··· 234
ⅩⅡ. 각종 보고서의 작성요령
··· 2351. 각종 보고서의 작성방법 ··· 237
2. 보고서의 편철 등 ··· 275
ⅩⅢ. 2019년 표준지공시지가 조사․평가 업무요령 중 주요 개정내용
·· 2771.「Ⅰ. 표준지공시지가 조사․평가 계획」 ··· 279
2.「Ⅱ. 표준지공시지가 조사 ․ 평가 단계별 업무사항」 ··· 281
3.「Ⅳ. 표준지 토지특성 조사요령」 ··· 283
4.「Ⅵ. 가격균형협의」 ··· 292
5.「Ⅷ. 표준지 선정 심사」 ··· 296
6.「Ⅸ. 법인별 자체검토」 ··· 299
7.「Ⅹ. 표준지 조사․평가보고서 사전검수」 ··· 300
8.「Ⅺ. 표준지 선정 재심사, 조사․평가보고서 검수 및 제출」 ··· 302
9.「Ⅻ. 각종 보고서의 작성요령」 ··· 304
부 록
1.
표준지의 선정 및 관리지침 (국토교통부 훈령 제926호) ··· 3072. 표준지 조사․평가 기준 (국토교통부 훈령 제927호) ··· 355
3. 일단지의 평가 ··· 394
4. 특수토지의 평가방법 ··· 400
5. 개별공시지가의 활용 ··· 420
6
. 토지특성 주요항목의 연도별 변천내역 ··· 4307. 특수토지 지가공시 현황 (2017, 2018) ··· 460
8. 행정전산망 지역코드 ··· 525
9. 2018년 시․군․구별 표준지 수 ··· 531
10. 공시지가 조사․평가 담당자 현황(2017, 2018, 2019) ··· 537
11. 특수토지 표준지 조사․평가 담당자 현황(2019～ ) ··· 559
Ⅰ. 표준지공시지가 조사 ․평가 계획
1. 표준지공시지가 조사․평가의 개요 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · 9
가. 조사․평가의 목적 나. 조사․평가의 근거 다. 공시지가의 개념
라. 표준지공시지가의 효력
2. 표준지공시지가 조사․평가지역의 구분 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · 11
가. 단수 조사․평가지역과 복수 조사․평가지역 나. 단수 조사․평가지역의 선정
3. 2019년 표준지공시지가 조사․평가 추진일정 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · 13
가. 조사․평가의 절차
나. 2019년 표준지공시지가 조사․평가 세부일정
4. 2019년 표준지공시지가 조사․평가의 기본방침 · · · · · · · · · · · · · · · · · · 17
가. 표준지 선정 및 분포의 합리성 제고 나. 공시지가간 가격균형성 제고
다. 공시지가 수준의 적정화 도모 라. 가격자료수집 및 분석의 철저 마. 철저한 현장조사 실시
바. 표준지 토지특성 조사의 정확성 제고 사. 표준지소유자 의견청취 절차 준수
아. 표준지공시지가의 수익방식 적용 시 임대동향조사 표본 분석결과 활용 자. 심사 및 검수 등 절차 강화
차. 특수토지 전담제 실시
1. 표준지공시지가 조사 ․ 평가의 개요
가. 조사 ․ 평가의 목적
매년 1월 1일 기준의 토지에 대한 적정가격을 평가․공시하여 토지에 대한 감정평가의 기준과 개별공시지가 등 각종 행정목적을 위한 지가산정의 기준으로 적용하기 위함
나. 조사 ․ 평가의 근거 [부동산공시법 제3조제1항]
국토교통부장관은 토지이용상황이나 주변 환경, 그 밖의 자연적․사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 선정한 표준지에 대하여 매년 공시기준일 현재의 단위면적당 적정가격을 조사․평가하고, 중앙부동산가격공시위 원회의 심의를 거쳐 이를 공시함
다. 공시지가의 개념 [부동산공시법 제2조제5호 및 제3조제1항)
1) “표준지공시지가”라 함은「부동산 가격공시에 관한 법률」(이하 부동산공시법이라 한다)의 규정에 의한 절차에 따라 국토교통부장관이 조사․평가하여 공시한 표준지 의 단위면적당(㎡) 적정가격(適正價格)을 말함
2) “적정가격”이라 함은 당해 토지에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어 지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 말함
※ 적정가격의 개념을 Ratcliff의 최빈거래가능가격에 가깝게 개정함[2000. 1. 28]
※ 적정가격 개정 시 국회논의 주요 쟁점사항
정부 발의 지가공시법 개정(안)중 적정가격의 정의와 관련하여 당초 기획예산처 (현 기획재정부)의 의견은 공시지가의 가격개념을 “적정가격”에서 “실거래가능가격 (시장가격에 근접한 가격)” 개념으로 전환할 필요성을 주장하였는 바, 건설교통부 (현 국토교통부)는 이에 대한 의견을 검토하면서 “적정가격”은 이상적이고 합리적인 가격개념으로 투기적 요소나 불합리한 가격요소를 배제하는 순기능이 있으나, 실증 적인 가격개념으로 전환할 필요성이 있으므로 시장가격을 반영하는 “실거래가능 가격”으로 전환하는 수용의견을 제시하였고, 이에 따라 적정가격을 “당해 토지에 대하여 통상적인 시장에서 거래가 이루어지는 경우에 성립될 가능성이 가장 높다고 추정되는 가격을 말한다”고 정의하여 국회에 제출하였음
국회에 제출된 법안을 심의하는 과정에서 건설교통위원회(현 국토해양위원회)는 적정가격을 정의함에 있어 “추정되는”이라는 문구를 문제삼고, 동규정은 정의규정이라는 점에서 반증으로 번복될 수 있는 의미를 가지는 “추정”이라는 표현은 부적절한 것으로 판단되는 바, “인정되는”으로 수정하여 보다 명확한 용어로 규정할 필요가 있다는 의견을 제시하였음
이런 논의와 과정을 거쳐 국회 본회의에 상정되었던 지가공시법 개정(안)이 1999.
12. 28. 본회의를 통과함으로써 그 동안 논란이 많았던 적정가격의 개념이 변경되었음.
적정가격에 대한 개념의 변경과정을 간략히 요약․정리하면 다음과 같음
▶ 적정가격 개념의 변경
종전(2000. 1. 28 개정 전) 당초 개정(안) 현행 부동산공시법 당해토지에 대하여 자유로운
거래가 이루어지는 경우 합리적으로 성립한다고 인정 되는 가격
당해토지에 대하여 통상적인 시장에서 거래가 이루어지는 경우에 성립될 가능성이 가장 높다고 추정되는 가격
당해토지에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정 되는 가격
라. 표준지공시지가의 효력 [부동산공시법 제9조]
1) 토지시장의 지가정보를 제공함
2. 표준지공시지가 조사 ‧ 평가지역의 구분
가. 단수 조사 ‧ 평가지역과 복수 조사 ‧ 평가지역
1) 단수 조사 평가지역
부동산공시법 시행령 제7조제4항의 요건에 해당하는 지역으로서, 국토교통부장관이 별도로 선정하여 하나의 감정평가업자에게 조사 평가를 의뢰하는 지역
<부동산공시법 시행령 제7조제4항의 각 호>
1. 최근 1년간 읍․면․동별 지가변동률이 전국 평균 지가변동률 이하인 지역 2. 개발사업이 시행되거나 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제15호에 따른
용도지역(이하 “용도지역”이라 한다) 또는 같은 조 제16호에 따른 용도지구(이하
“용도지구”라 한다)가 변경되는 등의 사유가 없는 지역
2) 복수 조사 평가지역
단수 조사․평가지역으로 선정되지 않은 지역으로서 두 명의 감정평가업자에게 조사ž평가를 의뢰하는 지역
나. 단수 조사 ‧ 평가지역의 선정
1) 대상지역 선정의 세부기준
- 근거 : 부동산공시법 시행령 제7조제4항 및「표준지공시지가 조사․평가를 위한 감정평가업자 선정에 관한 기준」(국토부 고시) 제3조제4항
- 내용 : 최근 1년간 읍ž면ž동별 지가변동률이 전국 평균 지가변동률 이하인 읍ž면ž동 의 표준지 중 아래조건에 해당하는 경우 단수 조사ž평가 대상 표준지에서 제외(복수 조사ž평가 대상)
① 개발사업 시행 또는 변경으로 가격변동이 예상되는 표준지
②「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서 도시․군관리계획의 변경으로 가격 변동이 예상되는 표준지
③ 골프장 등 업무난이도가 현저히 높은 표준지
④ 단수 조사ž평가 대상 표준지가 시․군․구별 표준지 수의 90% 이상인 경우로 표준지공시지가 조사․평가를 안정적으로 수행하기 위해 국토교통부장관이 지정한 읍․면․동의 표준지
2) 기타 사항
조사 평가자가 업무수행 중에 다음과 같은 사유로 복수 조사 평가가 필요하다고 요청하는 경우로서 사유가 적정한 경우에는 복수 조사 평가지역으로 전환(필지 단위)할 수 있음
① 신규 표준지
② 표준지 선정 심사 이전 「표준지공시지가 조사ž평가를 위한 감정평가업자 선정에 관한 기준」제3조제4항 각호의 단수 조사ž평가 대상 제외요건에 해당하는 사유가 발생하는 경우
- 선정심사 이후에는 ‘19년 공시 대상 표준지와 조사ž평가지역 구분이 확정되어야 하므로 복수 조사ž평가지역으로의 전환 신청을 할 수 없음
(※ 선정심사 이후 단수평가 지역에서 선정된 신규 표준지는 단수 조사ž평가 대상임)
3. 2019년 표준지공시지가 조사 ․ 평가 추진일정
가. 조사 ․ 평가의 절차
2018. 8. 24(금) 표준지 선정 및 가격평가의뢰 국토교통부
↓
2018. 9. 4(화) 조사․평가자 전체 교육 국토교통부 및 한국감정원 2018. 9. 5(수) 조사․평가 신규참여자 교육 국토교통부 및 한국감정원
↓
2018. 9. 6(목) ∼ 12. 12(수) 표준지 선정조사․지역분석 및 가격평가
* 증․감조정 신청 : '18.10.8 ∼ 10.12 조사․평가자
↓
가격균형협의
2018. 10 11(목) 가격균형협의 사전회의 국토교통부 및 한국감정원
↓
2018. 10. 29(월) ∼ 11. 1(목) 시․군․구내 및 특수토지 가격균형협의 조사․평가자
↓
2018. 11. 2(금) ∼ 11. 6(화) 시․군․구간 및 특수토지 가격균형협의 조사․평가자
↓
2018. 11. 8(목) ∼ 11. 14(수) 표준지 선정 심사 국토교통부
↓
가격균형협의 국토교통부 및 한국감정원
2018. 11. 20(화) ∼ 11. 22(목) 시․도별 가격균형협의 조사․평가자
↓
2018. 11. 27(화) 전국 가격균형협의 국토교통부 및 한국감정원
↓
2018. 12. 10(월) ∼ 12. 12(수) 법인별 자체검토 조사․평가 법인별
↓
2018. 12. 13(목) ∼ 12. 19(수) 조사․평가보고서 사전검수 국토교통부
↓
2018. 12. 27(목) ∼
2019. 1. 15(화) (20일) 시장․군수․구청장 및
표준지 소유자의 의견청취 조사․평가자
↓
2019. 1. 10(목) ∼ 1. 16(수) 표본 심사(특성검수) 국토교통부
↓
표준지 선정 재심사, 조사․평가보고서 검수 및 접수
국토교통부 2019. 1. 21(월) ∼ 1. 24(목) 표준지 선정 재심사 및 조사․평가보고서 검수
2019. 1. 25(금) 조사․평가보고서 접수
↓
2019. 1. 31(목) 중앙부동산가격공시위원회 심의 국토교통부
↓
2019. 2. 13(수) 표준지 지가공시 국토교통부
↓
2019. 2. 13(수) ∼ 3. 14(목)(30일) 이의신청 접수 국토교통부
↓
2019. 2. 25(월) ∼ 4. 4(목) 이의신청 표준지 조사․평가
조사․평가자 2019. 3. 15(금) ∼ 4. 4(목)(20일) 이의신청 소유자 및 시 군 구 의견청취
2019. 4. 8(월) 중앙부동산가격공시위원회 심의 국토교통부
2019. 4. 12(금)(30일 이내) 지가조정공시 국토교통부
나. 2019년 표준지공시지가 조사 ․ 평가 세부일정
구 분 추 진 내 용 추 진 일 정
◦ 조사 의뢰 및 조사자 교육
◦ 현장조사준비
◦ 표준지 선정 및 조사
◦ 가격균형협의
◦ 표준지 선정심사
- 표준지 선정 및 가격평가의뢰
∙단수 조사 평가 대상지역 선정 - 공시지가 조사 평가 담당자 교육
- 조사 평가자료 조사 평가자간 인수인계
∙ 전년도 전산자료, 도면 및 가격조사자료 등 - 현장조사 일정계획 수립
- 표준지 선정 지역분석 및 가격평가
∙ 거래사례 평가선례 등 자료구축
∙ 지역특성 지가동향 등 분석
- 조사 평가지역 전환 1차 요청(단수→복수) - 시 군 구별 표준지 증감요청
- 시 군 구별 표준지 조정통보
- 가격균형협의 사전회의
- 시 군 구내 및 특수토지 가격균형협의 - 시 군 구간 및 특수토지 가격균형협의
∙ 지역간 가격수준협의
∙ 실제용도지대별 최고 최저지가수준협의서 작성
∙ 특수토지 가격균형협의서 제출 (조사 평가자->한국감정원)
- 지역분석조서 가격조사자료의 정리 등 - 표준지 교체 선정
∙ 표준지 증감현황 교체사유별 내역작성
∙ 삭제 신규 필지별 내역 등 작성
· 2018. 8. 24
· 2018. 9. 4 ～ 9. 5
· 2018. 8. 31 ～ 9. 5
· 2018. 8. 31 ～ 9. 5
· 2018. 9. 6 ～ 12. 12
· 2018. 10. 8 ～ 10. 12
· 2018. 10. 8 ～ 10. 12
· 2018. 10. 18
· 2018. 10. 11
· 2018. 10. 29 ～ 11. 1
· 2018. 11. 2 ～ 11. 6
· 2018. 11. 6
· 2018. 10. 23 ～ 11. 5
· 2018. 10. 23 ～ 11. 5
구 분 추 진 내 용 추 진 일 정
◦ 표준지 선정심사 및 표준지 확정
◦ 가격균형협의
- 표준지 선정 협의(시 군 구)
∙ 표준지 선정협의 결과서 작성
- 조사 평가지역 전환 2차 요청(단수→복수) - 표준지 선정심사
- 표준지 확정
- 시 도별 가격균형협의(특수토지 포함) - 특수토지 가격관련자료 작성
- 특수토지 심의의견 통보 - 전국 가격균형협의
· 2018. 10. 25 ～ 11. 2
· 2018. 10. 29 ～ 11. 2
· 2018. 11. 8 ～ 11. 14
· 2018. 11. 14
· 2018. 11. 20 ～ 11. 22
· 2018. 11. 23
· 2018. 11. 26
· 2018. 11. 27
◦ 법인별 자체검토
◦ 조사․평가보고서 사전검수
◦ 의견청취
◦ 표본 심사 (특성검수)
◦ 표준지 선정재심사
◦ 조사․평가보고서 검수 및 접수
- 조사․평가 법인별 자체검토
∙ 심사단 구성 보고 및 검토 결과 보고서 작성
- 조사․평가보고서 검수(검색프로그램 활용)
∙의견청취 가격확정
- 평가(예정)가격 등 의견청취
∙ 소유자, 시 군 구 의견청취결과서 작성
* 시 군 구부동산가격공시위원회 심의
- 표준지 특성 등 검수
∙ 검수 후 검토대상 내역 담당자 송부
- 선정심사 이후 변경 내역 재심사
- 조사․평가보고서 검수(검색프로그램 활용) - 조사․평가보고서 접수
· 2018. 12. 10 ～ 12. 12
· 2018. 12. 13 ～ 12. 19
· 2018. 12. 27 ～ 2019. 1. 15 (20일간)
· 2019. 1. 10 ～ 1. 16
· 2019. 1. 21 ～ 1. 24
· 2019. 1. 21 ～ 1. 24
· 2019. 1. 25
4. 2019년 표준지공시지가 조사 ․ 평가의 기본방침
가. 표준지 선정 및 분포의 합리성 제고
- 표준지의 선정 및 관리지침 제10조(표준지의 선정기준)에 의거 대표성․중용성․
안정성 및 확정성 있는 표준지를 선정함
- 개별공시지가의 산정에 효율적으로 활용될 수 있도록 2018년 개별공시지가에 대한 검증결과를 토대로 하여 일단의 토지를 대표할 수 있는 표준지를 선정함
- 전년도 비교표준지의 활용실적과 표준지의 과다․과소 활용 원인을 분석하여 2019년 표준지를 지역별로 조정함으로써 표준지의 분포를 적정하게 함
- 표준지 증감조정 및 선정의 적정성 제고를 위해 표준지 분포재설계 결과를 확인하고 표준지 분포에 대한 시․도 의견을 수렴함
- 개별지에 활용된 비교표준지와 개별지와의 가격 격차 분석을 통하여 개별지 가격 권역별 표준지의 적정 분포 유도(가격 격차가 0.4이하거나 1.5초과인 경우 상세 내역 추가 제공)
※ 표준지 삭제사유 중 “분포밀도조정”의 근거자료를 별도로 작성하여 객관성을 확보함
나. 공시지가간 가격균형성 제고
- 공시지가는 적정가격의 평가와 공시지가간 가격균형이 가장 중요함
- 인근지역 내 유사가격권대별․인근지역간 공시지가의 균형여부를 철저히 검토하여 공시지가의 적정성을 제고하고 민원발생을 예방함
- 지역별․유형별 가격균형성지수(COD)를 제공하여 불균형 지역에 대한 공시가격 균형성을 향상함
- 인접지역 경계의 개별지가 격차 자료를 제공함으로써 표준지뿐만 아니라 개별지가 균형성 검토가 가능하도록 지원하여 지역간 실질적인 가격 균형성 향상을 도모함
※ 실질적이고 입체적인 가격균형협의를 위하여 조사자간, 시․군․구내, 시․
군․구간, 시․도별, 전국 및 특수토지 등 단계별 실질적인 가격균형협의를 실시하고 각종 심사 및 검수시 지역별․유형별 가격균형성 제고 현황 점검
다. 공시지가 수준의 적정화 도모
- 공시지가 제도의 안정적인 운용과 대국민 신뢰성 제고를 위하여 공시지가 수준의 적정성을 도모함
- 실거래신고가격을 기준으로 시가수준을 파악하고 공시지가 시세반영률을 제고함
※ 각종 심사 및 검수 시 실거래가수준 파악 및 반영 현황 점검
-「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따라 부동산 거래신고가격의 적정성 검증 시 공시지가를 활용하게 됨에 따라 최빈거래가능가격(실거래가능가격수준)등을 철저히 조사함
- 각종 개발사업지역은 공시가격수준 결정시 투기요인․미실현개발이익은 배제하여 과도한 지가상승이 되지 않도록 함
※ 각종 심사 및 검수 시 개발사업지역 공시지가(안) 중점점검
라. 가격자료수집 및 분석의 철저
- 관련법률․관련지침 및 각종 공법상 행위제한 변경내용 등을 반영한 가격자료를 수집함 - 최근의 거래사례․수익사례․평가선례 및 지가동향 등을 철저하게 수집․분석하여 다양한 가격형성요인이 반영된 적정가격으로 공시지가를 조사․평가함 [수집된 가격 조사자료 및 분석내용은 가격조사자료표에 포함하여 기재 후 전산으로 제출]
마. 철저한 현장조사 실시
- 세밀한 지역분석․다양한 가격자료의 수집 및 정확한 토지특성조사 등을 위해 철저한 현장조사가 이루어져야 함
- 지형도․지번도 등 GIS를 이용한 각종 자료를 최대한 이용하여 조사업무의 효율성
바. 표준지 토지특성 조사의 정확성 제고
- 표준지 특성조사의 정확성을 제고하기 위하여 별도의 검수 실시
※ 토지특성 판단에 관한 시 군 구와 협의한 결과를 온라인으로 제출하여 적정여부 점검 - 공시기준일(1.1) 기준 공부자료 등과 대조하여 추출한 표준지 일부 필지를 대상으로
특성 입력의 적정성을 점검하여 특성 기재 오류 최소화
사. 표준지 소유자 의견청취 절차 준수
- 표준지 공시예정가격 및 토지특성에 대하여 부동산공시법 제3조제2항에 의거 토지 소유자에게 통지하여 의견을 청취하여야 함
- 공시예정가격에 대한 소유자의 의견청취가 의무화됨에 따라 통지문 발송 누락 등에 유의하여야 하며, 의견청취 처리결과에 대한 개별 통지 필수(부동산공시법 시행규칙 별지 제1호 서식)
* 조사담당자는 표준지처리프로그램을 통하여 의견청취 처리결과 개별 통지(문자발송 등) - 법적 절차인 토지소유자 의견제출에 관하여 조사․평가자의 조치결과 기재 및 반송
필지 인수인계 철저 요함
※ 표준지 조사․평가보고서 검수 시 시․군․구별 의견청취문 발송건수 및 발송누락사유 점검
아. 표준지공시지가의 수익방식 적용 시 임대동향조사 표본 분석결과 활용
- 2018년도 임대동향조사 분석결과를 활용하여 수익환원법을 적용한 표준지공시지가의 수익(시산)가격을 산출함
- 전국의 상업용부동산 임대동향조사 일반건축물 표본(오피스빌딩 824표본, 상가 빌딩 5,531표본) 인근에 소재한 표준지에 대하여는 수익환원법 적용을 의무화함 (표준지공시지가 조사․평가 기준 제23조)
※ 표준지 조사․평가보고서 검수 시 조사․평가자별 수익방식 적용 현황과 수익 가격 대비 공시지가 격차율 등을 점검함
자. 심사 및 검수 등 절차 강화
- 표준지 특성 등의 오류를 최소화하고 원활한 검수가 이루어질 수 있도록 사전검수 전 법인별 자체검토 절차 신설
- 소유자 등 의견청취 가격의 오류 및 변동 가능성을 낮추기 위해 의견청취문 발송 전 공시가격(안)의 균형성, 표준지 특성의 정확성 여부를 심사하는 조사․평가보고서 사 전검수 절차 신설
- 표준지 선정심사 이후 표준지가 교체되거나, 용도지역, 이용상황 등 주요 특성이 변경된 경우 표준지 선정 재심사 대상임
- 표준지 선정심사 이후에는 특별한 사유가 없는 한 표준지 교체가 제한되며, 표준지 교체가 이루어진 경우 지자체 통보, 소유자 의견청취 등 표준지 재선정에 따른 절차를 준수해야 함
차. 특수토지 전담제 실시
- 평가의 난이도가 높은 특수토지에 대한 전문성 향상, 가격균형성 제고 등을 위해 전문 성 있는 평가사가 특수토지 평가를 전담하는 특수토지 전담제 실시
카. 지역분석조서 등 관련보고서 작성 철저
- 지역분석조서 작성 시 최신 통계자료, 개발사업 진행상황 등을 조사하여 기재하고 지역별 가격형성요인을 하위시장별로 충실하게 조사․분석하여 기재
- 표준지공시지가 요약보고서 작성 시 최신 통계자료를 반영하여 기재하고 대표기업 현황, 주요 변동지역 분석, 주요 개발사업 등을 충실하게 조사․분석하여 기재 - 가격자료조사표는 적정한 공시지가의 산정을 위해 용도지역, 이용상황별 최근의
Ⅱ. 표준지공시지가 조사 ․평가 단계별 업무사항
1. 공시지가 조사․평가 교육의 실시 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · 23
가. 공시지가 조사․평가 교육의 목적 나. 공시지가 조사․평가 교육의 구분
다. 2019년 표준지공시지가 조사․평가 담당자 직무교육 라. 2019년 표준지공시지가 조사․평가 신규참여자 교육
2. 현장조사 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · 24
가. 현장조사의 준비 나. 현장조사의 실시
3. 표준지의 선정 및 표준지 수 조정 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · 28
가. 표준지의 선정 나. 표준지 수 조정
4. 표준지의 가격결정 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · 31
5. 표준지 조사․평가보고서의 제출 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · 31
6. 행정지도사항 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · 32
1. 공시지가 조사 ․ 평가 교육의 실시
가. 공시지가 조사 ․ 평가 교육의 목적
- 공시지가 조사․평가업무 신규참여 감정평가사를 대상으로 기초역량교육을 실시 함으로써 공시업무 수행을 위한 기본소양 함양 및 유의사항을 교육시키며,
- 조사․평가자를 대상으로 당해연도 표준지공시지가 조사․평가의 기본방향․조사 요령 및「표준지공시지가 조사․평가 업무요령」의 주요 개정사항 등에 대한 교육을 실시함으로써 공시지가 조사․평가업무를 효율적으로 수행할 수 있도록 한다.
나. 공시지가 조사 ․ 평가 교육의 구분
- 공시지가 조사․평가 교육은「신규참여자 교육」 및 「표준지공시지가 조사․평 가 담당자 직무교육」으로 구분한다.
※ 특수토지 담당자 직무교육은 별도 실시할 수 있음
다. 2019년 표준지공시지가 조사 ․ 평가 담당자 직무교육
교육대상 일 시 주요 교육내용
2019년 공시지가 조사․평가담당 감정평가사
2018. 9. 4(화)
1. 2019년 표준지공시지가 조사․평가의 기본방침 2. 2019년 표준지공시지가 조사․평가요령
3. 2018년 대비 2019년도「표준지공시지가 조사․
평가 업무요령」중 주요 개정내용
4. 기타 공시지가 조사․평가업무와 관련된 사항
※ 부동산공시법령 및 하위 행정규칙, 표준지공시지가 조사ž평가 업무요령, 지가 공시제도 정책방향 등에 대한 숙지도 평가를 실시할 수 있음(미응시자 또는 평가점수가 저조한 자는 재교육 실시)
라. 2019년 표준지공시지가 조사 ․ 평가 신규참여자 교육
교육대상 일 시 주요 교육내용
신규참여자 2018. 9. 5(수) 1. 가격공시업무 업무요령
2. 가격공시업무 업무수행 유의사항
2. 현장조사
가. 현장조사의 준비
1) 표준지공시지가 조사․평가 관련자료의 인수인계
- 조사․평가자는 표준지공시지가 조사․평가 관련자료(현장조사도면, 지적관련 공부,가격조사자료 및 소유자 의견청취문 반송내역 등)를 인수받아 아래 양식 의 인수인계서를 작성한 후 한국감정원에 제출한다.
2019년 공시지가 관련자료 인수인계서
2019년 공시지가 관련자료 인수인계서
담당지역 : ○○(시․도) ○○(군․구) 2018년 표준지공시지가 담당자와 2019년 표준지공시지가 담당자간에 공시지가 관련자료(현장조사도면, 지적관련공부 및 각종 가격조사자료 등)를 인수․인계하였음을 확인합니다.
인계자 2018년 공시지가 담당 감정평가사 : ○○소속 ○○○ (날인) 인수자 2019년 공시지가 담당 감정평가사 : ○○소속 ○○○ (날인)
○○소속 ○○○ (날인)
※ 1. 전년도 소유자 의견청취를 위한 개별통지문이 소유자 변경, 주소오류 등으로 반송 된 경우, 해당 필지 목록을 인수․인계하여야 함
2. 지역신규담당자는 2018. 9. 5(수)까지 한국감정원으로 제출함(온라인 제출)
2) 조사․평가자료 등의 정리
- 현장조사도면, 통계연보, 과소․과다활용 표준지 목록 등의 조사․평가자료를 조사․평가자의 업무처리방식에 적합하도록 정리한다.
3) 조사․평가 일정계획의 수립과 보안서약서 제출
- 조사․평가자는 표준지공시지가 조사․평가 일정계획을 수립한 후 아래 양식에 따라 일정계획서 및 보안서약서를 작성하여 한국감정원에 제출한다.
(※보안서약서는 필수 제출사항이며, 일정계획서 제출은 임의사항임)
2019년 표준지공시지가 조사․평가 일정계획서
∘ 시․군․구 : ∘ 소속 법인 :
∘ 조사․평가자 : (인)
일 정 조사․평가 내용 체 류 지 체류지 연락번호
예시)2018. 9. 3
～2018. 9. 7
서울 ○○구 ○○동
현장 및 가격조사 서울 ○○동 ○○구청 ○○과 : ○○○ - ○○○○
담당지역 ※ 조사․평가 담당지역 기재
2019년 표준지공시지가 조사․평가 보안서약서
※ 조사․평가자는 2018. 9. 5(수)까지 한국감정원으로 제출함(온라인 제출)
4) 시․군․구와의 업무협의
- 시·군·구와의 업무협의 등을 거쳐 공부발급 계획과 표준지 위치조정방안 등을 검토하고 2018년 개별공시지가 검증 시 문제된 사례 등을 확인한다.
보 안 서 약 서
본인은 「2019년 표준지공시지가 조사․평가」업무를 수행함에 있어 조사․평가 관련 자료에 대하여 다음 사항을 준수할 것을 서약합니다.
1. 조사․평가업무 외에 이용을 금하며 제3자에게 유출하지 않겠습니다.
2. 조사자료 및 전산자료 등으로 취득한 사항에 대해 비밀을 엄수하겠으며, 개인의 영리목적으로 이용하지 않겠습니다.
3. 개인정보에 해당하는 사항에 대해서는 개인정보보호법에 따라 철저히 보안을 유지하겠습니다.
만약, 이를 위반하였을 경우 발생되는 민․형사상 및 보안상의 책임과 관련법규에 의한 조치에 따를 것을 서약합니다 .
년 월 일
국토교통부장관 귀하
서약자 담당지역 : ○○(시․도) ○○(군․구) 소속 :
성명 : (서명 또는 인)
나. 현장조사의 실시
1) 현장조사 방법
- 현장조사는 조사․평가자별로 단독수행함을 원칙으로 한다.
- 다만, 토지특성 판단의 이견조정, 공시지가간 가격균형유지 및 가격자료조사 수집 등 표준지공시지가 조사․평가의 원활한 업무수행상 필요한 경우에는 공동수행 할 수 있다.
2) 현장조사사항
- 조사․평가자는 현장조사 시 아래와 같은 사항 등을 실시한다.
◦ 지역분석
- 지역분석은 당해지역의 가격형성요인에 따라 담당지역을 적절하게 세분하여 실시 하며, 인접한 지역과 상호 연계성이 유지될 수 있도록 한다.
◦ 표준지의 토지특성 조사
- 표준지의 토지특성 조사는 공부조사 및 실지조사를 병행하여 실시한다.
◦ 가격조사자료의 수집 및 지가수준의 조사
- 인근지역 및 동일수급권 안의 유사지역에 있는 거래사례․평가선례 등 가격수준 파악에 참고가 되는 자료를 수집․정리하며 이를 분석하여 당해지역의 지가수준을 파악한다.
◦ 과소․과다활용 표준지의 원인분석 및 표준지의 위치조정
- 전년도 개별공시지가 산정시의 표준지 활용실적을 참고하여 과소․과다활용된 원인을 분석하고 이를 표준지의 위치조정에 활용한다.
3. 표준지의 선정 및 표준지 수 조정
가. 표준지의 선정
1) 표준지는「표준지의 선정 및 관리지침」에서 정한 기준에 따라 선정하되 다양한 토지유형별로 일반적이고 평균적인 토지이용상황, 가격수준 및 그 변화를 나타낼 수 있도록 선정하여야 한다(표준지의 선정 및 관리지침 제7조제2항).
2) 표준지 상호간 연계성을 고려하여 용도지역․용도지대 또는 토지이용상황별로 표준지를 균형있게 분포시키고, 인근토지의 가격비교기준이 되는 토지로서 연도별로 일관성을 유지할 수 있도록 표준지를 선정하여야 한다(표준지의 선정 및 관리지침 제7조제3항).
3) 지역요인의 변동이 현저한 지역 또는 조세부과 등의 행정목적을 위하여 필요한 지역에 대해서는 표준지의 분포를 조정할 수 있으며, 기존 표준지의 활용실적을 분석하여 과소 또는 과다하게 활용한 필지가 있는 경우에는 표준지가 적절하게 활용될 수 있도록 지역간 표준지의 분포를 조정할 수 있다(표준지의 선정 및 관리지침 제9조).
4) 표준지 선정 등에 관하여 당해지역을 관할하는 시장․군수․구청장과 협의를 하여야 하며, 필요한 경우 특별시장․광역시장 또는 도지사와 협의할 수 있다. 표준지의 선정에 관한 협의 시에는 지역분석의 결과에 따른 표준지 분포조정의 필요성, 표준지의 활용도 및 신규 표준지의 표준지선정단위구역 등을 검토한다(표준지의 선정 및 관리지침 제13조).
5) 2018년 개별공시지가에 대한 검증결과와 표준지 활용실적을 참고하여 과소·과다 활용 원인을 검토하고, 표준지로서의 활용도가 현저히 낮은 표준지는 그 원인을 분석하여 적합한 표준지로 교체하며, 표준지가 과다활용된 지역에 대하여는 표준지 선정기준에 부합되는 표준지를 추가로 선정한다.
6) 골프장․스키장․광천지․공원묘지․콘도부지․여객자동차터미널부지 등 특수 토지는 최대한 표준지로 선정하며, 일단지토지 내에 1개의 표준지만을 선정 한다. 다만, 관련 법령(관광진흥법 등)에 따라 일단으로 등록이 되어 있더라도 이용상황별 가치구성을 달리하는 경우에는 각각 표준지로 선정할 수 있다. 또한 동일 이용상황의 특수토지가 다수 있는 경우 1개의 표준지로 개별지가 산정에 지장이 없으면 1개만 선정할 수 있다.
8) 표준지의 선정은 기존 표준지 수를 기준으로 선정한다. 단, 표준지 분포기준 변경 등으로 해당 시․군․구의 표준지 수가 변동한 경우에는 변동된 표준지 수를 기준으로 선정한다.
9) 용도상 불가분의 관계에 있는 2필지 이상의 일단의 토지(이하 “일단지”라 한다) 중 1필지를 표준지로 선정하는 경우 소재지는 전체 토지 이용상황을 가장 쉽게 확인할 수 있는 필지나 건축물대장상 대표지번 등 대표성 있는 토지를 선정한다.
나. 표준지 수 조정
1) 표준지 수 조정 절차
〈조사․평가자〉 〈국토교통부 및 한국감정원〉
1. 용도지역별․토지이용상황별 기준 필지 수 및 과소․과다활용 표준지 현황파악
- 표준지 수 조정 관련 시․도 의견청취 - 시․군․구별 적정 필지 수 분석
↓
↓ ←
- 국토부 의견 및 시․도 의견청취 결과 통보
· 표준지 적정 선정 비율
· 균형성 제고를 위한 표준지 분포 조 - 과소․과다활용 표준지 내역 통보정 내역
↓
2. 표준지 수 증감요청 → - 시․군․구별 표준지 수 증감요청 접수 - 시․군․구별 표준지 수 조정․배분
2) 표준지 수 증감요청
- 국토교통부 및 한국감정원은 시․군․구에서 제출한 개별공시지가 자료를 토대로 과소․과다 활용된 표준지 내역을 표준지공시지가 처리프로그램을 통하여 조사․
평가자에게 제공한다.
- 조사․평가자는 제공받은 내용을 분석하여 지방자치단체의 요청 및 개발사업시행 등의 사유로 표준지의 증감이 필요한 경우에는 표준지공시지가 처리프로그램을
- 국토교통부 및 한국감정원은 조사․평가자로부터 증감조정신청을 받은 결과를 토대로 조정기준에 따라 심사한 후 그 결과를 해당 조사․평가자에게 통보한다.
2019년 표준지 증․감 조정신청 (전산기재)
○○ (시․도) ○○(시․군․구) 1. 표준지 증가(감소) 요청 필지수
구 분 표준지 수
‘18년 표준지 수
‘19년 요청 표준지 수 증․감
2. 표준지 수의 증․감소 조정 요청 사유
※ 작성요령
가. ‘18년 표준지 수 : ’18년도 해당 시 군 구내 총 표준지 수 기재
나. ‘19년 요청 표준지 수 : ’19년도 해당 시 군 구에 필요한 총 표준지 수 기재 다. 증․감 : 금년도 증․감 요청 필지 수 기재(전산 자동 기재)
라. 요청사유
① 표준지 증가(감소)조정이 필요한 근거를 구체적으로 기재
- 지방자체단체 요청, 용도지역별․토지이용상황별 표준지 분포밀도 조정, 개발 사업시행 등
② 개발사업시행지 및 도시계획사업 등으로 표준지 수의 증가(감소)가 불가피한 경우에는 사업시행(완료)일, 변경(결정)고시일, 지적고시일, 사업규모, 사업지내 표준지 수 및 표준지별 개별공시지가 활용필지 수 현황 등 기재 요망
* 용도지역변경 등의 사유로 표준지 수의 증가 또는 감소를 요청하는 경우는 관련 공문 업로드
4. 표준지의 가격결정
가. 관계법령에서 정한 사항 이외의 세부적인 평가기준에 대해서는「표준지공시지가 조사·평가 기준」및 감정평가의 일반 이론에 의한다.
나. 거래사례․평가선례․탐문가격자료 등 가격조사자료를 충분히 수집하여 정리한 후, 지역요인 및 개별요인 비교와 그 밖의 요인의 보정 등을 행한다.
다. 조사․평가자는 시․군․구내, 시․군․구간 및 시․도별 가격균형협의를 실시한 후 그 결과를 가격결정에 반영하여야 한다.
5. 표준지 조사 ․ 평가보고서의 제출
가. 표준지에 대한 조사․평가보고서는「Ⅻ. 각종 보고서의 작성요령」등에 의한다.
나. 조사․평가자는 제출일정을 엄수하여야 하며 조사․평가보고서와 관련자료를 첨부 하여 국토교통부장관의 검수를 받아야 한다.
다. 한국감정원은 전산입력구조의 표준화․조사내용 오류검색 프로그램의 개발 등 검수에 필요한 조치를 취하고, 보고서 등의 각종 조사․평가보고서(전산자료)를 국토교통부에 전산으로 일괄 제출한다.
6. 행정지도사항
가. 국토교통부와 한국감정원은 관계법령 및 규정에 따라 조사․평가자가 성실하게 조사․평가업무를 수행하도록 지도․감독한다.
나. 지도감독의 내용
1) 국토교통부 및 한국감정원은 공시지가 조사․평가 교육에 전원이 참석하도록 조치하며 현장조사를 성실하게 수행하도록 지도한다. 또한 정당한 사유 없이 교육에 불참하거나 현장조사 등을 불성실하게 수행하는 등 조사․평가 과정상의 중대한 과실이 있는 조사․평가자에 대해서는 그에 상응하는 행정조치를 취한다.
2) 가격균형협의․표준지 선정 심사․조사․평가보고서 검수 및 접수 등의 지도감 독과정에서 현지조사 또는 도면 등의 서면조사나 질문 등을 통하여 다음의 사항 을 점검하고, 조사․평가자로부터 필요한 자료를 제출받아 이를 검토한 후 불성 실조사․평가자에 대하여는 그에 상응하는 행정조치를 취한다.
- 현장조사의 성실한 이행여부 및 조사내용의 숙지정도
- 가격자료의 수집 및 조사정도와 평가가격간의 적정한 균형여부 - 표준지 선정 및 교체 근거, 분포조정의 타당성 여부
- 가격균형협의․표준지 선정협의, 심사, 검수 등의 성실한 이행여부 - 현장조사도면․표준지 활용분석자료 등 관계자료의 관리여부 - 심사, 검수자료의 성실한 준비여부
- 기타 관계규정의 성실한 이행여부 등
3) 국토교통부장관은 감정평가업자별 주의․경고․견책․업무정지 및 자격등록취소 등의 횟수를 종합하여 향후 공시지가 조사․평가 업무배정에 반영한다.
4) 조사․평가기간 중 타업무 수행을 위한 장기간의 출장 또는 질병 등으로 인하여 업무수행이 곤란하거나 기타 부동산공시법 등 관계규정에 의한 처분을 받아 업무를
라. 공시지가 조사․평가업무는 해당 감정평가사와 소속 법인이 공동으로 책임을 지며, 각 법인별 공시지가의 조사․평가 관련 업무는 한국감정원 지가공시협의회에서 지원한 다.
마. 한국감정원은 공시지가의 적정한 조사․평가를 위하여 국토교통부의 지도․점검, 관련자료의 제출요청 등에 적극 지원과 협조를 하여야 한다.
바. 본 요령에 명시되지 아니한 사항과 기타 본 요령의 해석에 관하여 이견이 있는 경우에는 국토교통부의 지침 또는 해석에 의한다.
Ⅲ. 조사 ․평가 업무단계별 제출보고서
조사․평가 업무단계별 제출보고서
구분 보고서 명칭 제 출 시 기 해당
Page 비 고 1 2019년 공시지가 관련자료 인수인계서 및 2019년
표준지공시지가 조사․평가 일정계획서 2018. 9. 5까지 24p～26p 온라인 제출 2 개인정보보호 관련 보안서약서
3 시․군․구내 가격균형협의서 및 시․군․구간
가격균형협의서 2018. 11. 6까지 161p, 163p 해당지역만 제출 (시․군․구내) 4 특수토지 가격균형협의서 2018. 11. 6까지 153p～154p 해당지역만 제출 5 특수토지 가격관련자료 2018. 11. 23까지 154p～158p 전산프로그램 입력 6 특수토지 심의의견에 대한 의견서 2018. 11. 28까지 157p 해당지역만 제출 7 실제용도지대별 최고․최저 가격수준협의서 추후 공문 참조 164p - 8 시․도별 가격균형협의 결과보고서 2018. 11. 23까지 추후
공문조치 한국감정원 9 표준지선정총괄표
표준지 선정 심사시 제출 (2018. 11. 8
～11. 14)
199p
-
10 표준지 증감현황 200p
11 표준지 삭제사유별 내역 201p
12 삭제 표준지 필지별 내역 202p
13 신규 표준지 필지별 내역 204p
14 2019년 공시지가 표준지 조정내역서 205p～206p
15 2019년 표준지 선정 협의 결과서 207p
16 2019년 국․공유지 표준지 선정현황 208p
17 표준지 분포밀도 조정 세부 내역 209p
18 표준지 특성 협의결과서 추후
공문조치 -
구분 보고서 명칭 제 출 시 기 해당
Page 비 고
19 시․군․구별 지역분석조서 표준지 선정
심사 시 지참
176p～192p -
20 시․군․구별 가격조사자료표 266p -
21 특수토지 의견청취 결과에 대한 의견서 2019. 1. 17까지 160p -
22 검색내역서(특성점검용) 2019. 1. 10～1. 16 추후
공문조치 -
23 시․군․구별 지역분석조서
조사․평가보고서 검수 시 제출 (2019. 1. 21～
1. 24)
176p～192p
- 24 시․군․구별 표준지 조사ž평가 요약보고서 268p～274p
25 검색내역서 226p～232p
26 표준지조사사항 및 가격평가의견서 238p～241p
27 표준지소유자의 의견청취결과서 256p
28 의견청취결과 처리내역서 257p
29 개발사업시행자의 의견청취결과서 260p
30 시장․군수․구청장의 표준지공시지가 의견
청취결과서 262p～263p
31 표준지가격조사표 253p
32 표준지위치표시도면 264p～265p
33 시․군․구별 가격조사자료표 266p
34 표준지조사․평가보고서 조사․평가보고서
(2019. 1. 25)제출
237p
-
35 공시지가(안) 253p
Ⅳ. 표준지 토지특성 조사요령
1. 토지특성 조사의 의의 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · 41
2. 토지특성 조사요령 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · 41
(1)일련번호 (2)소재지 (3)토지(임야)대장번호
(4)지목 (5)면적 (6)용도지역
(7)용도지구 (8)기타제한(구역 등):기타
(8-1)기타제한(지역 등):제주특별자치도 지역 (9)기타제한(구역 등):도시․군계획시설 (10)농지:구분 (11)농지:비옥도 (12)농지:경지정리
(12-1) 경작여건 (13)임야 (14)토지이용상황 (15)지형지세:고저 (16)지형지세:형상 (16-1)지형지세:묘지소재(제주특별자치도만 해당) (17)지형지세:방위 (18)도로조건:도로접면
(19)도로조건:간선도로거리 (20)유해시설접근성:철도․고속국도 등과의 거리 (21)유해시설접근성:폐기물처리시설 및 수질오염방지시설 등과의 거리 (22)위험시설접근성:변전소와의 거리
(23)개발사업:사업방식 (24)개발사업:사업단계
(25)지리적위치 (26)주위환경 (27)거래사례 (28)평가선례 (29)전년지가 (30)세평가격
(31)(32)평가가격 (33)실제용도지대 (34)평가의견 (35)저촉률
3. 토지특성 조사 시 유의사항 및 주요사례 · · · · · · · · · · · · · 100
가. 토지특성 조사 시 유의사항
나. 토지특성 조사의 주요사례
1. 토지특성 조사의 의의
가. 토지특성조사란 토지가격형성에 중요한 요인으로 작용하고 토지관련자료의 정보요인 으로 가치가 있는 것 중 토지특성조사표에 기재된 항목을 조사하는 것을 말한다.
나. 토지특성조사는 토지특성조사표(현장양식)를 기준으로 하며 표준지조사․평가보고 서, 표준지조사사항 및 가격평가의견서, 표준지가격조사표 등의 작성요령 또한 이 하의 기준에 따른다.
다. 토지특성조사는 매년 1월 1일(공시기준일)을 기준으로 한다.
2. 토지특성 조사요령
(1) 일련번호
가. 일련번호는 행정안전부 행정전산망 지역코드에 의하여 다음과 같이 표시한다.
1) 10자리 코드 중 5자리를 지역코드로 한다.
2) 일련번호 부여의 우선순위는 행정전산망 코드집의 지역코드순서, 토지대장의 지번순서, 임야대장의 지번순서 및 확정예정지번순서로 한다.
(표기방법 예) 서울특별시 종로구 : 11110-1 부터 11110-끝까지 (표기방법 예) 경기도 용인처인구 : 41461-1 부터 41461-끝까지 나. 일련번호는 시․군․구(자치구가 아닌 “구”를 포함한다)단위로 부여한다.
(2) 소 재 지
가. 토지(임야) 대장에 표시된 소재 및 지번을 기재한다.
나. 확정예정지번이 부여된 지역의 토지는 시․군․구의 지적담당 부서 또는 조세담당 부서에서 확정예정지번(블록·롯트)을 확인하여 기재하고, 확정예정지번이 세부필지 (롯트)로 구분되어 있지 아니한 경우에는 사업시행자로부터 분양계획도면, 면적 등을 제공받아 블록·롯트번호를 기재하되, 롯트번호가 확정되지 아니한 경우에는 블록단위를 기재한다.
(3) 토지(임야)대장번호
토지(임야)대장에서 그 필지의 토지(임야)대장에 표시된 고유번호를 그대로 기재한다.
예) □□□□□□□□□□□□□□□□□□□
시도 시군구 읍면동 리 산 본번 부번 1) 일반지번 : “1”
2) 산 지 번 : “2”
3) 확정예정지번
① 표준형 : “3”
예) 가- 5- 5 : 3-0005-0005, 가-13-다 : 3-0013-00다
② 부번이 세분된 경우 : “4”
예) 가-372-11-2 : 4-0372-1102, 가- 26-10-3 : 4-0026-1003 예) 가- 26-10-가 : 4-0026-10가
4) 블록지번
① 표준형 : “5”
예) BL 5- 5 : 5-0005-0005, BL P5-108 : 5-00P5-0108
② 롯트부분이 세분된 경우 : “6”
예) BL 372-11-2 : 6-0372-1102, BL N26-10-3 : 6-0N26-1003 예) BL N26-10-가 : 6-0N26-10가, BL D20-E -3 : 6-0D20-0E03
③ 지구지역의 표준형 : “7”
예) 1지구 BL 5- 5 : 7 -1005-0005, 2지구 BL P5- 108 : 7-20P5-0108
④ 지구지역의 롯트부분이 세분된 경우 : “8”
5) 기타 : “9”
(블록지번이 아니면서 위 사항으로 구분할 수 없는 경우) 예) 14-?-3 : 9-0014-?03, P14-3-가 : 9-0P14-03가
※ 위 구분은「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」상의 구분이 아닌 전산코드 입력을 위한 편의상 구분임
(4) 지 목
1) 지목은 공시기준일 현재의 토지(임야)대장에 표시된 지목을 기재한다.
2) 전산코드는 2자리로 기재하며「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」
제67조, 같은 법 시행령 58조 [지목의 종류] 의 규정에 의한다.
지목 구분
전산코드 지 목 약자 전산코드 지 목 약자
01 0203 0405 06 0708 0910 1112 1314
전 과 수 원답 목장용지임 야 광 천 지 염 전
대 공장용지학교용지 주 차 장 주유소용지
창고용지도 로
전 답과 목임 광 염대 장학 차주 창도
15 1617 1819 20 2122 2324 2526 2728
철도용지 제 방 하 천 구 거 유 지 양 어 장 수도용지공 원 체육용지유 원 지 종교용지사 적 지 묘 지 잡 종 지
철 제천 구유 양 수공 체원 종사 묘잡
(5) 면 적
가. 면적은 토지(임야)대장에 표시된 면적을 조사하여 기재한다.
나. 환지예정지의 경우에는 환지(예정)면적을 기재한다.
다. 일단지 중에서 대표성이 있는 1필지가 표준지로 선정된 때에는 당해 표준지의
예) 면 적 (㎡) (일단지)
100.0
※ 공시지가처리프로그램에서 “외지번입력” 메뉴를 활용하여 외지번을 입력하면 일단지(“1”)로 자동 기재됨
(6) 용도지역
1)「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제36조․제79조 및 같은 법 시행령 제30조의 규정에 의한 용도지역을 2개까지 기재한다.
※ 용도지역이 3개 이상인 표준지는 “용도지역 3개 이상란”에 별도 표시한다.
2) 한 필지에 둘 이상의 용도지역이 구분․지정되어 있는 토지가 불가피하게 표준지로 선정된 경우,
- 둘 이상의 용도지역간 가격이 유사할 때에는 면적이 넓은 용도지역순으로 기재하며, - 둘 이상의 용도지역간 가격 격차가 클 때에는 각각의 용도지역별 토지가격을 비교 형량(각 용도지역별 면적×각 용도지역별 단가)하여 토지가격이 높은 순으로 기재 하되, 각각의 용도지역별 면적을 기재한다(인근 개별토지의 개별공시지가 산정을 위하여 필요한 경우에는 용도지역별 단가를 전산프로그램에 의해 기재한다).
※ 토지이용도가 높은 용도지역의 순서 : 상업지역 > 주거지역 > 공업지역 > 녹지 지역 > 용도미지정 > 관리지역 > 농림지역 > 자연환경보전지역 (용도지역의 순서 중 용도미지정은「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제79조제2항에 의거 도시지역 내에서 세부용도지역으로 지정되지 아니한 지역을 말함)
3) 일단지 중에서 대표성이 있는 1필지가 표준지로 선정된 때에는 그 일단지 전체를 1필지로 보고 용도지역을 조사하여 기재한다.
- 한 필지에 개발제한구역과 용도지역이 중복되어 지정된 경우에는 개발제한구역만 기재하고 중복되는 용도지역은 별도 기재한다.
(기재방법 예)
사 례 기재방법
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」시행령 제30조의 규정에 의한 자연녹지지역이 개발제한구역으로 지정되어 있는 경우
개발제한 (자연녹지)
<예 시>
1필지가 중복 지정된 경우 기재방식
용도지역1 용도지역2
개발제한구역
(자연녹지) -
- 한 필지에 개발제한구역과 다른 용도지역이 각각 구분 지정되어 있는 경우에는 한 필지가 둘 이상의 용도지역이 구분 지정된 경우와 동일한 방식을 적용하여 순서대로 기재한다.
<예 시>
1필지가 구분 지정된 경우 기재방식
용도지역1 용도지역2
자연녹지지역 개발제한구역 (자연녹지)
용도지역1 용도지역2
개발제한구역
(자연녹지) 자연녹지지역
용도지역1 용도지역2
개발제한구역
(자연녹지) 제2종
일반주거지역
5) 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제36조에 의한 도시지역․관리지역․농림 지역․자연환경보전지역으로 용도가 지정되지 아니한 지역과 도시지역 중 주거 지역․상업지역․공업지역․녹지지역으로 용도가 세분되지 아니한 지역은 용도 미지정으로 기재한다.
※ 다음 각호의 구역 등으로 지정․고시된 지역은 도시지역으로 결정․고시된 것으로 본다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제42조제1항).
1.「항만법」제2조제4호에 따른 항만구역으로서 도시지역에 연접한 공유수면 2.「어촌․어항법」제17조제1항에 따른 어항구역으로서 도시지역에 연접한 공유수면 3.「산업입지 및 개발에 관한 법률」제2조제8호 가목부터 다목까지의 규정에
따른 국가산업단지, 일반산업단지 및 도시첨단산업단지 4.「택지개발촉진법 」제3조에 따른 택지개발지구
5.「전원개발촉진법 」제5조 및 같은 법 제11조에 따른 전원개발사업구역 및 예정구역(수력발전소 또는 송․변전설비만을 설치하기 위한 전원개발사업 구역 및 예정구역을 제외한다)
용 도 지 역 구 분
구 분 용 도 지 역 전산코드 약 자 기 재 방 법
도 시 지 역
주거지역
제1종전용주거지역 제2종전용주거지역 제1종일반주거지역 제2종일반주거지역 제3종일반주거지역 준주거지역
11 12 13 14 15 16
1전 2전 1주 2주 3주 준주
1종전주 2종전주 1종일주 2종일주 3종일주 준 주 거
상업지역
중심상업지역 일반상업지역 근린상업지역 유통상업지역
21 22 23 24
중상 일상 근상 유상
중심상업 일반상업 근린상업 유통상업
공업지역
전용공업지역 일반공업지역 준공업지역
31 32 33
전공 일공 준공
전용공업 일반공업 준 공 업
녹지지역
보전녹지지역 생산녹지지역 자연녹지지역
41 42 43
보전 생산 자연
보전녹지 생산녹지 자연녹지
개발제한구역 개발제한구역 44 개제 개발제한
용도미지정 용도미지정지역 51 미정 미 지 정
관리지역
관리지역 보전관리지역 생산관리지역 계획관리지역
61 62 63 64
관리 보관 생관 계관
관리지역 보전관리 생산관리 계획관리
농림지역 농림지역 71 농림 농림지역
자연환경보전지역 자연환경보전지역 81 자보 자연환경
※ 1. 관리지역에 대한 경과조치
① 도시ㆍ군관리계획(구「도시계획법」에 의한 도시계획을 말함)은 특별시장․광역시장․
특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수가 5년마다 그 타당성여부를 재 검토하여 정비하여야 하나(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제34조) 위 규정에 불구하고 지방자치단체장은 2003년 1월1일부터 3년 이내에 다음 지역에 대하여 도시·군관리계획을 전반적으로 재검토하여 정비하여야 한다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」부칙 제8조제1항).
-「수도권정비계획법」제2조제1호의 규정에 의한 수도권에 속한 시․군 - 광역시 또는 광역시와 경계를 같이하고 있는 시․군
- 즉, 수도권에 있는 시․군, 광역시, 광역시와 경계를 같이하고 있는 시․군은 2005년 말까지, 나머지는 2007년 말까지 관리지역을 세분하여야 함
② 관할구역의 전부가 종전의「도시계획법」제30조의 규정에 의한 도시계획구역에 해당하는 지방자치단체의 장은「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제34조 및 제1항의 규정에 불구하고 종전의「도시계획법」제28조의 규정에 의한 도시 계획의 재정비 기한에 맞추어 도시·군관리계획을 전반적으로 재검토하여 이를 정비하여야 한다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」부칙 제8조제2항).
2. 다른 법률에 의하여 지정된 지역의 용도지역지정 의제
- 관리지역에서 「농지법」에 따른 농업진흥지역으로 지정․고시된 지역은 이 법에 따른 농림지역으로, 관리지역의 산림 중「산지관리법」에 따라 보전산지로 지정․고시된 지역은 그 고시에서 구분하는 바에 따라 이 법에 따른 농림지역 또는 자연환경보전지역으로 결정․고시된 것으로 본다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제42조제2항).
-「농지법」에 따라 농업진흥지역이 변경․해제된 지역은 농업진흥지역 변경 (해제)만 고시된 경우에는 토지이용계획확인원상의 용도지역으로 조사하고, 변경(해제) 고시와 함께 지형도면이 고시된 경우는 도시·군관리계획(용도지역) 결정(변경)조서의 용도지역으로 조사한다(「토지이용규제 기본법」제8조제3항 및「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제42조제4항).
3. 용도지역의 환원
-「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제42조제1항에 의한 항만구역, 어항구역, 국가산업단지 및 일반산업단지 및 도시첨단산업단지, 택지개발지구, 전원개발 사업구역 및 예정구역(수력발전소 또는 송․변전설비만을 설치하기 위한 전원 개발사업구역 및 예정구역을 제외)과 제42조제2항에 의한「농지법」에 의한 농업진흥지역,「산지관리법」에 의한 보전산지로 지정․고시된 지역이 해제되는 경우(개발사업의 완료로 해제되는 경우를 제외한다) 이 법 또는 다른 법률에서 당해 구역 등이 어떤 용도지역에 해당되는 지를 따로 정하고 있지 아니한 경우 에는 이를 지정하기 이전의 용도지역으로 환원된 것으로 본다. 이 경우 지정권자는 용도지역이 환원된 사실을 대통령령으로 정하는 바에 따라 고시하고, 그 지역을 관할하는 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수 에게 통보하여야 한다.(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제42조제4항).
4. 용도지역 미지정 또는 미세분지역에서의 행위제한 등
- 도시지역·관리지역·농림지역 또는 자연환경보전지역으로 용도가 지정되지 아니한 지역에 대하여는 용도지역 및 용도지구에서의 건축물의 건축제한 등(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제76조), 용도지역에서의 건폐율(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제77조) 및 용도지역에서의 용적률(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제78조)의 규정을 적용함에 있어서 자연환경보전지역에 관한 규정을 적용한다.
- 일반주거지역(구 도시저소득주민의주거환경개선에관한임시조치법 제3조의 규정에 의하여 주거환경개선지구로 지정된 지역을 제외한다.)․1종일반주거지역․2종일반 주거지역 또는 3종일반주거지역이 제1종일반주거지역․제2종일반주거지역 또는 제3종일반주거지역으로 세분․지정되지 아니하거나 다른 용도지역으로 변경되지 아니하는 경우 제2종일반주거지역으로 본다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」부칙<대통령령 제17816호,2002.12.26> 제9조제1항).
- 일반주거지역(구 도시저소득주민의주거환경개선에관한임시조치법 제3조의 규정에 의하여 주거환경개선지구로 지정된 지역을 제외한다.)이 제1종일반주거지역․
제2종일반주거지역 또는 제3종일반주거지역으로 세분․지정되거나 다른 용도 지역으로 변경지정될 때까지 건축제한에 관하여는 대통령령 제16891호 도시계획법 시행령개정령 별표18의 규정을 적용하고 건폐율 및 용적률에 관하여는 각각 60퍼센트 이하 및 400퍼센트 이하의 범위안에서 도시계획조례가 정하는 비율에