1) 개발이익 환수비율의 감면
기업도시 개발구역이 소재하는 시군의 낙후도에 따라 산정된 개발이익 중 25%～85%를 당해 시장․군수와 협약을 맺고 기업도시 기반시설에 재투자하도 록 의무화하고 있다. 기업도시로 본사 및 여타 사업장을 이전하고자 하는 기업이 기업도시 개발 사업시행자로 참여할 수 있는 기회를 확대하기 위해 법인세 감면 이외에 개발이익 재투자금액을 일부 감면하여 주는 방안을 검토해 볼 수 있다.
이 경우 개발이익 재투자액의 감면폭이 클수록 기업에게 혜택이 크게 되어 지방 이전기업의 도시개발참여에 대한 동기유발을 일으킬 수 있는 장점이 있는 반면 에 기업도시 기반시설의 확충에 정부의 지원폭이 그만큼 늘어나거나 사업성이
줄어들 수 있는 소지가 있어 이율배반관계에 있다.
「기업도시개발특별법 시행령」제12조제3항 별표 2에 의하여 낙후도 종합점 수를 고려하여 원주, 충주, 무안 등의 시범도시에 대한 개발이익 산정결과를 참 조할 때, 기업도시의 지역별 개발사업여건과 사업규모, 낙후도에 따른 재투자비 율의 차이 등이 있기 때문에 재투자액은 각각 차이가 있다. 기존의 기업도시의 개발이익을 고려하여 이전거점형 기업도시 165만㎡ 수준의 기업도시를 조성할 때 예상되는 재투자액은 지역여건에 따라 최대 60억원에서 최소 30억원 수준으 로 예상된다.
<표 Ⅱ-17> 원주, 충주, 무안기업도시의 개발이익환수비율 및 환수액
(단위 : 원)지역 개발면적 개발이익 개발이익산출비율 개발이익환수비율
원주 535만㎡ 100%(354억) 50.96%(180억) 49.04%(174억)
충주 710만㎡ 100%(108억) 58.37%(63억) 41.63%(45억)
무안 1,525만㎡ 100%(753억) 70.06%(523억) 29.94%(225억)
자료 : 건설교통부. 2007. 「원주/충주/무안기업도시 개발구역 지정요건검토 및 사업성분석등에 관한 연구」
현재 시군의 낙후도에 따라 산정된 개발이익 중 25%～85%를 기업도시에 재투 자하도록 되어 있는데, 수도권으로부터 지방으로 이전하는 기업이 이전거점형 기업도시를 개발할 때 재투자액의 일정비율만큼 감액하더라도 사업시행 기업에 게 크게 혜택이 되지 않으며 관광레저형, 지식기반형, 산업교역형을 다른 유형의 기업도시 사업시행자와 형평성의 문제가 발생될 소지가 있다. 아울러 재투자액 은 기업도시 밖의 간설시설 등의 소요에 충당하는 만큼 재투자액의 감면은 정부 부담의 증가를 유발하게 되며 사업시행자에게 특혜 부여 논란의 가능성이 있다.
따라서, 이전거점형 기업도시의 사업시행자에게 일정부문을 개발이익 중 재투자 액의 일부를 감면하는 방안은 도입하지 않는 것이 타당할 것으로 보인다.
제 5 장∙지방이전기업에 대한 도시개발권 부여 방안 73
2) 지방이전 기업의 이전계획 수립 및 제출 의무와 이전계획의 관리 이전거점형 기업도시의 지정을 희망하는 자는 시행자 지정권자에게 개발구역 지정 및 개발계획 승인신청시에 기업이전계획을 의무적으로 제출하도록 해야 한 다. 또한 이전거점형 기업도시 지정권자는 개발구역 지정 및 시행자 지정시 신청 자가 제출한 기업이전계획의 내용에 대해 확인하고 지정하여야 한다. 이전계획 에 포함되는 주요내용과 이를 이행하지 않을 때의 제재 내용에 대해서는 시행자 와 관할 자치단체간의 협약내용에 반영할 필요가 있다.
또한 자치단체는 지방이전 기업에 대해 기업 이전 및 종사자의 정착을 위해 협력 및 지원 계획을 수립하고 시행할 필요가 있다. 더불어 시행자가 이전계획에 따라 이전을 원활하게 추진하지 않는 경우 관할 자치단체와 시행자가 협약에서 정하는 바에 따라 개발이익 및 개발에 따르는 시행자의 혜택의 전부 또는 일부를 환수하는 것이 바람직하다.
[기업이전계획 시 포함 내역]
∙업종
∙현재의 본사 및 사업장 소재지 및 사업장별 종사자수 현황
∙이전시기
∙이전 사업장의 도입기능별 소요 부지면적
∙이전사업장의 연차별 사업량 및 투자계획(토지매입, 용도별 건물의 규모, 주요시 설별 설비투자계획)
∙이전사업장의 총고용계획 및 이전 계획시 종사자수 규모
※사업장별 종사자수와 이전 계획시 종사자수의 규모는 통계청에서 조사하는 전국사 업체 기초통계조사 기준 상용종사자를 기준으로 함
※상용종사자란 사업체에 상근 고용된 자로서 고용주와 1년 이상의 계약을 맺거나, 기간을 정하지 않고 고용된 자(정규직원)을 의미함
■ 참고문헌 75
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부록∙개발이익 산정지침에 포함된 개발비용 산정 및 개발수익의 주요내용 77
부록 개발개발이익 산정지침에 포함된 개발비용 산정 및 개발수익의 주요내용
1. 개발이익 산정지침에 포함된 개발비용 산정의 주요내용
1) 개발비용의 구성
◦ 기업도시개발사업의 총사업비는 토지취득비용, 도시조성비용, 자본비용, 그밖에 사업추진상 불가피하게 소요되는 비용 또는 경비로 구성
◦ 도시조성비용은 조사비, 설계비, 공사비, 일반관리비 및 기타경비로 구성
<표 1> 개발비용의 구성
대분류 세부항목
토지취득비용
토지매입비 지장물보상비
권리보상비 이주대책비
도시조성비용
조사비 설계비 공사비 일반관리비
기타경비
자본비용
-그밖에 사업추진상 불가피하게 소요되는 비용 또는 경비
-2) 토지취득비용의 산정
(1) 토지취득비용의 구성
◦ 토지취득비용은 토지매입비, 지장물보상비, 권리보상비 및 이주대책비 등 으로 구성
- 토지매입비는 산정 편의상 이미 취득한 토지와 추후 매입할 토지로 분류
(2) 이미 취득한 토지의 취득비용 산정
◦ 매입지 등 조성토지, 타인으로부터 매입한 토지 등에 관계없이 산정시점에 서 「부동산가격공시및감정평가에관한법률」에 의하여 감정평가업자가 평 가한 감정가격을 적용하여 산정
(3) 추후 매입할 토지의 취득비용 산정
◦ 감정평가업자가 예상보상가격을 추계한 용역보고서에 의하여 산정 - 예상보상가격의 추계는 「공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법
률」의 절차를 준용
<그림 1> 토지취득비용의 산정 절차
토지매입비용 지장물 보상비,
권리보상비, 이주대책비
이미 취득한 토지 추후 매입할 토지
매립지 등 조성토지 이미 매입한 토지
감정평가업자의 용역보고서에 의한 예상 보상가격 (「공익사업을위한토지등의취득
및보상에관한법률」 준용) 산정시점에서의 감정가격
(「부동산가격공시및감정평가에 관한법률」 준용)
토지취득비용의 산정
(4) 기타 보상비의 산정
◦ 기타 보상비는 지장물보상비, 권리보상비, 이주대책비 등을 의미
◦ 이들 보상비는 추후 매입할 토지의 매입비용 산정과 마찬가지로 감정평가 업자가 예상보상가격을 추계한 용역보고서에 의하여 산정
부록∙개발이익 산정지침에 포함된 개발비용 산정 및 개발수익의 주요내용 79
◦ 지장물보상비
- 지장물보상비는 건축물․입목․공작물 기타 토지에 정착한 물건의 이전 에 필요한 비용을 의미
- 「공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률」제75조 건축물 등 물 건에 대한 보상 및 시행규칙 제3절 건축물 등 물건의 평가를 준용
◦ 권리보상비
- 권리보상비는 광업권․어업권 및 용수 등의 사용에 대한 권리의 보상비 를 의미
- 「공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률」제76조 권리의 보상, 제77조 영업의 손실 등에 대한 보상 및 「공익사업을위한토지등의취득 및보상에관한법률시행규칙」제4절 권리의 평가, 제5절 영업의 손실 등에 대한 평가를 준용
◦ 이주대책비
- 이주대책비는 공익사업의 시행으로 생활의 근거를 읽는 사람을 위하여 이주대책을 수립․실시하거나 이주정착금의 지불비용을 의미
- 「공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률」제6조 이주정착금 등 의 보상 및 제78조 이주대책의 수립 등을 준용
3) 도시조성비용의 산정
(1) 도시조성비용의 구성
◦ 도시조성비용은 조사비, 설계비, 공사비, 일반관리비 및 기타경비로 구성 - 조사비는 측정비 및 기타 조사비용의 합계액을 의미
- 설계비는 설계를 위하여 지출한 비용의 합계액을 의미
- 공사비는 공사의 시행을 위한 재료비․노무비․일반관리비․이윤의 합 계액을 의미
- 일반관리비는 관리활동부문에서 발생한 제비용의 합계액을 의미 - 기타 경비는 세금․공과금․부담금, 천재지변으로 인한 피해액, 산업재해