1 . 조사개요
1 ) 조사목적 및 조사대상
본 연구에서는 토지에 대한 기본인식, 개발권 분리 필요성 및 제도도입 가능성에 대한 의견 등에 관해 교수, 전문연구직, 중앙 및 지방정부 공무원, 부동산컨설팅업, 감정평가업, 경제단체 및 건설업 체, 시민단체를 대상으로 의식조사를 실시하였다.
전문연구직의 경우 정부출연기관, 정부투자기관 및 민간기관의 토지이용계획 및 부동산 관련 전문 가를 대상으로 하였다. 중앙정부인 재정경제부, 건설교통부, 환경부 및 농림부는 관련 국(과)의 공무 원을 대상으로 하였으며, 지방정부의 경우 도시계획 및 도시개발 담당 공무원을 대상으로 하였다.
부동산컨설팅업 및 감정평가업은 각 협회에 등록된 기관을 대상으로 하였다. 의식조사는 2000년 8월 21일부터 31일까지 10일간에 걸쳐 실시되었다.
2 ) 조사표본 설계・ 규모와 방법
개발권분리방안에 대한 의식조사는 관계전문가(교수, 연구원, 공무원) 500명과 관련업계(부동산컨 설팅업, 감정평가업, 경제단체, 건설업체, 시민단체) 500명으로 총 1,000명을 대상으로 실시하였다(유 효 회수율 : 27.8%). 조사방법은 모든 대상에 대해 우편을 이용했다.
2 . 주요 조사결과
1 ) 토지에 대한 기본인식
절대적 토지소유권과 건축자유의 원칙을 채택하고 있는 우리나라에서 바람직한 토지관에 대해 응 답자의 64.4%는 토지이용에 관한 한 공동체 이익우선이 강조되는 이용우선의 토지관이 바람직하다 고 응답한 반면에, 개인의 토지소유권을 최대한 보호해야 한다는 견해는 35.6%에 불과한 것으로 나 타났다. 토지관에 대한 직업별 특성을 보면, 연구기관 종사자(71.4%)와 시민단체 종사자(72.7%)가 이 용우선 토지관을, 공사직원(51.6%)과 민간개발업자(60.0%)는 소유우선의 토지관을 가지고 있는 것으 로 나타났다.
<부표 1> 토지관
구 분 비 율
소유우선의 토지관 35.6
이용우선의 토지관 64.4
계 100.0
<부표 2> 직업별 토지관
구 분 공무원 교수 연 구 기 관
종사자 공사직원 민간
개발업자
시 민 단 체
종사자 기타
소유우선
토지관 35.2 36.2 28.6 51.6 60.0 27.3 29.0 이용우선
토지관 64.8 63.8 71.4 48.4 40.0 72.7 71.0
장래 토지이용규제와 사적 토지재산권 보호 경향에 대한 질문에 대해 보전목적의 토지이용규제는 지금보다 훨씬 어려워지거나(67.3%), 약간 어려워 질 것 (21.9%)으로 응답자의 88.2%가 토지소유자
의 반발로 인해 용도지역 중심의 토지관리가 앞으로 더욱 어려워 질 것으로 응답자들은 보고 있다.
헌법재판소에 의한 개인의 토지재산권 보호는 앞으로 지금보다 훨씬 더 강화(37.4%)되거나, 약간 더 강화(34.9%)될 것으로 전망하고 있으며, 지금보다 많이 약화될 것으로 보는 응답자는 7.2%에 불 과한 것으로 나타났다.
<부표 3> 장래 토지이용규제 경향
구 분 비 율
지금보다 훨씬 더 어려워질 것이다 67.3
지금보다 약간 어려워질 것이다 21.9
현재와 비슷할 것이다 8.3
지금보다 많이 쉬어질 것이다 2.5
계 100.0
<부표 4 > 장래 사적 토지재산권 보호 경향
구 분 비 율
지금보다 훨씬 더 강화될 것이다 37.4
지금보다 약간 더 강화될 것이다 34.9
현재와 비슷할 것이다 20.5
지금보다 많이 약화될 것이다 7.2
계 100.0
2 ) 개발권양도제 도입 및 시행방안
토지이용규제 강화로 특정지역의 토지소유자가 입게 되는 손실보상에 대해서는 응답자의 대부분 인 92.4%는 모든 손실에 대해 보상해야 한다 (43.5%), 손실이 클 경우에만 보상한다(48.9%)고 응답 하고 있다. 이는 보상 없이 토지이용규제가 쉽지 않음을 보여주고 있다.
<부표 5> 손실보상 방안
구 분 비 율
모든 손실에 대해 보상 43.5
손실이 클 경우에만 보상 48.9
불필요 6.9
무응답 0.7
계 100.0
환경보전, 농경지보전, 도심활성화를 위해 우리나라에 개발권양도제를 도입하자는 의견에 대해 응 답자의 대부분(약 90%)은 개개인의 토지관, 직업, 소득수준에 상관없이 개발권양도제의 도입을 찬성 하고 있다. 시행 방안에 있어서는 개발권 분리・유통방안을 우리나라 실정에 맞게 점진적으로 실시 해야 한다는 의견이 약 74%로, 개발권양도제가 토지이용규제에 효과적이며 토지의 합리적 이용 및 보전 등에 매우 유용한 정책수단이므로 곧장 실시해야 한다는 의견(약21%)에 비해 높게 나타났다.
이는 개발권양도제의 많은 장점에도 불구하고 우리나라 현실 적용에 있어서 많은 어려움이 따를 것 이라는 판단에 의한 결과로 보여진다.
<부표 6> 개발권양도제 도입 찬성여부에 대한 시행 방안
개발권분리 방안 찬성여부
곧장 실시 점진 실시 잘모르겠다 계
찬 성 23.0 74.6 2.4 100.0
<부표 7> 직업별 개발권양도제 도입 찬성여부
구 분 공무원 교수 연 구 기 관
종사자 공사직원 민간
개발업자
시 민 단 체
종사자 기타
찬 성 80.3 91.4 91.4 96.8 90.0 81.8 93.5
반 대 19.7 8.6 8.6 3.2 10.0 18.2 6.5
또한, 응답자의 대부분(89%)은 사적 토지재산권 보호 경향에 상관없이 개발권양도제의 도입에 찬 성하고 있는 것으로 나타났다.
<부표 8> 사적 토지재산권 보호 경향에 따른 개발권양도제 도입 찬성여부
개발권양도제
사적 토지 도입
재산권 보호 경향
찬성 반대 계
훨씬 더 강화될 것임 91.3 8.7 100.0
약간 강화될 것임 90.7 9.3 100.0
현재와 비슷 91.2 8.8 100.0
많이 약화될 것임 65.0 35.0 100.0
3 ) 개발권양도제 도입 반대 이유
개발권양도제 도입을 반대하는 이유에는 우리나라 토지소유권의 관념이 다르기 때문 (43.3%)을 지적하는 의견이 가장 많이 나타났으며, 그 다음으로 기술적인 문제(30.0%)를 들었다. 각 항목별로 직업별 특성을 살펴보면 건축제한이 엄격하지 않기 때문에는 연구기관 종사자(33.3%)가, 기술적인 문제의 어려움 때문에는 교수(80.0%), 시민단체(50.0%) 및 연구기관 종사자(33.3%)가 상대적으로 높 은 비율을 나타내고 있다.
<부표 9> 개발권양도제 도입 반대 이유
구 분 비 율
우리나라는 밀도보너스가 효과를
발휘할 만큼 건축제한이 엄격하지 않음 16.7
토지소유권에 대한 관념이
개발권양도제의 개념과 부합되지 않음 43.3
시장성 확보와 중개기관 설치 등의 문제와
이전비율 등 기술적인 문제가 쉽지 않음 30.0
기 타 10.0
계 100.0
<부표 10 > 직업별 개발권양도제 도입 반대 이유
구 분 공무원 교수 연 구 기 관
종사자 공사직원 민간 개발업자
시 민 단 체
종사자 기타
건 축 제 한 엄격하지 않기
때문
14.3 20.0 33.3 - - - 25.0
토지소유권 관념이 개발권 양도제 개념과 부합되지 않음
57.1 - 33.3 100.0 100.0 50.0 25.0
기술적인 문제 14.3 80.0 33.3 - - 50.0 25.0
기 타 14.3 - - - 25.0
4 ) 개발권 분리방안 및 시행가능성
개발권 분리방안으로는 미국식의 개발권양도제 (51.2%)를 지지하는 의견이 가장 많이 나타났으며, 그 다음으로 영국식의 개발권 국공유화(27.4%), 프랑스식의 건축권제한 (19.8%)의 순으로 나타났 다. 그러나, 개발권양도제 시행가능성에 대해서 적다(46.0%)로 보는 견해가 가장 많으며, 보통이 다 (39.6%)라고 유보적인 견해를 보이는 경우도 많은 것으로 나타나고 있다.
<부표 11> 개발권 분리 방안
구 분 비 율
영국처럼 개발권을 국・공유화 27.4
미국처럼 개발권을 분리하여 시장에서
매매가 가능하도록 하는 개발권양도제 51.2
프랑스처럼 일정높이 이상
건축할 수 있는 권한을 국・공유화 19.8
기 타 1.6
계 100.0
5 ) 개발권 분리가 토지시장에 미치는 효과
개발권양도제 도입후 토지시장에 미치는 효과에 대해 응답자의 57.2%는 법정밀도를 초과하여 건 축이 가능하므로 토지시장이 활성화될 것이라고 응답하여 개발권양도제가 토지시장 활성화에 기여 할 것으로 판단하고 있다. 다만 개발권 시장형성의 어려움을 인식하여 토지시장 활성화에 도움이 되지 않을 것이라는 부정적인 견해도 32.0%를 차지하고 있는데 이는 토지시장 활성화에 기여하는 개발권양도제 도입이 되기 위해서는 개발권 시장형성이 주요한 관건임을 시사하는 것으로 보인다.
<부표 12 > 개발권양도제 도입 후 토지시장에의 영향
구 분 비 율
법정밀도를 초과하여 건축이 가능하므로
토지시장이 활성화 될 것임 57.2
개발권 시장 형성이 어려우므로
토지시장 활성화에 별 도움이 되지 않을 것임 32.0
기 타 9.4
무응답 1.4
계 100.0
6 ) 개발권분리 적용 대상지역
우리나라의 현 여건에서 개발권양도제를 소규모지역에서 실험적으로 시행하는 것에 대해 응답자 의 88.9%가 가치 있는 일이라 생각하며 찬성하고 있는데, 개발권양도제 적용대상지역으로는 장기미 집행 도시계획시설 (28.9%), 개발제한구역(28.5%)을 가장 많이 꼽고 있으며, 그 다음으로 국・도립 공원(13.3%), 군사시설보호구역(10.4%)의 순으로 나타나고 있다.
<부표 13 > 개발권양도제 적용 대상 지역
구 분 비 율
국・도립공원 13.3
군사시설보호구역 10.4
개발제한구역 28.5
장기미집행 도시계획시설 28.9
우 량 농 지 2.7
해안생태지역 7.5
수 변 지 역 6.2
기 타 2.5
계 100.0
3 . 설문조사지