12 >>2013년 겨울호 | 통권 75권
최근 부동산시장 동향과 소비심리 진단
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1. 시장별 동향
1) 주택시장(1) 주택매매가격
4.1대책 후속대책이 일부 지연되는 가운데 6월말 취득세 감면종료, 계절적 비수기로 3분 기 하락세를 보였던 주택매매가격은 8.28대 책과 생애최초 주택구입 증가로 4분기 이후 반등하였다. 생애최초주택구입자금대출 실적 은 7월 6천억원에서 10월 1조2천억원 수준으 로 2배 가량 증가하였다. 전국 주택매매가격
은 3분기 –0.2%에서 4분기(10~11월 기준) 0.5%로 상승세로 전환되었으며, 수도권도 3 분기 –0.6%에서 4분기 0.5% 상승으로 전환 되는 등 전국적으로 소폭 상승세를 보였다.
매수가 매도에 비하여 얼마나 많은지를 나 타내는 매수우위지수는 전국의 경우 2013년 10월 52.1로 2011년 10월 이후 가장 높은 수준을 보였으며, 수도권도 37.8로 2011년 2 월 수준을 회복하였으나, 11월에는 소폭 둔화 되었다.
<표 1> 주택매매가격 변동률
(단위: 전년대비, 전분기대비, %)
구분 2010 2011 2012 2013
1분기 2분기 3분기 4분기 누계
전 국 1.5 6.1 -1.4 -0.5 0.3 -0.2 0.5 0.1
수도권 -1.8 0.8 -4.3 -1.1 0.0 -0.6 0.5 -1.2
서울 -1.1 0.7 -4.7 -0.9 0.0 -0.8 0.4 -1.4
인천 -1.8 -1.6 -4.3 -1.5 0.2 -0.2 0.7 -1.0
경기 -2.5 1.6 -4.0 -1.2 0.1 -0.5 0.5 -1.1
지방 5.4 12.7 1.3 0.1 0.6 0.2 0.5 1.4
지방
5개 광역시 5.9 13.3 0.7 0.1 0.7 0.3 0.6 1.7
세종 - - - 2.3 1.5 -0.1 0.5 4.4
주: 2013년 4분기는 10~11월 사이 2개월간의 변동률 기준임 자료: 한국감정원
건설경기 진단 2
최근 부동산시장 동향과 소비심리 진단
박천규 ㅣ 국토연구원 부동산시장연구센터장 황관석·문지희 ㅣ 국토연구원 연구원
(2) 주택 전세가격
2013년 3분기 수도권을 중심으로 상승세 를 보였던 전세가격은 3분기에도 상승세가 지 속되었다. 생애최초주택구입자금 대출 증가 로 전세의 매매전환이 증가하면서 전세수급 상황은 다소 개선되었으나 전세가격 상승세 는 지속되었다. 전국은 4분기(10~11월 기준)
1.2% 상승한 가운데, 수도권은 1.8% 상승하 여 수도권에서의 상대적 강세가 지속되었다.
전세의 수급상황을 나타내는 전세수급지 수는 2013년 11월 현재 전국 181.5, 수도 권 183.8, 광역시 182.1로 10월보다는 소 폭 둔화되었으나, 전년동월수준보다는 각각 17.3p, 25,0p, 10.6p 높은 수준이다.
<주택 매매가격 월간 변동률> <매수우위지수 추이>
주: 매수우위지수=‘매수세 우위 응답 비율’- ‘매도세 우위 응답비율’+100 자료: 한국감정원, 국민은행
(단위: 전월비, %)
<표 2> 주택전세가격 변동률
(단위: 전년대비, 전분기대비, %)
구분 2010 2011 2012 2013
1분기 2분기 3분기 4분기 누계
전 국 6.7 11.7 1.4 0.8 1.0 1.2 1.2 4.3
수도권 6.1 10.7 0.4 0.9 0.9 1.9 1.8 5.6
서울 6.2 10.3 0.5 1.3 0.6 2.2 1.8 6.1
인천 5.1 4.3 1.0 0.6 1.1 1.7 2.0 5.5
경기 6.4 12.9 0.2 0.6 1.2 1.7 1.7 5.3
지방 7.3 12.9 2.4 0.7 1.0 0.6 0.7 3.0
지방
5개 광역시 8.4 13.4 2.2 0.7 1.3 0.9 0.8 3.7
세종 - - - 4.2 2.8 2.0 1.1 10.3
주: 2013년 4분기는 10~11월 사이 2개월간의 변동률 기준임 자료: 한국감정원
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(3) 주택매매거래
2013년 3분기 전국 주택매매거래는 6월말 취득세 감면종료에 따른 거래위축, 계절적 비 수기 등의 영향으로 14.3만호로 2분기 30.0 만호 대비 절반 수준으로 감소하였으나 전년 동기(14.5만호) 수준과는 비슷하였다. 수도권 의 경우 소형위주의 실수요 거래 증가로 6.2 만호를 기록하여 전년동기대비 18.3% 증가 하였다. 10월 들어서는 생애최초주택구입자
금대출 수요 증가, 전세의 매매수요 전환 등 의 영향으로 전국이 6.6만호로 전년동기대비 58.3% 증가하며 다시 증가추세를 보였다.
(4) 주택공급
전국 주택건설실적은 2013년 1월∼10월 사이 전국 31.6만호로 전년동기 41.0만호 대 비 23.1% 감소하였다. 2012년 4분기 전국 기준으로 전년동기대비 14.7% 감소한 이후 <주택 전세가격 변동률> <전세수급지수 추이>
주: 전세수급지수=‘수요>공급 응답비율’-‘수요<공급 응답비율’ + 100 자료: 한국감정원, 국민은행
(단위: 전월비, %)
<분기별 주택매매거래 추이> <주택매매거래 변동률>
주: 분양권 거래 등을 제외한 순수 주택매매거래량 기준임 자료: 온나라부동산정보통합포털
(단위: 호) (전년동기대비 %)
2013년 3분기까지 감소세가 지속되었으며 10 월에는 –9.6%로 감소세가 다소 둔화되었다.
주택공급 감소는 주택시장 침체가 지속되고 있는 가운데 정부의 주택공급계획 축소, 도시 형생활주택 지원 축소 등에 기인하며, 공공 및 민간부문, 수도권과 지방, 아파트와 비아파트 등 전체적으로 비슷한 감소세를 보였다.
(5) 미분양주택
전국 미분양주택은 4.1대책 효과에 따른 기 존 미분양 감소에 따라 2013년 10월 6.4만호 로 전년말대비 13.9% 감소한 수준을 보였다.
그러나 수도권의 경우 주택시장 회복이 더딘 가운데 신규 미분양 증가로 3.7만호를 기록하 여 전년말대비 12.3% 증가하였다. 지방의 경 <분기별 주택건설실적 추이> <주택건설실적 변동률 추이>
자료: 국토교통통계누리
(단위: 호) (전년동기대비 %)
<표 3> 주택건설실적 추이
(단위: 호, %)
구 분 2009 2010 2011 2012 2013
(1~10월) 2012
(1~10월) 전년동기대비 변동률
전 체 381,787 386,542 549,594 586,884 315,714 410,301 -23.1%
부문별
공공부문 168,300 138,315 115,349 109,609 20,743 25,262 -17.9%
민간부문 213,487 248,227 434,245 477,275 294,971 385,039 -23.4%
유형별
수도권 255,158 250,218 272,156 269,290 138,583 181,371 -23.6%
지 방 126,629 136,324 277,438 317,594 177,131 228,930 -22.6%
지역별
아파트 297,183 276,989 356,762 376,086 178,087 235,254 -24.3%
비아파트 84,604 109,553 192,832 210,798 137,627 175,047 -21.4%
자료: 국토교통통계누리
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우 신규분양물량이 크게 감소1)한 것에 기인하 여 2.8만호를 기록하였으며 전년말대비 34%
감소하였다. 준공후 미분양주택도 2013년 10 월 2.3만호로 전년말대비 19.0% 감소하였다.
규모별로는 소형(60㎡이하) 0.7만호, 중형(60
∼85㎡이하) 3.1만호, 대형(85㎡초과) 2.6만
호 수준을 기록하였다.
2) 토지시장
(1) 토지가격
전국 지가는 7월과 8월 0.00~0.02%의 미
1) 2013년 1~10월 기준으로 신규분양물량은 수도권이 8.9만호로 전년동기대비 17.3% 증가했던 반면, 지방은 10.4만호 로 전년동기대비 30.1% 감소하였다.
<표 4> 미분양주택 추이
(단위: 호, %)
구 분 2010 2011 2012 2013 2012년
말 3월 6월 9월 10월 대비
전 국 88,706 69,807 74,835 70,633 65,072 66,110 64,433 -13.9%
(준공후) 42,655 30,881 28,778 27,188 27,194 24,667 23,306 -19.0%
지역별 수도권 29,412 27,881 32,547 32,759 32,501 34,671 36,542 12.3%
지 방 59,294 41,926 42,288 37,874 32,571 31,439 27,891 -34.0%
규모별
60㎡이하 4,703 4,998 5,509 5,109 5,173 7,022 6,642 20.6%
60~85㎡ 29,913 24,523 37,013 34,795 30,615 31,153 31,394 -15.2%
85㎡초과 54,090 40,286 32,313 30,729 29,284 27,935 26,397 -18.3%
자료: 국토교통통계누리
<지역별 미분양주택 추이> <규모별 미분양주택 추이>
자료: 국토교통통계누리
(단위: 만호)
미한 상승세를 보였으나 9월 이후 주택시장 이 소폭 회복되면서 9월 0.08%, 10월 0.15%
로 상승폭이 소폭 확대되었다. 2013년 1월∼
10월까지의 10개월간 상승률은 전국 0.82%, 수도권 0.73%를 기록한 가운데 부산(1.22%), 대구(1.29%), 경북(1.18%), 경남(1.18%) 등 에서 높은 상승폭을 기록하였다. 세부 지역 별로는 세종시가 4.67%의 높은 상승폭을 보 였으며 서울 송파구(2.20%), 강남구(1.87%), 경기도 하남시(2.96%), 대구 달성군(2.06%), 동구(1.74%), 경북 예천군(2.35%), 안동시 (1.69%) 등에서 지역적 개발호재의 영향으로 상대적으로 높은 상승폭을 기록하였다.
(2) 토지거래 동향
2013년 3분기 토지거래는 46.6만필지로 전년동기대비 3.4% 증가하여 증가세가 2분기 25.8%에서 크게 둔화되었는데 이는 6월말 취 득세 감면 종료에 따른 주택거래 절벽효과로 주거용 토지거래가 감소했던 것에 기인한다.
건축물 부속토지를 제외한 순수토지거래의 경 우 3분기 20.3만필지로 전년동기대비 3.7%
소폭 감소하였다. 10월 들어서는 전국이 20.8 만필지로 전년동월대비 20.5% 증가하여 증가 세가 다시 확대되었다.
2. 부동산금융시장 동향
주택담보대출금리는 2013년 6월 3.77%에 서 10월 3.81%로 소폭 상승하였으나 한국은 행의 기준금리가 2013년 5월 이후 2.5%로 유 지되는 등 금리상승 압력이 작아 낮은 수준을 유지하였다. CD금리 및 코픽스(COFIX) 또한 각각 2013년 10월 2.66%, 2.62%로 하향 안 정세가 지속되었다.
예금은행, 비은행, 기타금융기관을 포함 한 주택담보대출잔액은 2013년 10월 현재 481.4조원으로 2012년말대비 3.1%(+14.3 조원) 증가하였으며 순증액은 6월 3.1조원에 서 10월 1.5조원으로 감소하였다. 금융기관 <지가변동률 추이> <주요 상승지역(2013년 1~10월 누계)>
주: 수도권은 서울, 인천, 경기의 평균치 자료: 온나라부동산정보통합포털
(단위: 전월대비 %) (단위 : %)
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별로는 예금은행이 2013년 3월 322.2조원으 로 전년말대비 1.3%(+4조원) 증가하고 비은 행이 87.9조원으로 전년말대비 1.1%(+1조 원) 증가에 그쳤던 반면 예금취급기관을 제외 한 기타금융기관은 72.2조원으로 전년말대비 14.8%(+9.3조원) 증가하여 대조를 보였다.
3. 2013년 4분기 부동산시장에 대한 소비자인식
1) 2013년 4분기 부동산시장에 대한 소비자인식2)
(1) 가격
2013년 4분기의 주택매매가격에 대해 부 동산시장 참여자의 약 66%가 이전과 비슷한 수준을 지속하였다고 응답하였다. 주택매매 가격이 상승하였다고 응답한 비율은 18.7%
로 전 분기 대비 13.0%p 감소하였으며, 하락 을 진단한 비율은 전 분기 대비 6.9%p 증가
<주택담보대출금리 추이> <주택담보대출금액 추이>
주1: COFIX(Cost of Fund Index)는 국내 9개 은행을 대상으로 한 ‘자금조달비용지수’를 의미함 주2: 주택담보대출은 예금취급기관, 기타금융기관을 합계한 금액임
자료: 한국은행, 전국은행연합회
(단위: %) (단위: 조원)
<분기별 토지거래량 추이>
(단위: 천필지, 전년동기대비 %)
주: 신탁, 신탁해지를 제외한 거래량 기준임 자료: 온나라부동산정보통합포털
한 14.2%로 나타났다. 전세가격의 경우 가격 수준이 전 분기와 비슷한 수준을 유지하였다 는 응답비율이 전 분기 대비 11.8%p 증가한 60.9%로 가장 높게 나타났다. 반면 증가하였 다고 응답한 비율은 18.8%p 감소한 28.3%로 나타났으며, 가격하락에 대한 응답은 7.0%p 증가한 8.2%로 나타났다. 이러한 현상은 겨울 철 계절적 비수기의 영향과 더불어 정부 정책 시행 여부에 대한 소비자들의 관망세로 거래 가 감소한 것에 기인한 것으로 판단된다.
토지가격은 비슷한 수준이 유지되었다는 진단이 58.2%로 가장 높게 나타났다. 가격상 승에 대한 진단은 0.6%p 하락한 5.6%로, 가 격하락에 대한 응답은 3.7%p 증가한 8.2%로
나타났다.
(2) 거래
주택매매거래는 비슷한 수준을 보이고 있 다고 응답한 비율이 전 분기 대비 9.3%p 하락 하였으나 45.2%로 가장 높게 나타났다. 거래 증가에 대한 응답은 전 분기 대비 16.4%p 감 소한 9.1%, 거래감소에 대한 응답은 24.6%p 증가한 44.0%로 나타났다. 이는 계절적 요인 과 부동산시장 참여자들이 거래 시기를 미루 고 있기 때문으로 판단된다. 전세거래 역시 보 합세를 보였다는 응답이 49.1%로 가장 높게 나타났다. 전세 거래가 증가하였다고 응답한 비율은 13.9%p 감소한 반면, 거래가 감소하
2) 국토연구원 부동산시장연구센터에서는 부동산시장 참여자(일반 6480가구, 중개업소 2268곳)를 대상으로 시장동향에 관한 인식조사를 실시하고 있다. 조사결과를 활용해 부동산시장 참여자들의 소비자실사지수(CSI)와 중개업소실사지수 (BSI)*를 작성하고, 생성된 지수는 부동산시장 참여자들의 행태 분석과 잘 드러나지 않는 심리요인을 추출하여 부동산시 장 진단 및 예측하는데 활용하고 있다.
* CSI(Consumer Survey Index), BSI(Business Survey Index): 100을 기준으로 0~200사이의 값을 가지며, 100을 초과 하면 현재 가격에 대해 보통 이상(높음, 매우 높음)이라고 답한 응답자가 보통 이하(낮음, 매우 낮음)보다 많다는 것을 의미
<표 5> 부동산시장 가격진단
구 분 증가 보합 감소
주택매매가격 18.7% 66.4% 14.2%
전세가격 28.3% 60.9% 10.1%
토지가격 5.6% 58.2% 8.2%
<표 6> 부동산시장 거래진단
증가 보합 감소
주택매매거래 9.1% 45.2% 44.0%
전세거래 10.0% 49.1% 39.7%
토지거래 8.3% 59.2% 24.8%
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였다고 응답한 비율은 21.3%p 증가하였다.
토지거래는 보합세를 나타냈다는 비율이 59.2%로 나타났다. 거래증가를 진단한 응답 은 4.7%p 하락한 8.3%, 거래감소를 진단한 응답은 5.8%p 증가한 24.8%로 조사되었다.
2) 2014년 1분기 부동산시장에 대한 소비자인식
(1) 가격
주택 매매가격에 대해 68.4%의 부동산시장 참여자는 현 수준에서 변화가 없을 것으로 전 망했다. 주택 매매가격이 상승할 것이라고 응 답한 비율은 18.6%로, 전 분기 대비 15.4%p 크게 감소하였으며, 하락을 전망한 응답자의 비율은 4.3%p 증가한 11.3%로 나타나 주택 매 매가격 상승에 대한 기대심리가 약화되어 있음 을 알 수 있다. 전세가격의 경우 가격이 비슷할 것이라고 전망한 응답이 62.1%로 가장 높게 나 타났다. 가격이 상승할 것이라고 전망한 응답 비율이 전 분기 대비 10.1%p 하락한 29.5%로 나타나며 가격이 비슷한 수준을 지속하거나 감 소할 것이라는 전망이 우세하였다.
토지가격은 현 수준이 유지될 것이라는 전 망이 약 57%로 가장 높았다. 토지가격 상승에 대한 전망은 전 분기 대비 2.5%p 하락하였으
며, 하락에 대한 전망은 2.2%p 증가하였다.
(2) 거래
주택매매의 경우 거래 수준이 현재와 비 슷할 것이라고 전망한 응답이 전 분기 대 비 13.0%p 증가한 56.8%로 가장 높게 나타 났다. 거래가 감소할 것이라 전망한 응답은 8.1%p 증가한 12.5%로 나타난 반면, 증가할 것이라는 의견은 전 분기 대비 20.5%p 감소 한 28.5%로 나타났다. 전세거래 역시 증가할 것이라는 응답이 전 분기 대비 6.4%p 감소한 38.1%로 나타난 반면, 현재 수준이 지속될 것 이라는 전망은 3.6%p 증가한 49.8%, 감소할 것이라는 전망은 전 분기 대비 2.7%p 증가한 10.5%로 나타났다. 주택매매거래와 전세거래 모두 증가를 전망한 응답비율이 전 분기 대비 하락하였고, 거래수준 유지와 감소에 대한 전 망 비율이 증가함에 따라 내년 1분기 주택매 매 및 전세거래의 증가세는 4분기와 비교하여 다소 둔화될 가능성도 배제할 수 없다.
토지거래는 응답자의 55.0%가 변화가 없 을 것이라고 전망하였으며, 감소할 것이라는 응답은 7.4%로 전 분기 대비 2.5%p 증가하여 토지거래가 감소할 것이라는 인식이 다소 증 가하였음을 알 수 있다.
<표 7> 부동산시장 가격전망
구 분 증가 보합 감소
주택매매가격 18.6% 68.4% 11.3%
전세가격 29.5% 62.1% 7.1%
토지가격 7.8% 57.2% 6.8%
4. 맺음말
양도세 중과 폐지, 수직증축 리모델링 허 용 등 4.1대책 후속조치를 포함한 8.28 전월 세시장 안정 대책에 대한 기대로 부동산시장 은 9월 이후 회복세가 지속되었다. 9월과 10 월 주택가격의 상승폭이 확대되었으며 주택거 래도 전년동월대비 큰 폭으로 증가하였다. 취 득세를 영구인하하고 수익·손익 공유형 모기 지를 도입하여 낮은 금리로 무주택자가 주택 을 구입할 수 있도록 지원하는 8.28대책에 대 해 시장의 반응은 긍정적인것으로 나타났다.
지금과 같이 주택가격 상승 기대가 낮은 상황 에서는 주택수요자 입장에서 자가보다는 전세 를 선호함으로써 전세불안이 가중될 수 밖에 없는 구조이다. 이런 상황에서 주택구입비용 을 줄여줌으로써 전세의 매매전환을 유도하는 대책은 어느 정도 효과를 나타내고 있다. 다만 11월에 들어서며 계절적 비수기, 부동산시장 불확실성 등으로 가격 상승세가 둔화되고 부 동산소비심리도 위축되는 양상을 보였다.
2014년에는 세계 경제여건이 다소 개선됨 에 따라 IMF, OECD 등 국제기관에서는 국내 경제성장률을 3.7~8%로 금년(2.8~3.0%)보 다 확대될 것으로 전망하고 있다. 경제여건이 나아진다면 부동산시장에 소비심리도 개선될
것으로 보인다. 2014년 1분기 부동산시장에 대한 소비자인식은 주택매매시장의 경우 4분 기보다는 ‘가격 상승’, ‘거래 증가’로 응답한 비 율이 낮아졌지만, 비율 자체만으로 볼 때 ‘가 격 하락’, ‘거래 감소’로 응답한 비율보다 높아 주택시장 활성화에 대한 여지는 어느 정도 남 아 있는 상황이라고 할 수 있다. 12월 초에 취 득세 영구인하 법안과 4.1대책 후속조치 중 하나인 수직증축 리모델링 법안이 국회에서 통과된 것도 주택시장 회복에 긍정적인 요인 으로 작용할 것으로 보인다. 다만, 전세가격 의 경우에 상승 응답비율은 다소 낮아졌지만 여전히 높은 수준이기 때문에 전월세시장에 대한 지속적인 모니터링 및 대응이 필요한 상 황이다. 토지시장의 경우에는 2009년 이후 완 만한 회복세가 유지되고 있으며, 세종시, 경 기도 하남시, 지방 혁신도시 등 개발호재 지역 을 중심으로 상승세가 지속될 것으로 보인다.
<표 8> 부동산시장 거래전망
증가 보합 감소
주택매매거래 28.5% 56.8% 12.5%
전세거래 38.1% 49.8% 10.5%
토지거래 8.6% 55.0% 7.4%
