앞에서 살펴본 바와 같이, 건물에너지효율개선을 위한 민간의 금융 상품은 대부분 정부의 지원 정책과 연계되어 운영되고 있다. 이러한 이유는 다양하나 그 중 주요 이슈들을 살펴보면 다음과 같다.
가. 건물 리모델링 시장 수요의 한계에 따른 민간은행의 관심 저조 해외 주요 선진국과 국내 건축물 효율개선 사업의 시장규모는 <표
5-1>와 같다. 사업의 시장규모를 비교해 봤을 때, 선진국의 경우 정부
구분
1인당 국내총생산량
(GDP)
시장
규모 사업방향 공공주체
한국 19,751 10% 노후 건축물 성능개선 및 그린홈 중앙정부 및 지자체
일본 34,312 30% 리모델링을 고려한 설계와 자재
표준화
주택 리폼센터, 도시기반 정비공단 싱가
포르 35,163 20% 노후 공공주택의 ‘업그레이딩
프로그램(Upgrading Program)’ 실시 주택개발청(HDB)
미국 45,845 30% 철거와 재건축 대신 개량 유도 주택도시
개발청(HUD)
영국 45,575 45% 공동주택 에너지 소비절감 중앙정부 및 지자체
프랑스 41,511 45% ‘불량단지’ 지정 및 개선 국립주택개량청
(ANAH)
독일 40,415 30% 노후 주택개량 활성화 중앙정부 및 지자체
<표 5-1> 국내외 건축물 효율개선 사업 시장 규모
출처: 안진회계법인(2012)
및 공공기관이 주도적으로 리모델링 활성화를 유도하고 있으며, 시장 규모적 측면에서 1인당 국내총생산량(GDP)과 비례하며 리모델링 시 장이 증가하는 경향이 있다.
[그림 5-1]는 GDP 규모에 따른 국내 건축물 효율개선사업 시장을
전망한 것으로, 향후 국내 GDP가 성장했을 경우에는 해외 선진국의 사례와 유사하게 건축물 효율개선 사업 시장은 증가할 것으로 예상된다.
[그림 5-1] GDP 규모에 따른 국내 건축물 효율개선사업 시장 전망
출처: 국토해양부(2010) 공동주택 리모델링 세대증축 등의 타당성 연구
그러나 아직까지 국내 시장수요의 한계로 인하여 관련 정책이 미미 한 실정이다. 앞에서 언급한 바와 같이, 건축물 효율개선 사업을 위한
제5장 효과적인 금융지원 방안 71
나. 에너지절감액 기반 대출금 상환의 부담
일반적으로 건물에너지 효율개선 사업을 위한 민간금융상품은 개선 공사 이후 발생하는 에너지절감액으로 상환하는 것이 일반적이다. 그러 나 [그림 5-2]와 같이 에너지절감액으로 대출금을 상환하는 경우 실제 에너지사용량이 효율개선 이전 대비 오히려 증가하게 된다면 원리금 의 상환은 어렵게 된다.
[그림 5-2] 에너지절감액의 상환재원 활용에 관한 비교(예시)
출처: 한국시설안전공단(2013), 그린리모델링의 민간금융 도입을 통한 활성화 방안 마련 연구, 국토교통부
문제는 건물의 실제 에너지 사용은 전적으로 재실자의 거주행태에 따라 달라진다는 데 있다. 예를 들어, 에너지효율개선 공사로 인하여 실제로 20%의 효율이 개선되었다고 해도 사용자가 효율개선을 이유 로 에너지 소비를 더욱 늘릴 수도 있다. 이러한 경우 민간은행 입장에 서는 사전에 “예상원리금상환금”과 “대출만기” 등을 결정하기 힘들어 지며, 아직까지는 실제에너지절감액에 따라 상환완료 시기가 유동적 으로 정해지는 ‘원리금 불균등상환’ 형태의 금융 상품은 적용된 사례 가 없다.
다. 대출금 상환기간에 따른 대출금 부담 가중
대출만기형 금융상품의 경우, 일반적으로 5년을 기점으로 금융상품 의 특성을 구분하여 정리할 수 있다.
구분 대출만기별 특성
5년 이내 5년 초과
장점
고정금리 적용 가능 공사비 채권 팩토링 대출 가능 동일사업에 대해 다양한 대출방식
적용 가능
에너지절감실적 대비 차주의 원금상환부담 감소 유사상품 대비 경쟁력 유지
가능(주거부문 등)
단점
에너지절감실적 대비 차주의 원금상환부담 증가 유사상품대비 차주매력도
하락(주거부문 등)
고정금리 적용불가 공사비 채권 팩토링 대출 불가
상대적으로 대출금리 상승 불가피(5년 만기 대비)
<표 5-2> 민간금융기관 대출만기별 특성(5년 이내 vs 5년 초과)
자료: 한국시설안전공단(2013)
금리 측면에서는 5년 이내의 금융상품이 고정금리가 가능하여 대출 금리 측면에서 유리하나, 에너지절감실적으로 원리금을 상환하게 될 경우에는 5년 이상 초과 금융상품에 비해 연간 대출금 상환의 부담이 가중된다. 반대로, 5년 이상 초과하는 금융상품을 이용했을 경우에는 변동금리가 적용되며, 연간 상환부담은 상대적으로 줄어들게 되는 반
제5장 효과적인 금융지원 방안 73
로 짧다는데 있다.29) 따라서 대출기간이 긴 경우에는 건축물의 매매 에 영향을 미치며, 건축물의 효율을 개선한 결과가 건축물의 가치(시 세)에 명확하게 반영되지 못하는 현 감정평가제도에도 원인이 있다고 볼 수 있다. 바꾸어 말하면 건축물의 효율을 개선하는데 투자한 비용 대비 건축물의 가치(시세)가 비례한다고 볼 수 없다는 것이다.
라. 건축물 효율개선 사업의 경제성 미흡
앞서 3장에서 주상복합건물을 대상으로 시행한 분석 결과에서 나타 난 것과 같이 에너지효율개선사업의 경제성이 미흡한 것 역시 민간금 융을 어렵게 하는 주요 이유이다. 여기에 더해 사용자의 이용행태에 따라 예상되는 에너지성능개선 비율을 충족시키지 못하게 되는 경우 나, 에너지가격이 하락하는 경우에는 투자비 회수기간이 늘어나 경제 성은 더욱 낮아지게 된다. 이러한 경우, 당초 민간금융 대출기간을 상 회하는 경우가 발생할 수 있어 대출상환에 어려움이 발생할 수 있다.