1. 노후 저층주거지 내 가로주택정비사업 시행 적정성을 통한 적정가구 도출 연구-인천시 사례를 중심으로

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노후 저층주거지 내 가로주택정비사업 시행 적정성을 통한 적정가구 도출 연구*

인천시 사례를 중심으로

A Study on the Deriving Appropriate Blocks Through Adequacy of Implementation of Urban Block Renewal Project in Old Low-rise Residential Area

Focusing on Incheon City

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조재원**

Jo, Jae Won 나인수***

Na, In-Su

Abstract

Recently, the need and awareness of Small-scale housing maintenance is increasing, and studies and cases of Urban block renewal project are also increasing. However, Urban block renewal project needs to be revised and supplemented because there are no successful cases. As a result, this study is necessary considering insufficient cases of research on Urban block renewal project and the environment of low-rise residential area in Incheon City.

This study selects the site and derives blocks that meet the legal standards for the Urban block renewal project. After deriving the standards for the adequacy analysis, appropriate blocks are derived for the implementation of the Urban block renewal project by standards and sites. Finally, the feasibility of the derived blocks are presented. This process can be used for the direction and data of Urban block renewal project in the future.

색인어 : 저층 주거지, 소규모주택정비사업, 가로주택정비사업

Keywords : Low-rise Residential Area, Small-scale Housing Improvement Project, Urban Block Renewal Project

* 이 논문은 인천대학교 2020년도 자체연구비 지원에 의하여 연구되었음

** 인천대학교 대학원 건축학과 석사과정 (주저자: [email protected])

*** 인천대학교 도시건축학부 부교수 (교신저자: [email protected])

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Ⅰ. 서론

1. 연구의 배경 및 목적

1960~70년대 급격한 산업화와 도시화로 인한 인구 집중은 도시의 슬럼화, 주택 부 족, 불량주택 등 많은 문제를 일으켰으며 이에 정부는 대규모 택지개발과 아파트 위주 공동주택 건설에 집중하기 시작했다.

¹

도시재개발을 비롯한 기존 정비사업은 물리적 환경정비 위주로 침체된 경제를 활성화시키고 황폐화된 구시가지를 회복하는데 한계 를 드러내기도 하였는데,

²

이러한 기존 주택을 모두 철거하고 아파트를 건설하는 대규 모 정비방식은 2000년대 들어 재정비촉진사업(뉴타운사업)이 시행되면서 그 규모가 더 욱 커졌다. 대규모 정비방식은 주택의 양적공급과 주거환경 개선에는 크게 기여하였으 나, 기존의 가로체계와 필지구조에 대한 고려 없이 익명의 구역별로 개발하여 지역의 고유한 특성이 사라졌고 주거환경의 연속성이 단절되었다.

³

또한, 원도심 지역의 재개 발이나 주거환경개선사업을 통해 주거환경개선을 중점적으로 추진하고 있으나, 사업 성이 낮은 지역은 소외되고 원주거민의 낮은 재정착률과 지역공동체 해체 등과 같은 문제점들이 지속적으로 대두되고 있다.

⁴

이에 정부는 소규모 정비사업의 필요성을 인식하고 2012년 ｢도시 및 주거환경정비 법(이하 “도정법”)｣ 개정을 통해 기존의 가로체계를 유지하며 소규모로 공동주택을 건 설하여 주거환경을 개선하는 가로주택정비사업을 도입했다.

⁵

하지만 활성화를 기대했 던 가로주택정비사업이 지지부진하면서 정부는 2017년 도정법을 전면 개정하여 ｢빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법(이하 “소규모정비법”)｣을 제정하게 되었고, 가로주 택정비사업을 소규모정비법으로 이관시켜 소규모 도시재생의 활성화를 위해 사업방식 을 더 세부적으로 나누게 되는 배경이 되었다.

⁶

가로주택정비사업의 중요성이 늘어나고 이에 따른 연구도 진행되고 있지만, 현재까 지 실제로 추진된 사례는 미흡

⁷

하며 앞으로 법적인 제도 개선과 활성화를 위한 방안이 필요하다. 이를 바탕으로 본 연구의 목적은 최근 소규모주택정비사업에 대한 필요과

1 이영미 외(2020), 자율주택정비사업 활성화 방안 연구, 한국집합건물법학회, 76p.

2 김승후 외(2020), 노후 저층주거지 도시재생활성화계획에서 스마트기술의 특성 및 적용방안에 관한 연구, 도시정책연구, 76p.

3 권혁삼 외(2013), 소규모 근린재생을 위한 가로주택정비사업 주거모델 개발, 도시설계, 36p.

4 김석준 외(2019), AHP분석을 통한 가로주택정비사업의 개선방안, 한국건설관리학회, 79p.

5 주관수 외(2013), 주민의견조사를 통한 가로주택정비사업 활성화 연구, LHI저널, 244p.

6 이영미 외(2020), 상게서, 77p.

7 국토교통부 도시정비사업 현황(2019), 2015년부터 2019년까지 전국 가로주택정비사업 추진현황은 총 112 곳 중 실제 준공된 사례는 단 2곳에 불과함.

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인식에 맞추어 가로주택정비사업에 대한 적정성과 기준을 제시한 뒤 가로주택정비사 업 시행 적정가구 및 시사점을 도출하는 것이다.

2. 연구의 방법 및 범위

연구의 방법은 첫째, 문헌연구를 통해 가로주택정비사업의 개념과 관련 법규를 검토 하고 인천시 노후 저층주거지의 특성을 분석한다. 둘째, 대상지를 선정 및 분석하여 가 로주택정비사업 적정성과 기준을 도출한다. 셋째, 이를 바탕으로 가로주택정비사업 시 행 적정가구 및 정책적 시사점을 도출한다. 연구의 공간적 범위는 2030인천시도시재생 전략계획(2019)에서 지정한 도시재생활성화지역 44개 지역 중 3곳을 연구 대상지로 선 정하였다. 조사범위는 기본현황조사를 바탕으로 실제 현장조사를 통해 이루어졌다.

그림 1. 연구 흐름도

Ⅱ. 이론적 고찰

1. 가로주택정비사업

소규모정비법은 빈집을 효율적으로 정비하고 소규모주택 정비를 활성화하며 주거 생활의 질을 높이는 데 목적을 둔 법이다. 노후⋅불량건축물의 밀집 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 지역 또는 가로구역에서 사업을 진행할 수 있으며 세부적으로 는 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업으로 구성되어 있다.

⁸

여기서 가로주택정비사업의 법적 기준은 노후⋅불량건축물이 밀집한 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위한 사업으로 단독주택 10 호 이상, 다세대주택 20세대 이상, 단독주택과 다세대주택으로 구성된 경우에는 20채 이상, 현재시점 4m 이상의 도시계획도로 또는 사도법에 따라 너비 6m 이상의 도로로 둘러싸인 가로구역이 1만㎡ 미만 지역의 노후⋅불량건축물 수가 전체 건축물 수의 3 분의 2 이상인 지역으로 토지등소유자 또는 해당 토지의 지상권자 등이 주민합의체 또

8 소규모정비법 제1조 및 제2조 참고.

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는 조합을 설립해 사업을 시행하거나 공동시행자와 함께 시행한다.

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가로주택정비사업은 시행 시 도로면에 주거동을 배치하고 블록 안쪽을 공공공간으 로 활용할 수 있고 저층부에 부대시설을 배치하여 종전의 가로변을 활성화하며 가로구 역 내 비정형의 필지, 접도율이 낮은 필지, 일조권이 열악한 건물들의 주거환경을 개선 하는 효과를 거둘 수 있다.

¹⁰

2. 인천시 노후 저층주거지 특성

국토교통부의 도시재생전략계획수립 가이드라인(2014)에 따르면, 도시의 쇠퇴지표 는 인구⋅사회, 산업⋅경제, 물리⋅환경 부문으로 나뉜다. 특히 물리⋅환경부문에서는 노후건축물의 정의를 준공된 지 20년 이상 지난 건축물로 규정하며, 해당 건축물이 차 지하는 비율이 50% 이상인 지역으로 한다. 2030인천시도시재생전략계획(2019)에 따르 면 인천시의 노후건축물 분포특성은 주로 경인전철과 경인고속도로 주변 지역 중심으 로 나타나고 있으며 기성시가지(중구, 동구, 미추홀구)뿐만 아니라 부평구, 남동구, 계 양구 등 일부 지역까지 확산되는 모습을 보인다는 것이다.

인천시의 경우는 지속적인 매립과 택지개발을 통해 경제자유구역, 검단신도시 등 대 규모 신도시 개발로 공간의 확장이 진행되었기 때문에 기성시가지의 토지수요는 더욱 낮을 수밖에 없다. 따라서 기성시가지에 분포하고 있는 노후 저층주거지의 경우 현재 의 노후상태가 지속됨에 따라 주택 노후화와 빈집증가 등 쇠퇴의 가속화 우려는 크 다.

¹¹

현재 인천시는 20년 이상 지난 노후주택이 전체 주택의 44.5%를 차지하지만, 최 근에 개발된 경제자유구역을 제외하면 인천의 구도심 대부분이 50%를 초과하며 원도 심지역과 도서지역을 중심으로 노후주택이 집중적으로 분포하므로 주거환경저해와 우 범지대화 등의 우려가 높다.

¹²

도시재생 뉴딜 로드맵(2018)에 따르면 5대 추진과제 중 첫 번째 과제로 선정된 노후 저층주거지의 주거환경정비사업에 가로주택정비사업 등 소규모 주택정비사업이 대부 분 포함되어있다.

¹³

이를 통해 국가적 정책 아래 인천시는 앞으로 구도심 위주로 급속 한 노후화가 진행되는 지역에 대한 정비방안과 인천시 내 도시재생사업과 연계할 수 있는 노후 저층주거지의 주거환경문제 개선방안과 연구가 필요하다.

9 이영미 외(2020), 전게서, 82p.

10 장윤배 외(2017), 경기도 가로주택정비사업 추진방안, 정책연구, pp11-12.

11 이왕기 외(2017), 저층 노후주택 정비에 관한 고찰 및 정책방향, 도시행정학보, p2.

12 인천광역시(2019), 2030년 인천시도시재생전략계획, p93.

13 진연화 외(2019), 퍼지 다기준 의사결정법을 이용한 가로주택정비사업의 위험요인분석, 도시행정학보, p89.

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3. 선행연구 검토

선행연구를 살펴보면, 저층주거지의 특성을 분석하고 유형화한 뒤 소규모 정비방안 을 제시한 연구와 가로주택정비사업 적용성 평가 및 정비모델을 제시한 연구가 있다.

소규모 정비방안에 관한 연구가 진행되며, 가로주택정비사업 연구와 중요성이 늘어나 는 것에 비해 인천시 사례연구는 부족한 상황이다. 또한, 전국뿐만 아니라 인천시 가로 주택정비사업의 실제 추진사례는 아직 미흡

¹⁴

하며 인천시 노후 저층주거지의 주거환경 을 고려한다면 소규모주택정비에 관한 연구가 더욱 필요한 시점이다.

본 연구는 인천시 내 대상지를 선정하고 가로주택정비사업 시행 적정가구를 도출함 으로써 다른 연구와 차별성이 있으며, 앞으로 인천시 가로주택정비사업 계획 및 정책 방향과 기초자료로 활용할 수 있다.

구분 저자(연도) 주요 내용

소규모 정비방안 제시

이재남⋅이희정 (2013)

대상지를 선정하여 노후 건축물의 분포와 블록의 형태를 통해 유형을 구분하고 유형별로 정비방안을 제시

홍민규⋅양우현 (2001)

일반주거지역 내 블록의 입지유형과 구성별로 분류하여 대표유형을 선정하고 유형별 개발 가능성과 개발방법을 논의

홍민우⋅이석정 (2010)

다가구⋅다세대 밀집지역 중 하나인 화곡동을 분석하여 유형화한 대표가구에 개선방안을 제시

가로주택 정비사업 적용성 분석

이은미 (2016)

노후경사지에 대응하는 주거유형을 분류하여 대상지에 적용한 뒤 가로주택정비사업 적정 성 평가

조하늘

(2016) 다양한 집합주거모델을 대상지에 적용하여 가로주택정비사업 적용성을 평가

가로주택 정비사업 정비모델 제시

권혁삼 외 (2013)

가로구역의 여건을 고려한 가로주택정비사업 주거모델을 제시하고 이를 실제 대상지에 적 용하여 모델 적용성을 평가

김지은 외

(2014) 서울성곽 인근 대상지를 선정하여 지역의 특성을 고려한 가로주택정비사업 정비모델 제시 임희지⋅양은정

(2020) 다가구⋅다세대 주택지 내 슈퍼블록단위 통합⋅연계형 가로주택정비사업 모델 제안 표 1. 선행연구

Ⅲ. 가로주택정비사업 시행 적정성 분석

1. 대상지 선정 및 분석

2030인천시도시재생전략계획(2019)에서 지정한 도시재생활성화지역은 44개이며 유

14 인천광역시 소규모주택정비사업 현황(2020), 인천시 가로주택정비사업은 총 13곳에서 추진 중이나 실제 준공된 사례는 아직 없음.

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형별로는 도시경제기반형 2개, 중심시가지형 8개, 일반근린형 34개이다. 도시재생활성 화지역에서 대상지를 선정한 이유는 2017년 이후 정부는 도시재생뉴딜사업을 주요 공 약사업으로 추진하며 가로주택정비사업을 소규모정비법에 이관한 후 도시재생뉴딜사 업과 연계하면서 다시 활성화를 시도하는 모습을 보이기 때문이다.

¹⁵

가로주택정비사업은 이전의 단독주택지 재건축사업의 대안으로 도입된 소규모 정비 방식으로 자연발생적인 주거지보다는 정형화된 가로체계와 가구단위를 갖추고 있는 주거지에 적합한 정비수단이기 때문에 가로주택정비사업의 적용대상지는 토지구획정 리사업, 택지개발사업 등에 의해 조성되어 도로 등 기반시설은 양호하나 노후⋅불량 건축물이 밀집된 격자형 주택지이며 이들 지역의 대부분은 ｢국토의 계획 및 이용에 관 한 법률｣에 따른 제1⋅2종 일반주거지역이다.

¹⁶

이를 고려하여 인천의 도시재생활성화 지역 44곳 중 선정한 대상지 3곳의 현황과 특징은 다음과 같다.

구분 삼이마을 양계마을 함박마을

위치

부평구 부평5동⋅부개2동 (약 110,000㎡)

남동구 구월2동 (약 110,000㎡)

연수구 연수1동 (약 230,000㎡)

유형 근린재생형(일반형) 근린재생형(일반형) 근린재생형(일반형)

용도 지역 제2종일반주거지역 제2종일반주거지역 제2종일반주거지역

개발 밀도 건폐율 60%

용적률 250%

건폐율 60%

용적률 250%

건폐율 60%

용적률 250%

진행 상황 2019년 부개삼이 희망지사업 선정 신규 2019년 도시재생뉴딜 공모 신청(미선정)

현황 사진 표 2. 대상지 현황

대상지 모두 반경 1km 내에 지하철이 있어 편리한 교통환경을 가지며, 반경 500m

15 김옥연 외(2018), 도시재생뉴딜사업 연계형 가로주택정비사업 활성화 방안, LH토지주택연구원, p4.

16 권혁삼 외 3명(2013), 전게서, p38-39.

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이내에 학교 및 생활권 공원이 있어 양호한 교육환경과 생활환경을 가지고 있다. 삼이 마을은 평탄한 지형을 이루고 있지만, 양계마을과 함박마을은 북쪽 산지로 인해 경사 지형을 나타낸다. 삼이마을과 양계마을의 주변은 대규모 정비구역이 완료 또는 진행 중이나, 함박마을 주변은 비교적 기존의 모습을 유지하고 있다. 대상지는 제2종일반주 거지역으로 격자형의 장방형 가구로 구성되어 있으며 개발밀도는 인천시 도시계획 조 례를 따르며 건폐율 60%와 용적률 250%로 나타났다.

2. 가로주택정비사업 법적 기준을 충족한 가구 도출

1) 건축물 현황

대상지는 노후주거 밀집지역으로 용도는 대부분 주거이며 노후건물이 전체의 3분의 2 이상을 차지한다. 신축 예정 건축물은 가로주택정비사업에 해당하지 않아 건축물 여 러 개를 합하여 신축 중인 곳은 하나의 건축물로 간주하였으며 용도는 주거용도로 가 정하였다. 이를 통해 비주거용도, 건축물 노후도 20년 미만, 현재 시점으로 공사 중인 건축물 등의 요건을 가진 건축물은 사업에 부적합한 건축물로 간주하였고 이는 전체

건축물 용도

건축물 노후도

종합

전체 건축물 / 사업에 부적합한 건축물 444 / 127 388 / 117 669 / 69 신축 예정 건축물

(2021년 3월 기준) 0 12 1

주거용도 건축물 397

(89.4%)

355 (91.4%)

641 (95.8%)

노후 건축물 359

(80.8%)

296 (76.2%)

619 (92.5%) 표 3. 건축물 현황

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건축물 중 삼이마을 127개, 양계마을 117개, 함박마을 69개로 나타났다.

삼이마을과 양계마을은 간선도로와 접한 외곽 지역에 상업시설이 집중적으로 분포 해 있으며, 함박마을은 주거지역 진입로 부근에 상업가로가 형성되어 있다. 삼이마을 은 인근 정비구역이 있음에도 불구하고 기존의 모습을 유지하고 있으나 양계마을은 기 존의 건축물이 헐리고 새롭게 짓는 신축건물이 증가하는 추세이다. 신축이 증가하는 현상은 기존의 가로구역을 유지하며 통합적으로 정비하는 가로주택정비사업 여건에 불리하게 작용할 가능성이 크다.

2) 가구 현황 및 가로주택정비사업 법적 기준을 충족한 가구 도출

가로주택정비사업 법적 기준인 건축물의 용도, 노후도, 개수를 고려하여 이를 충족 한 가구를 도출하였다. 앞서 건축물 현황을 고려한 결과, 대상지 모두 가로주택정비사 업에 적합한 가구는 약 3분의 2로 감소하였다. 나머지 가구는 비주거용도, 노후⋅불량 주택 3분의 1 초과, 신축, 가구 내 건축물의 개수와 같은 가로주택정비사업 법적 기준 을 충족하지 못하여 사업에 부적합한 가구로 나타났다.

가로주택정비사업 법적 기준을 충족한 가구 도출

전체 가구 / 법적 기준을 충족한 가구 23 / 18 (78.2%)

17 / 11 (64.7%)

52 / 38 (72.2%)

평균 가구 규모 3906㎡ 5128㎡ 3290㎡

평균 세장비 0.559 2.662 0.529

평균 접도율 87.3% 77.5% 100%

표 4. 가구 현황 및 가로주택정비사업 법적 기준을 충족한 가구 도출

삼이마을과 양계마을은 간선도로와 접하는 외곽 지역에 비주거용도 건축물의 분포 때문에 사업에 부적합한 가구가 나타났다. 또한, 소수의 신축 때문에 사업의 법적 기준 인 노후⋅불량주택 3분의 2 이상에 해당하지 못했다. 이러한 신축은 점점 늘어나는 추 세이며, 특히 양계마을은 현재 시점으로 증가세가 두드러진다.

함박마을의 몇 가구는 가구 규모가 작고 건축물의 수가 적어 가로주택정비사업 법적

기준을 충족하지 못하여 사업에 부적합한 가구로 나타났다. 또한, 함박마을에서 간선

도로인 비류대로에 접한 가구들은 완충녹지에 의해 건축물의 수가 가로주택정비사업

법적 기준에 미치지 못했다.

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가구의 평균 규모는 양계마을이 가장 크고 함박마을이 가장 작았으며, 필지의 열 형태 와 건축물의 수가 가구의 규모에 영향을 미치는 것을 확인할 수 있다. 평균 세장비를 볼 때 삼이마을과 함박마을은 정형화된 격자형이며 동서방향의 장방형 가구를 형성했지만, 양계마을은 부정형 가구 일부와 남북방향의 장방형 가구를 구성하였다. 접도율의 경우 삼이마을은 총 건축물 중 4m 이상의 도로와 접한 건축물이 388개이며, 양계마을은 301 개, 함박마을은 669개로 나타났다. 대상지 모두 양호한 접도율을 보여주고 있으나, 가구 규모, 가구 내 건축물의 수와 필지의 열 형태가 증가할수록 접도율은 떨어진다.

Ⅳ. 가로주택정비사업 시행 적정가구 분석

1. 가로주택정비사업 시행 적정가구 분석을 위한 기준

앞서 가로주택정비사업 법적 기준을 충족한 가구를 도출하기 위해 건축물의 노후도, 용도, 개수를 적용하였다. 도출된 가로주택정비사업 법적 기준을 충족한 가구를 바탕 으로 기준 및 대상지별 가로주택정비사업 시행 적정가구를 분석하기 위한 기준은 표 5 와 같다. 기준의 내용 중 가구의 규모와 형태 등 물리적인 특징은 가로주택정비사업에 있어 건축물의 배치와 조건, 형태 등에 영향력을 주는 요인이라 판단하였다. 또한, 가 구 내 단독주택의 비율과 건축물의 평균 층수, 가구와 도로와의 관계인 접도율, 가구 내 가로주택정비사업 법적 기준을 충족하지 못한 건축물의 존치 여부는 가로주택정비 사업 법적 요건인 사업시행자, 주택규모, 조합설립, 사업대상 등에서 가로주택정비사업 의 효율성에 영향을 미치며 상대적인 가구의 비교분석이 가능한 요인이라 판단하였다.

이를 토대로 기준을 도출하였으며 기준별로 대상지에 대한 가로주택정비사업 시행 적 정가구 분석과 대상지별로 기준을 통해 도출된 가로주택정비사업 시행 적정가구 분석 을 진행하였다.

구분 내용

가구 규모 가구의 면적

가구 형태 세장비

주택 유형 가구 내 전체 건축물 중 단독주택의 비율

주택 규모 가구의 평균 층수

접도 조건 접도율

존치율 가구 내 전체 건축물 중 사업에 포함되지 못한 존치필지 비율 표 5. 가로주택정비사업 시행 적정가구 도출을 위한 기준

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2. 기준별 가로주택정비사업 시행 적정가구 분석

기준별로 3개의 범위를 분류한 후 이에 해당하는 가구를 구분하였다. 각 기준의 범 위에 해당하는 가구 색이 적색일수록 상대적으로 가로주택정비사업에 효율적이고 유 리하며, 황색은 상대적으로 불리한 조건을 의미한다. 이는 그림 2와 같이 도식화였고 이를 통해 기준별 가로주택정비사업 시행 적정가구를 분석한 결과는 다음과 같다.

그림 2. 가로주택정비사업 시행 적정가구 분석과정

1) 가구 규모

가로주택정비사업은 주택 공급뿐만 아니라 지역주민을 위한 편의시설 공급, 단독주 택 밀집지역에서 부족한 오픈스페이스 확보, 저층부에는 부대 복리시설을 설치하여 가 로공간 활성화에 기여할 수 있다.

¹⁷

이를 통해 가구의 규모가 클수록 공간확보에 유리한 조건을 형성한다. 삼이마을과 양계마을은 균일한 가구 규모를 보이지만, 함박마을은 비 교적 다양한 가구 규모를 보였고 함박마을 중심에는 어린이공원을 중심으로 4000㎡ 이 상의 큰 규모를 가진 가구가 분포한다.

2) 가구 형태

가구의 형태는 세장비가 작을수록 동서로 긴 장방형의 모습을 보이며 이는 일조권 확보 및 건물배치에 유리한 조건을 가진다. 가로주택정비사업은 노후 저층주거지 밀집 지역에 효과적인 사업으로 가구의 형태는 사업에 있어 중요한 요인이라 볼 수 있다. 동 서방향의 장방형이며 격자형 가로체계가 뚜렷한 삼이마을과 함박마을은 가구 대부분이 세장비가 1 이하지만, 양계마을은 세장비가 1을 초과하는 남북으로 긴 가구의 형태가 다수 보여 상대적으로 가로주택정비사업에 있어 불리함이 있다.

3) 주택 유형

단독주택은 가구수가 상대적으로 공동주택에 비해 적기 때문에 가로주택정비사업에

17 서수정 외(2012), 가로주택 정비사업 적용을 위한 제도방안, 건축공간연구원 발간자료, p31.

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필요한 동의율 확보 및 조합설립과 같은 이견 조율과 사업의 요건 중 하나인 주택 공급 시 기존 가구수 이상의 주택공급에서 유리하다. 삼이마을과 양계마을의 몇 가구는 공 동주택의 비율이 높아 상대적으로 단독주택 비율이 높은 가구에 비해 사업 추진 가능 성이 낮아진다. 이에 반해 함박마을은 가구 내 단독주택 비율이 80% 이상을 보이는 가구가 전체적으로 구성되었다. 이로써 상대적으로 함박마을은 주택 유형에서 나머지 두 대상지보다 가로주택정비사업에 있어 유리하다고 판단하였다.

4) 주택 규모

주택 규모는 가구 내 평균 층수를 통해 분석하였다. 건축법 시행령 제3조의 5에서 3개층 이하부터 단독주택인 다가구주택이라 하여 해당 값이 평균 층수 3.5층 이상을 의미하는 황색은 상대적으로 불리한 조건이라 간주하였다. 가로주택정비사업이 시행 된다면 건축물의 규모, 층수, 용적률 등 건축물의 볼륨이 증가하기 때문에 삼이마을과 양계마을이 함박마을보다 비교적 가로주택정비사업의 시행 가능성에 있어 유리하다.

또한, 함박마을은 대상지 중심을 동서방향으로 통과하는 도로를 중심으로 고층 영역의 가구가 분포하는 모습을 보인다.

5) 접도 조건

가로주택정비사업에서 접도조건은 사업성에 있어 중요한 요인이다. 이를 통해 해당 기준의 비율이 낮을수록, 상대적으로 접도 조건이 불량하여 사업에 있어 불리하다고 판단하였다. 삼이마을과 함박마을은 접도 조건이 70% 이상인 가구가 대부분이지만, 양 계마을은 대부분 그렇지 못한 가구들로 구성되어 상대적으로 불리하다. 삼이마을은 대 부분 가구가 3열 형태이며, 함박마을은 전체가 3열의 형태, 양계마을은 3열 이상의 가 구가 대부분이다. 이에 열의 형태가 접도 조건에 영향을 미치는 것을 볼 수 있으며 나 아가 가로주택정비사업에도 영향을 줄 것으로 판단하였다.

6) 존치율

가로주택정비사업은 기존의 가로체계를 유지하며 가구를 통합적으로 정비하는 사업

이기 때문에 해당 가구 내 존치필지의 여부는 사업의 시행 가능성에 있어 중요한 요인

이다. 가구 내 존치 필지가 3분의 1을 넘는, 즉 약 30%를 초과에 해당하는 가구는 상대

적으로 가로주택정비사업에 있어 불리한 것으로 판단하였다. 삼이마을과 양계마을의

대부분 가구의 해당 비율은 30% 미만이며, 특히 함박마을은 대부분이 10% 미만으로

효율성에 있어 다른 대상지에 비해 유리하다. 또한, 함박마을은 대상지 북서 부근에서

최근 신축의 증가로 인해 존치율이 높아지는 모습을 볼 수 있다.

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앞서 가로주택정비사업 시행 적정가구 도출을 위한 기준을 바탕으로 기준별 가로주 택정비사업 시행 적정가구 분석 결과를 정리하면 표 6과 같다.

구분 삼이마을 양계마을 함박마을 범례

가구 규모 (가구 면적)

가구 형태 (세장비)

주택 유형 (단독주택 비율)

주택 규모 (평균 층수)

접도 조건 (접도율)

존치율 (존치필지 비율)

표 6. 기준별 가로주택정비사업 시행 적정가구 분석

3. 대상지별 가로주택정비사업 시행 적정가구 분석

대상지 별로 6개의 기준마다 상대적으로 불리한 조건을 가진 가구를 가로주택정비

사업 시행 적정가구 도출과정에서 제외하였다. 이를 통해 6개의 기준 모두에서 적색과

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주황색을 가진 가구, 즉 상대적으로 유리한 조건을 가지는 가구들을 대상지별로 도출 하였으며 가로주택정비사업 시행 적정가구 도출 결과와 분석은 다음과 같다.

가로주택정비사업 시행 적정가구

가로주택정비사업 법적 기준을 충족한 가구 /

가로주택정비사업 시행 적정가구 18 / 10

(55.5%) 11 / 2

(18.1%) 38 / 19 (57.5%) 표 7. 대상지별 가로주택정비사업 시행 적정가구 도출

1) 삼이마을

삼이마을은 격자형의 동서방향으로 긴 장방형 가구로 구성되어 있으나 일부 가구는 남북방향으로 긴 형태이다. 이로 인해 전체적으로 가구 규모와 형태는 일정한 모습을 보인다. 삼이마을에서 6개의 기준을 모두 만족하는 가구는 총 6가구이며, 이를 가로주 택정비사업 시행 적정가구로 판단하였다. 삼이마을은 가로주택정비사업 시행 적정가 구가 50%이상으로 나타나며, 인근 가구와 연계하여 사업을 진행한다면 정비효과가 뛰 어나며 인근 재개발에 대한 상대적 소외감에서도 벗어날 수 있다고 본다.

2) 양계마을

양계마을은 평균적으로 가구 규모가 가장 크고 남북방향으로 긴 장방형 가구로 구성 되어 있다. 또한, 3열 이상의 가구 형태와 규모가 크기 때문에 접도 조건이 불량한 필 지가 많았다. 이에 따라 양계마을은 접도조건을 만족한 가구가 적어 가로주택정비사업 시행 적정가구가 가장 적었다. 양계마을에서 6가지 기준을 모두 만족하는 가구는 총 2가구이며, 이는 양계마을 내 가로주택정비사업 시행 적정가구로 판단하였다. 그중 양 계마을 내 남쪽에 있는 가로주택정비사업 시행 적정가구는 불과 200m 내외에 지하철 역과 근린공원, 체육시설이 있어 비교적 양호한 입지조건을 형성하고 있다.

3) 함박마을

함박마을은 전체 가구가 2열 형태의 격자형으로 다양한 가구 규모를 보였으며 접도

조건도 양호했다. 또한, 대상지 중 가구가 가장 많고 분석기준 중 가구 규모, 가구 형태,

존치율에서 불리한 가구가 적어 가로주택정비사업 시행 적정가구가 다른 대상지에 비

해 많게 나타났다. 함박마을에서 6개의 기준을 모두 만족하는 가구는 총 19가구이며,

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이는 함박마을 내 가로주택정비사업 시행 적정가구로 판단하였다. 대상지 북쪽에 위치 한 가구들은 대상지 내 중심상업가로, 공영주차장, 경로당, 유치원, 공원 등 생활기반시 설이 있는 중심에 위치하여 사업 진행 시 정비효과가 클 것이라 본다.

Ⅴ. 결론

과거의 대규모 전면철거 정비방식에서 패러다임과 인식의 변화로 인해 소규모주택 정비방식 중 하나로 도입된 가로주택정비사업은 그 중요성이 크며 새로운 주거환경개 선 방안으로 대두되고 있다. 가로주택정비사업은 지역공동체와 기존 가로체계 유지, 원 주민의 재정착 등 여러 이점과 정비의 효과가 있지만, 단점과 한계 또한 존재하여 이에 대한 분석이 필요하다.

이에 본 연구는 가로주택정비사업 적정성을 판단하기 위해 6가지 기준을 도출하고 가로주택정비사업 시행 적정가구를 도출하였다. 이를 요약하면 다음과 같다.

첫째, 가로주택정비사업의 적정성을 확인하고 가로주택정비사업 시행 적정가구를 도 출하고자 했다. 이를 통해 앞으로 가로주택정비사업 시행 적정가구를 도출하는 과정에 서 활용 및 참고가 될 수 있는 사례를 제시하고자 했다.

둘째, 사업의 가능성이 커 보였던 노후 저층주거지 격자형 가구체계를 가진 지역이라 도 실제로는 전체 가구 중 사업의 가능성이 있는 가구는 70% 정도로 낮아진다. 이에 따라 지역주민 스스로가 주체가 되어 사업을 진행하는 가로주택정비사업은 시행 전 다 방면으로 활용할 수 있는 검토기준을 구체화하는 방안이 필요하다.

셋째, 분석 결과를 볼 때, 기준을 통해 가로주택정비사업 시행 시 대상지별로 상대적 으로 사업에 적합한 가구와 그렇지 않은 가구가 있는 것을 확인할 수 있다. 이는 사업을 진행하는 지역에서 비슷해 보이는 가구 조건에서도 사업의 효과가 상대적으로 뛰어나 고 파급효과가 있는 가구가 있다는 것을 확인할 수 있다.

넷째, 대상지별로 가로주택정비사업 시행 적정가구의 수가 다른 점을 보아 지역의 여 건이 가로주택정비사업의 상대적인 가능성에 영향을 미치는 것을 확인했다. 따라서 지 역 여건 및 특징을 고려한 가로주택정비사업 가이드라인이 필요하다.

다섯째, 상대적으로 사업에 유리한 조건을 나타내는 가로주택정비사업 시행 적정가

구는 도출된 적정성을 적극적으로 사업에 대한 홍보 및 사업을 진행할 수 있도록 하는

토대를 마련해야 하며, 서로 인접한 가구는 연계하여 통합적 정비가 가능할 수 있는 추

가적인 사업 방향을 모색해야 한다. 또한, 상대적으로 불리한 조건을 가진 가구는 소규

모주택정비사업 중 자율주택정비사업, 건축협정 등 자력 갱신을 위한 제도적 지원 방안

과 가로주택정비사업 법적 기준의 완화 및 재조정 등 보완이 필요하다.

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연구의 한계로는 실제로 가로주택정비사업이 시행 시 주민동의율과 같은 이해관계, 사업비 및 부동산가격, 인센티브 제도 등 다양한 변수들이 중요한 요인이지만 이를 고 려하지 않고 물리적인 형태 위주의 접근을 진행했다는 점이다. 또한, 가로주택정비사업 적정가구 도출과정에서 기준의 범위가 상대적이기 때문에 이에 대한 객관적인 기준을 제시하지는 못하였다. 하지만 상대적인 비교를 통해 가로주택정비사업 시행 적정가구를 확인하였으며, 앞으로 가로주택정비사업 시행 적정가구 도출과정에 있어 더욱 객관적인 추가 연구가 필요하다고 판단된다.

최근 소규모주택정비방식 중 하나인 가로주택정비사업의 인식과 중요성이 커지고 이에 따른 많은 연구와 사례가 증가하는 모습을 보인다. 하지만 가로주택정비사업은 아직까지 실제 성공적인 사례는 미흡하며, 계속 수정과 보완이 필요한 초기 단계이 다. 이를 바탕으로 본 연구는 가로주택정비사업 시행 적정가구를 도출하여 가로주택 정비사업에 적용할 수 있는 방안을 제안하고자 하였다. 이에 따라 가로주택정비사업 시행 적정가구 도출과정을 제안했다. 먼저 인천시 2030도시재생전략계획(2019)에서 대상지를 선정하여 건축물의 노후도, 용도, 개수를 파악하여 가로주택정비사업 법적 기준을 충족한 가구를 도출한 뒤 분석기준을 바탕으로 기준 및 대상지 별로 분석하 여 가로주택정비사업 시행 적정가구에 대한 시사점을 도출했다. 이로써 향후 인천시 내 가로주택정비사업 정책방향 및 기초자료로 활용할 수 있을 것으로 판단된다.

참고문헌

1. 국토교통부(2014) “도시재생전략계획수립 가이드라인”.

2. 국토교통부(2018) “도시재생 뉴딜 로드맵”.

3. 국토교통부(2019) “도시정비사업 현황”.

4. 권혁삼 외(2013) “소규모 근린재생을 위한 가로주택정비사업 주거모델 개발”. ｢한국도시 설계학회지｣ 14(6): 35-48.

5. 김석준⋅이상호⋅허영기(2019) “AHP분석을 통한 가로주택정비사업의 개선방안”. ｢한국 건설관리학회논문집｣ 20(2): 79-85.

6. 김승후⋅나인수(2020) “노후 저층주거지 도시재생활성화계획에서 스마트기술의 특성 및 적용방안에 관한 연구”. ｢도시정책연구｣ 11(1): 75-96.

정책적 시사점

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