○ 2000년대에 들어서서 농지거래에 의한 농지유동화는 거래량 측면에서 비교 적 원활하게 이루어지고 있으나, 유동화 방향은 0.5ha 미만의 농가에게는 영 농세분화 쪽으로, 3ha 이상의 대농에게는 농지의 집중을 지원하는 방향으로 진행되고 있다.
- 0.5ha 미만 영농규모의 변화추세에서 자작지 비율은 동일한데, 자작농의 비중이 늘어나고 있으므로 영농세분화는 0.5ha 미만 자작농의 농지세분 화로 나타나고 있다.
○ 거래에 의한 농지유동화는 0.5ha 미만의 소규모 농지를 매입하여 자작하고 자 하는 농가들에 의해 진행되고 있고, 다른 한편으로 3ha 이상 대규모 농가 에는 거래에 의한 유동화가 진행되어 농지자원의 집중에 기여하고 있다.
○ 농지임대차의 최근 동향은 전체 임차농지면적과 임차농가 수가 줄어들거나 정체상태에 있음을 보여주고 있다. 이는 임대차에 의한 농지유동화를 제약 하거나 적어도 유동화를 촉진하지 않는 요인들이 존재한다는 사실을 보여준 다. 하지만 기존의 임차농지 내에서 임대차관계를 변경하는 부분이 농지임 대차를 지속적으로 유동화하고 있으며, 이 부분이 전체 경지의 약 10%에 달 하고 전체 임차농지의 약 1/5을 차지하고 있는 것으로 추정된다. 이러한 임 대차에 의한 농지유동화를 통해 3ha 이상 농가의 영농규모화가 진행되고 있 는 것으로 보인다. 그리고 2005년부터 실시하고 있는 농지은행사업으로 임 대차에 의한 유동화는 앞으로 좀더 촉진될 것으로 예상된다.
제
3
장농지유동화 관련 제도와 정책
1. 농지거래 관련 제도
1.1. 농지소유제도
○ 농지제도 중에서 거래에 의한 유동화와 관련한 것은 농지소유에 대한 규정 이다. 다시 말해 농지소유자격을 가진 자가 농지를 거래할 수 있기 때문에 거래에 의한 유동화는 농지법상의 농지소유 규정과 직결된다.
○ ｢농지법｣상의 농지소유는 헌법에 명시된 경자유전 원칙에 따라 소유자격을 원칙적으로 농업인과 농업법인으로 제한한다. 즉 농지법 제6조 1항은 농지 는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 이를 소유할 수 없도 록 규정하고 있다.
○ 다만 다음과 같은 경우에 예외적으로 농지소유를 허용하고 있다(농지법 제6 조 2항).
① 국가 및 지방자치단체가 농지를 소유하는 경우
② 농업발전과 관련하여 법령이 정하는 공공단체․농업연구기관․농업생
산자단체 또는 종묘 또는 기타 농업기자재를 생산하는 자가 그 목적사 업을 수행하기 위하여 필요로 하는 시험․연구․실습지 또는 종묘생산 용 농지를 소유하는 경우
③ 상속에 의하여 1ha 이내의 농지를 소유하는 경우
④ 8년 이상 농업경영을 하던 자가 이농당시 소유하고 있던 농지 중 1ha 이내의 농지를 계속 소유하는 경우
⑤ 농협․수협․축협, 은행 등 농지저당기관이 경매를 2회 이상 진행하여 도 경락인이 없는 담보농지를 취득하는 경우
⑥ 농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 한 자가 농지를 소유하는 경우
⑦ ｢농지법｣ 시행일(1996. 1. 1) 이전부터 소유하고 있는 농지(농지법 부칙 제5조)
○ 농지거래와 관련해서는 농지소유의 상한도 영향을 미치는데, 농지법은 원칙 적으로 농업경영목적의 농지소유에 대해서는 상한을 두지 않고 있다. 다만 다음과 같은 경우에 한해 농지소유 규모에 제한을 두고 있다.
① 주말․체험영농 목적의 농지: 세대당 1,000㎡ 미만
② 8년 이상 자경 후 이농한 자의 소유상한은 1ha이지만, 농지은행을 통해 임대하는 경우 임대기간 동안 소유상한의 예외를 허용
③ 비농업인이 상속받은 농지의 소유상한은 1ha이지만, 농지은행을 통해 임대하는 경우 임대기간 동안 2ha까지 허용
○ 농지소유와 관련한 최근의 큰 변화는 2005년부터 시행하고 있는 농지은행제 도로 인한 것이다. 이에 따르면 영농목적으로 취득한 농지를 농지은행에 장 기임대할 경우 그 기간 동안 농지소유를 인정받을 수 있다. 이것은 비농업인 의 농지소유를 부분적으로 인정한 것이라 볼 수 있다.6
6 여기에 대한 보다 상세한 분석은 후술하는 농지임대차제도 부분에서 다루기로 한다.
1.2. 농지거래제도
○ 농지를 거래할 때 직접 관여하는 제도로는 ① 농지취득자격증명 발급, ② 양 도소득세 차별이 있다.
1.2.1. 농지취득자격증명 발급
○ 농지취득자격증명은 농지의 취득자격을 사전에 심사하는 제도로서 농지매 수인의 농지소유자격과 소유상한을 확인하여 적격자에게만 농지취득을 허 용하고자 하는데 그 목적이 있다. 이 증명원은 소유권에 관한 등기를 신청할 때 첨부되어야 한다.
○ 농지취득자격증명은 신청인이 다음과 같은 요건에 해당하는지 확인․심사 후 적합하다고 인정할 때 시․구․읍․면장이 발급한다.
① 자격증명발급대상자일 것 (농업인 또는 농업인이 되고자 하는 자, 농업 법인, 농지전용허가를 받은 자 등)
② 농지를 취득하는 목적이 농업경영에 이용 등 규정에 적합할 것
③ 요구항목의 내용을 포함하는 농업경영계획서를 작성할 것
④ 농업경영계획의 실현가능성이 있을 것
⑤ 신청인이 소유농지 전부를 타인에게 임대하거나 농작업의 전부를 위탁 하여 경영하고 있지 않을 것
○ 농지취득자격증명에 대한 현행 요건은 이전에 비해 규제가 대폭 완화된 것 이다. 예를 들어 1994년 이전에는 자격증명에 농지취득자의 전 가족이 농지 소재지에 6개월 이상 거주해야 하는 규정이 포함되어 있었는데, 지금은 삭제 되었다. 또한 2002년부터는 농지취득자격증명 신청서의 기재내용에 대한 농 지관리위원의 확인을 신청자가 아니라 발급기관이 직접 받도록 절차가 간소 화되었다가, 다시 농지관리위원의 확인절차가 폐지되었다.
1.2.2. 양도소득세 차별
○ 농지를 거래할 때 납부하는 양도소득세는 해당 농지 소유자의 재촌 및 자경 여부에 따라 다음과 같은 3가지 종류로 구별되어 세액이 다르게 산정된다.
가. 양도소득세 전액 면제
○ 「조세특례제한법」은 자경농지에 대해 양도소득세를 면제하고 있는데, 이 를 보면 농지소재지7에 거주하는 거주자가 8년 이상 직접 경작한 토지를 양도 함으로써 발생하는 양도소득세는 전액 감면한다(조세특례제한법 제69조).
- 다만 감면받은 양도소득세 및 증여세의 합계액이 1억원을 초과할 때는 1억원을 초과하는 부분에 대해서는 감면하지 않는다(조세특례제한법 제 133조).
나. 비사업용 토지에 대한 중과세
○ 반면에 자경하지 않은 농지는 비사업용 토지로 분류하여 최고 세율의 양도 소득세를 부과하고 있다. 「소득세법」에서 규정한 비사업용 토지는 농지소 유자가 농지소재지에 거주하지 않거나 소유자가 경작하지 않는 농지를 말한 다(소득세법 제104조의 3).
- 여기서 농지소재지에 거주하지 않은 것으로 판단하는 기준은 거주하지 않은 기간이 ① 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하고 ② 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하고, ③ 토지소유기간의 20/100에 상당하는 기간을 초과 하는 경우다(소득세법 시행령 제168조의 6).
7 ｢조세특례제한법｣에서 말하는 농지소재지는 농지가 소재한 시․군․구 지역 및 연 접한 시․군․구 지역를 말한다(시행령 제66조).
○ 비사업용 토지에 대해서는 양도소득과세표준의 60%가 양도소득세로 부과 된다.
다. 통상적인 양도소득세
○ 거래되는 농지가 8년 이상 재촌․자영한 농지에 속하지 않고 비사업용 토지 에 해당하지도 않는 경우에는 토지․건물 등 일반 자산이 양도될 때와 같은 규정을 적용받는다. 통상적인 양도소득세는 자산의 보유기간에 따라 세액의 크기가 달라지는데, 이것은 양도소득금액을 산출할 때와 양도소득과세표준 을 산출할 때 각각 적용된다.
○ 양도소득금액은 양도차익8에서 장기보유특별공제를 뺀 것인데, 장기보유특 별공제는 다음과 같이 산정한다.
- 자산보유기간이 3년 이상 5년 미만이면 양도차익의 10%
- 자산보유기간이 5년 이상 10년 미만이면 양도차익의 15%
- 자산보유기간이 10년 이상이면 양도차익의 30%
○ 양도소득세는 양도소득과세표준9에 세율을 곱해 산출하는데, 양도세율은 자 산보유기간과 과세표준의 크기에 따라 다음과 같이 정해진다(소득세법 제 104조).
- 보유기간 1년 미만: 50% 세율
- 보유기간 1년 이상 2년 미만: 40% 세율
- 보유기간 2년 이상: 과세표준 크기에 따라 9%에서 36%까지 누진 적용
8 양도차익은 실지거래가액인 양도가액에서 필요경비를 제한 것이다.
9 양도소득과세표준은 양도소득금액에서 연간 250만원의 기본공제액을 공제한 것이다.
1.3. 농지소유 및 거래제도가 농지유동화에 미치는 영향
○ 농지소유 및 거래제도는 그동안 농지의 유동을 원활하게 하는 방향으로 지속 적으로 제도를 개편하여 왔다. 그럼에도 불구하고 농지제도의 기본 틀이 경자 유전 원칙 하에 놓여있기 때문에 농지거래의 유동성 확대는 한계를 가질 수밖 에 없다. 비농업인의 농지소유를 원칙적으로 허용하지 않고 있는 현행 농지제 도가 농지거래 유동화에 장애요인으로 기능하고 있다고 볼 수 있다.
○ 원칙적이고 근본적인 면에서 보면 현행 농지소유 및 거래제도가 이처럼 농 지유동화에 제한적으로 작용한다 할 수 있지만, 실제로는 농지소유 및 거래 제도가 거래규모나 흐름을 바꾸거나 차단할 정도로 강력하지 않은 것으로 나타나고 있다. 이런 사실은 제2장의 실증분석에서 어느 정도 확인되었는데, 예를 들어 농지거래면적이 2005년도에 전체 농지의 6% 이상, 2006년도에
○ 원칙적이고 근본적인 면에서 보면 현행 농지소유 및 거래제도가 이처럼 농 지유동화에 제한적으로 작용한다 할 수 있지만, 실제로는 농지소유 및 거래 제도가 거래규모나 흐름을 바꾸거나 차단할 정도로 강력하지 않은 것으로 나타나고 있다. 이런 사실은 제2장의 실증분석에서 어느 정도 확인되었는데, 예를 들어 농지거래면적이 2005년도에 전체 농지의 6% 이상, 2006년도에