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공익 신탁 을 활용 한 유휴 부동 산 이용 활성 화 방안
07. 공유재산 개발방식 비교
방치되어 있는 공유재산을 개발하는 방식에는 앞서 언급했던 신탁개발방식을 제외하고 도 크게 두 가지 유력한 방안이 있다. 바로 위탁개발방식과 공유재산 개발 리츠방식이다.
각 개발방식의 개념과 운영구조를 알아본 다음, 비교분석으로 공실 문제와 젠트리피케이 션 문제해결에 적합한 방식은 무엇일지 알아본다.
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07 공유 재산 개발 방식 의 비교
2) 위탁개발제도의 운영구조와 특징
[그림 7-1]을 보면 위탁개발 사업모델을 한눈에 알 수 있다. 지방정부가 수탁자 4개 기 관에 개발위탁 사업을 발주하면, 수탁기관이 개발사업을 시행하고, 임대 또는 분양사업 을 통해 수익을 창출한다. 이후 개발이익을 지속적으로 지자체에 납부하는 방식으로 진 행된다. 신탁개발과 가장 큰 차이점은 개발 사업 진행을 위한 소유권의 이전이 필요 없 고, 민간 사업자 대신 공유재산법에 규정된 4개 공기업만 위탁개발사업을 시행할 수 있 다는 점이다.
출처: 김주진·류동주(2016), “지자체 공유재산의 유효활용 개발 사례와 정책적 시사점: 공공 및 민간 참여 개발 사례를 중심으로”, 「국토연구」 제91권, 토지주택연구원, pp.75~89.
[그림 7-1] 위탁개발 사업 모델
더 나아가 김무성(2012)과 김명수 외 8명(2017)의 견해를 종합하여 공유재산 위탁개발의 특징을 정리하면 [표 7-1]과 같이 재구성할 수 있다.
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공익 신탁 을 활용 한 유휴 부동 산 이용 활성 화 방안
항목 내용
법적 근거 공유재산관리법 제42조의 2, 3 개발 시설 민관복합청사, 업무시설 등
소유권 개발 사업을 진행하기 위한 소유권 이전이 필요 없다.
단, 분양형 개발의 경우에는 수분양자에게 소유권이 이전된다.
장점
- 소유권 이전 없으므로 행정처리가 간편하다.
- 자금 조달금리가 낮다(4~6%).
- 지자체가 개발 비용을 투자하지 않아도 된다.
단점
- 민간사업자는 위탁개발사업을 수행할 수 없다.
- 자산관리공사 독점 개발로 인한 비효율이 존재한다.
- 자산관리공사 부채 비율이 증가한다.
- 위탁관리기관이 자율적으로 사업을 추진할 의사결정권한이 없고, 지방정부의 승인을 받아야 하기 때문에 시장대응능력이 떨어진다.
- 리스크 발생 시, 지자체가 적자를 부담한다.
추진 실적 2009년 위탁개발제도 도입 이래 총 33건이 진행되었고, 자산관리공사가 31건의 사업을 수행했고, SH공사가 2건을 수행했다.
[표 7-1] 위탁개발의 특징
출처: 김무성(2012), “국유지 위탁개발사업 추진방식에 대한 사후평가”, 서울대학교; 김명수 외 8명(2017), “도시활력 증진을 위한 국·공유지의 체계적 활용방안 연구”, 서울연구원. 재구성
3) 사례로 살펴본 위탁개발의 가능성과 한계점
고성수(2012)는 2012년 기준 위탁개발의 대표적 성공 사례로 옛 남대문세무서 부지 개 발사업을 꼽았다. 이 사업으로 정부는 연간 수십억의 임대수익을 얻게 되었고, 용적률을 높이고 민관 협력 공간으로 개선하는데 성공했다. 부동산 자체 가치 또한 크게 증가했다.
그는 위탁개발의 결과를 [표 7-2]의 방식으로 정리한다.
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07 공유 재산 개발 방식 의 비교
구분 개발 전 개발 후(변화율)
규모 지상 3층, 지하 1층 지상 15층, 지하 4층
용도 남대문세무서청사 남대문세무서, 서울지방국세청,
업무시설, 근린상업시설
건축연면적(m²) 2,495 2만6937
용적률(%) 57 599(1051% ↑)
연간임대수입(억 원) 없음 51
장부가액(억 원) 267 928(348%)
시장가치(억 원) 320 1,395(436 ↑)
[표 7-2] 남대문 세무서 위탁개발 전후 비교
출처: 고성수, 2012, “허름한 무허가 건물촌이 황금상권으로...방치된 국유지에서 ‘금맥’캤다”,
「동아비즈니스리뷰」, 110호, 2012년 8월호 Issue 1
하지만, 위탁개발제도 도입에는 밝은 면만 있는 것은 아니다. 가장 큰 문제는 지자체의 위험 부담이 너무 크다는 것이다. 광주 남구 종합청사 개발사업의 경우20), 애초 계획했 던 수준의 임대수입을 확보하지 못했기 때문에 사업 자체가 부실화되었다. 위탁개발 사 업은 사업 착수~준공까지는 위탁관리기관이 위험부담을 지지만, 준공 이후에는 위탁자 가 위험부담을 지게 된다. 개발 사업이 잘 이뤄지고, 기대수익을 충족한다면 별 문제 없 이 공공 시설을 확보할 수 있지만, 수익을 제대로 회수하지 못하는 경우에는 지자체가 부담해야할 위험도가 너무 크다. 공간 수요와 사업수익성 예측은 항상 불확실성을 감수 해야하기 때문에 위탁개발사업은 지자체에게 양날의 검과 같다. 또한, 본격적인 위탁개 발제도가 시행된 이후 진행된 33건의 사업 중 31건을 자산관리공사가 진행했다는 점을 감안할 때, 독점으로 인한 비효율과 방만한 운영이 발생할 수 있다. 게다가 민간 사업자 의 참여는 배제되어있고, 위탁관리기관에게 의사결정권한이 주어져있지 않기 때문에 시 장상황에 유연하게 대처하기 어렵다. 준공 후 분양, 임대 과정이 원활하게 이루어지지 않아서 기대 수익률을 충족하지 못한다면, 그 부담은 고스란히 지자체에게 전가된다는 점에서 위험 부담이 크다. 이제는 부동산 개발보다 공실률을 낮추고 안정적인 수입을 얻는 것이 매우 중요해진 현실을 고려할 때, 기존의 위탁개발 모델로는 더 이상 경쟁력 을 담보하기 어렵다.
20) 프레시안, 2018.09.05., “광주 남구청, 캠코 위탁 청사개발사업 파탄…구 재정 ‘블랙 홀’ 우려”, http://www.pressian.com/news/article/?no=209752#09T0
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공익 신탁 을 활용 한 유휴 부동 산 이용 활성 화 방안