“정확하고 체계적인 부동산시장 진단 및 분석 체계 확립이 필요합니다”
- 서종대 한국감정원장
박천규 | 국토연구원 부동산시장연구센터장
서종대(徐鍾大)
한양대학교 경제학과 졸업(1983) / 서울대학교 행정대학원 정책학(1989) / 버밍엄대학교대학원 경제정책학 석사(1991) / 한양대학교대학원 도시공학 박사(2011)
건설부 토지정책·주택정책·기획예산과(1986) / 대통령비서실 SOC기획단·경제수석실(1995) / 주 필리핀대사관(1997) / 건설교통부 주택도 시국 주택관리과장·주택도시국 주택정책과장·기획관리실 예산담당관·총무과 과장(서기관·부이사관)·주택도시국 도시건축심의관·신도 시기획단장·주택국장·부이사관(본부대기)·건설선진화본부 본부장(부이사관·이사관)·주거복지본부장(2000) / 고려대학교 정책대학원 국 토경제학과 겸임교수(2003~) / 행정중심복합도시건설청 차장(2008) / 국무총리실 세종시기획단 부단장(2009) / 한국주택금융공사 사장(2011) / 한국감정원장(2014~)
저서: 미국의 주택금융(1987) / 지역개발론강의(2003) / 주택문제의 해법(공저, 2005)
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최근 부동산시장 구조 전환과 정책 패러다임의 변화가 중요한 이슈로 떠오르면서 올바른 정보로 시장에 참여 할 수 있는 관련 통계기반 조성의 필요성이 강조되고 있다. 이에 한국감정원에서는 각종 통계의 정확성을 높 이는 데 주안을 두고 사업을 추진하고 있으며, 가공·
분석통계 등의 발굴에 주력할 예정이다. 이번 호 ‘이슈 와 사람’에서는 서종대 한국감정원장을 만나 부동산시 장 선진화를 위한 방안에 대해 들어보았다.
▶박천규(이하 ‘박’): 먼저 한국감정원의 역할과 기능 에 대해서 간략하게 소개해주시면 좋겠습니다.
▶ ▶ 서종대(이하 ‘서’): 한국감정원은 정부의 표준 지 및 표준주택 조사 및 평가 부대업무 위탁기관으 로서 표준지 및 표준주택 공시업무를 담당하고 있 고, 주택가격동향조사, 지가변동률조사, 월세가격 동향조사 등 부동산조사 및 통계·분석업무, 부동 산거래관리시스템 운영 등을 수행하고 있습니다.
감정평가의 신뢰성 회복을 위한 감정평가시장 선
습니다. 기존에는 감정평가시장에서 ‘선수’의 역할 을 수행했다면, 이제는 이를 관리 및 감독하는 ‘감 독자’로의 역할로 전환하고 있는 것입니다. 토지, 주택 등 부동산 관련 각종 가격공시 및 조사통계 와 부동산 실거래가, 아파트 관리정보 및 녹색 건 축정보 관리 그리고 감정평가 타당성 조사와 관련 정책연구 등 공적기능을 강화하기 위해 노력하고 있습니다. 감정평가 타당성 조사와 리츠시장 감독 등 각종 감독업무 영역이 늘어났고, 부동산 관련 각종 통계조사 및 연구분석을 전담하는 기관으로 자리매김하고 있습니다. 앞으로 국민들에게 정확 한 부동산 정보를 제공하고 공정한 부동산 감정평 가를 관리하는 한국감정원이 되도록 하겠습니다.
▶박: 건설교통부(현 국토교통부) 주거복지본부장, 한 국주택금융공사 사장을 거쳐 현재는 부동산 전문기관 인 한국감정원 원장으로서 주택, 부동산 분야의 다양 한 이력을 가지고 계시는데요. 현장에서 느끼시기에 부 동산시장은 현재 어떠한 변화를 겪고 있다고 생각하 십니까?
▶ ▶ 서: 우리나라 부동산시장의 변화는 시장자체 구조, 공급구조, 수요구조 등으로 구분하여 살펴볼 수 있겠습니다. 먼저 시장자체구조에서 가장 중요 한 변화는 전세에서 월세로의 전환이 가속화되고 있고, 전세를 이용한 사금융체제가 점차 제도권 금 융체제로 흡수되는 것을 중요한 변화로 볼 수 있 겠습니다. 아시다시피 통계청 인구주택총조사에 따르면, 월세거주가구 비율은 2005년 19.0%에서 2010년 21.4%로 증가하였으며, 전월세 확정일자 서종대
실거래자료를 보면 전세의 거래 비중이 줄고 월세 의 거래 비중이 2012년 34.0%에서 2013년 39.4%
로 크게 증가하고 있는 추세입니다.
공급 측면에서는 공공부문의 역할이 점차 축소 되면서 민간의 역할이 중시되고, 건설업은 사업영 역이 보다 세분화되고 그 역할과 책임도 확대되는 방향으로 변화가 나타나고 있습니다. 주택시장이 기존 공급자 위주의 시장에서 수요자 중심의 시장 으로 전환되면서 이러한 변화는 더욱 가속화될 것 으로 전망됩니다.
수요 측면에서는 인구 및 가구증가율의 둔화, 저출산·고령화로 중장기 주택수요는 과거보다 낮아질 것으로 보이며, 금융 조달가능성이 주택수 요에 큰 영향을 미치는 구조로 변화되고 있습니다.
최근의 저금리 상황, 공유형 모기지 등을 중심으로 한 통합모기지 도입, LTV, DTI 규제 완화 등으로 주택거래가 증가하고 가격이 점차 회복되는 양상 을 보이는 것은 주택시장에서 금융의 역할이 강화 되고 있다는 것을 의미합니다.
한편, 정책적인 측면에서 부동산시장에 대한 정 부의 개입이 점차 줄어들고 민간의 자율성이 중시 되는 시장으로 변화하고 있습니다. 과거 주택이 절 대적으로 부족하고 주택가격이 급등하던 시기에 는 정부의 시장조절기능이 강조되었다면, 주택부 족문제가 해소되고 주택가격이 전반적으로 안정 된 현재 시점에서는 시장과열기에 도입된 여러 규 제들을 재검토하고, 공공과 민간의 협력, 민간의 자율성을 강조하는 분위기로 변화하고 있습니다.
▶박: 최근 부동산시장 구조 전환과 이에 대응한 정책 패러다임 변화가 중요한 이슈로 떠오르고 있습니다. 향
후 부동산정책에서 중요한 과제는 무엇이라고 생각하 십니까?
▶ ▶ 서: 저는 부동산정책의 목표에서 가장 중요한 것은 가격의 안정보다 수요맞춤형 주택공급체계 의 구축이라고 생각합니다. 우리나라의 경우 주택 수요 탄력성에 비해 공급의 탄력성이 매우 낮습니 다. 실제로 국토연구원 김경환 원장님께서 동아시 아 대도시의 주택공급 탄력성을 비교분석한 결과 에 따르면 서울은 상하이에 이어 두 번째로 낮은 것으로 나타났습니다. 낮은 주택공급 탄력성은 주 택수급의 시차를 발생시켜 부동산시장 변동위험 을 증가시킬 수 있습니다. 주택공급의 탄력성을 높 이기 위해 관련 토지이용규제, 분양제도 등을 종합 적으로 개선할 필요가 있고, 지역별·계층별로 다 양화되고 있는 주택수요에 대응하기 위한 주택공 급체계의 구축이 절실합니다.
부동산정책에서 금융과 세제의 중요성이 높아 지고 있습니다. 최근의 부동산정책은 리츠를 활용
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박천규
다 소프트한 금융·세제 측면이 강화되는 양상입 니다. 부동산의 수급 측면과 더불어 금융, 세제 관 련 부서들 간의 긴밀한 협력을 통한 정책의 개발 과 운영이 요구되는 시점입니다.
또한, 아파트 위주의 주거문화에 대한 진단과 대응방안이 필요하고, 대량의 주택노후화에 대비 한 거시적인 시각에서 장기관리계획을 수립할 필 요가 있습니다. 최근 단독주택 공급 비중이 증가 하고 있지만 여전히 아파트 공급 비중이 전체 인 허가 실적에서 60% 이상을 차지하고 있고, 1990 년대 초반에 대량 공급된 주택의 노후화로 개보수 등 관리가 필요한 경과연수 16~30년 주택비율이 2005년 19.6%에서 2010년 35.8%로 크게 증가하 였습니다. 건강하고 쾌적한 주거문화 확산을 위한 다양한 프로그램을 마련하고, 노후 공동주택에 대 한 유형화와 순차적 개보수를 위한 중장기 전략을 수립할 필요가 있겠습니다.
▶ 박: 한편 부동산시장의 선진화는 부동산 분야에서 지속되어온 중요한 화두입니다. 부동산시장의 선진화 를 위해 가장 필요한 것은 무엇이라고 생각하십니까?
▶ ▶ 서: 투명하고 선진화된 부동산시장이란 ‘정보 의 접근이 용이하고, 공정하고 일관되게 움직이는 시장’으로 정의할 수 있습니다.
우리나라 부동산시장도 정부에서 추진해온 그 간의 노력으로 많이 투명화되고 선진화되었습니 다. 특히, 부동산 실거래가신고제는 과거에 만연했 던 이중계약서, 허위신고를 근절하는 계기를 마련 하였다고 봅니다.
에 참여할 수 있는 관련 통계기반 조성이 필요합 니다. 특히, 부동산시장 투명성 제고, 부동산 간접 투자 활성화 등을 위해 상업용 부동산 정보인프라 의 개선이 필요하다고 생각합니다. 신뢰 있고 객관 성 있는 상업용 부동산시장 지표 생산을 통해 보다 정확하고 체계적인 부동산시장 진단 및 분석 체계 를 확립할 필요가 있습니다.
부동산시장의 선진화를 위해 실거래가제도의 지속적인 발전을 통한 부동산거래 투명화, 부동산 통계의 확충과 세밀화, 부동산시장에 대한 시장의 자율성 강화 등도 지속적으로 추구되어야 할 과 제입니다.
▶박: 부동산시장을 제대로 이해하기 위해서는 부동산 관련 통계의 인프라 구축이 필요하다고 생각합니다. 이 와 관련하여 한국감정원에서 추진 중인 사업과 연구, 향 후 계획은 어떻습니까?
▶ ▶ 서: 아시다시피 한국감정원은 방대한 실거래가 격을 관리하고 있고 주택 및 전세가격, 월세가격, 토지가격, 오피스 및 매장용 건물 정보 등에 대해 서 동향조사를 하고 있습니다. 내년에는 상가 권 리금, 임대료에 대한 정보도 조사하여 생산할 예 정입니다.
앞으로 지속적으로 각종 통계의 정확성을 높이 는 데 주안을 두고 관련 사업을 추진할 예정이며, 단순 1차 통계를 넘어 국민이 궁금해하는 가공·
분석통계 등을 발굴하는 데 주력할 예정입니다. 한 가지 예로, 전월세시장의 흐름을 제대로 이해할 수 있도록 국토교통부와 협력하여 전월세 전환율을
전월세 실계약 기반의 데이터를 이용하여 지역별, 유형별로 세분화하는 작업을 수행하고 있습니다.
그리고 보유하고 있는 각종 통계를 연계한 예 를 들어 실거래가격 표본을 기반으로 한 주택가격 동향조사, 부동산테크 시세 등을 연계한 시스템적 조사체계 구현을 추구하고자 합니다.
▶박: 한국감정원은 국가의 중요한 정책인 부동산가격 공시조사 업무를 맡고 있는데요. 앞으로 공시제도의 발 전방향에 대해 말씀해주십시오.
▶ ▶ 서: 부동산가격공시제도는 1988년에 당시 국 토개발연구원과 건설토지정책과 사이에서 만들어 진 제도입니다. 당시 제가 사무관으로 참여한 바 있습니다. 그후 25년 만에 한국감정원에 와서 다 시 조사체계를 자세히 보니 크게 바뀐 것이 없다 고 생각하였습니다. IT기술이 발전하고, 실거래가 DB 등 관련 정보가 방대해지고 있는 상황인데도 공시가격제도의 조사체계는 과거의 방식을 따르 고 있었습니다.
부동산가격공시제도는 궁극적으로 실거래가 베이스로 전환될 필요가 있습니다. 이를 위한 전 제는 실거래가의 정확성인데요. 이를 위해 실거래 가의 정확성을 검증하는 장치를 지속적으로 강화 하고 강구할 예정입니다.
부동산가격공시제도는 먼저 1단계로 가격변동 률이 큰 지역은 정기조사, 가격변동률이 작은 지역 은 기본조사로 구분하여, 정기조사 지역은 감정평 가사가 세밀하게 조사하고, 기본조사 지역은 IT기 술과 실거래가 자료를 접목 및 활용한 저비용·고 효율 조사체계로 전환할 예정입니다.
이 분야 최고 전문가인 채미옥 박사님을 부동
산연구원장으로 모신 것도 부동산통계와 부동산 가격공시지가 제도 발전을 위함입니다. 채 박사님 의 지혜를 빌려 관련 제도의 발전에 힘쓰겠습니다.
▶ 박: 국토연구원은 국토의 효율적인 이용, 개발, 보 존에 관한 연구를 통하여 국토의 균형발전과 국민생활 의 질 향상에 기여할 수 있도록 노력하고 있습니다. 국 토연구원 연구진에게 하고 싶으신 말씀이 있다면 해주 십시오.
▶ ▶ 서: 국토연구원은 국토 계획 및 관리, 정책 분 야에서 매우 중요한 기관입니다. 그 위상도 세계적 으로 인정받고 있는 권위 있는 기관입니다.
앞으로 감성적·입체적 국토관리, 통일 후 국 토관리, 과거 우리와 비슷한 처지에 있는 개도국 의 발전모델을 제시하는 데 국토연구원의 역할이 강조될 필요가 있고, 그 부분에 대해서 저 또한 기 대가 큽니다.
부동산시장의 선진화를 위해 한국감정원과 국 토연구원 간 다양한 협동연구가 수행되길 희망하 고, 국토연구원의 지속적인 발전을 기원합니다.
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