정부는 안심하고 살 수 있는 주거환경을 조성하기 위하여 다양 한 정책을 추진 중이다. 2022년까지 장기공적 임대주택 재고 율 9%를 달성하기 위하여 연평균 17만 호의 공적 임대주택을 공급하고, 임대주택의 효율적 운영관리에도 적극적인 대책을 마련할 계획이다. 청년층과 신혼부부의 주거비 부담에도 힘을 기울인다. 청년과 신혼부부의 주거부담을 줄이기 위하여 2022 년까지 30만 실의 청년 임대주택을 공급하고 20만 호의 임대 주택을 신혼부부에게 공급할 예정이다. 이외에도 인구구조 변 화와 주거형태 다양화에도 대응한 정책을 마련하고 있다. 이번 호 특집에서는 100대 국정과제를 중심으로 새 정부의 부동산 시장 정책에 대해 살펴보고 논의하고자 한다.
특집기획: 변세일 부동산시장연구센터장
실수요자,
서민을 위한 부동산정책의
방향과 과제
지역별 주택시장 차별화의 원인
주택시장은 2008년 글로벌 경제위기 이후 주 택보급률 100% 초과, 경제성장률 둔화, 인구 및 가구 성장세 둔화 등 내외부 여건의 변화로 지역별로 차별적 변화 양상이 심화되었다. 이 는 거시경제 여건 변화 및 정책과 지역별 주택 시장이 지역경제 여건, 개발사업 등에도 더 많 은 영향을 받기 시작했음을 의미한다. 경제가 고도화될수록 지역경제 여건과 주택가격 간 관계의 긴밀성이 높아진다는 여러 연구결과도
있다(Coulson, Liu and Villupuram 2013; 최창옥 2013; 변세일, 방보람, 박천규 2016).
지역 주택시장에 다양한 지역별 특성과 요인이 영향을 주고 있다. 지역별 특성으로는 산 업단지 및 뉴타운 개발, 기업도시 및 혁신도시 건설, SOC, 편의시설 건설 등 지역개발사업 과 지역산업의 성과, 일자리, 주민소득, 지역내총생산 등 지역경제 여건을 들 수 있다. 이 외에도 지역 내 인구 및 가구 특성과 교통편리성, 문화 및 교육 여건, 주택의 노후도 등 주 거환경 특성들도 지역별 주택시장의 변화에 영향을 미친다(변세일, 방보람, 박천규 2016).
6.19대책 전후 차별적인 시장 상황
올해 들어 서울, 세종, 부산 등 일부 지역을 중심으로 주택가격이 급격하게 상승하였다.
01
변세일 | 국토연구원 부동산시장연구센터장([email protected])
지역별 주택시장 차별화와 정책추진 방향
<그림 1> 지역주택시장 변화에 영향을 주는 다양한 요인들
대외적 환경 정책적 환경
지역별 수급 여건
지역 주택시장 지역개발 여건
•산업단지/뉴타운 조성
•대규모 개발사업 (신공항, 역세권 개발 등)
지역경제 여건
•국책사업 추진
•지역산업 침체
•대기업 투자 집중
주택의 특성
•평수, 난방시설 등
•가구수, 노후도 등
•건설업체 현황 등 주거환경적 여건
•교통의 편리성
•문화의 교육시설 여건
•도심/직장과의 거리 등
출처: 변세일, 방보람, 박천규 2016을 참고하여 재작성.
특집 실수요자, 서민을 위한 부동산정책의 방향과 과제
울(1.46%), 강원(1.05%), 전남 (1.00%), 전북(0.68%) 등은 전 국 평균(0.54%)보다 높게 나타 났으나, 경북(-0.42%), 충남 (-0.41%), 울산(-0.39%), 대 구(-0.33%), 경남(-0.31%),
충북(-0.20%) 등은 음(-)의 상승률을 보였다.
지역별로 재개발, 재건축 등 개발호재가 있는 지역을 중심으로 가격 상승폭이 커져 국 지적 시장과열 우려가 나타났으며, 신규 분양시장 청약경쟁률도 지속적으로 높은 수준을 유지하였다(국토연구원 부동산시장연구센터 2017). 2017년 5월까지의 평균 청약경쟁률 은 10.2:1이었으며, 서울 11.7:1, 부산 27.0:1, 세종 104.8:1로 신규 분양시장의 청약경쟁 률도 지속적으로 높은 수준을 유지하는 것으로 나타났다. 또한 서울과 부산에서는 재개 발, 재건축 등 정비사업에 대한 기대감, 세종에서는 향후 행정중심복합도시의 미래상과 정부부처의 추가 이전, 국회 분원 설치계획 등에 대한 기대감이 맞물리면서 가격이 상승 하였다. 강원의 경우 평창올림픽 특수 및 고속도로, 철도 등 기간투자가 이어지면서 주택 가격 상승률이 높았다. 그 결과, 서울, 부산, 세종, 강원 등의 주택매매가격 상승폭이 전 년에 비해 크게 증가하기 시작하였으며, 이로 인한 국지적 시장과열 우려가 증대되었다.
새 정부의 주택시장 정책추진 성과
주택시장의 국지적 과열 양상에 대응하기 위해 정부는 2017년 6월 19일 ‘주택시장의 안 정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응방안’을 발표하면서 경기 광명, 부산 기장군 및 부산 진구 등 3개 지역을 조정대상지역에 추가하였고, 조정대상지역 내 청약규제 강화, 건전한 주택시장 질서 확립 등의 추가조치를 취하였다. 이와 동시에 투기과열지구 지정, 지방 민 간택지 전매제한기간 신규 설정 등을 추가 검토할 수 있음을 내비쳤다.
6.19대책 이후에도 재개발, 재건축 물량이 많은 서울 강남 4구를 중심으로 시작된 서울 의 주택가격 상승이 서울 전역으로 확대되는 지역 간 전이효과(소위 풍선효과)가 우려되 었다. 이에 정부는 8월 2일 참여정부 때의 강력한 부동산대책 이후 약 12년 만의 강력한
세종 부산 서울
1.05
강원 1.00
전남 0.63
전북 0.44
대전 0.24
제주 -0.10
충북 -0.33
대구 -0.41 충남 0.45
경기 0.36
광주 0.22
인천 -0.31
경남 -0.39
울산
전국 0.54%
-0.42 경북 1.0
0.5 0.0 -0.5 -1.0
자료: 한국감정원 부동산통계정보시스템, 전국주택가격동향조사.
대책을 발표하였다. 저금리, 풍부한 유동성 등이 각종 지역개발 호재와 겹치면서 국지적 과열 우려가 존재하였고, 이를 규제하기 위해 종합적인 대책이 나오게 된 것이다.
대책 발표 이후 서울 강남 4구를 중심으로 급매물이 나오기 시작했고, 세종시 분양 주 택에 형성돼 있던 프리미엄이 떨어져 가격상승이 진정되었다. 실제로 가장 강한 규제가 이루어진 투기지역의 경우 6.19대책 이후 풍선효과로 인해 지속적으로 상승하던 아파트
<표 1> 6.19대책, 8.2대책 주요내용 요약
구분 구분 지역
6.19 대책
조정대상지역 •기 선정된 37개 지역 + 경기 광명, 부산 기장군 및 부산진구(3개 지역 추가)
조정대상지역 실효성 제고
•서울 지역 전매제한기간 강화(전 지역 소유권이전 등기 시로 강화)
• LTV, DTI 규제 맞춤형으로 조정(조정대상지역 규제비율 강화)
•재건축조합원 주택 공급수 제한(원칙적으로 1주택까지 허용) 시장질서 확립 •관계기관 합동 불법 거래행위 현장 점검 등
추가 대응수단 •투기과열지구 지정, 지방 민간택지 전매제한기간 신규 설정 등 검토
8.2 대책
투기과열지구 및 투기지역 지정
•투기과열지구: 서울 전역, 과천, 세종
• 투기지역: 서울 11개 구(강남4구, 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서), 세종
분양가상한제
지정요건 개선 •분양가를 적정수준으로 관리할 수 있도록 적용 정량요건 개선
재건축, 재개발 규제 정비
•재건축 초과이익환수제 예정대로 시행(2018.1~)
•투기과열지구 내 재건축 조합원 지위 양도제한 강화
•투기과열지구 내 조합원 분양권 전매제한(관리처분 후 등기 시까지)
•재개발사업 시 임대주택 공급 의무비율 강화(하한선 설정)
•투기과열지구 내 정비사업 분양분 재당첨 제한(5년)
•투기과열지구 또는 투기지역 도시재생뉴딜 제외
양도세 강화
•조정대상지역 다주택자 양도세 중과 및 장기보유특별공제 배제
•조정대상지역 1세대1주택 거주요건(2년) 추가
•조정대상지역 양도소득세 강화(보유기간 관계없이 50%)
다주택자 금융규제
•투기지역 주택담보대출 건수 제한 강화(세대당 1건)
• 투기과열지구, 투기지역 LTV, DTI 40% 적용(1건 이상 보유 10%p 강화, 실수요 자는 10%p 완화)
•중도금대출보증 세대당 2건 이하(투기과열지구, 투기지역, 조정대상지역 1건)
임대주택 등록 •임대주택 등록 유도(양도세 중과 배제 등 인센티브)
•다주택자 임대주택 등록 의무화 방안 검토
투기적 주택수요 조사 •투기과열지구 자금조달계획 등 신고 의무화(3억 원 이상)
•특별사법경찰제도, 국세청 관계기관 공조(의심사례 검증 및 과세조치 등)
주택공급 공공역할 강화 •공적 임대주택 연간 17만 호 공급(5년간 85만 호)
•신혼부부 분양형공공주택(신혼희망타운) 5만 호(연 1만 호)
청약제도 정비
•투기과열지구, 조정대상지역 1순위 강화(2년)
•가점제 확대: 투기과열지구 85㎡ 이하 100%, 조정대상지역 75% 등
•가점제 담청자 재당첨 제한(전국 2년)
지방민간택지 전매제한 설정 • 지방민간택지 전매제한기간 설정(조정대상지역 1년 6개월~소유권 등기 시까 지, 지방광역시 6개월)
오피스텔 분양 및 관리 개선 •투기과열지구, 조정대상지역 전매 소유권 이전 등기 시, 거주자 우선분양 20% 등 자료: 관계부처 합동 2017a, 관계부처 합동 2017b의 내용을 토대로 요약 정리.
특집 실수요자, 서민을 위한 부동산정책의 방향과 과제
-2.00 -1.00 0.00
6.5 6.12 6.19 6.26 7.3 7.10 7.17 7.24 7.31 1.00
2.00 3.00
8.7 8.14 8.21 8.28 9.4 9.11
전체평균 서울 서초 서울 강남 서울 송파 서울 강동 서울 용산 서울 성동
서울 노원 전체 마포 서울 양천 서울 강서 서울 영등포 세종시
자료: 한국감정원 부동산통계정보시스템, 주간아파트매매가격 변동률.
<그림 4> 최근 4개월 수도권 주택매매시장 소비자심리지수의 변화
2017년 6월 2017년 7월
2017년 8월 2017년 9월
자료: 국토연구원, 부동산시장 소비자심리조사 공표자료(2017.6~2017.9).
매매가격이 8.2대책 이후 급격히 하락한 것으로 나타났다. 실제로 8.2대책 직후에 투기지 역의 아파트매매가격은 하락하였고, 보합세를 유지하고 있다. 특히 가격 상승세를 주도한 서울 서초, 강남, 송파, 강동 등 강남4구를 중심으로 하락폭 및 안정세가 두드러졌다.
국토연구원에서 조사하고 있는 주택매매시장 소비자심리지수의 변화를 살펴보더라도 8.2대책 이후 급격히 하락한 것을 확인할 수 있다. 8월 주택매매시장 심리조사결과를 살 펴보면, 서울지역을 중심으로 확장 2단계에 속했던 대부분의 지역이 확장 1단계 이하로 떨어진 것을 확인할 수 있다. 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 등 정책의 대상에 속 했던 시군구가 많은 수도권의 주택매매시장심리지수의 변화를 살펴보면 다른 지역에 비 해 감소폭이 훨씬 더 크게 나타나고 있음을 알 수 있다.
향후 정책추진 방향
8.2대책으로 인한 시장 안정 효과는 나타나고 있으나 일부 지역은 여전히 불안요인이 상 존하고 있어 예의주시할 필요성이 있다. 정부는 여러 차례 예고한 바와 같이 주택시장을 지속적으로 모니터링하면서 시장 안정을 위한 지역 맞춤형 정책을 추진하고, 국민경제에 미치는 영향을 고려하여 정책 단계별 강약도 조절해 나가야 할 것이다.
정부는 8.2대책 이후에도 성남 분당, 대구 수성구 등 일부 불안한 지역에 대해 지난 9.5 대책에서 투기과열지구로 지정하고, 집중모니터링 대상지역을 고시하였다. 최근 일부지 역의 아파트 매매가격 상승세를 두고 공급 부족, 유동성 확대 등으로 풍선효과가 확대될 수 있다는 우려가 있으나, 8.2대책과 이후 예상되는 정책의 효과가 강력한 데다 전반적으 로 공급물량이 많아 가능성이 낮아 보인다. 그럼에도 불구하고 일부지역에 가격 전이효과 가 발생한다면 모니터링 후 9.5대책의 경우처럼 적시적 투기과열지구 및 투기지역 확대 지정, 보유세 강화 등 후속 조치가 검토되어야 할 것이다. 최근 투기지역 중심의 아파트 전 세가격 불안을 우려하는 의견이 있다. 그러나 우선 8.2대책에서 예고한 내년 4월 1일 이전 에 양도세 부담을 피하기 위해 다주택자들이 보유주택을 매물로 내어 놓을 가능성이 높고, 정부가 주거복지로드맵에서 예고한 세제 및 금융 인센티브를 통해 임대사업자로의 전환을 유도하게 되면 전월세 가격이 급등할 가능성은 높지 않다고 본다. 그리고 8.2대책에서 정 부가 제시한 다양한 임대주택 공급계획도 그러한 가능성을 줄이는 데 일조할 것이라고 예 상된다. 그럼에도 불구하고 추후 전월세가 급등하는 문제가 발생할 경우 정부는 전월세시 장 안정을 위한 전월세 상한제, 계약갱신요구권 등 후속 조치를 강구할 필요성이 있다.
앞으로 보다 정책의 적시성과 효율성을 높이기 위해서는 가격, 청약경쟁률 이외에도 신 규 주택수급 상황, 분양가 및 미분양률(미분양주택수), 거래량, 주택멸실량 등에 대한 보 특집 실수요자, 서민을 위한 부동산정책의 방향과 과제
수 있다면 정책의 성공을 이끌고 부정적인 효과를 줄일 수 있을 것이다.
앞으로는 주택공급이 과다한 지역의 주택시장 연착륙 방안에 대해서도 고민하여야 한 다. 이를 위해서는 특히 인허가, 착공, 분양, 준공에 이르는 전 과정에 걸쳐 주택 공급통 계의 정확성을 제고할 필요가 있다. 이를 바탕으로 택지공급량 조정, 건설사 보증한도 제 한 및 심사 강화, 준공률을 고려한 후분양제의 탄력적 도입, 공공비축임대사업 확대, 주택 건설기준 등 심의 강화, 재개발재건축사업의 인가 시기 조정 등을 통해 신규 주택 공급을 시장 상황에 맞게 조정하여야 한다.
근본적으로 수급문제 등으로 인한 지역부동산시장의 이례적 변화를 막기 위해서는 지 역부동산시장에 대한 정밀한 진단과 평가결과를 지방자치단체에 제공하고, 인허가권을 가진 지방자치단체와 협조하여 수급을 효율적으로 관리할 필요성이 있다. 그리고 주거급 여, 임대주택 공급 등 주거복지와 관련된 정책시행에 있어서도 각 지역의 차별성을 고려 한 세밀한 정책이 도입될 필요성이 있다.
참고문헌
관계부처 합동. 2017a. 주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적ㆍ맞춤형 대응방안, 6월 19일. 보도자료.
_____. 2017b. 실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안, 8월 2일. 보도자료.
국토연구원. 부동산시장 소비자심리조사 공표자료. www.krihs.re.kr/issue/consumeList.do.
국토연구원 부동산시장연구센터. 2017. 최근 주택시장 동향과 향후 정책과제. 국토정책Brief 622호. 세종: 국토연구원.
변세일, 방보람, 박천규. 2016. 지역부동산시장의 차별적 변화와 시사점. 국토정책Brief 568호. 안양: 국토연구원.
최창옥. 2013. 수도권 부동산시장 흐름과 지역경제간 연계성 분석. 수원: 경기개발연구원.
한국감정원 부동산통계정보시스템. www.r-one.co.kr.
Coulson, N. E., C. H. Liu and S. V. Villupuram. 2013. Urban economic base as a catalyst for movements in real estate prices. Regional Science and Urban Economics 43, no.6: 1023-1040.
