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이때 공공시설 등 취약지역의 현황을 분석하거나 이미 설치된 공공시설 등을 효과적 으로 관리･운영하기 위해 광역이나 기초자치단체별로 ‘생활SOC 통합관리시스템’을 구축하여 공공기여 제도와 연계하는 것도 고려할 필요가 있다. 또한, 제도를 운영하는 과정에서 시설 설치를 전제로 계획 변경을 한 이후에 사업을 추진하지 않고 매각하는 경우도 발생할 수 있으므로 서울특별시나 광주광역시처럼 위원회 심의가 완료된 날로 부터 2년 이내에 건축허가 또는 사업계획 승인을 신청하지 않으면 계획 자체를 재검토 하거나, 5년 이내에 착공하지 않으면 지구단위계획 (변경)결정을 무효화할 필요가 있 다. 더 나아가 해당 사업을 시행하지 않고 매각하려는 경우 지방자치단체와 협의를 거 치도록 하고, 상황에 따라 종전 용도지역으로 환원하는 것도 필요하다.
제5장 공공기여 기준 정립과 기금 설치방안 ․ 93
(단위: 배) (단위: 원/%･㎡)
용적률 가치 배율표
토지이용상황
용적률 가치 기준표
토지이용상황 전･답･
임야 주거용 주상 복합
상업 업무용
전･답･
임야 주거용 주상 복합
상업 업무용
도 로 접 면
세로
이하 1.0 3.1 3.3 3.6 도 로 접 면
세로
이하 893 2,760 2,981 3,200 소로 1.3 3.9 4.2 4.5 소로 1,135 3,505 3,785 4,064 중로 1.5 4.6 5.0 5.3 중로 1,331 4,112 4,441 4,768 광대로 1.8 5.6 6.0 6.4 광대로 1,608 4,967 5,365 5,759 자료: 채미옥 외. 2010. p.69.
표 5-1 | 용적률 가치 기준표의 작성 과정(예: 수원시)
치를 추출한 후, 이를 비선형의 지가모형을 통해 산정한 용적률 가치 배율표(<표 5-1>
참조)에 곱하면 된다(채미옥 외, 2010: 65-66). 일례로 <표 5-1>의 우측과 같은 용 적률 가치 기준표에 기초하면, 경기도 수원시에서 토지이용상황이 ‘주거용’이면서 ‘중 로’에 접한 필지의 ㎡당 용적률 1%의 가치는 4,112원이 된다.
용적률 가치를 산정하는 또 방법은 지가기여율을 활용하는 것이다. 여기서 지가기여 율이란 전체 토지가격을 형성하는 여러 요인 중에서 조례상으로 허용되는 용적률에 의 해 형성되는 가격의 비율을 말한다. 이는 <표 5-2>에서 보는 바와 같이 용도지역에 따라 달라진다.2) 여기에 해당 필지의 개별공시지가 혹은 표준지 공시지가(해당 법정
구분 주거지역 상업지역 공업지역 녹지지역 관리지역 농림지역 자연환경
보전지역
지가 평가모형 0.31 0.59 0.47 0.43 - -
-개발잠재력 비교 0.37 0.64 0.50 0.52 - -
-전문가 설문조사
대도시 0.52 0.62 0.43 0.33 0.31 0.30 0.27
중소도시 0.43 0.55 0.36 0.30 0.26 0.28 0.25
군지역 0.31 0.39 0.27 0.23 0.19 0.16 0.14
주주: 지가 평가모형과 개발잠재력 비교 방법은 서울특별시를 대상으로 적용함.
자료: 채미옥 외. 2010. pp.75-78을 참조하여 저자 재작성.
표 5-2 | 산정 방법에 따른 지가기여율 차이
2) 지가기여율을 산정하는 방법론에 대한 구체적인 설명은 채미옥 외(2010: 71-79)를 참조하기 바란다.
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동 내 용도지역 및 토지이용상황이 동일한 표준지)를 곱한 뒤, 조례상 허용용적률로 나누어주면 ㎡당 용적률 1%의 가치가 된다(채미옥 외, 2010: 80). 이 방법은 앞서 제시한 용적률 가치 배율표에서 토지이용상황이나 도로접면에 따라 달라지는 부분이 공시지가에 이미 반영되어 있다는 것을 전제로 한다. 이 방식을 활용하면 용적률 가치 를 산정할 때 해당 필지의 토지이용상황, 도로접면에 대한 정보를 직접 찾아볼 필요가 없다는 장점이 있다.
필지 i의 ㎡당 용적률 1%의 가치 =필지 i의 개별공시지가 또는 해당 법정동 내 용도지역 및 토지이용상황이 동일한 표준지의 평균 공시지가 × 지역 내 용도지역별 허용용적률의 지가 기여율 / 필지 i의 허용용적률
자료: 채미옥 외. 2010. p.81을 수정.
한편, 상기 방식을 활용하여 ㎡당 용적률 1%의 가치를 산정한 이후에는 다음과 같 은 산식을 통해 규제 완화로 인한 계획이익을 추정할 수 있다. 여기에 지방자치단체의 여건을 고려한 적정 부담비율(40~60% 내외)을 적용하면 최종적으로 사업시행자가 부 담해야 할 공공기여의 총량을 산정할 수 있다.
① 필지 i의 추정 계획이익 =3필지 i의 ㎡당 용적률 1%의 가치 × 필지 i의 면적(㎡) × 필지 i의 규제 전･후 허용용적률 차이(%)
② 필지 i의 공공기여 총량 =3필지 i의 계획이익 × 부담비율(40~60% 내외) 자료: 채미옥 외. 2010. p.82를 참조하여 저자 재작성.
2) 공공시설 등의 범위 설정
공공시설과 기반시설 중에서 공공기여로 제공하기에 적합하지 않은 시설도 많다. 따 라서 지구단위계획구역 안에 필수적으로 요구되는 시설(필수시설)의 범위를 한정할 필 요가 있다. 필수시설은 법적 확보 기준이 마련되어 있으면서 기초생활권의 범위에서 이용하는 시설 위주로 선정하되, 사업구역만을 위한 시설은 제외할 필요가 있다. 이 과정에서 인근 주민들의 수요를 파악하기 위해 설문조사를 실시하거나, 시민토론회를
제5장 공공기여 기준 정립과 기금 설치방안 ․ 95
개최하여 의견을 수렴하는 것도 효과적일 것이다. 또한, 해당 지구단위계획구역이 특･
광역시에 속하는 경우 관할 자치구의 의견을 반영하려는 노력도 필요하다.
여기서 명심할 부분은 필수시설의 경우 ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령｣
제42조의3제2항제12호에서 규정하는 시설(공공시설 등) 중에서 공공시설과 기반시설 만을 대상으로 해야 한다는 점이다. 필수시설이라는 것 자체가 사람들이 거주할 때 없 어서는 안 되는 시설을 말하기도 하지만, 개발로 인해 필요 이상의 수요가 창출되어 필수적으로 공급되어야 하는 시설이라는 의미도 지니기 때문이다.
특히, 공공시설 등에 포함된 시설 중에서 공공임대주택의 경우 개발사업으로 인해 과부하가 생기는 시설이 아니므로 필수시설에 포함시켜는 것은 적합하지 않다고 볼 수 있다. 게다가 관련 조항3)에서도 공공임대주택은 지구단위계획구역에 공공시설과 기반 시설이 충분히 설치되어 있을 때 공급할 수 있는 시설로 규정하고 있다. 단, 도심 혹은 기성시가지에 저렴주택을 확보하는 것이 중요하므로 필수시설이 아닌 다른 형태로 지 구단위계획구역 안에 공급될 수 있도록 유도할 필요가 있다.
이렇게 필수시설을 선정한 이후에는 공간적 범위의 제약 없이 설치하는 공익시설도 선정해야 한다. 공익시설은 필수시설의 전체 혹은 일부를 포함할 수 있으며, 앞서 언급 한 공공임대주택과 더불어 기숙사, 생활SOC 등도 여기에 포함된다. 이 중에서 공공임 대주택과 기숙사는 관련 규정에 근거하여 공공기여로 제공할 수 있는 시설에 해당하나 생활SOC는 그렇지 않다. 물론 민간 시설을 제외하면 대부분의 생활SOC가 ｢국토의 계 획 및 이용에 관한 법률｣ 제2조제6호에 따른 기반시설에 포함된다(<표 5-3> 참조).
따라서 지방자치단체에서 생활SOC를 공공기여로 확보하려는 경우 도시･군계획조례에 해당 시설의 목록만 추가하면 된다. 그러나 생활SOC에 대한 정책적 우선순위를 고려 한다면 이 역시도 공공시설, 기반시설, 공공임대주택 등과 함께 별도의 시설 항목으로 추가할 필요가 있다. 비록 생활SOC와 기반시설의 범위가 중복되는 측면이 있으나, 이 와 유사한 공공시설도 별도의 항목으로 포함된 점을 고려한다면 이 또한 충분히 가능한 일이라고 판단된다.
3) ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령｣(대통령령 제30975호, 타법개정 2020.8.26.) 제42조의3제2항제12호.
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구분 시설(서비스)
계획･제도별 해당 시설
기반 시설 여부 생활SOC
3개년 계획
국가도시재생 기본방침
도시의 지속가능성 및 생활인프라 평가
농어촌 서비스기준
공급
상･하수도 ● × × ●
해당 도시가스
(LPG배관망) ● × × ●
광대역통합망 × × × ●
-교통 대중교통 × × × ●
주차장 ● ● ● ×
해당 안전
우수저류시설 ● × ● ×
경찰서･파출소 × × △ △
소방서 × × △ △
의료
종합병원
(지역책임의료기관) ● ● △ △
공공보건기관
(주민건강센터) ● ● △ △
병･의원 × ● △ △
약국 × ● × ×
-복지
노인의료복지시설
(공공요양시설) ● × × △
노인주거복지시설 해당
(고령자복지주택) ● × × ×
노인여가복지시설 × ● ● △
돌봄 어린이집 ● ● ● ●
온종일돌봄체계 ● × × ×
-교육
평생교육 × × × ●
유치원 ● ● ● ×
해당
초등학교 × ● △ ●
중학교 × × × ●
문화
도서관 ● ● △ ×
생활문화 센터
공연장
(문예회관) ● ● △ ●
박물관 ● ● △ ×
미술관 ● ● △ ×
체육
축구장 ● ● △ ×
야구장 ● ● △ ×
게이트볼장 ● × △ ×
육상경기장 × ● △ ×
국민체육 센터
체육관 ● ● △ ×
수영장 ● ● △ ×
휴식
공원 ● ● ● ×
휴양림 ● × × ×
-야영장 ● × × ×
상업 소매점 × ● × ×
주주: ‘●’는 해당 시설을 직접 언급, ‘△’는 해당 시설을 간접 언급, ‘×’는 해당 없음을 나타냄.
자료: 구형수 외. 2019. p.24.
표 5-3 | 생활SOC의 종류와 기반시설 해당 여부
제5장 공공기여 기준 정립과 기금 설치방안 ․ 97
3) 구역 안 시설의 충족 여부 판단
일찍이 미국의 많은 주(州)정부에서는 적정기반시설조례(adequate public facilities ordinances)4)를 통해 지역에 필요한 기반시설의 서비스 수준을 평가할 수 있는 기준 을 제공하면서 개발업자에게 사업 추진으로 인해 어느 정도 수준의 기반시설이 요구되 는지를 증명하도록 했다(구형수, 2015: 39-40). 우리도 이를 본받아 ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령｣에 <표 5-4>와 같은 판단기준을 마련한 후, 이를 근거로
구분 판단기준 근거법령
교통
도로 ∙ 폭 7m 이상(폭 1.5m 이상 보도 포함) 주택건설기준 등에 관한 규정(제26조제1항) 노외주차장 ∙ 부지면적의 0.6% 이상(지방조례에 위임)5) 주차장법
(제12조의3제2항)
공원 녹지6)
도시 개발 사업
1만㎡ 이상 ∙ 1인당 3㎡와 부지면적의 5% 중에서 큰 면적 이상
도시공원 및 녹지 등에 관한 법률 시행규칙
(별표2) 30만~100만㎡ ∙ 1인당 6㎡와 부지면적의 9% 중에서 큰 면적 이상
100만㎡ 이상 ∙ 1인당 9㎡와 부지면적의 12% 중에서 큰 면적 이상 주택건설사업(1천세대 이상) ∙ 1세대당 3㎡와 부지면적의 5% 중에서 큰 면적 이상 정비사업(5만㎡ 이상) ∙ 1세대당 2㎡와 부지면적의 5% 중에서 큰 면적 이상
교육
초등학교 ∙ 4,000~6,000세대당 1개 이상 도시･군계획시설의 결정･구조 및 설치기준에
관한 규칙(제89조) 중･고등학교 ∙ 6,000~9,000세대당 1개 이상
유치원 ∙ 2,000세대당 1개 이상 주택건설기준 등에 관한 규정(제52조제1항)
문화 복지
국공립어린이집7) ∙ 500세대당 1개 이상 영유아보육법 시행령 (제19조의2제1항)
∙ 300세대당 1개 이상
주택건설기준 등에 관한 규정(제55조의2제3항) 작은도서관 ∙ 500세대당 1개 이상
경로당 ∙ 150세대당 1개 이상
자료: ｢도시･군계획시설의 결정･구조 및 설치기준에 관한 규칙｣(국토해양부령 제525호, 일부개정 2012.10.31.); ｢영유아 보육법 시행령｣(대통령령 제30171호, 일부개정 2019.10.29.); ｢주차장법｣(법률 제16951호, 일부개정 2020.2.4.); ｢주택건설기준 등에 관한 규정｣(대통령령 제30336호, 일부개정 2020.1.7.).
표 5-4 | 필수시설의 충족 여부에 대한 판단기준(안)
4) 이 조례를 효과적으로 운영하기 위해서는 자본증진계획(capital improvement plan)부터 수립해야 한다. 왜냐하 면 여기에 예정되어 있는 시설을 공급하는 것은 공공의 책무라고 볼 수 있기 때문이다. 결국 신규 개발로 인해 필요 이상의 수요가 유발되는 경우에만 사업자에게 의무를 부과할 수 있으며, 이를 판단하는 기준이 바로 자본증진 계획이다.